Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «<данные изъяты>», ФИО2, в обоснование заявленных требований указал, что <дата> ему стало известно о том, что принадлежащее ему имущество (нежилые помещения) проданы с торгов ответчиком ООО «<данные изъяты>». <дата> по результатам торгов между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2 заключен договор купли-продажи. Считает, что с момента залога не прошло полгода, имущество, которое предоставлено под залог, является его имуществом, поэтому о ходе оплаты задолженности и возникших проблемах информирован не был. Нарушены требования закона «Об ипотеке» в части ненадлежащего уведомления залогодателя заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке. Уведомлений о необходимости исполнения обязательств, о проведении торгов не направлялось. Просит признать недействительными торги, проведенные ООО «<данные изъяты>» по продаже принадлежащего ему недвижимого имущества: нежилое помещение в здании (бокс № <данные изъяты> в ПГСК «<данные изъяты>» лит.<данные изъяты>) назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес местонахождение объекта: г.<данные изъяты>, в районе здания <данные изъяты>/ нежилое помещение в здании (бокс № <данные изъяты> в ПГСК «<данные изъяты>», лит.<данные изъяты>), назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: г.<данные изъяты>, в районе здания по <данные изъяты>; признать недействительным договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, заключенный на торгах <дата> между ООО «Мегастрой» и ФИО2; признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права от <дата> ФИО2

Протокольным определением суда от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен ФИО3 (л.д.120-122)

В судебных заседаниях представитель истца по доверенности ФИО4 на заявленных требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в иске, дополнительных письменных пояснениях по иску, приобщенных к материалам дела. Суду пояснил, что торги, проведенные ООО «<данные изъяты>» являются недействительными, поскольку нарушена процедура их проведения. В адрес истца уведомление о необходимости погасить задолженность не направлялось, в связи с этим истец был лишен возможности ознакомиться с уведомлением и погасить задолженность. На момент заключения договора о залоге, истец проживал по месту регистрации <адрес>, ул.<данные изъяты>, д. <данные изъяты> Возможно с его слов в договоре залога указан адрес истца по ул.<данные изъяты>, д. <данные изъяты> кв. <данные изъяты>. Договор залога истцу не вручали после подписания, у него есть только не подписанный экземпляр проекта договора залога, который он получил до подписания договора залога. Кроме того, уведомление о проведении торгов направлялось ООО «<данные изъяты>», которое не уполномочено оказывать услуги почтовой связи, Истцу неизвестно, исполнены ли обязательства ФИО5 перед ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» по доверенности ФИО6 с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела (л.д.84-85). Суду пояснил, что <дата> между ООО «<данные изъяты>» и ФИО3 в лице его представителя заключен договор оказания услуг по проведению торгов заложенного имущества во внесудебном порядке. <дата> уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного залогом, направлено залогодателю ФИО1, по адресу, указанному в договоре залога недвижимости. На основании ч. 4 ст. 59 «Закона об ипотеке» <дата> ООО «<данные изъяты>» как организаторы торгов направили уведомление о проведении торгов залогодателю. <дата> извещение о проведении торгов опубликовано в газете «<данные изъяты>», торги назначены на <дата>. <дата> поступило заявление <данные изъяты> об отложении торгов для получения исполнительной надписи нотариуса. Торги были отложены. <дата> получена исполнительная надпись нотариуса, в тот же день ООО «<данные изъяты>» направлено уведомление о проведении торгов залогодателю ФИО1 по адресу, указанному в договоре о залоге. Вручить письмо курьеру не удалось в связи с отсутствием адресата, письмо оставлено в почтовом ящике.<дата> опубликовано уведомление о проведении торгов в газете «<данные изъяты>», торги назначены на <дата>. <дата> состоялись торги по продаже заложенного имущества, победителем торгов стала ФИО2 <дата> звонила <данные изъяты> залогодателя <данные изъяты>, интересовалась, как прошли торги.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО7 возражали против иска по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела (л.д.92-93). Суду пояснили, что процедура по продаже заложенного ФИО1 имущества является законной, соответствующей требованиям ст. 448 ГК РФ, ст. 55,55.2,59 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Торги были назначены на <дата>. Заказным письмом с уведомлением ФИО1 уведомлен о необходимости исполнить обязательства, обеспеченные залогом, а затем дважды о проведении торгов, так как торги откладывались. Также объявление о торгах опубликовано в «<данные изъяты>» № <данные изъяты> от <дата>. <дата> торги состоялись, победителем стала ФИО2, с которой организатором торгов ООО «<данные изъяты>» <дата> заключен договор купли-продажи заложенного имущества. О проведении торгов было известно ФИО1, его <данные изъяты> которая является <данные изъяты> должника ФИО5 Не согласны с доводами о направлении уведомлений неуполномоченной организацией, так как курьерская деятельность является почтой.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО3 по доверенности ФИО8 возражала против иска по доводам, изложенным в письменных возражениях, приобщенным к материалам дела(л.д.130-132). Суду пояснила, что <дата> между ФИО3 и ФИО5 заключен агентский договор на сумму <данные изъяты> рублей. <дата> указанный договор расторгнут в связи с невозможностью его исполнения, долг и проценты должны были быть возвращены в срок до <дата> <дата> в целях обеспечения исполнения обязательств ФИО5 по агентскому договору и соглашению о расторжении договора, заключен договор залога недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО1, по условиям которого в случае невыполнения ФИО5 обязательств по возврату денежных средств в срок до <дата>, ФИО3 имеет право удовлетворить свои требования за счет предмета залога во внесудебном порядке. Поскольку по паспорту адресом преимущественного пребывания ФИО1 указан адрес в <адрес>, то ФИО1 также указал свой почтовый адрес <данные изъяты>. <дата> денежные средства возвращены не были, <дата> залогодержатель ФИО3 направил заказными письмами уведомления о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, залогодателю ФИО1 по адресам, указанным в договоре залога, должнику ФИО5 по адресу регистрации и по адресу нахождения гаражного кооператива. Все корреспонденция вернулась обратно. <дата> она от имени ФИО3 заключила с ООО «<данные изъяты>» договор на проведение публичных торгов. Первые торги были назначены на <дата>, однако были отложены в связи с отсутствием исполнительной надписи нотариуса. <дата> состоялись торги, по результатам которых боксы были приобретены Кожушной. Истец и его родственники были уведомлены о проведении торгов, вся информация им сообщалась по телефону, велись переговоры.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, третье лицо ФИО3, уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении либо рассмотрении дела в их отсутствие не заявляли, интересы сторон представляли в процессе их представители на основании представленных доверенностей, в связи с чем дело рассмотрено по существу в их отсутствие указанных лиц.

Выслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, <дата> ФИО5 получил от ФИО3 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей по агентскому договору.

<дата> агентский договор между ФИО3 и ФИО5 расторгнут в связи с невозможностью его исполнения, по условиям договора сумма основного долга и проценты должны быть возвращены в срок до <данные изъяты>

В целях обеспечения исполнения обязательств ФИО5 по агентскому договору и соглашению о расторжении договора, <дата> между ФИО3 и ФИО1 заключен договор залога недвижимости, удостоверенный нотариусом.

По условиям данного договора залогодатель передал в залог залогодержателю предмет ипотеки: <данные изъяты>

В соответствии с п. 6.2 договора, залогодатель согласен на то, что залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет предмета залога во внесудебном порядке. Реализация предмета залога при обращении на него взыскания во внесудебном порядке осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Залогодатель подтверждает, что установленные действующим законодательством основания, препятствующие удовлетворению требований залогодержателя за счет предмета залога без обращения в суд (во внесудебном порядке) отсутствуют. (л.д.116-119).

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ от <дата> «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

По условиями заключенного между ФИО3 и ФИО1 договора залога в случае невыполнения ФИО5 обязательств по возврату денежных средств в срок до <дата>, ФИО3 имеет право удовлетворить свои требования за счет предмета залога во внесудебном порядке путем проведения открытого аукциона организатором торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 59 ФЗ № 102-ФЗ от <дата> «Об ипотеке (залоге недвижимости)» до проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения: размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления; предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство; предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Поскольку <дата> денежные средства должником возвращены на были, <дата> залогодержатель ФИО3 направил заказными письмами с уведомлениями уведомления о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой залогодателю ФИО1 по адресам, указанным в договоре залога, должнику ФИО5 по адресу регистрации и по адресу нахождения гаражного кооператива. Корреспонденция возвращена в адрес залогодержателя ФИО3 (л.д.78-83)

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о соблюдении залогодержателем ФИО3 требований п. 7.2 договора залога недвижимости от <дата>, а также ст. 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Также судом установлено, что <дата> между ФИО3 и ООО «<данные изъяты>» заключен договор на проведение публичных торгов по реализации заложенного имущества.

Торги по продаже заложенного имущества ООО «<данные изъяты>» были назначены на <дата>.

В соответствии с п. 4 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ФИО1 в установленный законом срок <дата> направлено уведомление о продаже заложенного имущества на открытом аукционе, что подтверждено материалами дела (л.д.87-88)

Объявление о проведении аукциона опубликовано в «<данные изъяты>» <дата> № <данные изъяты> Торги не состоялись по причине отсутствия исполнительной надписи нотариуса.

<дата> состоялись новые торги, сообщение о которых было опубликовано в «<данные изъяты>» № <данные изъяты> от <дата> (л.д.98-115), уведомления об их проведении направлены в адрес ФИО3 и ФИО1 <дата>.

Судом установлено, что торги состоялись <дата>. Основанием проведения торгов явился договор залога недвижимости № <адрес> от <дата>, исполнительная надпись № <адрес> от <данные изъяты>.

О результатах проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества <дата> ООО «<данные изъяты>» составлен протокол, победителем объявлена ФИО2, сумма, за которую куплено заложенное имущество – <данные изъяты> рублей (л.д.16,17)

<дата> между ООО «<данные изъяты> и ФИО2 заключен договор купли-продажи заложенного имущества (л.д.73-74), зарегистрированный Управление Росреестра по Приморскому краю <дата> (л.д.21-22, 46-74)

Часть 3 ст. 57 Закона об ипотеке предусматривает, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> № <данные изъяты> <дата> № <данные изъяты> в «<данные изъяты>», которая является официальным изданием органов государственной власти Приморского края, опубликованы объявления о проведении публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он не был извещен о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и о проведении торгов по реализации заложенного имущества.

Вместе с тем, суд считает, что материалами дела подтверждено соблюдение организаторами торгов требования ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку залогодателю направлялись уведомления о необходимости исполнения обязательств и о проведении торгов по адресам, указанным в договоре залога недвижимости, извещение о проведении торгов публиковалось в официальном источнике.

В извещении были указаны дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Суд считает необоснованными доводы представителя истца о том, что уведомления направлялись организацией, не уполномоченной оказывать услуги почтовой связи.

Согласно ст. 55.2 Закона об ипотеке уведомление и требование (далее - уведомление), предусмотренные настоящим Федеральным законом, договором об ипотеке, направляются по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя. Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается адресату под расписку.

Как следует из материалов дела, уведомление о проведении торгов <дата> направлено ООО «<данные изъяты>» ФИО1 через ООО «<данные изъяты>», оказывающее курьерские услуги, что не свидетельствует о существенном нарушении порядка направления уведомления.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать разумно и добросовестно.

Принимая во внимание исполнение требований ч. 2 ст. 448 ГК РФ о публикации сообщения о проведении торгов, суд полагает, что истец, действуя разумно и добросовестно, мог знать о дате проведения торгов и принять в них участие.

Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Основанием признания торгов недействительными в совокупности служат нарушения, имеющие существенное значение, влияющие на результат торгов и находящиеся в причинно-следственной связи с ущемлением прав и охраняемых законом интересов заинтересованных лиц.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что установленные законом порядок и процедура проведения торгов соблюдены, торги проведены уполномоченной организацией, истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не доказаны существенные нарушения, которые могли повлиять на результат проведения торгов, достоверных доказательств нарушения прав и законных интересов истца проведением торгов в материалы дела не представлено.

В связи с указанными обстоятельствами не подлежат удовлетворению требования о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного <дата> между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2, и о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права как не основанные на законе.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «<данные изъяты>», ФИО2 об оспаривании торгов нежилых помещений в здании ( <данные изъяты>), расположенных по адресу г<данные изъяты> договора купли-продажи, заключенного <дата> между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья Е.В.Пилипенко