Гражданский кодекс часть 1

Калининский районный суд в составе председательствующего Чахова Г.Н., при секретаре Булгаковой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Кирпили» о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

В. по доверенности в интересах ФИО1 обратился в Калининский районный суд с исковым заявлением к ООО «Кирпили» о расторжении договора аренды, в котором с учетом уточненных требований, указано, что истица является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0000000:488, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 23:10:0307000:0261, площадью 121 278+/-365.66 кв.м.

В настоящее время принадлежащее истице право собственности указанного земельного участка обременено договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Кирпили». Указанный договор заключался на срок десять лет. На каких условиях и на какой срок был продлен указанный договор истице неизвестно, так как своего согласия на продление договора она не давала, никаких предложений от ответчика об условиях продления договора не поступало.

В настоящее время принадлежащий истице земельный участок обособлен, она намерена лично использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции. Однако из-за того что принадлежащее истице право собственности обременено договором аренды действия которого должно было закончится десять лет назад, она не может реализовать свои права на владение и распоряжение принадлежащей ей собственностью.

В соответствии с положениями ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с положениями ст.1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Пользуясь юридической неосведомленностью истицы, представители ответчика при заключении договора установили крайне мизерную арендную плату за пользование принадлежащей ей собственностью. Размер арендной платы ничтожно мал и не соответствует сложившейся на рынке недвижимости практике. Более того с момента заключения договора размер арендной платы практически не менялся. Действующим законодательством не установлен минимальный размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст.5 ГК РФ, обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе. В соответствии со сложившейся в РФ практике минимальный размер прибыли от использования имущества должен быть равен как минимум размеру ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального Банка РФ. На сегодняшний день размер ключевой ставки ЦБ РФ установлен в размере 7%. Стоимость принадлежащего истице земельного участка согласно данным кадастрового учета составляет 1 370 092,0 рубля. Следовательно, размер арендной платы, на которую истица имеет право рассчитывать составляет 95 906,0 рублей.

В соответствии с требованиями ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если бы истица участвовала в обсуждении условий заключения договора, то естественно она не согласилась бы заключать договор на крайне невыгодных условиях.

В силу ст.1 ГК РФ, Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В сложившейся ситуации ответчик используя принадлежащий истице земельный участок для получения прибыли и выплачивая символическую арендную плату нарушает право на получение адекватного вознаграждения за использование ее собственности. Более того земельный участок используемый ответчиком относится к основным средствам производства, без земельного участка в принципе невозможно осуществление предпринимательской деятельности ответчика. Производство сельхозпродукции в принципе возможно без использования удобрений, топлива, техники и т.д., но без земли выращивать сельхозпродукцию невозможно.

Предложение о расторжении договора в добровольном порядке направленно ответчику ДД.ММ.ГГГГ, однако, до настоящего времени ответчик не счел нужным ответить относительно возникшего спора.

На основании изложенного, сторона истицы просит суд расторгнуть в договор аренды земельного участка кадастровым номером 23:10:0307000:0261 заключенного между ней и ООО «Кирпили», обременение по которому зарегистрированно от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации 23:10:0000000:488-23/023/2019-2.

Стороны в суд не явились, просили рассмотреть дело без их участия, при этом сторона истицы настаивала на удовлетворении иска, а сторона ответчика просила в иске отказать. Суд, при указанных обстоятельствах, в порядке ст.167 ГПК РФ принял решение о рассмотрении дела без участия сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0307000:261, площадью 17019201 кв.м., сроком на 10 лет, исчисляемым с момента государственной регистрации настоящего договора, арендатором по которому выступает ООО «Кирпили». Государственная регистрация указанного договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия арендных отношений по данному договору был 10 лет с момента государственной регистрации, то есть, до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по инициативе ответчика ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером 23:10:0307000:261, на котором принято решение об увеличении арендной платы за пользование земельным участком, а также о продлении арендных отношений до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с требованиями закона, объявление о проведении указанного собрания было опубликовано в газете краевой газете «Кубань сегодня» №(4308) от ДД.ММ.ГГГГ, не менее, чем за 40 дней до проведения общего собрания пайщиков. Объявление о проведении общего собрания, в соответствии с требованиями закона, было размещено на стенде объявлений, расположенном рядом с администрацией сельского поселения <адрес> и дополнительно опубликовано на сайте администрации сельского поселения.

Впоследствии Управлением Росреестра было зарегистрировано дополнительное соглашение к указанному договору аренды, отражающее принятые на общем собрании вопросы, в том числе о продлении договора аренды земельного участка.

Договор аренды не оспорен и не признан в судебном порядке недействительным, соответственно является действующим и ответчик имеет все законные основания пользования земельным участком с кадастровым номером 23:10:0307000:261, а также выделенным из него земельным участком с кадастровым номером 23:10:0000000:488, на правах арендатора.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним законно зарегистрировано обременение выделенного земельного участка с кадастровым номером: 23:10:0000000:488, предусмотренное ст.56 ЗК РФ в виде Аренды.

Арендатор по договору аренды использует земельный участок, поставленный на кадастровый учет и находящийся на праве общей долевой собственности граждан. Площадь земельного участка является существенным условием договора. В соответствии с ч.1 ст.14 Федерального закона №101-ФЗ владение, пользование и распоряжение (в том числе их передача в аренду) земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п.4 ст.13 данного закона, и распорядиться им по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Возможность выделения земельных участков в счет долей из состава земельного участка, сданного в аренду, существует исключительно при соблюдении условий, определенных в п.5 ст.14 Федерального закона №101-ФЗ.

В противном случае арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Истица право на расторжение договора не реализовала, для участия в проведении общего собрания не явилась, намерений об отказе от продолжения арендных отношений на общем собрании не заявила.

Учитывая положения статей 12-14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ, выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.

Действующее законодательство не предусматривает такого основания прекращения обременения в отношении имущества, являющегося общей долевой собственностью, как выдел из него в установленном законом порядке доли кем-либо из участников долевой собственности.

Согласно п.1 ст.11.5 ЗК РФ, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Согласно п.4 ст.11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Указанная норма права прямо не указывает на необходимость прекращения договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей.

Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу, на сохранение права аренды на прежних условиях, а не, напротив, на прекращение арендных отношений, на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрел последствия образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, в виде их преимущественного права на заключение с ними договоров аренды и образуемых, и измененных земельных участков, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, без прекращения договоров аренды в отношении образуемых или измененных земельных участков.

Согласно п.5 ст.22.2 Закона №122-ФЗ, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Соответственно, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 23:10:0000000:488, были осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный истцом земельный участок правомерно.

При указанных обстоятельствах, надлежащих доказательств нарушения ответчиком договора аренды земельного участка не представлено, обязанности арендатора сторона ответчика исполняет в соответствии с условиями договора, земельный участок используется по назначению в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, арендная плата выплачивается в полном объеме и своевременно.

Сохранение договора аренды земельного участка не нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности, о чем также указано в определении ВС РФ №-КГ14-3 от ДД.ММ.ГГГГ. При указанных обстоятельствах, в удовлетворении иска необходимо отказать. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО «Кирпили» о расторжении договора аренды – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке, в <адрес>вой суд через Калининский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.