Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в Красногорский городской суд с иском к администрации городского округа , просит суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, находящего в муниципальной собственности.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что является правопреемником общества с ограниченной ответственностью «ЯНА +», с которым заключен договор аренды имущества. Однако, общество ликвидировано, а обязательства по договору истец исполняет как физическое лицо в связи с чем полагает, что имеет право на приобретение имущества в преимущественном порядке. Истец обратился в администрацию городского округа с заявлением о заключении договора купли-продажи арендованного имущества, однако получил отказ.

Истец считает, что отказ администрации нарушает его права, уточняя требования, просит обязать администрацию городского округа совершить действия по реализации права ФИО1 на выкуп арендуемого имущества в преимущественном порядке, установить выкупную стоимость имущества в соответствии с заключением эксперта, предоставить рассрочку на пять лет, установив порядок оплаты с момента вступления решения в законную силу равными долями ежемесячно до последнего числа каждого месяца включительно.

ФИО1 в суд не явился, на личном участии в судебном заседании не настаивал.

Администрация городского округа явку уполномоченного представителя в суд не обеспечила, о дне и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. От представителя ответчика в суд поступили письменные возражения, в которых администрация просит в удовлетворении иска отказать.

С учетом надлежащего извещения, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости – п. 2 ст. 6 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что между администрацией сельского поселения Отрадненское Красногорского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «ЯНА +» заключен договор №.2-2013 аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Позднее между администрацией городского округа и обществом заключено дополнительное соглашение №А-1 к договору аренды, согласно которому арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020408:2286 по адресу: , Птицефабрика, (одноэтажное здание, условный №). Площадь арендованного здания составляет 70,3 кв.м. Здание передаётся арендатору для предоставления банных услуг населению. Срок действия договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ год.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ следует, что юридическое лицо ООО «Яна+» (ИНН <***>) ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ Из указанного документа также следует, что ФИО1 являлся учредителем и генеральным директором юридического лица.

Судом установлено, что ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, о чём свидетельствует предоставленная в материалы дела выписка из ЕГРИП (ИНН <***>). ИП ФИО1 включён в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства ДД.ММ.ГГГГ как микропредприятие, что подтверждается сведениями (выпиской) из ЕРСМСП, предоставленной в материалы дела.

Исходя из изложенного, суд делает вывод о том, что ФИО1 как индивидуальный предприниматель обладает признаками лица, имеющего преимущественное право на выкуп муниципального имущества, находящегося в аренде.

Истцом в материалы дела предоставлены чеки по операциям «Сбербанк», исходя из которых следует, что оплата по договору аренды осуществляется ФИО1 как физическим лицом за 2020, 2021, 2022 годы.

Таким образом, судом установлено, что с момента исключения юридического лица из ЕГРЮЛ истец исполняет условия договора аренды муниципального имущества: использует объект, переданный по акту приёма-передачи обществу с ограниченной ответственностью «Яна+», оплачивает аренду, недоимки не имеется. Договор аренды не расторгнут, возражений, связанных с исполнением ФИО1 условий договора, администрацией не выражалось, сведений о ненадлежащем исполнении арендатором условий договора, суду не предоставлено.

Судом также установлено, что на момент обращения истца в администрацию, а также на момент обращения в суд с иском, арендованное имущество находится в пользовании истца.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно заключению оценочной экспертизы, назначенной судом, рыночная стоимость имущества составляет 3 516 979 рублей. Заключение принимается судом как соответствующее требованиям ГПК РФ.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи, суд делает вывод о добросовестном поведении истца. При этом суд учитывает, что правовой механизм регулирования подобных правоотношений законодательством не предусмотрен, в связи с чем, находит основания для применения аналогии закона в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ с целью восстановления нарушенного права истца.

Учитывая, что истец исполняет обязательства по договору аренды, в том числе использует имущество и оплачивает аренду, как физическое лицо, в условиях отсутствия возражений со стороны арендодателя, суд находит отказ администрации неправомерным и нарушающим преимущественное право ФИО1 на выкуп арендуемого имущества, а заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 указанного ФЗ в случае, если нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации городского округа об обязании совершить определённые действия удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа совершить действия по реализации права ФИО1 на выкуп арендуемого имущества в преимущественном порядке путем заключения с ФИО1 договора купли-продажи нежилого здания площадью 70,3 кв.м. (одноэтажное здание, условный №), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020408:2286 по адресу: , Птицефабрика, , установив выкупную стоимость 3 516 979 (три миллиона пятьсот шестнадцать тысяч девятьсот семьдесят девять) руб., предоставив ФИО1 рассрочку платежа на пять лет, установив порядок оплаты со дня вступления в законную силу решения суда равными долями ежемесячно.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца.

Судья С.В. Потапова