Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи и по встречному иску ФИО6 к ФИО5 о прекращении обременения

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка с обратным выкупом, расположенных по адресу: АДРЕСАДРЕСАДРЕС.

Свои требования мотивировал тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи ФИО3 помещения с кн № расположенного по адресу: АДРЕС д.Раздоры АДРЕС Б. АДРЕС земельного ФИО4 площадью № кв.м с кн № расположенного по адресу: АДРЕСАДРЕС с обратным выкупом.

Согласно пункту 2.1, п.6.2.1 Договора, продаваемое жилое помещение было оценено сторонами в 3 500 000 рублей, а земельный участок в 1 500 000 рублей. Оплата цены Договора должна была быть произведена в течение трех дней с момента государственной регистрации настоящего договора, путем перечисление денежных средств на счет продавца.

В случае просрочки оплаты, продавец вправе расторгнуть договор купли-продажи, однако до настоящего момента денежные средства истцом не получены. Вследствие длительной неоплаты цены Договора истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор и возвратить в его собственность жилое помещение и земельный участок, на что ответа не последовало.

Поскольку нарушение обязательства по оплате является существенным, просит расторгнуть указанный Договор и прекратить право собственности ответчика на жилое помещение и земельный участок.

Ответчик ФИО6 предъявил встречный иск к ФИО7 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, ссылаясь, что им обязательства по оплате стоимости объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме.

Истец и его представителя по доверенности ФИО8. ФИО9 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО10 в судебное заседание явился, в удовлетворении требований просил отказать.

Третье лицо представитель УФСГКиК по Московской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО5

принадлежало на праве собственности ФИО3 помещение площадью № кв.м, с кн № расположенное по адресу: АДРЕСАДРЕСАДРЕС земельный ФИО4 площадью № кв.м с кн №, расположенный по адресу: АДРЕС№

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6, заключен договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка с обратным выкупом, по условиям которого ФИО5 продала ФИО6, жилое помещение площадью 117,6 кв.м, с кн № по адресу: АДРЕС д.Раздоры АДРЕС Б. АДРЕС земельный ФИО4 площадью № кв.м с кн № расположенный по адресу: АДРЕСАДРЕС. Стоимость ФИО3 помещения составляет 3500 000 рублей, стоимость земельного участка- 1 500 000 руб. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена в Росреестре 31.10.2019 года.

В пункте 2.2 Договора указано, что покупатель ФИО6 обязуется оплатить цену передаваемого помещения и земельного участка в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора, путем перечисления на счет продавца.

Согласно п.5.1.1 договора продавец имеет право обратного выкупа помещения и земельного участка за цену 6200 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, включительно.

Согласно п. 6.2.1. в случае просрочки покупателем оплаты суммы по договору более чем на 5 дней, с момента государственной регистрации договора, продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.

В пользу ФИО5 установлены обременения в виде ипотеки в силу закона. ( л.д.19)

Как указывает истец, в нарушение п. 2.2 договора ответчик установленную договором стоимость имущества не оплатил, передачи ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА по передаточному акту не состоялось.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 направила ФИО6 предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры, в связи с неоплатой ее стоимости по договору. ( л.д11) Указанное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.

Ответчик, оспаривая доводы истца, указал, что им исполнены обязательства по договору купли-продажи от 22.10.2019 года, в подтверждении чего представил платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого ФИО6 предоставляет займ ФИО5 в размере 5000 000 руб. на срок до 22.10.2020 года под 24% годовых. Займодавец передает указанную сумму по заключенному между сторонами договору купли-продажи с обратным выкупом жилого помещения и земельного участка от 22.10.2019 в течение 3-х банковских дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи. В целях обеспечения исполнения обязательств, ФИО7 предоставляет в обеспечение спорное жилое помещение и земельный участок. Имущество остается у заемщика, с правом пользования ( л..д42-44)

01.11.2019 года ФИО6 перевел ФИО5 денежные средства в размере 5 000 000 руб. ( л.д.50)

Как указывает ФИО6, договор займа между сторонами фактически не заключен, поскольку не исполнен, денежные средства в займ не были переданы ФИО11, в свою очередь ФИО5 утверждает обратное, что полученные от ФИО6 денежные средства в размере 5 000 000 руб. она расценивает, как займ.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, следует применить правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего, что несмотря на указание в договоре займа, что займодавец передает сумму 5 000 000 руб. по заключенному между сторонами договору купли-продажи с обратным выкупом жилого помещения и земельного участка от 22.10.2019, не может являться основанием для зачета данной суммы в счет исполнения ФИО6 обязательств по договору купли-продажи жилого помещения и земельного участка от 22.10.2019 года, при этом, заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, поименованный в законе (п. 1 ст. 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека). Установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношений и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор займа является самостоятельной гражданско-правовой сделкой по отношению к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и обязательства по указанным сделкам исполняются независимо друг от друга.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с ч. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из существа договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывая при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В то же время, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными разъяснениями, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о выполнении истцом обязательств по договору путем передачи ответчику в собственность спорного жилого помещения и земельного участка. Вместе с тем, ответчик не передал истцу причитающиеся за объекты недвижимого имущества денежных средств в предусмотренном договором размере. Достоверных доказательств надлежащего исполнения ответчиком условий договора материалы дела не содержат. Поскольку договором между сторонами был определен момент исполнения сделки, и, учитывая, что деньги по договору ответчиком не переданы, а спорное жилое помещение и земельный участок по передаточному акту не принято, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи подлежит расторжению ввиду существенного нарушения стороной ответчика условий договора, а право собственности на спорное жилое помещение и земельный участок подлежат возвращению истцу, поскольку договор между сторонами не исполнен.

С учетом изложенного, поскольку обязательства по договору купли-продажи жилого помещения и земельного ФИО4 с правом обратного выкупа от ДД.ММ.ГГГГФИО2 не исполнены, оснований для удовлетворения встречных требований о прекращении обременений в виде ипотеки в силу закона, не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка с обратным выкупом, расположенных по адресу: АДРЕС, заключенный 22.10.2019 между ФИО5 и ФИО6

Возвратить в собственность ФИО1ФИО3 помещение с кн № расположенное по адресу: АДРЕСАДРЕС. АДРЕС земельный ФИО4 площадью № кв.м с кн №, расположенный по адресу: АДРЕСАДРЕС

Решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО3 помещение с кн №, расположенное по адресу: АДРЕСАДРЕСАДРЕС земельный ФИО4 площадью 189 кв.м с кн 50:20:0010214:350, расположенный по адресу: АДРЕС д.Раздоры и регистрации права собственности на указанную квартиру и земельный ФИО4 за ФИО1

Встречные требования ФИО6 к ФИО5 о прекращении обременения-оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца через Одинцовский городской суд.

Федеральный судья: Н.В.Лосева