Дело № 2-977/2020
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 июня 2020 года г. Калининград
Центральный районный суд г.Калининграда в составе:
председательствующего судьи Стефанской Н.В.,
при секретаре Моздыган М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Управляющая компания «Акрополь» о взыскании неосновательного обогащения в сумме переплаты за предоставленные коммунальные услуги, процентов за пользование чужими денежными средствами,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО2 обратился в Центральный районный суд г. Калининграда с исковым заявлением, указав в обоснование, что в соответствии с договором инвестирования №67-08-05 от 26.04.2004 г. и акта приема передачи помещения от 16.03.2007 г. ему в собственность перешло помещение общей площадью 63,6 кв.м. по адресу г. Калининград, < адрес >, кадастровый номер №. В последующем истец стал собственником второго помещения площадью 107,5 кв.м. в том же здании. 19.03.2019 года истцом был получен ответ исх. №19/2019 в соответствии с которым истцу стало известно, что все платежи произведенные им в адрес ответчика за период с 22.04.2012 года по 17.10.2019 года не имели под собой никакого законного обоснования. Указал, что договорных отношений с ответчиком не имелось. Ссылаясь на положения ст. ст. 434, 779, 1102 ГК РФ, истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение, по расчету истца в сумме 1077000 руб. В последующем истец неоднократно уточнял исковые требования (л.д. 100 т. 3, от 08.05.2020 г.) т.4), и в окончательной редакции, указал, что права истца нарушены ответчиком неосновательным завышением объемов (размера) доли истца в общем имуществе Здания ТОЦ «Акрополь» и как следствием повышением платежей в денежном эквиваленте. Истец указанное обнаружил только после систематического выставления счетов ответчиком, после приобретения второго помещения в апреле 2018 года. Считает, что завышение размера денежного участия истца в содержании общего имущества превышено в два раза. Истец считает, что ответчик должен производить любые начисления связанные с обслуживанием, содержанием общего имущества в соответствии с долей истца в общем имуществе, а именно на долю истца приходится 31,69 кв.м. Иное не соответствует нормам материального права. Вместе с тем, ответчик неправомерно прировнял долю истца к площади помещений, находящихся в собственности истца. Таким образом, считает, что ответчик ошибочно арифметически неправильно производит расчет, на основании которого выставляет счета истцу. Указал, что в протоколе общего собрания собственников Б/н от 20.04.2012 года, в нарушение положений ч.3 ст. 162 ЖК РФ отсутствует обязательный состав общего имущества Здания, который должен быть определен по п.1 ч.1 Постановления Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г. Кроме того, для ряда платежей просто отсутствуют законные либо договорные основания. Истец, указал, что согласно его расчетам доля истца в общем имуществе ТОЦ «Акрополь» составляет 31,69 кв.м. Ссылаясь на положения ст. 249 ГК РФ, истец указал, что должен соразмерно своей доле в общем имуществе принимать участие в его содержании и сохранении. Вместе с тем, в соответствии с представленными в материалы дела счетами на оплату, истцу регулярно за период с 22.04.2012 года по 17.10.2019 г. проводились вынужденные платежи при полном отсутствии договорных отношений и в нарушение требований федерального законодательства России – с превышением принципа соразмерности доли истца в общем имуществе Здания. Учитывая, что в протоколе от 20.04.2012 года не определен состав общего имущества, а также ответчик позиционирующий себя как управляющая компания (действуя при этом без лицензии), действующий без договорных оснований, то в соответствии со ст. 1102 ГК РФ без законных оснований приобрел переплату истца по следующим платежам, исчисленным по базовой ставке 63,6 кв.м. вместо 11,76 кв.м., а также в последующем по базовой ставке 171,5 кв.м вместо 31,69 кв.м., а именно: 1. компенсация затрат по санобработке общих площадей и прилегающей территории; 2. компенсация затрат по обслуживанию системы противопожарной защиты; 3. компенсация затрат по уборке общих площадей и прилегающей территории; 4. компенсация затрат по замене грязезащитных покрытий; 5. компенсация затрат по обслуживанию электроустановке; 6. компенсация затрат по обслуживанию теплопункта; 7. компенсация затрат по обслуживанию вентиляции и кондиционирования; 8. компенсация затрат по обслуживанию лифтов и экскалаторов; 9. компенсация затрат по обслуживанию автоматических дверей; 10. компенсация расходов тепла и ГВС; 11. компенсация расходов электроэнергии; 12. компенсация расходов воды; 13. компенсация затрат за негативное воздействие и сбор загрязняющих веществ; 14. Компенсация затрат по вывозу мусора. Согласно расчету истца сумма платежей составляет 1077000 руб., что подтверждается финансовыми документами. Считает, что указанные денежные средства были необоснованно переплачены, как с нарушением федерального законодательства по пунктам 1-14 платежей (ст. 249 ГК РФ, п.1 ст.37 ЖК РФ), а также с полным отсутствием договорных оснований по следующим видам платежей: п.15 Сбор за рекламу (ничем не предусмотрен, договора не было); 16. Компенсация затрат за помывку внешней стороны фасадного остекления; 17. Вознаграждение УК за обслуживание (ничем не предусмотрен, нет договора); 18. Вознаграждение УК за сбор коммунальных платежей (ничем не предусмотрен, нет договора). Истцом представлен расчет переплаты по пунктам 1-14 по следующей формуле: 1077000/171,5 (фактически начислено за 1 кв.м) х 31,69 кв.м. правильный размер доли) х3 года = 597029 руб. – сумма долга Ответчика перед истцом. Также истцом, со ссылкой на ст. 395 ГК РФ, приведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, за последние три года. Согласно расчету истца, за период с 17.10.2016 года по 20.05.2020 года сумма процентов составила 168748,48 руб. Неосновательное обогащение ответчика по сбору за рекламу составило сумму 18000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 18000 руб., за период с 17.10.2016 г. по 20.05.2020 г. составили сумму 5087,65 руб. Сумма неосновательного обогащения ответчика за «вознаграждение УК за обслуживание», исчислена истцом: за помещение площадью 107,5 кв.м. = 83332,7 руб.; за помещение площадью 63,6 кв.м – 85068 руб.; сумма процентов по 395 ГК РФ составила за период с 17.10.2016 г. по 20.05.2020 г. – 24044,24 руб. Вознаграждение УК за сбор коммунальных платежей, которое истец вынуждено платил ответчику также является неосновательным обогащением последнего, в связи с отсутствием договорных платежей, сумма за помещение площадью 107,5 кв.м. – 10350 руб.; за помещение 63,6 кв.м. – 19980 руб.; сумма процентов по 395 ГК РФ составила согласно расчету истца 5647,31 руб. Таким образом, согласно расчета истца сумма иска составила: 597029+168749+18000+5087,65+83332,7+85068+24044.24+10350+19980+5647= 1017314,59 руб. На основании изложенного истец просит суд взыскать с ООО «Управляющая компания «Акрополь» неосновательное обогащение, а также проценты за его неосновательное получение по ст. 395 ГК РФ в общей сумме 1017314 руб.59 копеек.
В судебное заседание истец В.Д. Арутюнян не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в материалы дела представил письменные пояснения, в которых указал, что неосновательное обогащение ответчика возникло в связи с отсутствием у него договорных отношений с ответчиком в период с 2012 года по октябрь 2019 года; несоразмерности взимаемой ответчиком платы фактической доли истца в общем имуществе собственников помещений в ТЦ «Акрополь», что было предметом рассмотрения другого гражданского дела. Указал, что ответчик при выставлении счетов искусственно завышает коэффициент МОП, часть собственников не участвует в оплате электроэнергии, в оплате за охрану, замену ковров, за них платят иные сособственники, включая истца. Считает, что ответчиком не представлено каким образом получены выставленные к оплате показатели услуг за расходы тепла, ГВС и компенсации расходов воды. Указал, что сам ответчик УК «Акрополь» - отдельная структура, расположенная в помещениях 6 этажа ТОЦ «Акрополь». Соответственно сама компания обязана так же платить за электричество, тепло и т.д. Ответчик не представил доказательств, что сам оплачивает коммунальные и иные услуги по содержанию здания ТОЦ «Акрополь».
В судебном заседании представитель истца ФИО3 действующий на основании доверенности и на основании ордера (л.д. 51 т.3) исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Просил иск удовлетворить. Поддержал доводы изложенные в письменных пояснениях истца, указал, что истец фактически оплачивал услуги за УК «Акрополь».
Представитель истца действующая на основании доверенности ФИО4 (л.д. 112 т. 3) исковые требования поддержала по основаниям изложенным в иске. Также поддержала доводы изложенные в письменных пояснениях представленных в материалы дела (л.д. 205-208 т.3), в которых указала, что ответчиком ненадлежащим образом ведется техническая документация, имеется неопределенность с общим имуществом ТОЦ «Акрополь». Доля истца не установлена. Протокол общего собрания собственников от 20.04.2012 г. не содержит перечень общего имущества, подлежащего передаче в управление ответчику. Протокол не содержит сведений о структуре платы за содержание общего имущества, составе работ и услуг ответчика, которую было бы возможно соотнести с нормами законодательства. Считает, что расчет оплаты за обслуживание, различные действия и услуги, производимый ответчиком исходя из «основной площади» является неправильным.
Представитель ответчика ООО «УК «Акрополь» действующая на основании доверенности ФИО6, исковые требования не признала, в удовлетворении иска просила отказать. Указала, что ответчик является управляющей компанией ТОЦ «Акрополь» на основании протокола общего собрания собственников от 12.04.2012 года, согласно которого собственниками было принято решение Заключить Договор на управление, техническое и коммунальное обслуживание с размером компенсации – стоимость специализированных организаций ориентировочно в размере 44,35 руб. в месяц за 1 кв.м. Размер суммы ежемесячно уточняется по факту выполненных работ обслуживающими, специализированными организациями и является переменной величиной; вознаграждение исполнителя по эксплуатации в размере 29 рублей в месяц за 1 кв.м. Компенсация затрат на оплату коммунальных платежей производится согласно показаний счетчиков; вознаграждение исполнителя по обслуживанию коммунальных платежей в размере 7% от общей суммы компенсации. Собственниками также было принято решение и тариф за сбор на рекламу в виде ежемесячных платежей в 500 руб. Протоколом инвесторов ТОЦ «Акрополь» от 01.11.2006 г. из технического обслуживания общего имущества была исключена площадь парковки, также были исключены из технического обслуживания площади помещений собственников, которые не могут находится в собственности конкретных лиц (лифтовые пространства и прочее). Со всеми специализированными компаниями заключены соответствующие договора, которые исполняются. Выставляются счета, собственники счета оплачивают, денежные средства переводятся специализированным организациям, а также и ресурсоснабжающим организациям. Считает, что указание истца и его представителей о том, что УК не оплачивает за себя счета, а необоснованно эти счета оплачивает истец являются необоснованными. Ранее при рассмотрении дела истец и его представители не заявляли, данные о том, что УК не оплачивает счета, а оплату производит истец. Указанное истец и его представители заявили в прениях сторон, что лишает ответчика на представление надлежащих доказательств в обоснование своих возражений.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, опросив свидетелей, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. В предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества (работ, услуг), принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом (работами, услугами); размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения. При этом на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком. А на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества, либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. 1,2 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Состав общего имущества указан в пунктах 2,7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491.
В силу ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела в Торгово-офисном центре «Акрополь» по адресу г. Калининград, < адрес > истцу на праве собственности принадлежат два нежилых помещения 1 нежилое помещение литера XLVIII (из литеры А) общей площадью 63,6 кв.м., о чем в едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 28.06.2007 года; 2 – нежилое помещение общей площадью 107,5 кв.м. пом. ХLIII регистрация права произведена 23.01.2019 года.
01.10.2006 г. Протоколом собрания инвесторов-собственников здания многоэтажной автостоянки с торговыми и административными помещениями, кафе по адресу г. Калининград, < адрес >, строение № принято решение о заключении договоров на техническое и коммунальное обслуживание здания с ООО «УК «Акрополь». УК «Акрополь» должна производить начисления за техническое и коммунальное обслуживание здания с площади инвесторов – собственников в размере 14271,7 кв.м. К указанному протоколу прилагается Соглашение о порядке использования и содержания здания (л.д. 182, 189 т. 4). В Соглашении собственники определили порядок совместного владения, пользования, обеспечение эксплуатации, содержания и распоряжения общим имуществом инвесторов. Собственники обязались заключить договора на техническое и коммунальное обслуживание с УК; вносить плату на содержание общего имущества ТЦ «Акрополь» и оплачивать коммунальные платежи (водоснабжение, теплоснабжение, электричество и др.), согласно выставленных счетов и процентов технологических потерь по Объекту в целом. Размер платы на содержание общего имущества определяется в Договоре с УК. Разделом 4 Соглашения определены Платежи на содержание общего имущества.
К Соглашению «О порядке использования и содержания общего имущества многоэтажной автостоянки с торговыми и административными помещениями ТЦ «Акрополь» имеется Приложение №1, а именно «Правила пользования помещениями в Здании ТОЦ «Акрополь».
Также, при проведении общего собрания инвесторов-собственников, был утвержден Договор на оказание услуг по управлению, техническому и коммунальному обслуживанию Здания. Указанный Договор от 27.07.2006 г. был заключен истцом ФИО2 с ответчиком ООО «УК «Акрополь» 11.08.2006 г. (л.д. 199- 209 т. 4).
Таким образом, судом установлено, собственники выбрали способ управления – управляющую организацию – ООО «УК «Акрополь», которая и осуществляла свои обязанности предусмотренные Договором.
Вопреки доводам представителя истца, которые указали, что ответчик не мог представлять указанные услуги, ООО «Управляющая компания «Акрополь» представлены в материалы дела: свидетельство о постановке на учет российской организации в налоговом органе, зарегистрировано в качестве юридического лица (свидетельство от 14.10.2005г.). Деятельность ООО «УК «Акрополь» осуществляет в соответствии с Уставом (представлен в материалы дела (л.д. 64-83 т. 3). Согласно данным расположенным в открытом доступе Интернет ГИС ЖКХ, УК «Акрополь» имеет лицензию, статус лицензии – «действующий».
Таким образом, ответчик осуществлял деятельность по управлению ТОЦ «Акрополь» на законных основаниях.
В последующем, в связи с завершением реконструкции 5,6, 7 этажей торговой зоны, собственники вновь Протоколом общего собрания инвесторов (собственников) торгово-офисного центра «Акрополь» от 20.04.2012 года приняли решение о выборе способа управления – управляющей организацией, которой производится управление и ремонт общего имущества ТОЦ «Акрополь». Управляющей организацией выбрано ООО «УК «Акрополь», сроком на 5 лет с правом пролонгации с 21.04.2012 года. Установлено, что если собственники за один месяц до даты окончания договора не представили в УК протокол общего собрания о выборе другой организации, договор будет считаться пролонгированным на такой же срок. Пунктом 3 Протокола определено заключить договор на управление, техническое и коммунальное обслуживание с УК ООО «УК «Акрополь» с предоставлением следующих услуг и размером компенсации: - стоимости специализированных организаций ориентировочно в размере 44,35 руб. в месяц за 1 кв.м. Размер суммы ежемесячно уточняется по факту выполненных работ обслуживающими, специализированными организациями и является переменной величиной; - вознаграждение исполнителя по эксплуатации в размере 29 рублей, НДС не предусмотрен в месяц за 1 кв.м., включая стоимость расходных материалов к установленному в здании оборудованию; Собственниками определено, что коммунальные платежи (электричество, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, отопление, ПДК) оплачиваются согласно показаний счетчиков (при наличии) при отсутствии – пропорционально площади помещения к общей площади здания), возмещения процента потерь во внутренних сетях в помещении, а также мест общего пользования Здания пропорционально занимаемой арендатором площади. Вознаграждение Исполнителя по обслуживанию коммунальных платежей определено в размере 7% от общей суммы компенсации, НДС не предусмотрен. Частью 5 Протокола, собственниками определен ежемесячный сбор на рекламу в размере 500 руб. В затраты по эксплуатации, осуществляющие УК входят содержание и эксплуатация внешних и внутренних инженерных систем здания, общеобменной системы вентиляции и кондиционирования, систем теплоснабжения и холодоснабжения, сезонного отопления, канализации, обеспечения горячим, холодным водоснабжением; электроснабжение. Содержание противопожарного водопровода, содержание автоматического сплинкерного пожаротушения, содержание систем дымоудаления, подпора воздуха, огнезадерживающих клапанов, обеспечение средствами индивидуального пожаротушения, установка и содержание систем автоматического внутреннего пожаротушения, в т.ч. газового и порошкового пожаротушения, а также установка и содержание автоматической пожарной сигнализации, содержание системы оповещения о пожаре и управление эвакуацией. Организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, в т.ч. организацию пропускного режима, видеонаблюдения в Здании, охранной сигнализации периметра, обеспечение безопасности в местах общего пользования и на прилегающей территории, обеспечение надлежащей круглосуточной, без выходных, охраны мест общего пользования в здании в целом и на прилегающей территории. Комплексная уборка мест общего пользования и прилегающей территории, вывоз снега; обеспечение мест общего пользования коммунальными услугами; поддержание чистоты витражей и фасада здания, содержание и контроль за эксплуатацией строительных конструкций (обслуживание кровли, наружное остекление, структурные части здания и т.п.); предоставление места и контейнеров для сбора мусора, вывоз ТБО; дератизация, дезинфекция и дезинсекция мест общего пользования; содержание, обеспечение и контроль за эксплуатацией лифтов, эскалаторов, общее администрирование и управление; техническое обслуживание (включая проведение текущего и внепланового ремонта, проведение профилактических работ) парковки, эскалаторов и лифтов, автоматических дверей в Здании, систем отопления, водоснабжения, водоотведения, вентиляции и кондиционирования, теплоснабжения и холодоснабжения, электроснабжения, пожарной сигнализации и иных систем, расположенных в здании, пожарной сигнализации, в т.ч. в помещении собственника. Оплату всех необходимых платежей (плату за сверх нормативный сброс загрязняющих веществ в окружающую среду (ПДК), плату за стоки ливневой канализации, арендную плату за земельный участок), в объеме, необходимом и достаточным для использования Здания по целевому назначению, а также иные расходы, связанные с эксплуатацией здания и обеспечением прохода посетителей собственника и подъем / спуск на этаж, с использованием эскалаторов, лифтов в рабочие часы.
Протоколом, собственники установили, что размер сумм, указанных в расчете, уточняется Исполнителем при определении тарифов снабжающих организаций, переходе к отопительному сезону. Установлено, что тарифы на перечисленные услуги по обслуживанию и уборке общего имущества дома изменяются выбранной управляющей компанией не чаще, чем один раз в год и с уведомлением об этом собственников помещений не менее, чем за 1 месяц.
Собственники установили право ООО «УК «Акрополь» на заключение договоров с третьими лицами от собственного имени либо от имени собственников помещений /либо арендаторов, связанных с обеспечением жизнедеятельности, улучшения качеств общего имущества и коммерческого развития ТОЦУ «Акрополь». Заключить договор на оказание охранных услуг на физическую и пультовую охрану по тарифам, установленным частным охранным предприятием.
Также протоколом общего собрания собственников был 21.04.2012 года утвержден проект Договора на оказание услуг по управлению, техническому и коммунальному обслуживанию здания. Приложениями к Договору являются : №1- Перечень коммунальных услуг, оказываемых управляющей компанией; №2- Перечень общего имущества здания; №3 – перечень работ по капитальному ремонту общего имущества (л.д. 109-203 т3). Указанный проект договора истцом ФИО2 не был подписан.
Не согласившись с представленным проектом Договора, истец ФИО2 обратился в Ленинградский районный суд г. Калининграда с требованиями об обязании ООО «УК «Акрополь» заключить договор управления в редакции предлагаемой истцом. Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22.10.2019 года в удовлетворении требований ФИО2 было отказано (л.д. 147-151 т.4).
Утвержденный протоколом собрания собственников 21.04.2012 г. «Договор на обслуживание» истцом был подписан 17.10.2019 г. (л.д. 178-203 т.3)
Решение собственников оспорено не было, недействительным не признано, является действующим до настоящего времени.
Таким образом, в судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик является Управляющей компанией осуществляющей услуги по управлению, техническому и коммунальному обслуживанию здания ТОЦ «Акрополь».
Суд не может согласиться с доводом истца и его представителей на отсутствие каких-либо договорных отношений между сторонами, что влечет по их мнению неосновательное обогащение Управляющей компании.
В п. 12 Постановления Пленума ВС от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (ч.3 ст. 30, ч.1 ст.36, п.2 ч.1 и п. 1 ч.2 ст. 154, ч. 1 ст. 158, ч.1 ст. 162 ЖК РФ).
Суд также принимает во внимание, что ответчик в спорный период выполнял обязанности по управлению ТОЦ «Акрополь» и фактически до настоящего времени оказывает услуги для собственников, в том числе и для истца.
В подтверждение факта предоставления услуг собственникам ТОЦ «Акрополь», управляющей организацией представлены соответствующие договоры на оказание услуг со сторонними организациями (Договор №10/03/14 с ИП ФИО15 по вывозу ТБО, Договор №230100818 с Государственным предприятием Калининградской области «Единая система обращения с отходами», Договор №25/ПД/2018 с ООО «Шелен-Сервис» для подготовке теплового пункта; Договор №57/о/18 с ООО «Частное охранное предприятие «Легион-А» об оказании услуг охраны объекта; Договор №186/19 с ООО «Системы безопасности» на техническое обслуживание системы дымоудаления и противодымной вентиляции, системы пожарной сигнализации, системы внутреннего противопожарного водопровода, систем обслуживания пожарно-насосной станции, журнал учета огнетушителей; Договор №1/11-05-2018 с ИП ФИО7 по оказанию услуг по техническому обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования; Договор №123/01 с ООО «Вестэнерго» по оперативно-техническому обслуживанию электроустановки- трансформаторной подстанции, распределительного устройства, кабельных линий; Договор № В17/02 с ООО «Вестэнерго» по оперативно-техническому обслуживанию электроустановок – трансформаторной подстанции, распределительного устройства, кабельных линий; Договор технического обслуживания №ТО/01/14 с ИП ФИО8 о техническом обслуживании системы пожарной сигнализации, пожаротушения, оповещения людей о пожаре, внутреннего противопожарного водопровода, дренчерной завесы; Договор №/ТО-ВСЛ с ООО «ВертикальСервисЛифт» на техническое обслуживание эскалаторов; Договор №05-2019/ТО-ВСЛ с ООО «ВертикальСервисЛифт» на техническое обслуживание лифтового оборудования; Договор №01/2017/Д-ВСЛ с ООО «ВертикальСервисЛифт» на выполнение работ по установке диспетчерского комплекса ОБЪ с комплексом двухсторонней переговорной связи; Договор №12-05 с ООО «Калининградская лифтовая компания» на техническое обслуживание и ремонт лифтового оборудования; Договор №1409-2018 с ООО «Вест-Мастер» на поставку, монтаж и наладку нового оборудования автоматических дверей и демонтажа старого привода раздвижных дверей; Договор №2002-2018 с ООО «Вест-мастер» на поставку, монтаж и наладку нового оборудования автоматических дверей; Договор №25/ПД/2018 с ООО «Шелен-Сервис» на производство работ по подготовке теплового пункта; Договор с ООО «Шелен-Сервис» на ежемесячное техническое обслуживание тепловых пунктов, производство снятия показаний счетчика учета тепловой энергии с передачей данных в МП «Калининградтеплосеть» и выводом показаний в сеть интернет; Договор №1702 с МУП КХ «Водоканал» на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ; Дополнительное Соглашение №1702 к договору на отпуск питьевой воды; Договор теплоснабжения №1855/Д с МП «Калининградтеплосеть» на поставку тепловой энергии; Договор купли-продажи электроэнергии №6260 с ОАО энергетики и электрофикации «Янтарьэнерго»; Дополнительное соглашение к договору №6260; Договор с ООО «Три Д сервис» на проведение дезинсекционных работ; Договора с ИП ФИО9 в 2017, 2019 г. на услуги по мытью наружной стены внешнего фасадного остекления и светоотражающих панелей; Договор №1002 с ООО «Да будет чистота» о передаче во временное пользование текстильных напольных покрытий, о их замене; Договор №24/07-Д с ООО «Санитария и Гигиена» на истребительскую и профилактическую дератизацию и дезинсекцию; Договор с ИП ФИО5 на производство работ по профессиональной уборке и обслуживанию общих площадей в здании многоярусной парковки с торговыми и офисными площадями, прилегающих территорий), а также акты приемки выполненных работ (оказанных услуг) и сведения о произведенной оплате по заключенным договорам (л.д. 16-48 т. 3). Указанное свидетельствует о том, что ответчик выступает на стороне потребителя услуг и осуществляет расчеты с обслуживающими организациями со счета управляющей компании, т.е. фактически оказывает услуги для собственников ТОЦ «Акрополь».
Доводы представителя истцов, о том, что истцу не требуются услуги по помывке окон, замене ковриков и другие услуги управляющей организации, за которые выставляются счета на оплату, суд также находит несостоятельными.
Согласно п. 31 Правил №491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещений собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Из вышеизложенных норм права следует, что собственникам помещений принадлежит на праве общедолевой собственности общее имущество, указанное в ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил №491. Право собственности на общее имущество возникает в силу закона и доля в праве на общее имущество следует судьбе самого права. Указанная доля на общее имущество определяется пропорционально размеру помещения принадлежащего собственнику. При этом не имеет значения, пользуется ли собственник тем или иным общим имуществом или нет.
Ссылки истца и его представителей о том, что оплата должна производиться исходя из доли истца в праве общей долевой собственности, суд находит несостоятельными. Как отмечено выше, собранием собственников в Протоколе установлен размер компенсации исходя из 1 кв.м. помещения находящегося в собственности; на оплату коммунальных платежей – согласно показаний счетчиков, при отсутствии пропорционально площади помещений к общей площади здания; возмещение процента потерь во внутренних сетях в помещении, а также мест общего пользования Здания пропорционально занимаемой арендатором площади. В связи с указанным суд отказал представителям истца в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы с целью определения доли истца в общем имуществе ТОЦ «Акрополь», поскольку разрешение данного вопроса не может повлиять на рассмотрение данного спора.
Истец произвел расчет неосновательного обогащения ответчика по произведенной им оплате за управление, содержание и ремонт общего имущества, применяя при расчете долю истца в общем имуществе, указанную как - 31,69 кв.м. Данный расчет суд находит необоснованным, не соответствующим решению принятому собственниками. Как установлено в судебном заседании и подтверждается квитанциями, начисления за коммунальные услуги мест общего пользования производилось и производится ответчиком пропорционально площади помещения собственника к общей площади здания. При этом площадь помещений собственников УК устанавливается согласно регистрационным документам (свидетельствам) и составляет 37803,70 кв.м. Ответчик при начислении истцу оплаты, использовал тарифы утвержденные общим собранием собственников помещений, исходя из площади принадлежащих истцу на праве собственности помещений, а именно 107,5 кв.м. и 63,6 кв.м. Указанное следует из платежных документов представленных самим истцом в материалы дела, а также подтверждено опрошенными в качестве свидетелей главного энергетика УК «Акрополь» - ФИО10 и бухгалтера ФИО12
Опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 пояснил, что является главным энергетиком в УК «Акрополь» с 2014 г. ТОЦ «Акрополь» установлены трансформаторные подстанции РП -29 (собственник «Янтарьэнерго») и подстанция 930 (собственник ТОЦ «Акрополь»). На РП 29 установлено 2 счетчика, по которым снимаются показания. Он позже создает таблицу, где указывает ежемесячные показания. Появляется разница с предыдущим месяцем, получается потребление ежемесячного кВт/ч. Есть потребление МОП. Появляется разность показаний счетчиков. Для передачи показаний арендаторам, делят на общую площадь ТОЦ и получают коэффициент МОП. Данный полученный коэффициент умножается на площадь помещения арендатора и получается кВт/ч за МОП, которые и выставляются к оплате. Истец обращался в УК с вопросом о неправомерности начислений. Ему был разъяснен порядок расчетов, при этом ему показали счетчики, произвели контрольный расчет.
Опрошенная в качестве свидетеля ФИО11 пояснила, что она является одним из собственников помещений в ТОЦ «Акрополь». Подтвердила, что участвовала в общем собрании собственников помещений. Подтвердила, что управляющей организацией была выбрана УК «Акрополь», были установлены тарифы. Все разрешаемые вопросы зафиксированы в протоколе. Протокол не обжаловался, является действующим. Также у собственников, и у нее в том числе заключены Договора с УК. С текстом протокола общего собрания и с Договором можно ознакомиться в УК. Претензий к качеству выполняемых услуг Управляющей компанией не имеет.
Опрошенная в качестве свидетеля ФИО12 пояснила, что работает бухгалтером в ООО УК «Акрополь». УК является контрагентом между подрядными организациями и арендаторами, организует обслуживание комплекса. Каждый месяц выставляются акты, счета, бухгалтерия их рассчитывает и выставляются счета арендаторам. Имеется методика: сумма делится на общую площадь здания, и умножается на помещения арендатора. Все начисления выставляются специальной программой. Вознаграждение компании 29 руб. за 1 кв.м. и 7% за сбор коммунальных платежей, что предусмотрено протоколом общего собрания собственников. Истец обращался в бухгалтерию, были даны разъяснения по фактам начислений. Начисления производятся на основании акта-приема помещения. По расчету расхода воды исходят из площади помещения. Площадь помещений - суммарная площадь всех собственников.
В качестве специалиста в судебном заседании был опрошен ФИО13, который пояснил, что является аудитором по квалификации. Пояснил, что формула по которой можно выполнить расчеты – сумма общих произведенных расходов умножена на долю собственника конкретного помещения, в площади всех помещений в конкретном здании.
Представителем истца ФИО14 в судебных прениях были представлены письменные пояснения истца ФИО1, которые также поддержаны представителями истца, указывающими, что истец производил оплату по коммунальным платежам и содержанию общего имущества за ответчика ООО «УК «Акрополь».
Учитывая, что данные доводы истцом и его представителями не указывались в исковом заявлении, а также при неоднократных уточнениях исковых требований данные доводы также не заявлялись, в связи с чем судом не исследовались. Заявление стороны истца, о том, что ответчик не оплачивал коммунальные платежи, на стадии судебных прений, лишают ответчика возможности представить доказательства в обоснование своих возражений. В связи с чем, суд находит возможным указанные выше доводы стороны истца, заявленные в прениях оставить без рассмотрения.
Учитывая, что в судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ответчик в спорный период обязанности по управлению ТОЦ «Акрополь» и оказанию услуг для собственников осуществлял, выставлял счета на оплату в соответствии с утвержденными тарифами, нес расходы по оплате с поставщиками услуг и соразмерно распределял их на собственников помещений ТОЦ «Акрополь», в том числе и на истца, при этом к качеству предоставляемых услуг истец претензий не предъявлял, в силу действующего законодательства должен был оплачивать услуги Управляющей компании, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неосновательного обогащения у суда не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Управляющая компания «Акрополь» о взыскании неосновательного обогащения и процентов в порядке ст. 395 ГК РФ в общей сумме 1017314 руб. 59 коп. – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2020 года.
Судья Н.В. Стефанская