Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика отдела имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> Джалилова Д.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица ООО ПКК «Югагроснаб» Гнилицкого А.М., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению Сафоновой С.И. к отделу имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>, администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> о признании аукциона недействительным, признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Сафонова С.И. обратилась в суд с иском к отделу имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>, администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского каря о признании аукциона недействительным, признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки

В обоснование исковых требований истцом указано следующее.

На основании постановления администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес>, в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером № был выставлен на торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок.

Организатором аукциона являлся отдел имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>.

Информационное сообщение 300817/13866329/03 от ДД.ММ.ГГГГ о проведении аукциона опубликовано в газете «Звезда Прикубанья» и размещено на официальных сайтах в сети «Интернет»: http://torgi.gov.ru. http://www.akmr-kochubeevskoe.ru/.

Для предоставления в аренду на аукционе предлагался следующий земельный участок: лот № - земельный участок с кадастровым номером №, площадью 63416 кв.м., местоположение: <адрес>, р-н Кочубеевский, ориентир восточная окраина <адрес>, примерно в 550 м по направлению на восток от ориентира, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Начальная цена арендной платы за земельный участок, согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об определении начального размера рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, составляет 6126 рублей в год. Размер задатка 95% начальной цены арендной платы за земельный участок: 5819 рублей 70 копеек.

Во исполнение условий аукциона, в порядке предусмотренном ст.448 ГК РФ, ст.39.12 п. 21 ЗК РФ, ею был внесен задаток. Впоследствии задаток в сумме 5819 рублей засчитан в счет исполнения обязательств по заключенному договору аренды.

На основании открытого аукциона, проведенного отделом имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, между администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес> и Сафоновой С.И., как с победителем аукциона, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

По заключению договора аренды с администрацией <адрес>, она выехала на земельный участок, где ей стало известно, что на земельном участке, переданном ей в аренду, расположено нежилое здание, принадлежащее третьему лицу - ООО «Югагроснаб».

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание 1980 года постройки, общей площадью 137,9 кв.м., с кадастровым номером №, поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация права собственности на нежилое здание за ООО производственно-коммерческой компанией «Югагроснаб» проведена ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства, а именно, расположение на земельном участке, переданном ей в аренду, нежилого здания, привело к нарушению ее прав - невозможности использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В извещении о проведении открытого аукциона и проекте договора аренды указывалось, что земельный участок, предлагаемый на аукцион, свободен от строений, правами третьих лиц не обременен.

Из п. 1.1, 1.4 Договора аренды земельного участка следовало, что предметом является земельный участок, не обремененный правами третьих лиц.

Однако, в нарушение вышеуказанных требований, к моменту извещения о проведении торгов и заключению договора аренды, земельный участок был обременен правами третьих лиц, на земельном участке находится нежилое здание. Об указанных обстоятельствах администрации <адрес> было известно.

При проведении организации торгов отдел имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района обязан был провести проверку возможности проведения торгов в отношении земельного участка в соответствии с нормами ст. 39.11 ЗКРФ.

Таким образом, извещение о проведении торгов не содержало надлежащих данных об обременениях в отношении предмета аукциона, земельный участок - предмет аукциона не является свободным, там размещено нежилое здание, принадлежащее на праве собственности юридическому лицу, что само по себе является препятствием для использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался, то есть, влечет существенные ограничения прав истца на земельный участок.

При таких обстоятельствах, отделом имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района, администрацией <адрес> нарушены вышеуказанные требования законодательства, не проведена проверка наличия (отсутствия) возможности выставить земельный участок на аукцион. Тогда как с 2016 года на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий третьим лицам ООО «Югагроснаб». Следовательно, земельный участок не мог быть выставлен на аукцион, о чем администрация не могла не знать. Следовательно, торги, проведенные с нарушением закона подлежат признанию недействительными.

Таким образом, учитывая совершение оспариваемой сделки с нарушением установленного ЗК РФ запрета и фактическое лишение истца права использовать земельный участок в соответствии с обозначенным в договоре аренды видом его разрешенного использования, считает возможным просить суд признать недействительным договор аренды земельного участка, применить последствия недействительности сделки в виде возврата ответчику земельного участка, а истцу задатка в сумме 5819,7 рублей.

Просит суд признать торги, в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 63416 кв.м., местоположение: <адрес>, р-н Кочубеевский, ориентир восточная окраина <адрес>, примерно в 550 м по направлению на восток от ориентира, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, проведенного отделом имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, недействительными.

Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 63416 кв.м., местоположение: <адрес>, р-н Кочубеевский, ориентир восточная окраина <адрес>, примерно в 550 м по направлению на восток от ориентира, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес> и Сафоновой С.И., недействительной сделкой.

Применить последствия недействительной сделки - стороны по договору аренды вернуть в первоначальное положение: возвратить земельный участок с кадастровым номером № администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>, обязать администрацию Кочубеевского муниципального района <адрес> возвратить Сафоновой С.И. сумму задатка в размере 5819,7 рублей.

В решении суда указать, что оно является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости сведений об аренде земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес> и Сафоновой С.И.

Истец Сафонова С.И. в судебном заседании поддержала исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика отдела имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> Джалилова Д.В., в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, по доводам изложенных в возражениях на исковое заявление, в которых указано, что на основании постановления администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального района был организован аукцион по предоставлению в аренду земельных участков. Среди прочих, на аукцион был выставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 63416 кв.м., местоположение: <адрес>, р-н Кочубеевский, ориентир восточная окраина <адрес>, примерно в 550 м по направлению на восток от ориентира, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Победителем аукциона по предоставлению в аренду указанного земельного участка стала Сафонова С.И.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес> и истцом был заключен договор аренды земельного участка. Указанный договор был зарегистрирован управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

До принятия решения о проведении аукциона по предоставлению спорного земельного участка в аренду отделом были запрошены сведения о правах третьих лиц и прочих ограничениях и обременениях на данный земельный участок.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, права третьих лиц на спорный земельный участок не зарегистрированы.

Согласно сведений ТУ Росимущества в <адрес>, представленных в письме № от ДД.ММ.ГГГГ, строения, расположенные на спорных земельных участках в реестре федерального имущества не состоят.

Согласно справки администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, сведения о строениях, расположенных на данных земельных участках в администрации муниципального района отсутствуют.

В соответствии с письмом министерства имущественных отношений <адрес> строения, расположенные на спорном земельном участке в реестре государственного имущества <адрес> не значатся.

Таким образом, у отдела каких-либо оснований для отмены аукциона в отношении спорного земельного участка в соответствии со ст.ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ не было.

Какие-либо ограничения и обременения, а также права третьих лиц в отношении спорного земельного участка, кроме как права аренды Сафоновой С.И. отсутствуют и на данный момент, что следует, в том числе и из выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, представленной истцом, где в разделе 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», значится право аренды Сафоновой С.И.

Кроме того, объект недвижимости с кадастровым номером №, имеет площадь 137,9 кв.м., земельный участок, предоставленный Сафоновой С.И. имеет площадь 63416 кв.м. Таким образом, каких- либо препятствий в использовании истцом земельного участка по целевому назначению не имеется.

На основании изложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований Сафоновой С.И. отказать.

Представитель третьего лица ООО ПКК «Югагроснаб» - Гнилицкий А.М. в судебном заседании не возражал против удовлетворении исковых требований истца Сафоновой С.И. Пояснил, что действительно, спорный объект, как и указывает истец, принадлежит на праве собственности ООО ПКК «Югагроснаб» на основании выписки из ЕГРП, здание поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером :№ и выдано свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, учитывая совершение оспариваемой сделки с нарушением установленного ЗК РФ запрета и фактическое лишение ООО ПКК «Югагроснаб» права использовать земельный участок в соответствии с обозначенным полагает, что исковые требования Сафоновой С.И. подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского рая в судебное заседание не явился, в суд от представителя ответчика поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствии, просят вынести решение на усмотрение суда.

На основании ст.167 ГПК РФ и с учетом мнения участников процесса, дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав участников процесса, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 45 Конституции РФ закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

На основании постановления администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес>, в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером № был выставлен на торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок.

Во исполнение условий аукциона, в порядке предусмотренном ст.448 ГК РФ, ст.39.12 п.21 ЗК РФ, ею был внесен задаток. Впоследствии задаток в сумме 5819 рублей засчитан в счет исполнения обязательств по заключенному договору аренды.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание 1980 года постройки, общей площадью 137,9 кв.м., с кадастровым номером №, поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справки администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ сведения о строениях, расположенных на данных земельных участках в администрации муниципального района отсутствуют.

Согласно п.1 ст.447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст.448 ГК РФ, извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе, об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В силу п.п.21 и 22 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства);

5) о начальной цене предмета аукциона;

6) о «шаге аукциона»;

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;

10) о размере ежегодной арендной платы при предоставлении земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства. При этом размер ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа, определяется в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из п.1.1, 1.4 договора аренды земельного участка следовало, что предметом является земельный участок, не обремененный правами третьих лиц.

Факт нахождения указанного строения на арендуемом участке на момент проведения торгов, никем, в том числе, ответчиком в судебном заседании не оспаривался, а сам факт того, что администрации района не было известно о его существовании, не может служить безусловным основанием к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований.

В силу п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Согласно п.1 ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ, перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

При таких обстоятельствах, отделом имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района, администрацией <адрес> нарушены вышеуказанные требования законодательства, не проведена проверка наличия (отсутствия) возможности выставить земельный участок на аукцион. С 2016 года на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий третьим лицам ООО «Югагроснаб». Следовательно, земельный участок не мог быть выставлен на аукцион. Торги, проведенные с нарушением закона подлежат признанию недействительными.

В соответствии с п.2 ст.449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу п.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сафоновой С.И. к отделу имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>, администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> - удовлетворить.

Признать торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 63416 кв.м, местоположение: <адрес>, район Кочубеевский, ориентир восточная окраина <адрес>, примерно в 550 м по направлению на восток от ориентира, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, проведенного отделом имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, недействительными.

Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 63416 кв.м, местоположение: <адрес>, район Кочубеевский, ориентир восточная окраина <адрес>, примерно в 550 м по направлению на восток от ориентира, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес> и Сафоновой С.И., недействительным.

Применить последствия недействительной сделки – стороны по договору аренды вернуть в первоначальное положение: возвратить земельный участок с кадастровым номером № администрации Кочубеевского муниципального района <адрес>, обязать администрацию Кочубеевского муниципального района <адрес> возвратить Сафоновой С.И. сумму задатка в размере 5819 рублей 70 копеек.

Данное решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости сведений об аренде земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес> и Сафоновой С.И..

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Кочубеевский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ в 17 часов 00 минут.

Судья С.А. Щербаков