Гражданский кодекс часть 1

Истец – администрация г. Оренбурга – обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 с требованием о сносе самовольного строения, расположенного по адресу ....

В обоснование иска истец указал, что данный объект является многоквартирным жилым домом, возведенным без необходимой разрешительной документации на земельном участке, не отведенном для строительства подобного объекта, с нарушением градостроительного законодательства.

В судебном заседании представитель администрации ФИО1, действующий на основании доверенности, требования искового заявления поддержал, просил об их удовлетворении. Пояснил суду, что спорное здание не является индивидуальным жилым домом. Таким образом, земельный участок используется не по назначению с нарушением вида разрешенного использования. Спорное здание также не соответствует требованиям градостроительных норм.

Ответчики ФИО2, ФИО3, представитель ответчиков ФИО4, действующий на основании доверенностей, возражали против удовлетворения заявленных требований. Указали суду, что спорное строение является индивидуальным жилым домом, в связи с чем его размещение не противоречит разрешенному использованию земельного участка и не нарушает градостроительных норм и правил.

Выслушав пояснения представителя администрации г. Оренбурга, ответчиков и их представителя, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Согласно положений части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Приведенная норма позволяет сделать вывод, что самовольной постройкой может быть признано недвижимое имущество, которое отвечает хотя бы одному из критериев (или в совокупности):

1) данная постройка возведена без согласия собственника или иного законного владельца земельного участка. В последнем случае это может быть, например, обладатель права постоянного (бессрочного) пользования участком;

2) данная постройка возведена на земельном участке, целевое назначение и разрешенное использование которого не позволяют ее строительство;

3) данная постройка возведена без получения необходимых строительных разрешений, в первую очередь разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию;

4) данная постройка не является безопасной, так как не соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам.

Установление любого из вышеуказанных признаков ведет к тому, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (часть 2 статьи 222 ГК РФ).

Как следует из ст. 222 ГК РФ, принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 было разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.

Также в данном Обзоре указано, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Таким образом, истец для целей разрешения настоящего спора в его пользу обязан в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ представить суду доказательства наличия вышеперечисленных признаков самовольности строения, а также наличия существенных и неустранимых нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, в результате существования которой нарушаются права истца или неопределенного круга лиц, т.е. наличие своего материально-правового интереса и заинтересованности в сносе самовольной постройки.

Судом в ходе рассмотрения дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Из материалов дела усматривается, что в общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 (по 1/2 доле в праве за каждым), находится земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок предназначен для размещения домов малоэтажной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома ... (группа №2 приложения к постановлению Правительства Оренбургской области от ...N-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»), общей площадью 610 кв.м, местоположение которого: ... земельном участке расположен индивидуальный жилой дом №..., на основании договора купли- продажи земельного участка от ...N.

Из материалов дела следует, что вышеуказанный земельный участок предназначен для размещения домов малоэтажной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома .... На данном земельном участке ранее было выдано разрешение №... от ... на строительство индивидуального жилого дома. Согласно пояснениям представителя истца, на момент обследования земельного участка специалистом, было установлено, что на участке были выполнены работы по возведению подвала, первого, второго этажей и частично четвертого этажа объекта капитального строительства, что нарушает требования выданного разрешения и на строительство индивидуального жилого дома. Также производство строительных работ осуществляется за границами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, что противоречит требованиям разработанного плана земельного участка N.

Так, из градостроительного плана земельного участка N, местоположение которого: ..., ... усматривается, что земельный участок расположен в зоне малоэтажной застройки домами усадебного типа (1-3 этажа) и блокированными многоквартирными (1-3 этажа). Основные виды разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Основные виды разрешенного использования: 1-2 квартирные жилые дома не выше 3 этажей; блокированные многоквартирные жилые дома не выше 3 этажей. На земельном участке допустимо размещение индивидуального жилого дома. Предельное количество этажей 3, в том числе подвал и мансарда.

Из разрешения на строительство №..., выданного на имя ответчиков, следует, что им разрешено строительство индивидуального жилого дома, количество этажей – 3, площадью застройки 260 кв.м на земельном участке, площадью 610 кв.м.

В ходе рассмотрения дела между сторонами имел место спор по поводу вида и функционального назначения данного строения.

По мнению представителя истца, указанное строение не является индивидуальным жилым домом, а фактически является иным строением.

Сторона ответчика утверждала о том, что данное здание является индивидуальным жилым домом.

Вместе с тем, как видно из представленной ответчиком проектной документации (проект ..., разработан ...), несмотря на то, что архитектурный проект поименован как «Жилой дом», в описательной части данного проекта в разделе «общие данные» здание поименовано как двухэтажный дом, здание с офисными помещениями, с расчетом потребного количества машиномест для организации прилегающей гостевой стоянки исходя из общей площади офисных помещений.

Представленный ответчиками второй проект с теми же реквизитами судом быть принят во внимание не может, поскольку исправления в проектную документацию внесены были только после того, как судом было обращено внимание ответчиков на содержание первого представленного проекта.

Кроме того, из представленных ответчиками экспертных заключений N от ... в отношении рабочего проекта на предмет его соответствия архитектурным решениям, следует, что экспертом исследовался: в первом варианте указанного заключения рабочий проект «Здание с офисными помещениями по ... в ...» шифр ..., во втором варианте указанного же заключения рабочий проект «Здание с помещениями по ... в ...» шифр ...

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения, которые отвечают установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначено для постоянного проживания граждан.

Понятие жилого дома, как объекта правоотношений приведено в статье 16 ЖК РФ, а именно под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Также Градостроительный кодекс РФ в качестве одного из признаков объекта индивидуального жилищного строительства, предусматривает такой критерий, как отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48 ГрК РФ).

Требованиям, которым должно соответствовать помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Вышеназванным Постановлением в качестве одного из обязательных признаков жилых помещений указано на наличие инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, естественное освещение и т.д.), а также помещений вспомогательного использования (кухни, кладовые, санузла и проч.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях.

Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики (пункт 20).

Таким образом, в постройке, именуемой жилым домом, в том числе индивидуальным жилым домом, должны быть как помещения, предназначенные для непосредственного проживания граждан, так и помещения предназначенные для удовлетворения хозяйственных надобностей и бытовых потребностей.

Вместе с тем, конфигурация помещений на каждом этаже и их объемно-планировочные решения и представленная ответчиками проектная документация и экспертные заключения ... от ... года позволяют суду сделать вывод о том, что спорная постройка не является индивидуальным жилым домом, а представляет собой здание для размещения офисных помещений.

Кроме того, из постановлений №N, ... по делу об административном правонарушении в области строительства от ... ответчики признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ. В ходе проверки по делу об административном правонарушении было установлено, что на земельном участке по адресу: ..., расположен индивидуальный жилой дом №... выполнены работы по возведению подвала, первого и второго этажа, ведутся работы по устройству кровли из профлиста. Размеры строящегося здания в плане около 18Х20м. Согласно выданного разрешения на строительство количество этажей 3, площадь застройки 260 кв.м.

Вместе с тем, из проектной документации усматривается, что спорное здание имеет 4 этажа, включая подвал и мансардный этаж, площадью застройки 419 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что ответчиками осуществляется строительство спорного здания с отступлением от имеющегося разрешения, а фактически без разрешения.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что спорное строение не является индивидуальным жилым домом.

Суд приходит к выводу о том, что фактически ответчиками возведено спорное здание, не являющееся индивидуальным жилым домом и не предназначенного для проживания одной семьи, представляющее собой здание с офисными помещениями, что не соответствует разрешенному использованию земельного участка: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГсК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГсК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГсК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГсК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГсК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположено спорное строение, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов.

Также судом установлено, что спорный земельный участок расположен в зоне «Ж.1», которая предназначена для проживания, отдыха и индивидуальной трудовой деятельности.

Основной вид разрешенного использования для данной зоны – размещение домов малоэтажной застройки, в том числе жилой застройки.

Согласно градостроительного плана земельного участка он расположен в зоне малоэтажной застройки домами усадебного типа (1-3) этажа и блокированными многоквартирными домами (1-3) этажа.

Разрешенное использование земельного участка, на котором расположена спорная постройки – для размещения домов индивидуальной жилой застройки – 1-2 квартирные дома не выше 3 этажей, блокированные многоквартирные жилые дома не выше 3 этажей.

Размещение офисных зданий относится к условно разрешенным видам использования земельного участка под спорной постройкой.

Часть 4 статьи 37 ГрК РФ устанавливает, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса путем проведения публичных слушаний (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).

Обязательным условием такого размещения объектов капитального строительства является предшествующая градостроительная подготовка территории в соответствии с главой 4 настоящих Правил с разработкой проекта планировки, учитывающего размещение необходимого набора объектов социальной инфраструктуры в соответствии с действующими нормативами.

Доказательств того, что ответчики в установленном порядке изменили вид разрешенного использования земельного участка для целей постройки спорного строения, суду не представлено.

Кроме того, суд отмечает тот факт, что согласно градостроительного плана земельного участка, а также Правил землепользования и застройки, предельное количество этажей вновь возводимой постройки – 3 этажа, тогда как судом установлено, что спорное строение имеет 4 этажа, включая подвал и мансардный этаж.

Таким образом, доказательств, опровергающих доводы истца о несоответствии спорной постройки требованиям градостроительного законодательства, в том числе противоречию вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, а также месту допустимого размещения спорной постройки, ответчиками не представлено.

Суд приходит к выводу о том, что ответчики при возведении спорной постройки допустили существенное нарушение градостроительных норм и правил, которые носят неустранимый характер.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ застройщик вправе осуществлять строительство при наличии разрешения на строительство. Вместе с тем, разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось. Ответчики не осуществляют строительство спорного объекта в соответствии с ранее выданным разрешением, поскольку ими построен иной объект, не являющийся индивидуальным жилым домом.

Для законного строительства спорного здания законодательством предусмотрена особая процедура, а именно, до начала строительства при подготовке проектной документации требуются инженерные изыскания - ст. 47 ГрК РФ, архитектурно-строительное проектирование - ст. 48 ГРК РФ, экспертиза проектной документации, инженерные изыскания - ст. 49 ГрК РФ. Кроме того, в силу ст. 54 ГрК РФ предусмотрен государственный строительный надзор.

Ответчиками не представлено доказательств того, что при возведении спорной постройки ими были соблюдены указанные требования, в том числе доказательства осуществления государственного строительного надзора при ее строительстве, соответствующего заключения органов госстройнадзора не представлено.

Таким образом, суд не может согласиться с доводами ответчиков о том, что спорная постройка не представляет угрозу безопасности жизни и здоровью людей.

Судом установлено, что спорная постройка осуществлена на земельном участке не отведенном в установленном порядке для этих целей, с существенным и неустранимым нарушением градостроительных норм и правил, при отсутствии доказательств ее безопасности жизни и здоровью людей.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что требования истца законны и обоснованы и в силу статьи 222 ГК РФ спорная постройка сохранению не подлежит, а на лиц, осуществивших ее строительство должна быть возложена обязанность по ее сносу за счет собственных средств в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

При подаче иска истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ.

Судом удовлетворены исковые требования истца в полном объеме, следовательно, в соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 333.20, с учетом положений ст. 333.19 с ответчиков в равных долях подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в размере ..., исходя из удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Оренбурга к ФИО2, ФИО3 о сносе самовольного строения – удовлетворить.

Обязать ФИО2, ФИО3 в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда за счет собственных средств снести объект самовольного строительства в виде незавершенного строительством здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу ....

Взыскать в равных долях с ФИО2, ФИО3 в доход бюджета сумму государственной пошлины в размере ...

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено судом: 22.01.2016г.

Судья: А.Д. Кириченко