Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зыковой Т.Н. к Комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка,

ус т а н о в и л:

Зыкова Т.Н. обратилась с вышеуказанным иском к Комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области (далее –Комитет). В обоснование иска указала, что <дата> года между ней и Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района подписан договор аренды земельного участка № <№>, который зарегистрирован в Росреестре <дата> года за номером <№> и получен истцом <дата> года. Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№>, находящийся по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: ведение дачного хозяйства в границах, указанных на кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору, и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 1500 кв.м. Срок аренды участка устанавливается с <дата> года по <дата> года (49 лет). Проверить пункты договора на соответствие действующему законодательству в момент подписания возможности не было, договор до подписания на руки не выдавался, внимательно изучить договор аренды удалось только после его получения <дата> года, в результате выявились противоречия между пунктами договора и действующим законодательством. Согласно пунктам 2.3, 4.1.1, 7.2, 7.3 договора аренды арендодатель может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив не менее чем за 3 месяца арендатора, что противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ). Согласно пункту 9.1 договора не допускается сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Данные условия договора противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ. 25 ноября 2019 года в Комитет имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области направлена претензия с предложением внесения изменений в договор аренды. Ответом № <№> от <дата> года Комитет отказался вносить изменения в договор.

С учетом уточненных исковых требований просит признать пункты 2.3, 4.1.1, 7.3, 9.1 договора аренды земельного участка от <дата> года №<№>, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области и Зыковой Т.Н. недействительными (ничтожными); признать недействительным (ничтожным) часть пункта 7.2 договора аренды земельного участка от <дата> года №<№>, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области и Зыковой Т.Н. за исключением части: «Договор может быть досрочно прекращен по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

В судебных заседаниях истец – Зыкова Т.Н. уточненные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что пункт 7.2 договора содержит основания для расторжения договора, без указания на то, что нарушения условий договора являются существенными. Поэтому полагает, что они являются недействительными. Договор аренды земельного участка № <№> от <дата> года, заключенный между Комитетом и дачным некоммерческим партнерством <Б.> прекратил свое действие в связи с разделом земельного участка и заключением новых договоров аренды.

В судебное заседание представитель ответчика - Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, представил отзыв на иск, в котором просил в удовлетворении исковых требований Зыковой Т.Н. отказать, дело рассмотреть в его отсутствие. Указал, что предоставление земельного участка членам садоводческого (дачного) объединения имеет льготный характер, определено наличием членства в таком объединении. Спорный земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий – 2 пояс зоны санитарной охраны поверхностного водозабора <адрес>, является ограниченным в обороте (не подлежит передаче в собственность). Условия договора соответствуют действующему законодательству.

Суд, заслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом установлено, что <дата> года между Комитетом (Арендодатель) и Зыковой Т.Н. (Арендатор) заключен договор №<№> аренды земельного участка (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№>, находящийся по адресу: <адрес> (далее –Участок), вид разрешенного использования: ведение дачного хозяйства, площадью 1500 кв.м. Срок аренды Участка устанавливается с <дата> года по <дата> года. Договор прошел государственную регистрацию <дата> года. Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка от <дата> года.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2.3 Договора Арендодатель может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив не менее чем за 3 месяца Арендатора.

Пунктом 4.1.1Договора предусмотрено право Арендодателя досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 квартала в случае существенного нарушения условий Договора, уведомив не менее, чем за 3 месяца Арендатора.

В соответствии с пунктом 7.2 Договора Договор может быть досрочно прекращен по требованию Арендодателя, уведомив не менее, чем за 3 месяца Арендатора, а также по решению суда на основании и в порядке, установленным законодательством Российской Федерации, в соответствии с п.п.4.1.1, а также: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при возражении со стороны Арендодателя в продлении договора и заключении договора на новый срок; при использовании с нарушением требований градостроительного регламента.

Невнесение арендной платы в течение 2 (двух) кварталов признается односторонним отказом Арендатора от исполнения условий Договора и одновременно является основанием для требования Арендодателем досрочного расторжения договора. Договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента направления Арендатору уведомления об отказе от договора (п.7.3 Договора).

Действующее законодательство не предусматривает досрочное расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

С учетом изложенного, право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды, в случаях, предусмотренных пунктами 2.3, 4.1.1, 7.2, 7.3 Договора являются недействительными, противоречащими статье 619 ГК РФ.

Однако положения пункта 7.2 Договора в части досрочного прекращения Договора по решению суда при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при возражении со стороны Арендодателя в продлении договора и заключении договора на новый срок; при использовании с нарушением требований градостроительного регламента, соответствуют требованиям пункта 2 статьи 450ГК РФ и статьи 619 ГК РФ, предусматривающим возможность установления в договоре аренды других оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

С учетом изложенного, суд полагает исковые требования в части признания недействительным пункта 9.1 Договора подлежащими удовлетворению.

Ссылки представителя ответчика на распределение земельных участков между членами товарищества, а также на то, что земельный участок не подлежит передаче в собственность, не влияют на оспариваемые положения договора аренды земельного участка.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Зыковой Т.Н. к Комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 2.3, 4.1.1, пункт 7.2 в части слов: «, уведомив не менее чем за 3 месяца Арендатора, а также» и «в соответствии с п.п.4.1.1,», пункты 7.3, 9.1 договора аренды земельного участка от <дата> года №<№>, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области и Зыковой Т.Н..

Зыковой Т.Н. в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.Б.Слягина

Текст мотивированного решения составлен 19 октября 2020 года.

Согласовано

Судья И.Б.Слягина