Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению О к КУИ г. Таганрога о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

О в обоснование иска указал, что в соответствии с условиями договора от <дата>№ в аренде у истца находится земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 3623 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>-б, предоставленный для организации открытой площадки для торговли стройматериалами. В соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ в кадастровый паспорт указанного выше земельного участка были внесены изменения в целевое назначение земельного участка, которое теперь указано как: «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанные с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду; предприятия общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м.». <дата> истец обратился в Комитет по управлению имуществом <адрес> с заявлением о внесении изменений в указанный договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка для приведения его в соответствии с данными государственного кадастрового учета. В соответствии с ответом от <дата>№.4.3/5400 ему было в этом отказано ввиду отсутствия оснований. Указанный отказ послужил основанием для обращения с настоящим иском в суд. По мнению истца, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3623 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>-б, расположен в зоне жилой застройки высокой этажности – Ж-6. Размещение многоквартирных жилых домов выше 5 этажей, многоквартирных жилых домов выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду; предприятий общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м., согласно Правилам землепользования соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне Ж- 6. Истец считает, что заявленная цель использования земельного участка - размещение многоквартирных домов и торговых объектов, соответствует нормам земельного и градостроительного законодательства, а также Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог», следовательно, оспариваемое решение Комитета по управлению имуществом г. Таганрога об отказе в изменении целевого использования земельного участка с «для организации открытой площадки для торговли стройматериалами» на «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанные с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду; предприятия общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м.», ввиду чего, по мнению истца, отказ во внесении изменений в договор аренды от 03.06.2013 года №13-128 является незаконным и необоснованным.

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. При этом, требования свои поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика КУИ г. Таганрога в судебное заседание явился, возражал удовлетворению искового заявления по основаниям, изложенным в письменном отзыве, который приобщен к материалам дела. При этом, в судебном заседании пояснил, что заявитель не обладает правом на внесение изменений в действующий договор аренды, поскольку изменение целевого назначения земельного участка противоречит земельного законодательству. Кроме того, в обоснование своей позиции указал на то обстоятельство, что согласно ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, земельные участки под строительство многоквартирных домов предоставляются исключительно на аукционных торгах, ввиду чего, вносить изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в аренде у истца, является неправомерным.

Изучив материалы дела, судья приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с условиями договором от 03.06.2013 №13-128 у О в аренде находится земельный участок, общей площадью 3623 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>-б, предоставленный ему для организации открытой площадки для торговли стройматериалами.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ в кадастровый паспорт указанного выше земельного участка были внесены изменения в целевое назначение земельного участка, которое теперь указано как: «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанные с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду; предприятия общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м.»

<дата> истец обратился в Комитет по управлению имуществом <адрес> с заявлением о внесении изменений в указанный договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка для приведения его в соответствии с данными государственного кадастрового учета.

В соответствии с ответом от <дата>№.4.3/5400 ему было в этом отказано ввиду отсутствия оснований.

Признавая данный отказ незаконным, судья исходит из следующего:

В соответствии с положением части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ и статье 36 Градостроительного кодекса РФ правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой принадлежит земельный участок. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица, по смыслу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Разрешенное использование земельных участков в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Следовательно, в зависимости от того, каким образом заинтересованное лицо планирует использовать земельный участок, оно должно обладать документальным подтверждением правомерности использования данного участка в соответствии с основным, условно разрешенным либо вспомогательным видом разрешенного использования.

При этом в силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с нормами статьи 32 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с Решением Городской Думы города Таганрога от 22.12.2012 №506 были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» (далее – Правила землепользования).

Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3623 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>-б, расположен в зоне жилой застройки высокой этажности– Ж-6. Размещение многоквартирных жилых домов выше 5 этажей, многоквартирных жилых домов выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду; предприятий общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м., согласно Правилам землепользования соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне Ж- 6.

Из вышеизложенного следует, что заявленная цель использования земельного участка - размещение многоквартирных домов и торговых объектов, соответствует нормам земельного и градостроительного законодательства, а также Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог», следовательно, оспариваемое обществом решение Комитета по управлению имуществом г. Таганрога об отказе в изменении целевого использования земельного участка с «для организации открытой площадки для торговли стройматериалами» на «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанные с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду; предприятия общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м.», ввиду чего, по суда, отказ во внесении изменений в договор аренды от 03.06.2013 года №13-128 является незаконным и необоснованным.

Доказательств того, что указанный участок не может быть использован с соответствии с измененным видом разрешенного использование, либо что данный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд, Комитетом не представлено.

Судом также учтено, что в настоящее время видом разрешенного использования земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 3623 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>-б, установленным кадастровым паспортом и данными государственного кадастрового учета, является – ««многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанные с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду; предприятия общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м.».

В соответствии со ст.1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №221-ФЗ установлено, что государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, об особых экономических зонах, созданных в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (далее - особые экономические зоны), о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета).

Таким органом на территории муниципального образования «Город Таганрог» является Межмуниципальный отдел по г. Таганрогу, Неклиновскому району Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с п.2 ст. 20 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №221-ФЗ с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. С заявлением об учете изменений лесных участков, расположенных в границах земель лесного фонда, вправе обратиться орган государственной власти субъекта Российской Федерации в случае, если указанному органу переданы полномочия Российской Федерации по предоставлению лесных участков в границах земель лесного фонда. С заявлениями об учете изменений зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими зданиями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства на указанном праве.

В настоящее время государственным органом в сфере учета объектов недвижимости - Межмуниципальным отделом по г. Таганрогу, Неклиновскому району Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, внесены соответствующие изменения в вид разрешенного использования земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 3623 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>-б, что подтверждается кадастровым паспортом указанного земельного участка и данными публичной кадастровой карты.

Одним из способов защиты гражданских прав в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. В качестве квалифицирующих признаков для признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления законодатель выделил два взаимосвязанных признака – несоответствие закону или иным правовым актам и нарушение этим актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица (статья 13 ГК РФ).

В п. 1 ст. 85 ЗК РФ предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. В п. 2 той же статьи Кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного значения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. По смыслу приведенных норм с учетом положений ст. 30 ГрК РФ, зонирование земель населенных пунктов производится градостроительной документацией. В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны 7 использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В силу частей 2 и 6 статьи 30, статьи 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки, утвержденные представительным органом местного самоуправления, включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в силу публичных решений по управлению земельным фондом. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается исходя из общественно значимых целей, указанных в ч. 1 ст. 30 ГрК РФ, которые могут отличаться от целей участников гражданского оборота (увеличение прибыли и доходности и т.п.). Следует отметить, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменяется характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою очередь, повлечет и изменения в договоре аренды. Поэтому в случаях, когда орган местного самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, является арендодателем данного земельного участка, такой орган не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения в связи с изменившимся разрешенным использованием земельного участка. В противном случае это означало бы возможность одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию арендодателя, что не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, в частности ст. 22 ЗК РФ.

Таким образом, внесение изменений в заключенный договор аренды земельного участка для приведения его в соответствие с данными государственного кадастра недвижимости является соблюдение баланса публичных и частных интересов.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом, судья учитывает, что указанный земельный участок уже находится в пользовании истца в соответствии с заключенным и зарегистрированным в установленном законом порядке договором аренды от 03.06.2013 года №13-128, ввиду чего, указанный земельный участок уже находится в аренде и речь о его первоначальном предоставлении, как указано в статье 39.6 Земельного кодекса, не идет.

Кроме того, суд учитывает тот факт, что в соответствии с п.17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается, тогда как запрета на внесение изменений видов разрешенного использования уже предоставленного на праве аренды земельного участка указанные нормы права не содержат.

Таким образом, отказ Комитета по управлению имуществом г. Таганрога от 01.06.2016 года №60.4.3/5400 в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 03.06.2013 года №13-128 противоречит действующему законодательству и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 30, 32 ГрК РФ, ст. 1, 8, 12,13 ГК РФ, ст. 22, 85 ЗК РФ, судья

РЕШИЛ:

Исковые требования О к КУИ г. Таганрога о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом г. Таганрога внести изменения в договор аренды от <дата>№ земельного участка, общей площадью 3623 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>-б, путем подписания в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда дополнительного соглашения с измененным видом разрешенного использования указанного земельного участка - «многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанные с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду; предприятия общественного питания и торговли общей площади не более 300 кв.м.».

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Семеняченко А.В.