Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7456/2023 по иску ФИО1, ФИО2 к Местной администрации городского округа Нальчик, муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к Местной администрации г.о. Нальчик, муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (далее по тексту – МКУ «ДГиЗО Местной администрации г.о. Нальчик» о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований ФИО1 и ФИО2 указали, что на основании договора аренды от 27.05.2020 года № истцам в аренду, сроком до 26.05.2023 года, предоставлен земельный участок площадью 8501 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Заключение данного договора аренды было обусловлено наличием в собственности истцов объекта незавершенного строительства, кадастровый №, степень готовности 20 %, расположенного по адресу: <адрес>, и необходимостью завершения его строительства.

В этой связи, 06.06.2023 года ФИО1 обратился в адрес ответчиков с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду.

Письмом № от 09.06.2023 года МКУ «ДГИиЗО Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило, что предоставленные материалы находятся на рассмотрении.

Письмом № от 04.07.2023 года ответчики ответили отказом, сославшись, что истцами уже было реализовано право однократного продления договора аренды земельного участка от 27.05.2020 года № для завершения строительства, ввиду чего решение вопроса о продлении договора аренды не представляется возможным.

Истцы считают действия ответчиков незаконными и необоснованными по следующим основаниям.

Во-первых, первый раз истцы воспользовались правом на получения в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, кадастровый №, степень готовности 20 %, по адресу: <адрес>.

Однако, в период действия указанного договора аренды, на основании выданного ответчиком разрешения на строительство, осуществлено строительство иного объекта, в результате чего, в собственности истцов находится объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, степень готовности 10 %, кадастровый №, общей площадью 25 501,2 кв.м.

На основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Таким образом, основания для заключения нового договора аренды земельного участка без торгов совершенно иные.

Во-вторых, ответчики не учли, что в соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

Федеральным законом от 23.06. 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.п. 1-3 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника, расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 года № 19-КАД21-17-К5.

Поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, у истцов имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства соответствующих объектов.

На основании изложенного, истцы ФИО1 и ФИО2 просят суд:

Признать незаконным отказ, изложенный в письме № от 04.07.2023 года.

Обязать Местную администрацию г.о. Нальчик и МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» заключить (без торгов) договор аренды земельного участка площадью 8501 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, кадастровый №, степень готовности 20 %, по адресу: <адрес>, а также объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома, кадастровый №, степень готовности 10 %,, площадью 25 501,2 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 8501 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Истцы ФИО3 и ФИО2, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, от них поступило заявление, в котором, поддерживая заявленные требования, просят их удовлетворить, рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители ответчиков Местной администрации г.о. Нальчик и МКУ «ДГиЗО Местной администрации г.о. Нальчик», будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект – нежилое здание, кадастровый №, готовностью 20 %, расположенное по адресу: <адрес>, ФИО1 принадлежит 76/100 доли в праве, а ФИО2 – 24/100 доли.

Кроме того, в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО1 зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект – многоквартирный дом, общей площадью 25501,2 кв.м., кадастровый №, готовностью 10 %, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО1 принадлежит 76/100 доли в праве, а ФИО2 – 24/100 доли.

Оба объекта недвижимости расположены в пределах земельного участка площадью 8501 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Многоквартирный дом, общей площадью 25501,2 кв.м., кадастровый №, возводится на земельном участке площадью 8501 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, на основании разрешения на строительство № от 12.11.2020 года, выданного ФИО1 Местной администрацией г.о. Нальчик.

Земельный участок площадью 8501 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, был предоставлен в аренду на основании договора аренды № от 27.01.2015 года.

Постановлением Главы местной администрации г.о. Нальчик № от 26.05.2020 года на МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» была возложена обязанность заключить с ФИО1 (доля в праве 76/100) и ФИО2 (доля в праве 24/100), договор аренды на земельный участок площадью 8501 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования: под строительство многоквартирного жилого дома, для завершения строительства, сроком на 3 года. Расторгнут договор аренды земельного участка № от 27.01.2015 года.

В связи истечением срока аренды земельного участка, 06.06.2023 года ФИО1 обратился в МКУ «ДГиЗО Местной администрации г.о. Нальчик» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 8501 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования: под строительство многоквартирного жилого дома.

Письмом от 09.06.2023 года № МКУ «ДГиЗО Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило ФИО1, что материалы находятся на рассмотрении.

Письмом от 04.07.2023 года № МКУ «ДГиЗО Местной администрации г.о. Нальчик» отказало ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка реализовано право однократного продления договора аренды земельного участка.

С таким отказом суд согласиться не может, считает его незаконным по следующим основаниям.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект ( п. п. 1 – 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, у ФИО1 и ФИО2 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2023 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ МКУ «ДГиЗО Местной администрации г.о. Нальчик» в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует истцам завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Отказ муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» от 04.07.2023 года № в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства признать незаконным.

Обязать Местную администрацию городского округа Нальчик и муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» заключить (без торгов) с ФИО1 и ФИО2 сроком на три года с момента вступления настоящего решения суда в законную силу договор аренды земельного участка площадью 8501 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, кадастровый №, степень готовности 20 % и объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома, кадастровый №, степень готовности 10 %, площадью 25 501,2 кв.м., расположенных на земельном участке площадью 8501 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 29.12.2023 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.