Гражданский кодекс часть 1

13 февраля 2014 года Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Степановой Е.А. при секретаре Петренко М.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамедова С. Азер оглы к ООО «Скорпион» о расторжении договора аренды, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился к ответчику с названным иском, мотивируя свои требования следующим.

Истец является собственником нежилого здания - кафе (бар «Лион») общей площадью 303,20 кв.м. (лит.А,А1); инвентарный номер:XXXX, кадастровый (или условный) номер: XXXX, расположенного по XXXX г. Уссурийске на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ., договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ. На приобретенное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано обременение в виде аренды с ежемесячной арендной платой в размере XXXX (п. 4.1. договора). Арендатором вышеуказанного нежилого помещения, на основании договора аренды здания-кафе от ДД.ММ.ГГ сроком на пять лет, является ООО «Скорпион».

Согласно п. 6.1 договора аренды, переданное арендатору имущество, находилось в пригодном для его использования состоянии и какие-либо претензии по этому поводу при заключении договора со стороны ответчика отсутствовали. В соответствии с условиями п. 3.2. договора, ответчик принял на себя обязательство производить текущий и капитальный ремонт арендованного имущества в сроки, с качеством и в объеме, установленными соответствующими нормативными актами в течение всего срока аренды.

ДД.ММ.ГГ при осмотре нежилого помещения был выявлен ряд многочисленных повреждений образовавшихся при его эксплуатации.

При наличии некоторых из выявленных повреждений эксплуатация нежилого помещения по назначению (организация общественного питания в соответствии си. 1.1 договора) практически невозможна или недопустима, т.к. их не своевременное устранение ведет к существенному ухудшению состояния здания-кафе в целом. Так, на крыше здания имеются отрывы кровельных листов от мест их крепления, отсутствуют элементы отделок примыканий поверхности. В некоторых местах края кровельных листов обломаны, происходит переувлажнение карниза, из-за чего на данных участках произрастает мох, и имеются протечки кровли. Из-за данных повреждений, свою функцию защиты от атмосферных явлений, кровля не несет, в связи с чем, образовались протечки, явившиеся причиной повреждения отделочных покрытий внутри помещений - в разных местах повреждения подвесного потолка в виде мокрых пятен, мохового налета и разводов. Требуют ремонта оконные блоки, двери, внутренняя отделка стен и т.д. Имеется многочисленные дефекты фасада здания, ухудшающие его эстетическое состояние. В соответствии с выводами акта экспертизы №XXXX от ДД.ММ.ГГ кровля, фасад и внутренняя отделка помещений бара «Лион» имеют многочисленные повреждения (дефекты), образовавшиеся при эксплуатации объекта. Выявленные повреждения являются: для кровли критическими, при наличии которых дальнейшее использование ее по назначению недопустимо; для фасада здания - значительными, существенно влияющими на дальнейшую эксплуатацию здания. Элементы поверхности и конструкции внутренней отделки помещений содержат как значительные, так и малозначительные повреждения (дефекты). Все выявленные повреждения являются устранимыми, для восстановления эксплуатационных показателей здания необходимо и достаточно проведение текущего ремонта.

В соответствии с условиями договора аренды и ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в срок не позднее 30 дней со дня ее получения провести текущий ремонт здания, которая осталась без ответа. ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика была повторно направлена аналогичная претензия с уведомлением о расторжении договора в случае ее неисполнения, но ее получение ответчиком было проигнорировано.

Согласно отчету XXXX об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта элементов наружной и внутренней отделки кафе «Лион», по состоянию на ДД.ММ.ГГ - стоимость работ и материалов, без учета НДС, составляет XXXX.

Учитывая, что размер арендной платы составляет XXXX в месяц, сумма платежей за весь срок действия договора составит всего (5 лет х 12 месяцев = 60 месяцев; XXXX) XXXX. В то время как стоимость текущего ремонта и стройматериалов составляют XXXX, т.е. затраты на текущий ремонт более чем в четыре раза превышают арендную плату. При таких обстоятельствах, истец считает, что нарушение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части проведения текущего ремонта арендованного имущества в течение всего срока аренды является существенным, т.к. влечет для истца значительные убытки. В связи с чем просит договор аренды нежилого одноэтажного здания – кафе, общей площадью 303, 20 кв.м по XXXX в г. Уссурийске, заключенный ДД.ММ.ГГ ФИО3 ( Мамедовым С.А.) и ООО «Скорпион», расторгнуть. Взыскать с ООО «Скорпион» в свою пользу убытки в сумме XXXX, расходы по оплате экспертных услуг и услуг по оценке XXXX, госпошлину XXXX.

В судебном заседании представители истца Мамедов А.Р., Николенко П.М. на требованиях настаивали в полном объеме, привели доводы, аналогичные изложенным выше.

Представитель ответчика, извещенного о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, уважительную причину неявки в суд не сообщил, ходатайств об отложении дела слушанием заявлено не было, и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Повестка была получена по юридическому адресу и ФИО6 как генеральным директором общества. ДД.ММ.ГГ в суд поступило сообщение, что он уволен с должности генерального директора ДД.ММ.ГГ При надлежащем извещении по почте данное обстоятельство значения не имеет. Кроме того, на заявлении ФИО6 имеется печать ООО «Скорпион», что при прекращении трудовых отношений ФИО6 с обществом исключено.

В соответствии с п.1 ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

На основании изложенного, и учитывая мнение представителей истца, которые настаивали на рассмотрении дела по существу и согласны на рассмотрение дела в порядке заочного производства, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав представителей истца, изучив материалы дела, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст.615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как предусмотрено п. 1 ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ обязанностью арендатора является поддержание имущества в исправном состоянии, осуществление текущего ремонта за свой счет и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с данной нормой достаточно наличия одного из установленных статьей оснований. Этой же нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

В соответствии с условиями п. 3.2. и п.3.4 договора, ответчик принял на себя обязательство производить текущий и капитальный ремонт арендованного имущества в сроки, с качеством и в объеме, установленном соответствующими нормативными актами в течение всего срока аренды, нести все расходы по содержанию и эксплуатации арендуемых нежилых помещений, а также за свой счет устранять неисправности и поломки коммуникаций.

В судебном заседании установлено, что Мамедов С.А. является собственником нежилого здания - кафе (бар «Лион») общей площадью 303,20 кв.м. (лит.А,А1); инвентарный номер:XXXX, кадастровый (или условный) номер: XXXX, расположенного по XXXX г. Уссурийске, на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ., договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ.

На это помещение в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано обременение в виде аренды (договор аренды, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО3 и ООО «Скорпион»), с внесением ежемесячной арендной платы в размере XXXX (п. 4.1. договора) на срок 5 лет.

ДД.ММ.ГГ при осмотре нежилого помещения были выявлены многочисленные повреждения, образовавшиеся при его эксплуатации: на крыше здания имеются отрывы кровельных листов от мест их крепления, отсутствуют элементы отделок примыканий поверхности. В некоторых местах края кровельных листов обломаны, происходит переувлажнение карниза, из-за чего на данных участках произрастает мох и имеются протечки кровли. Из-за данных повреждений свою функцию защиты от атмосферных явлений, кровля не несет, в связи с чем образовались протечки, явившиеся причиной повреждения отделочных покрытий внутри помещений - в разных местах повреждения подвесного потолка в виде мокрых пятен, мохового налете и разводов. Требуют ремонта оконные блоки, двери, внутренняя отделка стен и т.д. Имеется многочисленные дефекты фасада здания, ухудшающие его эстетическое состояние.

В соответствии с выводами акта экспертизы №XXXX от ДД.ММ.ГГ кровля, фасад и внутренняя отделка помещений бара «Лион» имеют многочисленные повреждения (дефекты), образовавшиеся при эксплуатации объекта. Выявленные повреждения являются: для кровли критическими, при наличии которых дальнейшее использование ее по назначению недопустимо; для фасада здания - значительными, существенно влияющими на дальнейшую эксплуатацию здания. Элементы поверхности и конструкции внутренней отделки помещений содержат как значительные, так и малозначительные повреждения (дефекты). Все выявленные повреждения являются устранимыми, для восстановления эксплуатационных показателей здания необходимо и достаточно проведение текущего ремонта.

Из изложенного следует, что ответчиком обязанности арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии не выполнялись, ремонтные работы своевременно не проводились.

Согласно отчету XXXX об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта элементов наружной и внутренней отделки кафе «Лион» по состоянию на ДД.ММ.ГГ стоимость работ и материалов составляет XXXX.

ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в срок не позднее 30 дней со дня ее получения провести текущий ремонт здания, которая осталась без ответа. ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика была повторно направлена аналогичная претензия с уведомлением о расторжении договора в случае ее неисполнения, но ее получение ответчиком было проигнорировано.

Учитывая, что размер арендной платы за весь срок действия договора составит XXXX, а стоимость текущего ремонта и стройматериалов по состоянию на ДД.ММ.ГГ. составляют XXXX, нарушение ответчиком своих обязательств по договору аренды, в части проведения текущего ремонта арендованного имущества в течение всего срока аренды является существенным, т.к. влечет для арендодателя значительные убытки.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ расходы истца по оплате экспертных услуг и услуг по оценке в сумме XXXX, по уплате государственной пошлины в сумме подлежат взысканию с ответчика.

По изложенному, руководствуясь статьями 197, 198, 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Договор аренды здания кафе одноэтажного нежилого общей площадью 303, 20 кв.м по XXXX в г. Уссурийске, заключенный ДД.ММ.ГГ ФИО3 ( МамедовымС.А.) и ООО «Скорпион», расторгнуть.

Взыскать с ООО «Скорпион» в пользу Мамедова С. Азер оглы убытки в сумме XXXX, расходы по оплате экспертных услуг и услуг по оценке XXXX, госпошлину ДД.ММ.ГГ, всего ко взысканию ДД.ММ.ГГ.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Е.А. Степанова

Мотивированное решение изготовлено 17.02.2014 г.