Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Развитие-21» об устранении препятствий и нарушений, допустимых при использовании мест общего пользования,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Развитие-21» об устранении препятствий и нарушений, допущенных при использовании мест общего пользования. В обоснование иска указано, что она является собственником нежилого помещения - апартамента №, общей площадью 124,3 кв. м., расположенных на 11 этаже в ЭК «Сады Пекина» по адресу: <адрес>, строение 2 (кадастровый №) на основании заключенного договора купли-продажи от «24» августа 2020 г.

Истец, как собственник данного помещения, наряду со всеми остальными собственниками и арендаторами помещений, расположенных по данному адресу, при использовании мест общего пользования, соблюдает нормы действующего законодательства, а также общие правила, регламентированные Инструкцией поведения в здании ЭК «Сады Пекина», разработанной и утвержденной генеральным директором ФИО5

В соответствии с общими правилами и нормами, закрепленными в вышеуказанной инструкции, крыша здания является зоной общего пользования всех собственников.

Вопреки установленным нормам, ООО «Развитие-21», нарушает действующее законодательство и неправомерно предоставляет место общего пользования (крышу) собственников и арендаторов во временное пользования лицам для проведения массовых мероприятий с использованием профессионального музыкального оборудования. А именно, «11» июля 2021 г. в вечернее время, истец наблюдала массовое мероприятие, которое проводили некие лица на крыше здания по адресу: <адрес>, в котором у истца имеется апартамент. Данное мероприятие было проведено с использованием профессиональной музыкальной аппаратуры, уровень шума, издаваемый которой, существенно превышал допустимый.

Предварительно, перед проведением данного мероприятия третьими лицами, какого-либо собрания собственников либо арендаторов апартаментов в вышеуказанном здании с целью получения общего согласия для проведения подобного рода мероприятий в местах общего пользования не проводилось. Истец, как собственник и владелец обозначенных выше апартаментов, разрешение и согласие на проведение увеселительных и шумных мероприятий, как и иные собственники апартаментов данного здания, не предоставляла.

Ввиду изложенного, считает, что действия Управляющей компании «Развитие-21», допустившей данное мероприятие 11.07.2021 на крыше (месте общего пользования) с использованием профессионального музыкального оборудования противоречат нормам действующего законодательства. Более того, поясняет, что аналогичные мероприятия носят систематический характер.

Как указал Пленум Высшего арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», по соглашению сособственников общего имущества (то есть собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (п. 7 постановления №).

Какого-либо договора либо соглашения с сособственниками данных помещений на предоставление помещения общего пользования (крыши) не заключалось, общего собрания собственников по вопросу предоставления данного помещения для проведения массового мероприятия в период пандемии также не проводилось.

Ко всему прочему, шумные мероприятия подобного рода нарушают спокойствие граждан, пребывающих в апартаментах данного здания. Данное место общего пользование - крыша, также не предназначена для установки специального музыкального оборудования, которое функционировало «11» июля 2021 г. и уровень шума от данного музыкального оборудования существенно превышал допустимый (согласно Инструкции).

Крыша не оборудована специальным звуковым покрытием и потому звук, исходящий от профессионального музыкального оборудования свободно проникает в помещения иных собственников, что создает существенные неудобства. Управляющая компания не обладает правом установки и размещения профессионального музыкального оборудования в месте, не предназначенном для данного использования, а также не обладает правом предоставлять разрешение на его установку третьим лицам.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в здании является обязательным условием.

Более того, согласно п. 15.2 установленного Регламента, предельно допустимый уровень шума в Помещении Собственника/Арендатора/ не может превышать 40 dB. Однако шум от профессионального музыкального оборудования значительно превышает допустимый.

В соответствии с п. 14.1. того же Регламента, запрещено курение и употребление алкогольных напитков на территории Мест общего пользования независимо от времени суток. Данное правило также было нарушено на период проведения мероприятия ДД.ММ.ГГГГ и периодически нарушается, несмотря на установленный запрет.

Поскольку до настоящего времени ответчик продолжает использовать место общего пользования без соблюдения соответствующих норм, истец вынуждена обратиться с настоящим иском в суд.

Просит суд:

- обязать ответчика устранить нарушения, допускаемые при использовании мест общего пользования - крыши по адресу: <адрес>, строение 2 посредством соблюдения порядка согласования перед проведением массовых мероприятий с собственниками и арендаторами помещений;

- запретить ответчику проведение массовых мероприятий в месте общего пользования (крыше) по адресу: <адрес>, строение 2 с использованием профессионального музыкального оборудования.

Представитель истца по доверенности ФИО6 просит исковые требования удовлетворить по указанным в иске основаниям, также пояснила, что истец зарегистрирована на территории <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. В <адрес> она приобрела апартаменты для проживания, а не предпринимательской деятельности, а потому согласно закону о защите прав потребителей, спор подлежит рассмотрению в Советского районном суде <адрес> по месту ее пребывания.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в суд направил заявление о передаче дела по подсудности в Пресненский районный суд <адрес> по месту нахождения ответчика на основании ст. 28 ГПК РФ..

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Между Открытым акционерным обществом «Бэйджинг-Инвест» (Продавец), с одной стороны, и ФИО2 (Покупатель), с другой, был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения, что подтверждается копией Договора купли-продажи нежилого помещения № ДКП-2147АИ/20-П от «24» августа 2020 г., подписанного сторонами, согласно которому, Продавец обязался передать в собственность Покупателя нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 124,3 кв.м., этаж 11: пом. 2147, кадастровый №, расположенное в Нежилом здании с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, а Покупатель обязался принять его и уплатить за него денежную сумму, указанную в п. 4.1 Договора.

Согласно копии Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004012:6238, площадью 124,3 кв.м., расположенного на 11-м этаже по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи нежилого помещения № ДКП-2147АИ/20-П.

Согласно копии Договора № СП на оказание услуг по управлению Апартаментами, расположенными в элитном квартале «Сады Пекина» от «16» сентября 2020 г., Общество с ограниченной ответственностью «Развитие-21», с одной стороны, (Управляющий) и ФИО2, с другой, заключили вышеуказанный договор с целью обеспечениями коммунальными услугами надлежащего содержания, эксплуатации и технического обслуживания, проведение и/или согласование проведения текущего и капитального ремонта, оказания услуг по управлению и обслуживанию зданий в составе Элитного квартала «Сады Пекина», уборка и содержание внутренних помещений, строений и сооружений, входящих в состав квартала, санитарного содержания территории Элитного квартала «Сады Пекина», а также оказание Собственнику эксплуатационных, коммунальных и иных услуг.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). По соглашению сособственников общего имущества (то есть собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Согласно п. 5.2.1. Договора № СП на оказание услуг по управлению апартаментами, расположенными в Элитном квартале "Сады Пекина" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО "Развитие-21" Управляющий несет ответственность за действия или бездействия своих работников и лиц, которые непосредственно выполняют работу или оказывают услуги, в том числе привлеченных для выполнения работ, оказания услуг.

В соответствии с п. 5.1 Общих правил и инструкции поведения в Зданиях ЭК «Сады Пекина» согласованного генеральным директором ООО "Развитие-21" и утвержденного протоколом №-ОСС от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников ЭК "Сады Пекина", если иной порядок не установлен решением общего собрания Собственников Зоны общего пользования, общественные входы и выходы на территорию Здания, а также прилегающая территория не могут быть использованы для других целей, кроме как для прохода посетителей, входа и выхода из помещений. Зоны общего пользования – площади Здания с открытым доступом для посетителей, включая общедоступные лестницы и лестничные площадки, общественные лифты, общественные туалетные комнаты, а также иные площади, периодически отводимые Управляющей организацией для совместного использования всеми арендаторами/собственниками Помещений и посетителями Здания. Согласно п. 5.2 любое использование Зон общего пользования в коммерческих целях, в том числе для осуществления презентаций и других рекламно-промоушинговых акций, возможно лишь по решению общего собрания собственников, которое определяет условия и цели его использования. Управляющий согласовывает только внешний вид и место размещения рекламно - промоушинговых вывесок, буклетов и т.д.

Согласно п. 14.1 запрещено курение и употребление алкогольных напитков на территории Мест общего пользования независимо от времени суток. Собственнику/Арендатору рекомендуется довести правило до сведения всех своих гостей, работников и посетителей. Контроль за обеспечением запрета на курение и употребление алкогольных напитков на территории Мест общего пользования возложен на Службу безопасности (ЧОП) комплекса.

Исходя из п. 15.1, 15.2, каждый Собственник/Арендатор при осуществлении своей разрешенной деятельности в Здании должен учитывать интересы посетителей Здания и других Собственников/Арендаторов. Предельно допустимый уровень шума в Помещении Собственника/Арендатора не может превышать 40 dB.

Согласно пп. «а», пп. «б» п. 1 ст. 2 Закона <адрес> от «12» июля 2002 года № «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», к действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся:

а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время.

На основании ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно п. 47 указанного Постановления №, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Ответчиком доводы истца о нарушении ее прав, проведением массовых мероприятий в месте общего пользования (крыше) по адресу: <адрес>, строение 2, где она проживает со своей семьей, с использованием профессионального музыкального оборудования, без ее согласия, а также иных собственников, не опровергнуты,

Доводы ответчика о неподсудности заявленных требований Советскому районному суду <адрес>, подлежат отклонению как необоснованные.

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Исполнителем является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

По общему правилу, установленному ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Согласно ч. 7 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением исков о защите прав и законных интересов группы лиц.

Соглашение сторон об изменении территориальной подсудности разрешения споров, возникших из договора на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, в материалах дела отсутствует, стороны не указывали, что такое соглашение заключалось.

Судом также установлено, что нежилое помещение (апартамент) в элитном квартале "Сады Пекина" приобретено истцом для постоянного проживания, ответчиком не указана норма действующего законодательства, устанавливающую ограничения в использовании апартаментов для личных, семейных нужд и для проживания. Апартамент приобретался истцом для постоянного проживания с семьей, иное судом не установлено, как и не имеется в материалах дела доказательств того, что истец планировала использовать его для осуществления предпринимательской деятельности, а потому суд считает, что к сложившимся правоотношениям применимы положения Закона о защите прав потребителей (аналогичная позиция изложена в определении ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-КГ20-66-КЗ).

Согласно свидетельства о регистрации ФИО2 зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по месту пребывания по адресу: <адрес>, т. е. на территории <адрес>.

Из изложенного следует, что требования истца законные и обоснованные, подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Развитие-21» удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Развитие-21» устранить нарушения, допускаемые при использовании мест общего пользования (крыши) по адресу: <адрес>, строение 2, посредством соблюдения порядка согласования перед проведением массовых мероприятий с собственниками и арендаторами помещений.

Запретить Обществу с ограниченной ответственностью «Развитие-21» проведение массовых мероприятий в месте общего пользования (крыше) по адресу: <адрес>, строение 2, с использованием профессионального музыкального оборудования.

Мотивированное решение изготовлено «04» февраля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный суд РД в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Советский районный суд <адрес>.

Председательствующий А.Х. Арсланалиев