Гражданский кодекс часть 1

Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Дьяконовой З.С., с участием истцов Верц А.К. и Верц Т.И., ответчика Кузьменко Е.В., его представителя адвоката Морозовой М.Г., представившей удостоверение № и ордер №, при секретаре Ким С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Верц А.К. к Кузьменко Е.П. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Верц А.К. и Верц Т.И. обратились в суд с иском к Кузьменко Е.П. о расторжении договора купли-продажи квартиры, мотивируя тем, что 10 апреля 2010 года они купили у ответчика квартиру, расположенную по адресу: . В момент совершения сделки Верц осмотрели квартиру, претензий не возникло. Видимых технико-строительных недостатков на момент осмотра квартира не имела. О скрытых технико-строительных недостатках в отчуждаемой квартире ответчик не сообщил. В процессе эксплуатации приобретенной квартиры, за период с мая 2010 года по настоящее время, выяснилось, что она имеет ряд технических недостатков, о которых ответчику было известно в момент его отчуждения. Так, согласно актам обследования жилого помещения от 03 августа 2010 года, 08 ноября 2010 года, выявлен ряд технико-строительных недостатков, а также указано, что в 2005 году по жалобе ответчика производилась тепловизионная съемка, которая выявила и указала ряд серъезных технико-строительных недостатков. В связи с указанным, истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, произвести возврат уплаченных за квартиру денежных средств в размере , взыскать денежную компенсацию морального вреда в сумме , возместить судебные расходы.

В судебном заседании истцы поддержали исковые требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Пояснили, что после покупки квартиры, въехали в нее 11 мая 2010 года. Верц Т.И. находилась в тот момент в роддоме, а Верц А.К. сразу заметил, что стены в зале слева и справа, а также в месте стыка стен и потолка, по всему периметру, над окном, почернело, стены мокрые, обои стали отходить. 12 мая 2010 года, вечером позвонил Кузьменко Е.П., тот передал трубку жене, и та сказала, что раньше такое было, но был произведен ремонт, межпанельные швы заделали. Тогда Верц стали обращаться в управляющую компанию, в администрацию ГП «Город Нерюнгри». В июле 2010 года управляющая компания произвела заделку межпанельных швов, но намокание стен продолжалось. При повторном обращении вновь произвели заделку, но и это не помогло, стены намокают, в квартире сырость, из-за чего появляется плесень на стенах, на рамах пластиковых окон, на кухонных шкафах. В августе представители управляющей компании составили акт обследования квартиры. При этом сказали, что указывать на плесень они не будут, поскольку у них нет полномочий и приборов определять, что собой представляет образовавшаяся чернота. Затем, главный инженер УК М.А. показала тепловизионную съемку и сказала, что в доме, начиная с 7 -го этажа, установлены некачественные панели, вместо допускаемого 2-хсантиметрового расстояния между ними, они установлены на расстоянии 8 см. друг от друга. Сказала о том, что об этом знали и прежние жильцы, по их обращениям производились утепления межпанельных швов.

В результате обследования квартиры 08 ноября 2010 года, установлено, что в квартире некачественные панели, через которые происходит утечка тепла. Ремонт межпанельных швов не может устранить потерю тепла без дополнительного утепления панелей. Со ссылкой на ст. 495 ГК РФ, просит удовлетворить иск.

Ответчик и его представитель иск не признали, и ответчик пояснил, что квартира была в конце 90-х годов предоставлена его родителям. После выезда родителей, в 2003 году ответчик ее приватизировал. Никогда, за весь период его проживания в квартире, не было никаких проблем с ней. В 2009 году в спальне стало прохладно, и он обратился в жилищные органы с заявлением об этом. Тогда пришла комиссия и установила, что в квартире нормальная температура. О том, что в 2005 году производилась тепловизионная съемка, ему неизвестно. В летние месяцы он видел, что утепляются межпанельные швы, но это делалось не по его обращению, а по инициативе жилищных органов. Ни в 2005 году, ни на момент продажи квартиры, он не знал о некачественных панелях. Вывод о панелях сделан только в ноябре 2010 года, по прошествии 6 месяцев после продажи квартиры. Тепловизионная съемка не может быть принята в качестве доказательства, поскольку нет данных о том, кем, когда и на каком основании она произведена.

В доказательство того, что квартира не имела никаких недостатков, по ходатайству ответчика просмотрена видеосъемка квартиры, произведенная, со слов ответчика, 2 мая 2010 года. Каких-либо недостатков видеосъемкой не зафиксировано. Кроме того, представлены фотографии в подтверждение надлежащего состояния квартиры.

Свидетель К. пояснила суду, что она является женой ответчика и может подтвердить, что никаких проблем с квартирой у них не возникало. О том, что ее муж обращался в жилищные органы по поводу низкой температуры в спальне, ей ничего неизвестно. Возможно, муж ей ничего не говорил.

Свидетели М.В., Б. пояснили суду, что на протяжении нескольких лет, вплоть до продажи квартиры, неоднократно бывали в гостях у семьи Кузьменко. Последние никогда не жаловались, что у них какие-либо проблемы с квартирой. В квартире всегда было сухо, чисто, тепло.

Представитель третьего лица Д., действующая на основании доверенности, пояснила, что УК образована в 2006 году, тепловизионная съемка произведена в 2005 году и по всей вероятности, была передана УК со всеми документами при передаче в управление жилых домов.

Из письменных пояснений директора УК П. следует, что ремонт межпанельных швов по квартире производился в 2009 году по текущему ремонту по заявлению жильцов. В связи с повторным заявлением проживающих в данной квартире, которым выполнялись данные работы, оплата не производилась, было предложено устранить брак. Повторно работы произведены в конце августа 2010 года.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Между истцом и ответчиком заключен 10 апреля 2010 года договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .

Из справок о стоимости выполненных работ от 30 сентября 2006 года и 30 октября 2006 года, следует, что в доме производился ремонт межпанельных швов.

Согласно акту обследования указанной квартиры от 3 августа 2010 года, в зале и в спальне видны следы затопления. При обследовании козырька балкона квартиры №, расположенной на 10 этаже над квартирой №, было выявлено, что примыкание и прижимающий брусок отошли от стены, кровельный ковер без видимых повреждений. Сделан вывод о необходимости произвести ремонт межпанельных швов (горизонтальных и вертикальных) в спальне и зале и выполнить ремонт балконных примыканий.

Согласно акту обследования жилого помещения от 08 ноября 2010 года, установлено, что в зале на стеновой панели в верхней части (над окном) и в углу по вертикальному шву темные следы, остаточные явления плесени, в спальне на торцевой панели и в углу по вертикальному шву темные следы от плесени (высотой до 0,7 м), в кухне на пластиковом оконном блоке следы плесени, на дверцах кухонного гарнитура следы плесени. Сделан вывод о том, что тепловизионная съемка от 2005 г., выполненная до ремонта межпанельных швов, показывает, что смонтированы некачественные панели, через которые происходит утечка тепла. Ремонт межпанельных швов, выполненный по данной квартире, не может устранить потерю тепла без дополнительного утепления панелей.

Из ответа и.о. генерального директора ООО «Нерюнгринская жилищная компания» на обращение К., следует, что в ходе обследования тепловизионной съемкой кв. , выявлено, что основной причиной промерзания, образования плесени, потеков в данной квартире является заводской брак наружных панелей, через которые происходит утечка тепла. В адрес главы ГП «Город Нерюнгри» направлено письмо с просьбой при наличии средств, включить многоквартирный дом в программу по утеплению фасадов.

Указанные доказательства свидетельствуют о том, что дом , в частности кв. № имеет недостатки, которые пытается безуспешно устранить УК путем ремонта межпанельных швов с 2006 года.

В марте 2009 года Кузьменко Е.П. обращался с заявлением по поводу промерзания углов в зале. После заселения в квартиру семьи Верц, межпанельные швы ремонтировались дважды, что подтверждается показаниями истцов и письменными пояснениями директора УК.

При указанных доказательствах, показания ответчика и свидетелей с его стороны, о том, что квартира не имеет недостатков, являются недостоверными..

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Частью 2 ст. 450 ГК РФ, предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Причиной затекания дождевых, талых вод в квартиру, промерзания стен, вследствие чего в квартире повышенная влажность, сырость, образование конденсата, что в свою очередь, приводит к образованию плесени, является некачественность панелей квартиры. Панели установлены при строительстве дома, то есть причина недостатков квартиры имела место до передачи квартиры покупателю.

Истцом доказано, что квартира ему была продана с существенными недостатками. Недостатки являются существенными, поскольку неоднократные ремонты межпанельных швов не устранили намокания стен от атмосферных осадков и талых вод и промерзание стен. Требуется капитальный ремонт с целью утепления некачественных панелей, установленных при строительстве.

Поскольку ответчик продал квартиру с существенными недостатками, истцы обоснованно требует расторжения договора, хотя он сторонами исполнен, право собственности покупателей Верц А.К. и Верц Т.И. зарегистрировано.

Таким образом, продажа квартиры с существенными недостатками является основанием для расторжения договора купли-продажи такой квартиры.

Кроме того, в соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара, к каковым относятся неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

В вышеназванном постановлении Пленума ВС РФ также разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

С учетом указанных разъяснений, суд приходит к выводу, что покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы по договору, что, в свою очередь, влечет возврат продавцу спорной квартиры.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца ( п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Пункт 2 ст.151 ГК РФ ограничивает возможность компенсации морального вреда при нарушении имущественных прав случаями, предусмотренными законом. Имущественные права часто возникают из договорных отношений складывающихся, как правило, между равноправными субъектами и заведомо сопряженных с определенным риском исполнения обязательств. Следовательно, в удовлетворении требования в этой части истцу надлежит отказать, т.к. оснований для компенсации нравственных переживаний, испытываемых в результате нарушения возникающих из договора имущественных прав, по общему правилу не имеется.

Истцами уплачена госпошлина в размере , которые относятся к судебным расходам, подлежащих взысканию в пользу стороны, иск которой удовлетворен. Сумма госпошлины, исходя из суммы иска, равной , составляет . Сумма госпошлины, за вычетом , уплаченных истцами, подлежит взысканию в доход государства с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Верц А.К. и Верц Т.И. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры , заключенный между Кузьменко Е.П., с одной стороны, и Верц А.К., Верц Т.И., с другой стороны, 10 апреля 2010 года.

Взыскать с Кузьменко Е.П. в пользу Верц А.К. и Верц Т.И. , уплаченных ими за квартиру, , уплаченной истцами.

Обязать Верц А.К. и Верц Т.И., после получения , возвратить квартиру Кузьменко Е.П..

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Кузьменко Е.П. госпошлину в доход государства, пропорционально удовлетворенным имущественным требованиям, за вычетом , взысканных в пользу истцов, в сумме 10000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РС(Я) в течение 10 дней с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья: