Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Северного районного суда г. Орла гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником квартиры <адрес>. Из протокола от 05.02.2016 года, полученного в ООО «Орелжилцентр» ей стало известно о том, что якобы в доме проводилось общее собрание собственников помещений дома. Инициатором собрания в протоколе указан ответчик ФИО3, он же являлся председателем собрания, секретарем собрания была избрана ФИО2 Согласно протоколу в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 63,5 % от общего числа голосов, дата окончания приема решений – 03.02.2016 года. Считает, что собрание проведено с существенными нарушениями, так как инициатор собрания не известил её о созыве собрания заказным письмом, уведомление о проведении собрания лично под роспись ей не вручал. Из протокола не следует, что проводилась очная часть собрания, созванного в форме очно-заочного голосования, на которой должны обсуждаться вопросы повестки дня собрания. Решения на собрании приняты при отсутствии необходимого кворума, так как на момент проведения собрания право собственности на помещения в доме было зарегистрировано в установленном законом порядке менее, чем по половине помещений. Право выбора способа управления домом принадлежит только собственникам помещений в доме. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Истица в оспариваемом собрании участия не принимала. На неправомочном собрании были приняты решения по распоряжению её частью имущества. Полагает, что решения собственников являются недействительными в силу ничтожности, так как решения приняты при отсутствии необходимого кворума. ООО «Единая городская служба эксплуатации жилья» проиграло открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома <адрес>, проведенный 17 февраля 2016 года администрацией г. Орла, а победителем названного конкурса является ООО «Орелжилцентр», что полностью отвечает её интересах. С ООО «Орелжилцентр» она заключила договор управления многоквартирным домом как с победителем открытого конкурса, на предусмотренных конкурсной документацией условиях. По изложенным основаниям, просит суд признать принятые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома <адрес> решения, оформленное протоколом общего собрания собственников от 05.02.2016 года недействительными в силу ничтожности.

В ходе рассмотрения дела представитель истицы дополнил основания иска, указав, что Правительством РФ подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, которым предусмотрено, что лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, помещения в данном доме по передаточному акут или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим кодексом. Поскольку изменения в закон еще не приняты, то участники долевого строительства, не зарегистрировавшие право собственности на помещения, не вправе были принимать участие в собрании. На день заполнения бланков решения право собственности участниками долевого строительства было зарегистрировано лишь по 15 квартирам, общая площадь которых составляет 883,3 кв. м. Спорное собрание было первым в доме <адрес>, поэтому в силу ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ инициатор собрания был обязан направить сообщение о проведении собрания заказными письмами либо вручить их под роспись. Информирования собственников помещений многоквартирного дома о первом собрании путем размещения объявлений у входов в подъезды Жилищный кодекс РФ не допускает. Каждый потенциальный участник собрания не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания должен иметь возможность ознакомиться с представляемыми материалами. Инициатором собрания не соблюдены требования ч. 4 ст. 45 ЖК РФ в части соблюдения указанного срока. Согласно представленным материалам по проведению собрания, инициатор собрания информационное сообщение о проведении собрания издал и вручил в день проведения очной части собрания, т. е. 22.12.2015 года, что является существенным нарушением порядка созыва и проведения собрания. Соответственно созываемое в очно-заочной форме собрание могло начаться не ранее 02 января 2016 года. В связи с этим из подсчета голосов подлежат исключению бланки для голосования, датированные ранее 02.01.2016 года, что составляет 4367,85 кв. м. ФИО3 не вправе был инициировать собрание, поскольку на 22 декабря 2015 года не зарегистрировал право собственности на жилое помещение, а также принял квартиру от застройщика по передаточному акту только 30.12.2015 года. В протоколе указано количество голосов участников собрания, составляющее 9114,5, при этом дана ссылка на реестр регистрации участников собрания, который является неотъемлемой частью протокола. При сравнении реестра регистрации и представленных бланков для заочного голосования выяснилось, что в материалы не представлены бланки решений по 10 квартирам (№), общая площадь которых составляет 538,2 кв. м. Эти голоса были учтены при подсчете голосов. Так как в действительности собственники этих квартир не приняли участие в голосовании, то из подсчета голосов подлежат исключению 538,2 кв. м. Даже если предположить, что спорное собрание созвано надлежащим лицом и в нем участвовали лица, имеющие право на голосование на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, количество голосов участников собрания, которые могли быть приняты к подсчету составляет 4208,45 (9114,5 – 4367,85 – 538,2), что в процентном соотношении составляет 29,3%.

Истица ФИО1, надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 по доверенности ФИО4, представляющий также интересы третьего лица ООО «Орелжилцентр», заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Суду пояснил, что при проведении собрания кворум отсутствовал, так как в собрании приняли участие собственники, обладающие менее 50% голосов. В собрании могут принимать участие только лица, получившие свидетельство о государственной регистрации права. Лица, принявшие участие в собрании на момент проведения собрания собственниками не являлись. В итоге на собрании были приняты решения лицами, не являющимися собственниками помещений многоквартирного дома. ФИО1 заинтересована в том, чтобы домом управляла организация, которая выиграет открытый конкурс.

Представитель администрации г. Орла по доверенности ФИО5 исковые требования ФИО1 поддержала, суду пояснила, что конкурс по отбору управляющей организации был объявлен на 17 февраля 2016 года. За день до проведения конкурса в администрацию г. Орла поступило сообщение, что собственниками многоквартирного дома <адрес> принято решение об избрании управляющей организацией ООО «Единая городская служба эксплуатации жилья». Так как на момент проведения собрания только на 32 помещения было зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке, то администрация г. Орла усомнилась в правомочности собрания и действительности принятых на собрании решений. Конкурс признан судом недействительным по тем основаниям, что администрация г. Орла не вправе была проверять правомочность собрания. Для завершения процедуры конкурса достаточно было того, что собственниками помещений дома был представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, из которого следовало, что выбрана управляющая организация.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 по доверенности ФИО6, представляющий также по доверенности интересы третьего лица ООО «Единая городская служба эксплуатации жилья» исковые требования не признал в полном объеме. Суду пояснил, что собрание было проведено без существенных нарушений требований закона, кворум был, поэтому собрание было правомочным, а решения собственников многоквартирного дома являются действительными. Застройщик ввел дом в эксплуатацию, заключил договор управления с ООО «Единая городская служба эксплуатации жилья» на срок 3 месяца. В течение этих трёх месяцев администрация г. Орла должна была провести конкурс. Если хотя бы за один день до проведения конкурса собственники этого дома представят протокол общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, примут решение о выборе управляющей организации, то администрация г. Орла обязана снять дом с конкурса. В данном случае, несмотря на то, что 16.02.2016 года был представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, администрация г. Орла этого не сделала. Вместо этого администрация стала истребовать сведения из ЕГРП о правах собственности на помещения многоквартирного дома и проверять правомочность проведенного собственниками собрания. Решением Советского районного суда г. Орла конкурс по отбору управляющей компании признан недействительным, однако решение суда еще не вступило в законную силу. В случае если собрание собственников помещений многоквартирного дома будет признано недействительным, то будет проводиться новый конкурс и домом будет управлять другая компания, не ООО «Орелжилцентр». Квартиры передавались участникам долевого строительства по актам передачи квартиры под отделу и по актам приема-передачи квартиры, которые представлялись участниками в регистрирующий орган для регистрации права собственности на жилые помещения. Акт о передаче квартиры под отделку эквивалентен акту приема-передачи квартиры. Исходя из судебной практики, лица получившие квартиры по таким актам, вправе принимать участие в собрании собственником помещений многоквартирного дома и голосовать. Право собственности подразумевает под собой право владения, пользования и распоряжения. В отсутствие свидетельства о государственной регистрации права участник долевого строительства не может совершать действия по отчуждению недвижимого имущества, при этом он вправе владеть и пользоваться этим имуществом. С момента передачи квартиры участнику долевого строительства у него возникает обязанность по оплате коммунальных услуг, а если возникает такая обязанность, соответственно, эти лица имеют право выбирать, кому они будут производить оплату. Решения были приняты в очно-заочной форме голосования. Очная часть собрания проводилась в форме совместного присутствия собственников помещений многоквартирного дома. В заочной части голосования приняли участие собственники, обладающие 63,5% голосов от общего числа голосов, т. е. в собрании приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Собственники помещений многоквартирного дома извещались о проведении собрания путем размещения объявлений на входах в подъезды дома, а также такие уведомления дополнительно вручались лицам, принимавшим участие в собрании. Допущенное нарушение при созыве собрания не является существенным, поэтому не может повлечь недействительность решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В доме № квартиры, инициатору собрания неизвестны адреса проживания участников долевого строительства, их место регистрации. Застройщик не представил ФИО3 информацию о месте жительства каждого участника долевого строительства, поэтому он не имел возможности уведомить каждого путем направления заказного письма либо лично вручить каждому такое уведомление. Кроме того, такой способ уведомления как направление по почте заказным письмом для физического лица является очень затратным. Объявление о предстоящем собрании было вывешено заблаговременно, недели за две до проведения собрания, в период, когда планировалось вручение застройщиком ключей участникам долевого строительства. По логике представителя истца сама ФИО1 на момент проведения собрания не являлась собственником жилого помещения, поэтому у Мамаева не возникла обязанность по её извещению о проведении собрания, также истица не вправе была участвовать в голосовании, поэтому она не вправе обращаться в суд с заявлением об оспаривании собрания. В настоящее время с многими собственниками заключены договоры управления многоквартирным домом, управляющая компания ООО «Единая городская служба эксплуатации жилья» приступила к управлению домом.

Представитель ООО «Единая городская служба эксплуатации жилья» - генеральный директор ФИО7 с исковыми требованиями не согласилась, поддержала позицию ФИО6 В дополнение суду пояснила, что дом был введен в эксплуатацию 04 декабря 2015 года. При подсчете голосов учитывались только голоса принявших участие в голосовании собственников. Возможно, что в протоколе общего собрания неправильно указано общее количество голосов лиц, принявших участие в голосовании. Это не повлияло на правомочность собрания, кворум был и большинством голосов собственники приняли решения по поставленным на повестку дня вопросам.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.44 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.п.4,5 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

В силу частей 1, 2 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Положениями ч. 9 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

В силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из пункта 3 части 5 ст. 162 ЖК РФ следует, что в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, договор управления многоквартирным домом заключается на срок не более чем три месяца.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Частью 1 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1, 4.2,4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В силу ч. 3 ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме ( ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Положениями ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ определено, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

В соответствии со ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

В судебном заседании установлено, что в доме <адрес>№ квартиры, а также имеются нежилые помещения. Истице ФИО1 в указанном доме на праве собственности принадлежит квартира №, общей площадью 63,8 кв. м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.2016 года.

Ответчик ФИО2 также является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме <адрес>. ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира №, общей площадью 40 кв. м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.02.2016 года.

Право собственности на квартиру № по состоянию на 20.05.2016 года не было зарегистрировано. Вместе с тем, судом установлено, что между ООО «ИНМЭЖСтрой» и ФИО3 08.09.2015 года был заключен договор участия в долевом строительстве жилья №, в соответствии с которым объектом долевого участия является трехкомнатная квартира <адрес>.

30.12.2015 года указанная квартира была передана ФИО3 по акту приема-передачи квартиры № от 30.12.2015 года, а ранее 10.12.2015 года была передана под отделку.

Согласно информации, представленной Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла по запросу суда, из реестра муниципального имущества города Орла на многоквартирный жилой дом <адрес> следует, что жилые и нежилые помещения в муниципальной собственности отсутствуют.

По данным технического паспорта на многоквартирный жилой дом <адрес> общая площадь жилых помещений многоквартирного дома составляет 13452,40 кв. м., общая площадь нежилых помещений составляет 896,9 кв. м.

Установлено, что в декабре 2015 года проводилось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес> в очно-заочной форме с повесткой дня: 1) об утверждении количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме (далее МКД) на общем собрании; 2) о выборе председателя собрания; 3) о выборе секретаря собрания; 4) о выборе способа управления МКД; 5) о выборе управляющей организации; 6) о заключении договора управления МКД, об утверждении условий договора управления и размера платы на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома; 7) о внесении платы за коммунальные услуги; 8) о расчете за поставку тепловой энергии; 9) об определении способа накопления средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома; 10) о предоставлении управляющей организации права на заключение возмездных договоров по использованию общего имущества многоквартирного дома; 11) об установке шлагбаума и приборов видеонаблюдения; 12) о включении в договор управления услуги по сбору опасных отходов и отработанных ламп от населения и определении места их первичного сбора и размещения; 13) об уведомлении собственников помещений многоквартирного дома о проведении общих собраний и их итогах, порядке оформления и хранения протоколов общих собраний; 14) о наделении председателя и секретаря собрания собственников правом подсчета голосов и подписи протокола общего собрания собственников МКД от лица собственников.

Инициатором проведения указанного собрания являлся ответчик ФИО3

О проведении собрания в форме очно-заочного голосования собственники помещений многоквартирного дома уведомлялись путем размещения объявлений о проведении собрания на досках объявлений около подъездов многоквартирного дома, о проведении заочного голосования собственники помещений многоквартирного дома также были уведомлены путем вручения сообщения о проведении собрания и бланков для голосования.

Уведомления о проведении собрания, а также бланки решений собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании, собственникам жилых помещений дома <адрес> вручались под роспись, что подтверждается регистрационными списками с подписями собственников помещений многоквартирного дома.

Сообщение о проведении собрания и бланки для голосования получили не все собственники помещений многоквартирного дома. Истица такой бланк для голосования и сообщение о проведении собрания не получила, в голосовании участия не принимала.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО9 и ФИО10 пояснили, что за неделю или две до проведения собрания в форме совместного присутствия на подъездах дома были вывешены объявления о том, что будет проводиться собрание по вопросу выбора управляющей организации, установки шлагбаума и другим вопросам. О проведении собрания они узнали заранее из этих объявлений. Собрание проводилось в период выдачи ключей от квартир. На собрании было много людей, больше пятидесяти точно, было около 100 человек, оно проходило в пристройке около первого подъезда. Собрание вел Мамаев, на собрании присутствовали представители управляющей компании. Вначале собрания избрали председателя и секретаря собрания. По всем вопросам повестки дня голосование проходило путем поднятия руки. Потом всем раздали бланки для голосования и сказали, в какой срок нужно проголосовать и сдать заполненный бланк. Сначала квартиры по актам передали собственникам под отделку, потом составляли еще один акт приема-передачи квартиры. Акты подписывались в декабре 2015 года, еще до проведения собрания и голосования. Заполненные бланки они сдавали на следующем собрании. На собрании объявили, что бланки решений нужно заполнить до конца января 2016 года.

В ходе проведения собрания велся реестр вручения информационных сообщений и вручения бланков решений.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истица ФИО1 не принимала участие в собрании, проводимом в декабре 2015 года в форме очно-заочного голосования.

Согласно протоколу общего собрания собственников жилых помещений в форме очно-заочного голосования от 05.02.2016 года в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов, а именно 63,5%, что соответствует 9114,5 кв. м. общей площади помещений, принадлежащих собственникам многоквартирного дома.

Общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенным в форме очно-заочного голосования, было принято решение об утверждении количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании в расчете один голос соответствует одному квадратному метру площади, находящейся в собственности; о выборе ФИО3 председателем собрания; о выборе ФИО2 секретарем собрания; о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией; о выборе в качестве управляющей организации ООО «Единая городская службы эксплуатации жилья»; о заключении договора управления с ООО «Единая городская службы эксплуатации жилья», об утверждении условий договора управления; об утверждении размера платы за управление, содержание и текущий ремонт согласно состава общего имущества многоквартирного дома; о порядке оплаты коммунальных услуг, о порядке оплаты за поставку тепловой энергии; об определении способа накопления средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома; о предоставлении управляющей организации права заключать возмездные договоры по использованию общего имущества дома с телекоммуникационными и рекламными компаниями на размещение и подключение оборудования провайдеров к общедомовым сетям; об установке шлагбаума при въезде на дворовую территорию и приборов видеонаблюдения за счет привлечения дополнительных средств собственников; о включении в договор управления услуги по сбору опасных отходов и отработанных ламп от населения и определении места их первичного сбора и размещения на территории управляющей организации; о способе размещения информации на досках объявлений около подъездов или на информационных стендах и месте хранения протоколов общего собрания собственников помещения многоквартирного дома в офисе управляющей организации ООО «ЕГСЭЖ»; о наделении председателя и секретаря собрания правом подсчета голосов и подписи общего собрания собственников многоквартирного дома от лица собственников.

Все решения по вопросам повестки дня были приняты большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Проверяя довод представителя истца об отсутствии кворума, судом из регистрирующего органа истребованы сведения о собственниках всех квартир указанного дома, у застройщика истребованы акты передачи квартиры под отделку и акты приема-передачи квартир, а также истребованы заполненные бланки решений собственников помещений многоквартирного дома.

Из представленных актов следует, что на момент проведения собрания с форме совместного присутствия 22.12.2015 года 68 участникам долевого строительства, принявшим участие в собрании, по актам квартиры и нежилые помещения были переданы под отделку (квартиры №, и офисы №). В период с 08.12.2015 года по 03.02.2016 года акты приема-передачи квартиры были подписаны с дольщиками квартир № и офисов №.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 8 указанного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе участвовать в общем собрании собственников многоквартирного дома и вправе принимать решения по поставленным на голосование вопросам повестки дня. С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, т. е. фактически осуществляет права собственника, предусмотренные ст. 209 Гражданского кодекса РФ и именно с этого момента он праве обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права. Волеизъявление правообладателей помещений в многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления. С момента государственной регистрации права участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Учитывая изложенное суд не принимает во внимание доводы представителя истца о том, что в собрании могут принимать участие лишь дольщики, зарегистрировавшие право собственности на принадлежащие им помещения в многоквартирном доме.

В судебном заседании сторона ответчиков не отрицала, что при подсчете голосов возможно были допущены неточности, которые могли отразиться на общем количестве голосов собственников, принявших участие в голосовании, но не могли повлияли на кворум и решения собственников.

Проверив бюллетени для голосования, которые учитывались инициатором и секретарем собрания при подсчете голосов, суд приходит к убеждению, что в проведении собрания в форме очно-заочного голосования приняли личное участие собственники, количество голосов которых соответствует 9298,80 кв. м., что в процентном соотношении, составляет – 64,8% (9298,80 кв. м. х 100 : 1349,3 кв. м.=64,8).

Суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что при подсчете кворума должны быть полностью исключены бланки решений, датированные ранее чем 02.01.2016 года, поскольку они основаны на неправильном толковании норм права.

Действительно судом установлено и не оспаривалось представителем ответчиков о том, что инициатором собрания уведомление собственников помещений многоквартирного дома производилось не в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сообщение о проведении собрания не направлялось каждому собственнику помещения в данном доме по почте заказным письмом и не вручалось под роспись каждому собственнику. Собственники помещений уведомлялись о проведении собрания путем размещения объявлений о проведении собрания в доступном для всех собственников данного дома месте.

Данные нарушения суд не признает существенными, поскольку такой метод уведомления о проведении собрания в доме, который еще не заселен и только введен в эксплуатацию является оправданным, нарушение порядка созыва собрания не повлияло на волеизъявление участников собрания. Инициатор собрания не располагал данными, позволяющими с достоверностью установить место жительства всех собственников помещения многоквартирного дома, поэтому он принял достаточные меры для уведомления всех собственников помещений о проведении собрания в период, когда застройщиком участникам долевого строительства вручались ключи от жилых и нежилых помещений.

То обстоятельство, что собственники помещений приступили к голосованию с первого дня очно-заочного собрания не влечет недействительность их решений.

Не усматривает суд оснований для исключения из подсчета голосов 538,2 кв. м., поскольку собственники квартир № в заочном голосовании участия не принимали, председателем и секретарем собрания кворум определялся без учета их голосов.

Учтенные при подсчете голосов бланки решений, которые были заполнены участниками долевого строительства до подписания ими второго акта приема-передачи квартир не могут повлиять на наличие или отсутствие кворума. Если их исключить, кворум все равно составляет более пятидесяти процентов от общего числа голосов. Поэтому довод представителя истца о неправомочности оспариваемого собрания является несостоятельным.

Суд, установив, что в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, проводимом в форме очно-заочного голосования приняли участие собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, приходит к выводу о правомочности оспариваемого собрания, доказательств обратного стороной истца представлено не было.

Дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственниками были допущены нарушения. Вместе с тем, установленные судом нарушения не являются существенными, поэтому не могут повлечь недействительность принятых на этом собрании решений. Оснований для признания решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ничтожными судом не установлено.

При принятии решения суд также учитывает, что принятые решения не повлекли за собой причинение убытков ФИО1, её права и законные интересы решениями собственников не были нарушены, а её участие в собрании не могло повлиять на результаты голосования.

Установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования и оформленных протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 05.02.2016 года.

В связи с изложенным, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, оформленных протоколом общего собрания собственников от 05.02.2016 года, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Северный районный суд г. Орла путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме будет изготовлено в срок до 24 июля 2016 года включительно.

Судья Тишаева Ю. В.