Гражданский кодекс часть 1

представителя истца ФИО1 – адвоката Репкиной Н.М., предоставившей удостоверение № 6501 от 21.09.2015 года и ордер № 152339 от 29.10.2018 года, выданный АК «Репкина Н.М.»,

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности от 05.10.2017 года, удостоверенной нотариусом Егорлыкского нотариального округа и зарегистрированной в реестре за № 8-5153,

представителя ответчика ФИО3 – адвоката Тарановой А.Ю., предоставившей удостоверение № 5490 от 09.02.2012 года и ордер № 133304 от 03.12.2018 года, выданный АК «Таранова А.Ю.»,

при секретаре Вартановой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что К.М.Ф. принадлежит земельный участок с праве коллективно-совместной собственности общей площадью 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11,2 га пашни, в <адрес>, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю. ДД.ММ.ГГГГ года К.М.Ф. умер. 23.12.1994 года он купил у К.М.Ф. указанный земельный участок, что подтверждается распиской. С продавцом был произведен полный расчет до подписания расписки о получении денежных средств за продажу земельного участка. После смерти К.М.Ф. в наследство вступили М.Т.М. – <данные изъяты> умершего и К.А.М. – <данные изъяты> умершего. М.Т.М. умерла ДД.ММ.ГГГГ года. С заявлением о принятии наследства по закону обратился <данные изъяты>М.Б.С., который умер, его предполагаемый наследник – <данные изъяты> ФИО3 К.А.М. умер ДД.ММ.ГГГГ года, наследников после его смерти нет. Земельный участок находится у него во владении и фактическом пользовании 23 года, он получает доход от использования участка, платит налоги. Просит суд: зарегистрировать за ним, ФИО1, <данные изъяты>, право общей долевой собственности площадью 12,5 га с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства, в материалах дела имеется заявление от ФИО1 о рассмотрении дела в его отсутствие. В отсутствие истца дело рассмотрено в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 Репкина Н.М. исковые требования поддержала на основании доводов, изложенных в иске.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала на основании доводов, изложенных в иске. Суду пояснила, что в насточщее время учреждение юстиции для регистрации перехода права или права собственности, требует, чтобы в решении суда были указаны паспортные данные лица, за которым регистрируется право, в связи с чем уточнила требования и просила суд: зарегистрировать за ФИО1, <данные изъяты>, переход права собственности на земельную долю размером 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11,2 га пашни, находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, ранее принадлежавшую К.М.Ф., <данные изъяты>. Также пояснила, что в случае удовлетворения исковых требований, её доверитель не желает распределять судебные расходы.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, судебная корреспонденция, направленная по адресу, указанному истцом, возвратилась в суд с пометкой «адресат не проживает» (л.д. 55). В его отсутствие суд рассмотрел дело в силу положений ст. 119 ГПК РФ.

В связи с неизвестностью места жительства ответчика судом в порядке, установленном ст. 50 ГПК РФ, был назначен для представления его интересов дежурный адвокат Таранова А.Ю., которая в разрешении заявленных исковых требований полагалась на усмотрение суда.

В судебное заседание не явились третьи лица ФИО5 и ФИО5, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела, подали заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, указав в них на признание исковых требований.

Третье лицо нотариус Целинского нотариального округа ФИО6 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела, о причинах неявки не сообщила, в связи с чем в ее отсутствие суд рассмотрел дело в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, в отзыве на исковое заявление, направленном в суд, содержится ходатайство заместителя начальника правового обеспечения о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Управления. Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца ФИО1 Репкину Н.М., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений о развитии аграрной реформы в России» и решения исполнительного комитета Целинского районного Совета народных депутатов от 26.03.1993 года № 87, К.М.Ф.<данные изъяты>, приобрел право коллективно-совместной собственности на землю по адресу: <адрес> общей площадью 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11,2 га пашни, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю от 20.12. 1994 года (л.д. 5).

Как было установлено в судебном заседании, 23.12.1993 года между К.М.Ф. и ФИО1 состоялась купля-продажа земельного пая в размере 12,5 га, о чем сторонами сделки была составлена расписка (л.д. 6).

Стоимость продаваемого земельного пая стороны определили в размере 25000000 рублей, которые были получены собственником продаваемого земельного пая К.М.Ф. одновременно с написанием расписки 23.12.1994 года.

При написании расписки К.М.Ф. покупателю ФИО1 было передано свидетельство на право собственности на землю в подлиннике, копия которого приобщена к материалам настоящего гражданского дела.

Поскольку правоустанавливающие документы на право собственности на землю на имя К.М.Ф. были переданы ФИО1, суд полагает, что продавец таким образом передал спорный объект недвижимости покупателю, а последний его принял.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Анализируя текст представленной расписки, суд приходит к выводу о том, что расписка от 23.12.1994 года по своей форме и содержанию является договором купли-продажи принадлежащего К.М.Ф. земельного пая (доли в праве на земельный участок), поскольку в названной расписке имеются установленные законом все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, в том числе, полные и достоверные сведения о предмете сделки – земельном пае, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество.

Из представленной расписки следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи земельного пая, принадлежавшего К.М.Ф. на основании свидетельства на право собственности на землю от 20.12.1994 года.

Суд приходит к выводу, что при заключении договора от 23.12.1994 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ.

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра указал на отсутствие правовых оснований для принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по тому основанию, что право продавца ответчика ФИО7 на отчуждаемый объект недвижимого имущества в ЕГРН зарегистрировано не было.

Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В ЕГРН отсутствует сведения о зарегистрированном праве К.М.Ф. на земельный участок с кадастровым номером №.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд соглашается с правовым значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017 года, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Однако, как следует из свидетельства о смерти (л.д. 7), продавец К.М.Ф. умер ДД.ММ.ГГГГ года, то есть до принятия Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и действующего в настоящее время Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем регистрация его права собственности на отчужденную долю в праве на земельный участок в ЕГРН исключена.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 16 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом того что действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае смерти стороны договора до подачи заявления о переходе права, суд приходит к выводу о применении к данным правоотношениям положений п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии закона.

В судебном заседании установлено, что наследниками К.М.Ф. являются: ответчик ФИО3 и третьи лица ФИО5 и ФИО5, что подтверждается свидетельством о праве на наследство (л.д. 8), реестром наследственных дел (л.д. 25-29), ответом нотариуса (л.д. 34) и копиями наследственных дел (л.д. 57-68, 71-106), в связи с чем требования истца обоснованно предъявлены к ФИО3

При таких обстоятельствах, учитывая, что отсутствие государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок у К.М.Ф. на дату заключения договора купли-продажи от 23.12.1994 года само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, доводы Управления Росреестра о наличии в этой связи препятствия перехода к ФИО1 права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права, вопреки данным доводам, истцом избран надлежащий способ защиты своего права. В этой ситуации ФИО1 лишен возможности заявить иск о признании права (пункт 59 Постановления № 10/22).

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец К.М.Ф. умер, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы распределению не подлежат, поскольку истец не желает их распределять, о чем его представитель заявила в судебном заседании.

Руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 194-199, 209 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ

Исковые требования иску ФИО1 к ФИО3 о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, паспорт <...>, выдан отделением в поселке Целина Межрайонного отдела УФМС России по Ростовской обл. в гор. Зернограде 23.08.2013 года, переход права собственности на земельную долю размером 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11,2 га пашни, находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земельсельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 61:40:0600015:1692, расположенный по адресу: Ростовская область, Целинский район, в границах СПК «Московский», ранее принадлежавшую ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 10 декабря 2018 года.