Гражданский кодекс часть 1

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Реутовой А.А., при секретаре судебного заседания Мамедовой З.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вялова Николая Валерьевича к Зерновой Марии Николаевне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с указанным иском, мотивируя требования следующим.

Между Зерновой М.Н. (продавец) и Вяловым Н.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1.1 Договора продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок с расположенным на нем жилым домом (датее – объекты), а покупатель – принять и оплатить объекты, указанные в п.1.2 настоящего договора, в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно п.2.1 договора, цена договора составляет 27 000 000 рублей и состоит из стоимости земельного участка – 2 000 000 рублей и стоимости жилого дома – 25 000 000 рублей.

Пунктом 2.2 договора установлено, что цена договора оплачивается покупателем в следующем порядке:

Аванс в размере 13 000 000 рублей оплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

Уплата оставшейся части цены договора в сумме 14 000 000 рублей производится покупателем в течение 2 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю.

В счет исполнения своих обязательств по договору, ДД.ММ.ГГГГ Вялов Н.В. передал Зерновой М.Н. аванс – денежные средства в размере 13 000 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной Зерновой М.Н.

ДД.ММ.ГГГГ Зерновой М.Н. подано заявление о регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по Свердловской области.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Свердловской области уведомило Зернову М.Н. о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием судебного акта арбитражного суда от 18.01.2023 по делу № А60-36738/2020, которым имущество Зерновой М.Н. было арестовано.

ДД.ММ.ГГГГ Вялов Н.В. направил в адрес Зерновой М.Н. претензию с требованием предпринять меры по снятию обременений и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок и жилой дом в соответствии с договором, либо возвратить аванс и уплатить договорный штраф.

ДД.ММ.ГГГГ Вялов Н.В. вновь обратился к Зерновой М.Н. в претензионном порядке, уведомив о расторжении договора, а также предъявив требование о возврате аванса и уплате договорного штрафа. В этот же день, после получения претензии, Зернова М.Н. частично произвела возврат авансового платежа в размере 3 500 000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской.

ДД.ММ.ГГГГ в ответ на претензию Зернова М.Н. сообщила, что не имеет возможности вернуть оставшуюся часть авансового платежа в связи с наличием запретов на банковских счетах.

Истец просил:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зерновой М.Н. и Вяловым Н.В.;

- взыскать с Зерновой М.Н. в пользу Вялова Н.В. аванс по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 500 000 рублей;

- взыскать с Зерновой М.Н. в пользу Вялова Н.В. штраф по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 500 000 рублей.

В судебное заседание истец не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки в суд не уведомил, об отложении дела слушанием не просил, ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявлял.

При указанных обстоятельствах в силу ст.233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства, против чего истец не возражал.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.456 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п.1 ст.457 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст.314 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.Согласно п.1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом (далее – объекты) по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

Согласно п.2 договора, цена договора составляет 27 000 000 рублей и состоит из стоимости земельного участка – 2 000 000 рублей и стоимости жилого дома – 25 000 000 рублей.

Цена договора оплачивается в следующем порядке:

- аванс в размере 13 000 000 рублей оплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ;

- уплата оставшейся части цены договора в сумме 14 000 000 рублей производится покупателем в течение 2 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю.

Датой исполнения обязательств покупателем по оплате считается дата передачи наличных денежных средств, что должно быть подтверждено распиской, либо дата зачисления денежных средств на счет продавца.

Согласно п.5.3 договора, в случае отказа государственным органом (Росреестром) в регистрации права собственности на объекты в связи с наличием запретов, арестов или иных ограничений и (или) обременений, покупатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, а продавец обязуется в течение 2 календарных дней с момента такого расторжения возвратить покупателю авансовый платеж (п.2.2.1 договора), также оплатить штраф покупателю в размере 50% от суммы авансового платежа путем передачи наличных денежных средств либо на расчетный счет покупателя, указанный в настоящем договоре.

Установлено и подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, что ответчик получила от истца по спорному договору купли-продажи денежные средства в размере 13 000 000 рублей в качестве авансового платежа.

Уведомлением Управления Росреестра по Свердловской области от 30.01.2023 № КУВД-001/2023-2418907/1 стороны сделки были извещены о приостановлении государственной регистрации прав до поступления в орган регистрации прав судебного акта о снятии запрета (ареста) в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества, поскольку определением от 18.01.2023, дело № А60-36738/2020, Арбитражного суда Свердловской области органу регистрации прав запрещено совершать регистрационные действия, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ за №, №, в виде ареста.

ДД.ММ.ГГГГ Зернова М.Н. частично произвела возврат авансового платежа в размере 3 500 000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской.

Таким образом, учитывая, что у истца отсутствует объективная возможность получить в собственность недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи, имеются основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Зерновой М.Н. и Вяловым Н.В.

Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию аванс по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 500 000 рублей.

Учитывая, что в силу п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а стороны предусмотрели в п.5.3 договора оплату штраф покупателю в размере 50% от суммы авансового платежа в случае отказа государственным органом (Росреестром) в регистрации права собственности на объекты в связи с наличием запретов, арестов или иных ограничений и (или) обременений, при расторжении договора купли-продажи, суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 500 000 рублей.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 60 300 рублей.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Вялова Николая Валерьевича к Зерновой Марии Николаевне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зерновой Марией Николаевной и Вяловым Николаем Валерьевичем.

Взыскать с Зерновой Марии Николаевны в пользу Вялова Николая Валерьевича аванс по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 500 000 рублей; штраф по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 500 000 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 300 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через суд, вынесший решение, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья