Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску Сидельникова Т.А. к ООО «Городская управляющая компания — Краснодар» о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома недействительным и не заключенным и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Сидельникова Т.А. обратилась в суд с иском к ООО «Городская управляющая компания — Краснодар» о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома <адрес>, заключенного между нею и ответчиком недействительным и не заключенным и взыскании судебных расходов, понесенных по оплате госпошлины при подаче иска в суд в размере 300 рублей.

Свои требования Сидельникова Т.А. мотивирует тем, что она является собственником квартиры <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серии № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой проживает вместе со своим мужем ФИО1. Также она является собственником 16/1000 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. ДД.ММ.ГГГГ Прикубанским районным судом г. Краснодара удовлетворены требования ООО «ГУК-Краснодар» о взыскании солидарно с неё и её супруга задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и расходов по оплате госпошлины. Основанием для взыскания данной задолженности послужил договор № от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, который фактически ничтожен, поскольку общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решено, что с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях указанных в решении данного собрания, то соответственно такой договор должен был быть заключен и с ней как с собственником квартиры №, однако, такого договора не заключено. Данный договор заключен с управляющей компанией от имени всех жильцов многоквартирного дома одним лицом (ФИО5), а не с каждым собственником помещения в таком доме, причем таких полномочий указанному лицу собственники помещений этого дома не делегировали. В нарушение положений гражданского правового законодательства в договоре отсутствуют сведения о лице, подписавшим его (ФИО5), а именно её паспортные данные, место проживания. Также из оспариваемого договора следует, что таковой заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с последующей пролонгацией на следующий год. Максимальный срок действия договора пять дел, таким образом действие такового прекратилось ДД.ММ.ГГГГ, новый договор жильцы дома не заключали. Кроме того, договором предусмотрено, что таковой считается заключенным с момента подписания такового 25% собственников помещений в многоквартирном доме, что противоречит нормам ЖК РФ в части необходимости принятия соответствующего решения не менее 50% голосов жильцов дома. Выбор управляющей компании ООО «ГУК-Краснодар» был проведен на заочном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, о чем свидетельствует представленный протокол заочного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, однако, на тот момент Жилищный кодекс РФ не предусматривал голосование в заочной форме. В представленном протоколе отражено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по данным реестра собственников помещений многоквартирного дома имеется 58 собственников обладающих 2526,3 количеством голосов. В голосовании приняли участие 27 собственников обладающих 1331 количеством голосов, что составляет 52,6% от общего числа голосов собственников помещений. Однако, поскольку общая площадь дома <данные изъяты> в представленном протоколе была уменьшена (фактически 2 724, 3 кв.м.) в голосовании принимали участие 48,8 % жильцов дома, то есть отсутствовало необходимое число голосов собственников помещений для принятия подобного решения. В представленном управляющей компанией списке проголосовавших имеются признаки фальсификации, в частности имеется подпись Гасанова, который является нанимателем квартиры, а не её собственником, собственник квартиры <данные изъяты>ФИО3 насколько ей известно участия в голосовании не принимала, от имени собственника квартиры <данные изъяты> Скрынниковой проголосовал Пархоменко, который не является собственником. Согласно представленному списку всего проголосовало 15-ть человек, она же в голосовании не участвовала, поскольку не была уведомлена о проведении общего собрания. Администрация также не проводила тендер по выбору ООО «ГУК-Краснодар» среди других компаний, осуществляющих управление, содержание и ремонт многоквартирных домов. Она неоднократно, на протяжении нескольких лет, заявляла что без договора на управление нет оснований производить оплату по выставляемым обществом квитанциям, обжаловала в этой связи незаконные действия общества, о чем свидетельствует имеющаяся переписка с различными инстанциями, в том числе с Администрацией края. Управляющая компания может выставлять счета только в случае, если собственники многоквартирного дома выбрали способ управления, а затем выбрали управляющую компанию, а после этого заключили договор на управление с каждым собственником помещения. Считает, принудительное требование оплаты по квитанциям, которые разбрасывает в почтовый ящик ООО «ГУК-Краснодар» можно рассматривать как вымогательство её личных средств, необоснованное их расходование, создание условий к принудительному заключению договора на управление. При этом, ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников жилых помещений дома <данные изъяты> совхоза Прогресс от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией протокола, которое было проведено в строгом соответствии с приведенными выше нормами ЖК РФ и проводилось оно накануне дня, указанного в представленном протоколе заочного общего собрания собственников помещений по выбору ООО «ГУК-Краснодар» не предусмотренного действовавшим законодательством. В соответствии с результатами проведенного общего собрания собственников многоквартирного дома, с каждым из собственников многоквартирного дома, с каждым из собственников были заключены договоры управления многоквартирным домом <данные изъяты> по адресу: г. Краснодар, совхоз «Прогресс» и управляющей компанией ООО «УКЭСК» в лице генерального директора ФИО4 В частности ДД.ММ.ГГГГ заключен договор между ООО «УКЭСК» и МУП совхоз «Прогресс», таким образом, собственники указанного многоквартирного дома не проводили общего собрания, тем более заочного, по выбору способа управления и выбору в качестве управляющей компании ООО «ГУК-Краснодар», не утверждали на общем собрании условия заключения с ООО «ГУК-Краснодар» договора управления, не выражали каким-либо образом свою волю на заключение такого договора и не подписывали его, по существу ответчик обманным путем, собирал подписи некоторых невнимательных собственников указанного многоквартирного дома, которые потом приобщил к договору управления, что влечет его недействительность и в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Истец Сидельникова Т.А. и её представитель, действующей по ордеру — Дубров Р.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивают, по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «ГУК-Краснодар», по доверенности — Соловьева А.С. в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что на требования о признании договора недействительным и незаключенным ввиду отсутствия прямого указания закона распространяются общие нормы о трехгодичном сроке давности. При установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд суд принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу. Так, из прилагаемой переписки между ответчиком и истцом подтверждается, что последним о наличии оспариваемого договора стало известно не позднее декабря 2013 года (более трех лет до момента предъявления иска в суд) Кроме того, большинством участников гражданско-правового сообщества — собственниками помещений в МКД <данные изъяты> совхоз «Прогресс» (новый адрес: <адрес> в том числе и истцом, в период действия договора управления вносится плата за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые ответчиком, в связи с чем, истец имел возможность обратиться в суд за защитой нарушенных прав в пределах сроков давности. Более того, действие истца по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги подтверждает факт заключения договора и волеизъявления на выбор способа управления, управляющей организации и одобрении условий оспариваемого договора управления. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме <данные изъяты> совхоз «Прогресс» в г. Краснодаре принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «ГУК-Краснодар», что в данном случае означает и выбор в качестве способа управления многоквартирным домом — управление управляющей организацией. ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Общая информация о нахождении указанного многоквартирного дома в управлении ООО «ГУК-Краснодар», в том числе сведения о соответствующих решениях общих собраний, договоре управления, дополнительных соглашениях, об оказанных услугах и выполненных работах за соответствующие периоды также размещена на официальном сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в сети интернет по адресу: httrs://www.reformagkh.ru, а также официальном сайте управляющей организации: gukkrasnodar.ru. Кроме того, осуществление обществом функций по управлению в отношении указанного многоквартирного дома за соответствующий период подтверждается сведениями, включенными в реестр лицензий Краснодарского края с указанием в качестве лицензиата — ООО «ГУК-Краснодар» (лицензия № от ДД.ММ.ГГГГ) размещенный на официальном сайте Госжилинспекции Краснодарского края в сети интернет по адресу: httrs://www.gzhi-kuban.ru. Данные сведения размещены в открытом доступе для ознакомления любых заинтересованных лиц и подтверждают факт управления ответчиком МКД № совхоз Прогресс в г. Краснодаре. При недоказанности факта управления ООО «ГУК-Краснодар» и частичного исполнения истом обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг, оспариваемый договор не может считаться незаключенным. При этом, в общем собрании, решения по повестке дня которого оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, приняло участие 52,6% собственников помещений. Также, как следует из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. по вопросам повестки дня о выборе ООО «ГУК-Краснодар» в качестве управляющей организации и утверждении текста договора на управление проголосовало абсолютное большинство (100%) собственников от числа принявших участие в общем собрании. В соответствии с условиями договора на управление ООО «ГУК-Краснодар» приступило к управлению и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, при этом, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая компания не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Из совокупного толкования вышеуказанных положений следует, что один собственник (за исключением случая когда в многоквартирном доме все помещения принадлежат одному собственнику) не вправе единолично принимать решения о способе управления МКД и выступать стороной соответствующего договора. Более того, заключение таких договоров с каждым собственником не только не основано на положениях действующего законодательства, но и не имеет практического смысла, поскольку такие договоры содержали бы абсолютно идентичные условия и могли быть изменены только на основании решения общего собрания собственников помещений. Следует учитывать, что управление жилым домом подразумевает управление, содержание и ремонт общего имущества, которое находится в долевой собственности собственников помещений. Многоквартирный дом — это единый имущественный комплекс, и оказание услуг управления, содержания и ремонта на общем имуществе для одного или нескольких собственников осуществлять невозможно. Для этого требуется коллективное решение всех собственников помещений, заключение договора управления по их решению с одинаковыми условиями договора для всех собственников. В этом смысле, договор управления многоквартирным домом является договором присоединения (статья 428 ГК РФ), так как в соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно не могут быть изменены по волеизъявлению одного собственника многоквартирного дома в отношении только его помещения. Доводы истца о том, что оспариваемый договор подписан от имени всех жильцов МКД только одним лицом ФИО5 не соответствует действительности, поскольку во исполнение ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в указанном доме, подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Выслушав истца и её представителя, а также представителя ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования Сидельникова Т.А. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела Сидельникова Т.А. является собственником <адрес> общей площадью 45,5 кв.м., жилой площадью 31,5 кв.м., находящейся по адресу: <адрес> а также собственником доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 16/1000 долей, что подтверждается представленным суду свидетельством о государственной регистрации права Серии 23-АЛ № от ДД.ММ.ГГГГ.

В названной квартире зарегистрированы и проживают: истица Сидельникова Т.А. и её супруг ФИО1

При этом, ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном доме <данные изъяты> совхоз «Прогресс» в г. Краснодаре заключен договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

Как следует из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ по вопросам повестки дня о выборе ООО «ГУК-Краснодар» в качестве управляющей организации и утверждении текста договора на управление проголосовало абсолютное большинство (100%) собственников от числа принявших участие в общем собрании.

В соответствии с условиями договора на управление ООО «ГУК-Краснодар» приступило к управлению и обслуживанию общего имущества многоквартирного <данные изъяты> совхоз Прогресс с ДД.ММ.ГГГГ.

Истицей оспаривается договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, полагает таковой незаключенным и недействительным, по тем основаниям, что о проведении общего собрания она не была уведомлена надлежащим образом, что список лиц проголосовавших имеет признаки фальсификации, отсутствовало необходимое число голосов собственников помещений для принятия подобного решения, договор на управление многоквартирным дом должен был быть заключен непосредственно с ней как с собственником жилья в данном доме и т. д.

Однако, судом доводы истицы не могут быть приняты во внимание, так, в силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Согласно, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В общем собрании, решения по повестке дня которого оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, приняло участие 52,6% собственников помещений. Также, как следует из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ по вопросам повестки дня о выборе ООО «ГУК-Краснодар» в качестве управляющей организации и утверждении текста договора на управление проголосовало абсолютное большинство (100%) собственников от числа принявших участие в общем собрании и в соответствии с условиями договора управляющая компания приступила к выполнению своих обязательств.

На основании ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом, собственники помещений в данном доме. Обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно, ч. 2, 4, 8.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказать от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Таким образом, один собственник (за исключением случая, когда в многоквартирном доме все помещения принадлежат одному собственнику) не вправе единолично принимать решения о способе управления многоквартирным домом и выступать одной стороной соответствующего договора.

Также следует учитывать, что управление жилым домом подразумевает управление, содержание и ремонт общего имущества дома. Общее имущество находится в долевой собственности собственников помещений. Многоквартирный дом — это единый имущественный комплекс, и оказание услуг управления, содержания и ремонта на общем имуществе для одного или нескольких собственников осуществлять невозможно. Для этого требуется коллективное решение всех собственников помещений, заключение договора управления по их решению с одинаковыми условиями договора для всех собственников.

При таких обстоятельствах, договор управления многоквартирным домом является договором присоединения (ст. 428 ГК РФ), так как в соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, не могут быть изменены по волеизъявлению одного собственника многоквартирного дома в отношении только его помещения.

Учитывая, что собственники помещений в многоквартирном доме, являются многосубъектной стороной договора управления, заключение договора путем составления единого документа, подписанного с одной стороны управляющей организацией, а с другой стороны собственниками помещений в многоквартирном доме, соответствует нормам жилищного законодательства.

В силу ч.5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются обязательными для всех собственников помещений, в том числе для собственников, которые не участвовали в голосовании, в связи с чем, договор на управление № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ распространяет свое действие на всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Таким образом, довод истца о том, что оспариваемый договор подписан от имени всех жильцов многоквартирного дома только одним лицом ФИО5 не соответствует действительному положению дел, поскольку во исполнение ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в указанном многоквартирном доме, подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При этом, в судебном заседании представитель ООО «ГУК-Краснодар» суду пояснил, что указание в подпункте 9.5 пункта 9 договора № на управление на то, что договор считается заключенным с момента его подписания 25% собственников, является технической ошибкой (в части цифры 25 вместо 50), что не влияет на легитимность самого договора, одобренного, как уже указано выше, в рамках проведения собрания абсолютным большинством собственников из числа присутствовавших.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представителем ответчика было заявлено ходатайство о применении к требованиям Сидельникова Т.А. срока исковой давности, которое суд полагает подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожности сделки и о признании таковой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

На требования о признании договора недействительным и незаключенным ввиду отсутствия прямого указания закона распространяются общие нормы о трехгодичном сроке давности. Из представленной истцом переписки между Сидельникова Т.А. и ООО «ГУК-Краснодар» следует, что истице о заключенном договоре стало известно по меньше мере в декабре 2013 года. Кроме того, большинством собственников помещений многоквартирного дома вносится плата за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и истцом, что подтверждается надлежащим образом заверенными справками о состоянии лицевых счетов. На момент обращения истца с иском в суд предусмотренные законодательством сроки давности для предъявления таких исковых требований истекли.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости в удовлетворении иска Сидельникова Т.А. к ООО «Городская управляющая компания — Краснодар» о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома недействительным и не заключенным и взыскании судебных расходов — отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.152, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Сидельникова Т.А. к ООО «Городская управляющая компания — Краснодар» о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома недействительным и не заключенным и взыскании судебных расходов — отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: