Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных и земельных отношений <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Комитет имущественных и земельных отношений Мэрии <адрес> (далее - КИЗО) обратился в суд с указанным исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО4, взыскать с ФИО4 в пользу КИЗО задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 122645,13 руб. и пеню в размере – 285139,07 руб.. Заявленные требования истец обосновывает следующим.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ№ между КИЗО и ФИО4 сроком на 4 года, ответчику предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 84 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. По условиям п. 2.3 Договора арендатору установлена обязанность по оплате арендной платы в сумме 1 147 руб., ежегодно и обязанность вносить арендную плату ежеквартально. Согласно дополнительному соглашению, заключенного ДД.ММ.ГГГГ арендатору установлена годовая арендная плата в сумме 18 875,00 руб. и обязанность по внесению арендной платы ежеквартально в сумме 4 719,00 не позднее 15-ти дней. Согласно дополнительному соглашению, заключенного 04.06.2008г. арендатору установлена годовая арендная плата в сумме 4 630 рублей и обязанность по внесению арендной платы ежегодно не позднее 15-ти дней, которая им не была выполнена. Сумма основного долга ответчика по уплате арендных платежей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 122 645,13 руб.. Пунктом 2.4 договора установлено, что в случае просрочки арендатором платежей, в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,2% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня за просрочку арендных платежей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 285 139,07 руб..

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, исходя из условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ и указанной выше нормы законодательства, обязанность ответчика по внесению арендной платы арендодателю за предоставленный по договору земельный участок должна им исполняться. Ответчику по его юридическому адресу, указанному в договоре аренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия № с требованием устранить нарушения. Арендатором было получено уведомление под роспись, о чем имеется отметка о вручении, но обязательства Арендатором так и не исполнены. Нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени лишает арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. На ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате, в том числе пеня по данному договору составляет - 407 784,20 руб..

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.5.2. договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор систематически нарушает условие договора по своевременному внесению арендной платы.

В судебном заседании представитель истца ФИО7, действующая по доверенности, оформленной в соответствии со ст. 53 ГПК РФ, изложенные в заявлении обстоятельства и исковые требования поддержала, уточнив только суммы взыскиваемой задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 14838,66 руб. и пени в размере – 22514,43 руб.. Дополнительно пояснила, что направленная в адрес ответчика претензия № (уведомление) является соблюдением досудебного порядка о расторжении договора аренды. Полагает, что по дополнительному соглашению к договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, арендную плату в размере 4719 руб. арендатор должен производить ежеквартально, следовательно, внесение им в разовом порядке ДД.ММ.ГГГГ всей годовой суммы в размере 18875 руб. является нарушением условий договора, поэтому ФИО1 обоснованно ежеквартально начислялась задолженность.

Ответчик ФИО1 с требованиями в части расторжения договора аренды земельного участка согласился, пояснив, что последствия признания иска в данной части ему понятны. Относительно требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке, возражает, ссылаясь на то, что в соответствии с разрешительной документацией в 2005 году на арендуемом земельном участке им был построен магазин, который снесли в 2008 году в ходе реконструкции проспекта Победы, а на том месте выложили брусчатку, что подтверждается представленной справкой Управляющей компанией «Центр». О сносе магазина и прекращении пользовании земельным участком он уведомил КИЗО. До 2009 года им оплачена вся сумма, предусмотренная за аренду земельного участка, и полагает предъявленную задолженность не обоснованной. Считает, что земельный участок у него изъят помимо его воли, поэтому с вопросом о расторжении договора аренды или его пролонгацией к КИЗО не обращался, оснований для дальнейшей оплаты за аренду участка у него не было и к нему до настоящего времени каких-либо претензий не предъявлялось.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, а так же иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией <адрес> и ФИО4, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает на условиях аренду земельный участок пл. 84 кв.м. для строительства магазина по адресу: <адрес> (без номера) сроком на 4 года с последующей пролонгацией (п. 1.1, 2.1). Годовая арендная плата составляет 1147 руб. с внесением арендной платы в размере 287 руб. ежеквартально не позднее 15 числа первого месяца (п. 2.3) в кассу администрации <адрес> (п. 2.5). В случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки 0,2% суммы платежей за истекший расчетный период (п. 2.4).

Исходя из представленного истцом «план-схемы земельного участка», по <адрес> выделен земельный участок пл. 216 кв.м. под строительство магазина ФИО2, а не ФИО1, которому предоставлялся иной земельный участок пл. 84 кв.м. (6.0х14м) между «домом моды» и жилым многоэтажным домом согласно прилагаемой схеме.

Дополнительным соглашением, заключенным между КИЗО и ФИО4ДД.ММ.ГГГГ п. 2.3 договора № изложить в следующей редакции: «Годовая арендная плата составляет 18875 руб. Арендатор обязуется вносить арендную плату ежеквартально в течение 15 дней с момента заключения дополнительного соглашения 4719 руб.». Арендная плата по Договору вносится Арендатором в УФК по ЧР (на р/счет КИЗО).

Дополнительным соглашением, заключенным между КИЗО и ФИО4ДД.ММ.ГГГГ п. 2.3 договора № изложить в следующей редакции: «Годовая арендная плата составляет 4 630 руб. Арендатор обязуется вносить арендную плату ежегодно в течение 15 дней с момента заключения дополнительного соглашения». Арендная плата по Договору вносится Арендатором в УФК по ЧР (на р/счет КИЗО).

По акту сверки, представленному суду с исковым заявлением, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Арендатору ежеквартально начислялась задолженность: 15.04.2005–160,27рб., 15.07.2005–285,96рб., ДД.ММ.ГГГГ-289,11рб., ДД.ММ.ГГГГ-289,11рб., ДД.ММ.ГГГГ-282,82рб., ДД.ММ.ГГГГ-285,96рб.,ДД.ММ.ГГГГ-289,11рб.,ДД.ММ.ГГГГ-289,11рб., ДД.ММ.ГГГГ-282,82рб., 15,07.2007-285,96рб., что не согласуется с условиями внесения арендной платы (в размере 287 руб.), предусмотренными Договором аренды №. При этом, пеня исчислялась из ставки 0,002% и на ДД.ММ.ГГГГ составляла 103,08 руб. Начисленная сумма задолженности составила 2740,23 руб., сумма неустойки – 103,08 руб.

Арендатором, при годовой арендной плате в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 147 руб., оплачено: ДД.ММ.ГГГГ-3964 руб. и ДД.ММ.ГГГГ-2384 руб., всего 6348 руб. то есть усматривается переплата арендной платы.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ годовая арендная плата (до ДД.ММ.ГГГГ) установлена в размере 18875 руб.. Указанная сумма внесена Арендатором единовременно ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, в КИЗО начисляют Арендатору задолженность: ДД.ММ.ГГГГ-2231,90рб., ДД.ММ.ГГГГ-4757,54рб., ДД.ММ.ГГГГ-4692,96рб., ДД.ММ.ГГГГ-4692,96рб., всего на сумму 16375,36 руб.. При этом не принято во внимание, что Арендатором уже оплачено 18875 руб. на период до 22.08.2008, а дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ годовая арендная плата определена в размере 4 630 руб., которая подлежала внесению ежегодно, а не поквартально. Кроме того, Арендатор вносит арендную плату: ДД.ММ.ГГГГ в размере 5718руб., а ДД.ММ.ГГГГ - 1882руб..

Однако, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ КИЗО продолжает начислять ежеквартальную задолженность в пределах 4654 - 4744 руб..

Данные действия представитель истца обосновывает тем, что арендатор должен был производить арендную плату ежеквартально, следовательно, внесение им в разовом порядке сумм, превышающих установленный размер, является нарушением условий договора.

Между тем, в силу ч. 2 ст. 614 ГК РФ не запрещается внесение арендной платы единовременно, учитывая, что все суммы оплат истцом принимались и засчитывались как арендная плата.

Суд так же принимает во внимание, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен сроком на 4 года с последующей пролонгацией (п. 2.1). Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора при его истечению не рассматривался. Данных, свидетельствующих о пролонгации договора, суде не представлено и суд считает, что волеизъявление к этому стороны не проявляли, учитывая, что в 2008 году в ходе реконструкции <адрес> в <адрес>, магазин на земельном участке, выделенном ФИО1, демонтирован, на месте магазина выложена тротуарная плитка. То есть, земельный участок был изъят на иные нужды по независящим от Арендатора обстоятельствам, ему созданы препятствия по осуществлению владения и пользования арендуемым земельным участком, о чем, в силу Положения о Комитете имущественных и земельных отношений, должен был знать истец и у ответчика, в силу нарушения его конституционных прав, отпали обязанности по дальнейшему внесению арендной платы.

Таким образом, договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, фактически прекратил свое действие в 2008 году с момента демонтажа магазина и укладки на арендуемом земельном участке тротуарной плитки новым владельцем.

При этом оснований полагать договор аренды пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок не имеется, поскольку как следует из материалов дела, недвижимым имуществом ФИО1 не пользовался.

Представленный истцом в судебном заседании уточненный Акт сверки арендной платы, при сравнении с предыдущим актом сверки и вышеприведенных обстоятельств, не свидетельствует о его достоверности и обоснованности, в связи с чем уточненные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 14838,66 руб. и пени в размере – 22514,43 руб. удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Представитель истца ссылается, что по адресу ответчика, указанному в договоре аренды (<адрес>) направлялась претензия от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) с требованием погасить в течение 15 дней задолженность по арендной плате в размере 117887,60 руб. и пени в сумме 268294, 37 руб. или в течение 20 дней явиться в КИЗО для досрочного расторжения договора аренды.

Между тем, доводы истца о том, что данное требование вручено ФИО1 под роспись, ни чем не подтверждено.

По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, на которую ссылается истец, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковым требованием в части расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО4 согласился в письменной форме, признание иска в данной части судом принимается и во взаимосвязи со статьями 39, 173, 178 ГПК РФ, исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка № от 09.02.2005 суд находит подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Комитета имущественных и земельных отношений мэрии <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить в части.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией <адрес> в лице руководителя аппарата ФИО3 и ФИО4.

В удовлетворении других требований – отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чеченской Республики в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Заводской районный суд <адрес>.

Текст мотивированного решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий И.В. Дауркин