Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы, встречному исковому заявлению ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о возмещении затрат на реконструкцию,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А, заключенный сторонами, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А в размере <...>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...>, расходы на оплату услуг представителя в размере <...>

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что на основании договора кули-продажи от 26.12.2012 года является собственником помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> пом. 2Н лит. А. 10.03.2014 года стороны заключили договор аренды обозначенного нежилого помещения сроком на 10 лет. Договор аренды от 10.03.2014 года зарегистрирован в ЕГРП 29.03.2014 года, номер регистрации 78-78-74/009/2014-227. Согласно п. 2.1, 2.2 договора на ФИО2 возложена обязанность оплачивать арендную плату ежемесячно в размере <...> Истец указывает, что ответчик не оплачивает арендную плату с июля 2014 года, кроме того, произвела, без согласования с истцом и ГКУ «Жилищное агентство Санкт-Петербурга», перепланировку. 31.05.2016 года в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21.11.2016 года принят отказ ИП ФИО1 от требований к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А, производство по делу в указанной части прекращено.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ИП ФИО1, в котором просила взыскать с ответчика в счет возмещения затрат, произведенных на реконструкцию и модернизацию арендованного нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> 2Н лит. А, <...>, обязать зачесть затраты, произведенные истцом в счет арендной платы за период с июля 2014 года по май 2016 года, то есть за 22 месяца., взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере <...>, расходы на оплату услуг представителя в размере <...>

В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылается на то, что к договору аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А от 10.03.2014 года сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 от 29.03.2014 года на проведение реконструкции и модернизации арендуемого нежилого помещения, в соответствии с которым на ФИО2 возложена обязанность произвести реконструкцию и модернизацию арендуемого помещения за свой счет своими силами и из своих материалов, а на ИП ФИО1 обязательство зачесть указанные затраты в счет арендной платы. 31.05.2016 года ответчик ограничил доступ в арендуемое нежилое помещение, 22.08.2016 года направлена претензия о нечинении препятствий пользовании арендуемым нежилым помещением.

ИП ФИО1, а также его представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражали.

ФИО2, а также ее представитель в судебное заседание явились, встречное исковое заявление поддержали в полном объеме, против удовлетворения исковых требований возражали.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, об уважительных причинах неявки представителя не сообщило, об отложении судебного заседания не просило. При таком положении, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
(ст. 606 ГК РФ)

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для договора аренды нежилого помещения существенными условиями являются предмет договора и размер арендной платы.

При отсутствии согласованности существенных условий соответствующий договор не считается заключенным.

В сооветствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 411кв.м по адресу : Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А (л.д. 14)

10.03.2014 года между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А. (л.д. 9-12)

Цель использования: Физкультурно-оздоровительный центр.

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течении 10 лет. (пп. 1.3 п. 1 договора)

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 29.03.2014 года.

Пунктом 2 договора предусмотрено, что размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет <...>

Арендная плата вносится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяца непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя.

Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменной форме (дополнительное соглашение).

Затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный и текущий ремонт (по предварительно согласованной смете расходов) совместно используемых помещений и сооружений возмещаются арендодателю арендатором пропорционально занимаемым площадям.

Аренды арендатор обязан не производит без согласования с арендодателем работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений
(пп. 5 п. 3 договора)

Арендатор имеет право с согласия арендодателя производить необходимые улучшения и перепланировку арендованных помещений в целях совершенствования технологически процессов в рамках своей деятельности в соответствии с пп. 1.1, стоимость улучшений не возмещается.
(пп. 3 п. 3.2 договора)

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт
(пп. 3 п. 3.3 договора)

06.06.2016 года истцом в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием до 20.06.2016 года полностью произвести расчет по договору.

Согласно выписке из ЕГРП от 10.10.2016 года ограничения (обременение) права собственности ФИО1 в отношение нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А отсутствует. 30.09.2016 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество погашена запись об ограничении (обременении) права: аренда за № 78-78-74/009/2014-227 (л.д. 153, 154)

Возражая против заявленных требований ФИО2 указала, что 29.03.2014 года сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 на проведение реконструкции и модернизации, в соответствии с которым на нее возложена обязанность произвести неотделимые улучшения арендуемого помещения, а ИП ФИО1 зачесть стоимость неотделимых улучшений в стоимость арендной платы.

ФИО2 в материалы дела представлено дополнительное соглашение № 1 от 29.03.2014 года, согласно которому между сторонами согласовано проведение всех видов улучшений, перепланировка помещений, замена окон и отделки откосов, восстановление санузлов, демонтаж и укладка плиточных полов, замена (установка) дверей, замена (установка) внутренних коммуникаций, пожарная сигнализация, система вентиляции, устройство отдельного входа. Сроки работ с 29.03.2014 года до 29.08.2014 года. Стороны договорились зачесть стоимость улучшений в счет арендной платы. Неотделимые улучшения подлежат передаче арендодателю, отделимые улучшения подлежат изъятию (демонтажу). (л.д. 73)

ИП ФИО1 факт подписания дополнительного соглашения № 1 от 29.03.2014 года не оспаривал, однако указал, указанное соглашение в установленном законом порядке не прошло государственную регистрацию, в связи с чем полагал его незаключенным.

Оценив дополнительное соглашение № 1 от 29.03.2014 года к договору аренды нежилого помещения от 10.03.2014 года, применительно к положениям ст. 433 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ, учитывая, что дополнительное соглашение № 1 от 29.03.2014 года изменяет существенные условия договора от 10.03.2014 года, в том числе в части порядка оплаты аренды, в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано не было, суд полагает его незаключенным, а требования о взыскании арендной платы, исходя из установленного п. 2 договора размера <...> в месяц, обоснованными по праву.

Согласно представленному ИП ФИО1 расчету ФИО2 имеет задолженность за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август 2016 года, а всего <...> (л.д. 166 -168).

Из представленных выписок по счетам ФИО1 в ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие», ПАО «Сбербанк России» усматривается, что платежей в соответствии с договором аренды от 10.03.2014 года на счет истца не поступало.

28.05.2015 года ФИО2 была составлена расписка, согласно которой ответчик обязуется выплатить ФИО1 <...> (л.д. 29)

ФИО2 представила расчет задолженности, согласно которому имеет задолженность за ноябрь, декабрь 2014 года, январь, фераль, март, апрель, май, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май 2016 года, одновременно указав, что с 31.05.2016 года не имеет доступа в помещение.

В подтверждения внесения арендной платы ФИО2 представлены расписки, согласно которым ФИО1 получены денежные средства в размере <...> в марте, апреле, мае, июне, июле, 2014 года, однако истец факт внесение указанных платежей не оспаривал, требований о взыскании задолженности за указанный период не заявлял.

Кроме того, ФИО2 представлен чек от 14.07.2015 года на сумму <...> Вместе с тем, ФИО1 факт внесения указанного платежа также не оспаривал, указанный платеж учтен при расчете за июль-август 2015(л.д. 167).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что ФИО2 доказательств оплаты арендных платежей в большем объеме не представила, суд полагает обоснованными требования ИП ФИО1 о взыскании задолженности за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май, 2016 года в размере <...>

Вместе с тем, согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.08.2016 года, ФИО2, просила привлечь к ответственности ФИО1, который 31.05.2016 года вскрыл арендуемое помещение и не дает доступа к вещам находящимся в нем. Из объяснений ФИО1, данных в ходе проверки, следует, что истец заказным письмом уведомил ответичка о расторжении договора аренды спорного помещения, уже имеются новые арендаторы. (л.д. 74)

Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями свидетеля К. Д.А., допрошенного по ходатайству истца, который пояснил, что по просьбе ФИО1 31.05.2016 года произвел замену замка на двери в помещение по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>,
пом. 2Н лит. А.

Таким образом, суд полагает обоснованными доводы ФИО2 о том, что с 31.05.2016 года ответчик не имела доступа в спорное помещение, в связи с чем отказывает во взыскании арендных платежей за июнь, июль, август 2016 года.

Согласно акту приема-передачи от 29.03.2014 года на момент приема-передачи помещение находилось в следующем техническом состоянии: стены помещения окрашены водоэмульсией, требуется косметический ремонт, перегородки отсутствуют. Стены в санузлах плиточные 80-х годов постройки, 100% замена, потолки (перекрытия) железобетонные, окрашены. Полы деревянные, частично плитка. Требуется капитальный ремонт, замена плиточного пола 100%. Окна: материал – дерево, требуется полная замена в количестве 16 штук в том числе отделка откосов с учетом всех окон помещения в количестве 19 штук. Двери входные железные, требуется замена для увеличения проема согласно пожарным нормам. Межкомнатные двери отсутствуют, двери в санузлы требуют 100 % замены. Внутренние коммуникации: частичная замена батарей отопления, требуется подводка воды к четырем санузлам также установка унитазов и раковин. Система пожранная и вентиляционная отсутствует. Оценка общего состояния помещения удовлетворительная. (л.д. 205)

В подтверждение несения расходов на ремонт помещения ФИО2 представлена локальная смета № 1от 20.03.2014 года (л.д. 80-144), подписанная и проверенная самой ФИО2

Вместе с тем, поскольку договор аренды нежилого помещения от 10.03.2014 года вступил в силу с момента государственной регистрации, то есть с 29.03.2014 года, помещение было передано ФИО2 по акту приема-передачи 29.03.2014 года, суд приходит к выводу о том, что представленная смета от 20.03.2014 года не может свидетельствовать о несении ответчиком расходов на реконструкцию и модернизацию нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А.

Кроме того, решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 27.02.2017 года на ФИО1 возложена обязанность привести перепланированное нежилое помещение в прежнее состояние, и устранить самовольную перепланировку и переустройство нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А, а именно демонтировать оставшиеся самовольно возведенные перегородки в соответствии с планом помещения, демонтировать площадки со ступенями, восстановить несущую способность капитальных стен, утраченную из-за самовольно устроенных проемов в несущих стенах, демонтировать оставшееся самовольно установленное сантехническое оборудование (унитазы, раковины, душ) и трубопроводы, демонтировать самовольно смонтированные электрические сети и установленное оборудование, восстановить инженерное оборудование сети, восстановить фасад здания в соответствии с проектным положением, раскрыть заложенное окно, демонтировать козырек и приямок.

Из актов Межведомственной комиссии от 13.05.2015 года, 16.09.2015 года следует, что при обследовании спорного нежилого помещения зафиксированы самовольно выполненные работы, а именно: смонтированы новые перегородки из газобетонных блоков, пробит новый проем в несущей стене, расширен проем в несущей продольной стене дома, смонтированы площадки со ступенями в помещении при входе, со стороны дворового фасада здания организован приямок у входной двери в помещение 2Н, смонтирован козырек над дверью, со стороны лицевого фасада здания заложено окно, изменена система электроснабжения, установлены сантехнические приборы (унитазы, раковины, душ), оборудована сауна. Также, в помещениях установлено банное оборудование и бильярдные столы, весит прейскурант на услуги сауны.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 27.02.2017 года установлено, что разрешительная документация на производство работ отсутствует.

Свидетели Н. М.Ю., П. П.С. в судебном заседании пояснили, что в помещении по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А, ремонт отсутствовал. Свидетели К. И.И., Х. В.П. указали, что в спорном помещении проводились ремонтные работы, однако кем именно и за счет каких средств пояснить не смогли.

ФИО2 в подтверждение расходов на реконструкцию представлены товарные накладные, кассовые чеки, договоры подряда. Вместе с тем, обозначенные документы с однозначностью не свидетельствуют о том, что приобретенные материалы были израсходованы именно на реконструкцию спорного помещения.

При изложенных обстоятельствах, применительно к приведенным положениям закона, оценив в совокупности представленные доказательства, суд отказывает в удовлетворении требований ФИО2 о взыскании расходов на реконструкцию и модернизацию арендованного нежилого помещения в размере <...>, поскольку факт несения ФИО2 в заявленном размере не доказан, проведение реконструкции не было согласованно ни с ФИО1 ни, в установленном законом порядке, с государственными органами и собственниками дома, более того, на ФИО1, решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 27.02.2017 года, возложена обязанность привести перепланированное нежилое помещение в прежнее состояние, и устранить самовольную перепланировку и переустройство нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 2Н лит. А.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение несения расходов на оплату услуг представителя ИП ФИО1 представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 16 от 30.05.2016 года на сумму <...> (л.д. 40). Интересы истца на основании ордера представляла адвокат Штанько Т.А. (л.д. 51)

Согласно разъяснениям п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Принимая во внимание характер и сложность дела, размер подлежащих удовлетворению требований, объем выполненной представителем истца работы, критерии разумности и справедливости, суд приходит выводу о взыскании с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 В,С. расходов на оплату услуг представителя в сумме <...>

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> пропорционально объему удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по договору аренды в размере <...>, расходы на оплату услуг представителя в размере <...>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...>

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: