Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к Управлению Росреестра по Липецкой области о восстановлении государственной регистрации права аренды на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №; признании отсутствующим обременения в виде ипотеки объектов недвижимости и погашении регистрационной записи об ипотеке от 26.12.2017 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к Управлению Росреестра по Липецкой области о восстановлении государственной регистрации права аренды на земельный участок, гараж и здание проходной, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки объектов недвижимости и погашении регистрационной записи об ипотеке от 26.12.2017 года, восстановлении процессуального срока для признания договора ипотеки от 26.07.2012 года ничтожным.

В обоснование требований истец указал, что 05.04.2017 года Управлением Росреестра по Липецкой области на основании судебного акта было зарегистрировано право аренды на земельный участок, гараж и здание проходной, расположенные по адресу: <адрес>, №. 20.01.2017 года истец и ФИО2 заключили договор аренды имущества в новой редакции, в соответствии с которым согласовали списывать задолженность ФИО2 в течение 30 лет с помощью аренды недвижимости. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды. Финансовый управляющий ФИО3 от имени ФИО2 незаконно продал часть недвижимого имущества семьи А-вых и обратился с заявлением о снятии обременения в виде аренды недвижимости. Однако Арбитражным судом Липецкой области утверждено соглашение о разделе имущества супругов А-вых, по которому все недвижимое имущество принадлежит ФИО4, которая не давала ФИО2 согласия на заключение договора ипотеки в интересах третьего лица ЗАО «Техстрой», следовательно, договор ипотеки от 26.07.2012 года ничтожен. Несмотря на наличие утвержденного судом медиативного соглашения от 20.01.2017 года и отсутствие нотариального согласия ФИО4 на заключение ФИО2 договора ипотеки с банком в интересах ЗАО «Техстрой», Управление Росррестра по Липецкой области 04.12.2019 года неправомерно произвело регистрационную запись о погашении принадлежащего истцу права аренды данных объектов недвижимости. В связи с изложенными обстоятельствами истец просил суд восстановить государственную регистрацию его права аренды на земельный участок с кадастровым №, гараж с кадастровым № и здание проходной с кадастровым №; признать отсутствующим обременение в виде ипотеки указанных объектов недвижимости и погасить регистрационную запись об ипотеке от 26.12.2017 года; восстановить процессуальный срок для признания договора ипотеки от 26.07.2012 года ничтожным.

Определением Советского районного суда г. Липецка от 17.01.2020 года в удовлетворении ходатайства истца ФИО1 о принятии к производству в порядке ст. 39 ГПК РФ заявления об увеличении исковых требований к Управлению Росреестра по Липецкой области о признании договора ипотеки, заключенного 26.07.2012 года между ФИО2 и ООО КБ «Юниаструм Банк», ничтожным; признании оснований и государственной регистрации договора ипотеки объектов недвижимости от 26.12.2017 года незаконными и недействительными; признании недействительными торгов № 88857 от 17.07.2019 года по продаже объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, и результатов торгов по продаже ФИО2 «ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ БАЗЫ» - отказано.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении и письменных объяснениях (л.д. 2 – 6, 192 – 199).

Дополнительно истец объяснил, что ответчик 06.08.2012 года незаконно произвел государственную регистрацию договора ипотеки, заключенного 26.07.2012 года между ФИО2 и ООО КБ «ЮНИАСТРУМБАНК», по которому ФИО2 в интересах заемщика ЗАО «Техстрой» без получения разрешения на строительство и реконструкцию, и без согласия супруги ФИО4, передал в залог чужие объекты недвижимости. Ответчику было известно, что 17 объектов, находящихся по адресу: <...>, являются самовольными строениями, которые по соглашению о разделе имущества супругов А-вых и на основании судебного акта Арбитражного суда Липецкой области от 02.04.2018 года являются собственностью ФИО4

30.12.2005 года истцом был заключен договор аренды гаража с кадастровым №, общей площадью 168,4 кв.м, сроком на 30 лет, который построен истцом на собственные деньги как единый комплекс недвижимости – цех по производству лакокрасочных материалов.

Решением Тверского районного суда г. Москвы по делу № 2-111/2016 было постановлено взыскать с ФИО2, ООО «Техстрой-Механизация», ООО «Техстрой-Авто» в солидарном порядке задолженность в сумме 17 888 860,86 руб. и обратить взыскание на имущество: гараж (лит.Д) площадью 168,4 кв.м, здание проходной (лит.Б); гараж (лит.А), земельный участок с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21.02.2017 года по делу № А36-9922/2016 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, требования ПАО «Восточный экспресс банк» в размере 17 948 860,86 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника. Дополнительным решением от 28.03.2017 года Арбитражный суд Липецкой области постановил считать требования банка в сумме 10 000 000 руб., включенными в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2, как обеспеченные залогом имущества должника.

Финансовый управляющий ФИО5 незаконно продал с торгов ИП ФИО6 вместо гаража (лит.А) самовольную постройку «ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ БАЗА ПО РЕМОНТУ ГРУЗОВОГО ТРАНСПОРТА» и земельный участок с кадастровым №, принадлежащие ФИО4; а также вместо гаража (лит.Д) площадью 168,4 кв.м, продал самовольную постройку - цех по производству лакокрасочных материалов, принадлежащий истцу в силу определения мирового судьи судебного участка № 5 Октябрьского района г. Липецка от 20.01.2017 года по делу № 2-18/2017.

Ответчик незаконно зарегистрировал сделки по самовольным постройкам 06.08.2012 года, 26.12.2017 года, 04.12.2019 года, незаконно зарегистрировало договор купли-продажи от 18.07.2019 года, не зарегистрировало права ФИО4 на залоговое имущество, проигнорировал ст. 42 Закона об ипотеке.

Регистрация долгосрочной аренды не может быть аннулирована во внесудебном порядке. Договор ипотеки от 26.07.2012 года в связи с отсутствием согласия супруги ФИО4 на передачу имущества в залог ничтожен в силу закона.

Управление Росреестра по Липецкой области незаконно погасило регистрационную запись от 05.04.2017 года об обременении в виде аренды объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, в связи с чем аренда должна быть восстановлена на прежних условиях; ввиду ничтожности договора ипотеки регистрационные записи от 06.08.2012 года и от 26.12.2017 года являются недействительными.

Ответчик – представитель Управления Росреестра по Липецкой области ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 62 – 63).

Дополнительно объяснил, что 26.07.2012 года в Едином государственном реестре недвижимости была зарегистрирована ипотека объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в пользу залогодержателя ООО КБ «Юниаструм Банк», залогодателем выступал собственник объектов ФИО2 Во исполнение определения мирового судьи от 20.01.2017 года об утверждении мирового соглашения в отношении вышеуказанных объектов недвижимости 05.04.2017 года были зарегистрированы договоры аренды, заключенные 20.01.2017 года между арендодателем ФИО2 и арендатором ФИО1 Решением Арбитражного суда Липецкой области от 28.02.2017 года по делу А36-9922/2016 собственник ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства, реализация имущества гражданина; требования ПАО «Восточный экспресс банк» (правопреемника кредитора и залогодержателя в порядке универсального правопреемства) включены в третью очередь реестра кредиторов. По заявлению финансового управляющего гражданина ФИО2 – ФИО5, на основании договора купли-продажи имущества от 18.07.2019 года и дополнительного соглашения № 1 от 21.10.2019 года, регистрирующим органом 04.12.2019 года были внесены записи в ЕГРН о праве собственности ФИО6 на указанные объекты недвижимости, а также погашены записи в ЕГРН об их аренде в соответствии с положениями ст. 40 Закона об ипотеке (залоге недвижимости). Требование о погашении регистрационной записи об ипотеке от 26.12.2017 года заявлено необоснованно, так как указанная запись в ЕГРН уже погашена. Истец ФИО1 не является стороной договора ипотеки объектов недвижимости от 26.07.2012 года, у него отсутствуют правовые основания для предъявления требований о признании данного договора ничтожным, а также о признания записей об ипотеке отсутствующими и их погашении в ЕГРН.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Третье лицо: представитель Финансового управляющего ФИО2 – ФИО5 по доверенности ФИО9 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 135 – 139).

Дополнительно объяснила, что 30.12.2005 года между собственником имущества ФИО2 и истцом ФИО1 был заключен договор аренды здания гаража № 1, площадью 168,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вл№ Согласно п. 6.4 договора аренды в новой редакции от 20.01.2017 года любая сторона вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, направив другой стороне письменное уведомление в срок за 60 дней до предполагаемой даты расторжения. Данный договор аренды недвижимости был заключен сторонами без согласия залогодержателя недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 28.02.2017 года ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества (дело № А36-9922/2016). В соответствии с п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, а также с учетом того, что аренда, возникшая позднее ипотеки недвижимости и без согласия залогодержателя, подлежит прекращению, то финансовым управляющим данные объекты недвижимости были предложены к продаже по рыночной цене без учета обременения правом аренды ФИО1 Финансовый управляющий согласно условиям п. 6.4 договора аренды об одностороннем порядке расторжения договора направил арендатору ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды с дополнительными соглашениями, которое получено истцом 25.02.2019 года. В связи с изложенными обстоятельствами государственная регистрация о правах аренды истца на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № была снята Управлением Росреестра по Липецкой области законно, требования о восстановлении государственной регистрации права аренды ФИО1 являются неправомерными.

ФИО4 обращалась в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании недействительным и прекращенным договора ипотеки от 26.07.2012 года (дело № А36-9922/2016), суд установил, что ее доводы об отсутствии согласия на заключение ФИО2 договора ипотеки с ООО КБ «Юнииаструмбанк» и ничтожности данного договора противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам и являются несостоятельными, определением от 11.05.2018 года в удовлетворении заявления ФИО4 отказано.

Продажа объектов недвижимости должника ФИО2 осуществлялась финансовым управляющим на условиях, установленных определением Арбитражного суда Липецкой области от 04.10.2018 года. В связи с вышеизложенными обстоятельствами просила в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Третье лицо: представитель ИП ФИО6 – по доверенности ФИО10 полагала иск ФИО1 необоснованным и не подлежащим удовлетворению по основаниям, указанным в письменных возражениях (л.д. 196 – 197).

Дополнительно объяснила, что 28.02.2017 года ФИО2 решением арбитражного суда признан несостоятельным (банкротом), реализация имущества должника производилась путем продажи с публичных торгов. Финансовый управляющий ФИО5 заблаговременно, 25.02.2019 года, уведомил арендатора ФИО1 о расторжении договора аренды гаража. 18.07.2019 года между финансовым управляющим и покупателем ИП ФИО6, выигравшим торги, был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, вл№ Управление Росреестра по Липецкой области 04.12.2019 года зарегистрировало переход права на объекты недвижимости к ФИО6 Так как все права аренды на указанные объекты недвижимости в силу п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке являются прекращенными, Управление Росреестра по Липецкой области правомерно прекратило записи о государственной регистрации обременения в виде аренды. Полагала, что арендатор ФИО1 знал о наличии договора ипотеки от 26.07.2012 года и отсутствии согласия банка-залогодержателя на заключение договора аренды. Наличие нотариально удостоверенного согласия ФИО4 на заключение ФИО2 договора ипотеки от 26.07.2012 года установлено определением Арбитражного суда Липецкой области от 11.05.2018 года. ФИО1 не вправе оспаривать договор ипотеки и, при этом, пропустил срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ. Доводы истца о признании недействительным оснований и государственной регистрации договора ипотеки от 26.12.2017 года являются необоснованными, так как права кредитора и залогодержателя перешли в порядке универсального правопреемства к ПАО «Восточный экспресс банк». На основании изложенного считала, что иск ФИО1 о восстановлении государственной регистрации права аренды на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Представитель третьего лица ПАО «Восточный экспресс банк» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 650, ст. 651 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 30.12.2005 года между ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 1 аренды гаража, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору на неопределенный срок во временное пользование гараж для размещения в нем оборудования под производство лакокрасочной продукции, расположенный по адресу: <адрес>, № (л.д. 35).

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

20.01.2017 года ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды гаража (в новой редакции), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование отдельно стоящее двухэтажное здание гаража общей площадью 168,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, вл. № а также передает права на земельный участок площадью 1500 кв.м, занятый помещением, и прилегающей территорией для его использования (л.д. 36 - 37).

Пунктом 5.1 договора установлен срок аренды на 30 лет.

Дополнительным соглашением № 2 от 16.02.2017 года п. 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которому общая площадь двухэтажного здания гаража составляет 178,1 кв.м, площадь земельного участка – 5695 кв.м (л.д. 38).

Также 20.01.2017 года ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды здания проходной (лит.Б), площадью 9,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, вл№л.д. 39 - 40).

Указанные договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.

20.01.2017 года определением и.о. мирового судьи судебного участка № 5 Октябрьского судебного района г. Липецка утверждено мировое соглашение по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, в соответствии с которым ФИО2 отказался от исковых требований к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды от 30.12.2005 года в размере 39 900 руб. за аренду помещения – части (120 кв.м) двухэтажного здания гаража (лит.Д), общей площадью 168,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вл. №, и неустойки в размере 5 539,50 руб. (л.д. 86 – 88).

Обременение земельного участка с кадастровым номером № гаража (лит.Д) с кадастровым номером №, здания проходной (лит.Б) с кадастровым номером №, в виде аренды в пользу ФИО1, сроком с 05.04.2017 года на 30 лет, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.04.2017 года, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 10 – 16).

Из материалов дела усматривается, что 26.07.2012 года между ООО КБ «Юниаструм банк» и ЗАО «Техстрой» был заключен кредитный договор, по которому заемщику была предоставлена кредитная линия с лимитом задолженности в размере 20 000 000 руб. с взиманием 15,5% годовых, со сроком погашения 25.07.2017 года.

В целях обеспечения обязательств заемщика 26.07.2012 года между ООО КБ «Юниаструм банк» и ФИО2 был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) №, в соответствии с которым ФИО2 передал банку в залог принадлежащее ему на праве собственности имущество: земельный участок для здания гаража площадью 5695 кв.м, гараж (лит.А) общей площадью 1039,9 кв.м, двухэтажное здание гаража (лит.Д) общей площадью 168,4 кв.м, двухэтажное здание проходной (лит.Б) общей площадью 9,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, №

Договор ипотеки (залога недвижимости) зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 06.08.2012 года (л.д. 128 – 134).

Решением Тверского районного суда г. Москвы от 16.06.2016 года постановлено взыскать солидарно с ФИО2, ООО «Техстрой-Механизация», ООО «Техстрой-Авто» в пользу ООО КБ «Юниаструм банк» кредитную задолженность в сумме 17 888 860 руб. и обратить взыскание на вышеуказанное заложенное имущество (л.д. 94 – 97).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 04.02.2016 года по делу №А36-5861/2015 ЗАО «Техстрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 05.09.2016 года требования ООО КБ «Юниаструм банк» включены в третью очередь реестра требований кредиторов.

Непогашенные обязательства должника перед ПАО «Восточный экспресс банк» (правопреемником ООО КБ «Юниаструмбанк») составили 17 948 860,86 руб.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 28.02.2017 года по делу №А36-9922/2016 ФИО2 был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура банкротства – реализация имущества гражданина; требования банка включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника ФИО2 (л.д. 140).

Определением от 28.02.2017 года финансовым управляющим в отношении ФИО2 утвержден ФИО5 (л.д. 141).

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 04.10.2018 года установлено, что в ходе процедуры банкротства гражданина ФИО2 включено в конкурсную массу следующее имущество: - земельный участок для здания гаража площадью 5695 кв.м, гараж (лит.А) общей площадью 1039,9 кв.м, двухэтажное здание гаража (лит.Д) общей площадью 178,1 кв.м, двухэтажное здание проходной (лит.Б) общей площадью 9,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, №.

Данное имущество является предметом залога в соответствии с договором ипотеки от 26.07.2012 года, заключенным между банком и ФИО2 Требования ПАО «Восточный экспресс банк» включены в реестр требований кредиторов ФИО2 как обеспеченные залогом указанного имущества.

Указанным определением арбитражного суда установлена начальная продажная цена имущества должника ФИО2 в размере 9 107 492 руб. (л.д. 149 – 152).

18.07.2019 года между финансовым управляющим гражданина ФИО2 – ФИО5 и покупателем ИП ФИО6, выигравшим торги (итоговый протокол от 17.07.2019 года) был заключен договор купли-продажи, по которому ИП ФИО6 приобрел вышеуказанное имущество стоимостью 10 655 765,64 руб. (л.д. 203 – 204)

27.08.2019 года состоялась передача имущества от продавца покупателю, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 205).

21.10.2019 года финансовый управляющий ФИО5 и ИП ФИО6 заключили дополнительное соглашение № 1 о внесении уточнений в п. 4.3 договора купли-продажи от 18.07.2019 года (л.д. 206).

На основании договора купли-продажи от 18.07.2019 года и дополнительного соглашения № 1 от 21.10.2019 года Управление Росреестра по Липецкой области 04.12.2019 года зарегистрировало право собственности покупателя ФИО6 на: - гараж с кадастровым номером №, общей площадью 1039,9 кв.м; - двухэтажное здание гаража с кадастровым номером №, общей площадью 178,1 кв.м; - двухэтажное здание проходной с кадастровым номером №, общей площадью 9,7 кв.м; - земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для промышленного использования, площадью 5695 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, вл. №

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, из которых следует, что ограничений и обременений указанных объектов недвижимости не зарегистрировано (л.д. 198 – 206).

В соответствии с п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ (в редакции на дату заключения договора ипотеки), договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

В силу ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и специальных по отношению к этой норме правил ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель вправе без согласия залогодержателя передать заложенное им имущество в аренду при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока, обеспеченного ипотекой обязательства.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, исключающих применение этих правил в процессе банкротства, в связи с чем арбитражный управляющий обязан распоряжаться недвижимым имуществом банкрота в соответствии с правилами, установленными Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 2, п. 3 ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.

Согласно п. 22, п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10 от 17.02.2011 года «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

Из положений п. 2 ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В данном случае договор аренды недвижимого имущества был заключен между ФИО2 и ФИО1, как 30.12.2005 года, так и в новой редакции 20.01.2017 года, без согласия банка-залогодержателя. Доказательств обратного истцом не представлено.

Исходя из вышеуказанных правовых положений, при заключении между ФИО2 и ФИО11 договора аренды уже заложенного банку имущества без согласия залогодержателя ООО КБ «Юниаструмбанк» право аренды ФИО1 из данного договора аренды прекращается на основании ст. 40 Закона об ипотеке.

В соответствии с п. 3 ст. 339 и п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор об ипотеке, а также договор аренды недвижимости на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Очередность обязательств, вытекающих из договора аренды и договора ипотеки, устанавливается по моменту их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" под банкротством понимается признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

При решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Закона об ипотеке.

Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

Документально подтверждено, что на основании договора ипотеки (залога недвижимости) № № от 26.07.2012 года, заключенного между залогодержателем ООО КБ «Юниаструм банк» и залогодателем ФИО2, в Едином государственном реестре недвижимости 06.08.2012 года была зарегистрирована ипотека в отношении гаража с кадастровым номером № проходной с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером № в пользу ООО КБ «Юниаструм банк», права которого в отношении заложенного имущества перешли в порядке универсального правопреемства к ПАО «Восточный экспресс банк».

Право аренды на указанные объекты недвижимости в пользу ФИО1 в Едином в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано Управлением Росреестра по Липецкой области 05.04.2017 года.

Основанием для регистрации аренды послужили: договор аренды от 30.12.2005 года в новой редакции, заключенный ФИО2 и ФИО1 20.01.2017 года; а также дополнительные соглашения к договору аренды № 1 от 30.12.2005 года, заключенные 20.01.2017 года и 16.02.2017 года.

В настоящем случае, так как договор аренды недвижимого имущества был заключен без согласия залогодержателя, при этом ипотека в пользу банка зарегистрирована в ЕГРН 06.08.2012 года, а право аренды ФИО1 на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.04.2017 года, то есть аренда возникла позже ипотеки имущества, значит, в силу ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при продаже объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в процессе конкурсного производства право аренды ФИО1 подлежит прекращению, а имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже без учета его обременения правом аренды.

Таким образом, поскольку право аренды ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости прекратилось, то Управлением Росреестра по Липецкой области при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество от ФИО2 к ФИО6 были погашены содержащиеся в Едином государственном реестре записи об аренде указанных объектов.

Исковые требования ФИО1 о восстановлении государственной регистрации его права аренды на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № противоречат действующему законодательству, направлены на преодоление норм Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части прекращения аренды при реализации имущества должника в процессе банкротства, что является основанием для отказа в их удовлетворении.

Доводы истца о том, что право его аренды подлежит восстановлению в силу действия определения мирового судьи судебного участка № 5 Октябрьского судебного района г. Липецка от 20.01.2017 года, утвердившего мировое соглашение по делу № 2-18/2017, являются необоснованными, поскольку в ходе заключения мирового соглашения мировой судья установил, что заключенные ФИО2 и ФИО1 дополнительное соглашение, договор аренды от 30.12.2005 года (в новой редакции) и договор аренды проходной (лит.Б) не подлежат утверждению, поскольку не относятся к предмету спора и подлежат самостоятельному исполнению принятых на себя обязательств, о чем и указано в мотивировочной части определения (л.д. 32 – 33).

Из вышеизложенного следует, что мировой судья утвердил условия медиативного соглашения, но не договоры аренды недвижимого имущества.

Следовательно, указанные доводы ФИО1 о восстановлении государственной регистрации права аренды на вышеуказанные объекты недвижимости в силу действия определения мирового судьи судебного участка № 5 Октябрьского судебного района г. Липецка от 20.01.2017 года, не могут служить основанием для удовлетворения иска.

Исковое требование ФИО1 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки объектов недвижимости с кадастровыми номерами № которое он связывает с отсутствием нотариального согласия супруги арендодателя ФИО2 - ФИО4 на заключение договора ипотеки от 26.<данные изъяты> года, ничтожностью указанного договора ипотеки, также не подлежит удовлетворению, поскольку данные доводы истца полностью опровергаются письменными доказательствами.

Так, в материалы дела представлено согласие ФИО4, которое она дала своему супругу ФИО2 на заключение договора залога (ипотеки) с ООО КБ «Юниаструм банк» в отношении земельного участка с кадастровым номером №; гаража (лит.А), двухэтажного здания проходной (лит.Б), двухэтажного здания гаража (лит.Д), расположенных по адресу: <адрес>, №

Данное согласие подписано ФИО12 и удостоверено 19.06.2012 года в нотариальном порядке (л.д. 158).

ФИО8 обращалась в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением об оспаривании договора ипотеки (залога недвижимости) от 26.07.2012 года, заключенного между ФИО2 и ООО КБ «Юнииаструм банк», в котором ссылалась на отсутствие своего согласия на заключение договора супругом ФИО2

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 11.05.2018 года по делу А36-9922/2016 в удовлетворении заявления ФИО4 о признании недействительным и прекращенным договора ипотеки (залога недвижимости) № № от 26.07.2012 года, заключенного между ФИО2 и ООО КБ «Юнииаструм банк», - отказано.

При этом истец ФИО1 не является стороной указанного договора ипотеки (залога недвижимости) и не обладает правом требования применения последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренным ч. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ,

В силу ч. 4 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Требование ФИО1 о погашении регистрационной записи об ипотеке от 26.12.2017 года в Едином государственном реестре недвижимости не подлежит удовлетворению.

Права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству перешли от ООО КБ «Юниаструм банк» к ПАО «Восточный экспресс Банк» в порядке универсального правопреемства.

Имущество, являющееся предметом залога, реализовано с публичных торгов, 04.12.2019 года зарегистрировано право собственности приобретателя ФИО6 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, регистрационная запись от 26.12.2017 года об ипотеке данных объектов, о погашении которой заявляет в иске ФИО1, в Едином государственном реестре недвижимости погашена в установленном законом порядке, в связи с чем требование о погашении уже погашенной регистрационной записи является необоснованным.

Изложенное в иске требование ФИО1 о восстановлении процессуальных сроков для признания ничтожным договора ипотеки № от 26.07.2012 года не является материально-правовым требованием и не подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Таким образом, на основании совокупности исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Липецкой области не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Липецкой области о восстановлении государственной регистрации права аренды на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №; признании отсутствующим обременения в виде ипотеки объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и погашении регистрационной записи об ипотеке от 26.12.2017 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Малыхина

Мотивированное решение

составлено 17.02.2020 г.