Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости с обращением взыскания на заложенное имущество; встречному иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о признании обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения исполненным и прекращении залога,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости с обращением взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости, общей площадью 928,9 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> В соответствии с условиями данного договора истец обязался передать в собственность ответчикам указанный объект недвижимости, а ответчики обязались принять его в собственность и уплатить цену, указанную в разделе 3 данного договора. В соответствии с договором, стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 6000000,00 руб. В соответствии с условиями данного договора покупателям была предоставлена рассрочка платежа сроком до 18.04.2015 г. 30.04.2013 г. истец передал указанный объект в собственность ответчиков, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.02.2017 г. До настоящего времени ответчиками обязательства по указанному договору не исполнены. Ответчики передали истцу денежные средства в размере 4680000,00 руб., что подтверждается расписками. Последний платеж ответчиками был произведен 22.06.2015 г. В настоящее время остаток основного долга составляет 1320000,00 руб. Также в соответствии с условиями договора, до полной оплаты по настоящему договору имущество находится в залоге у Продавца. Ипотека на указанный объект зарегистрирована в УФСГРКиК по КО 30.04.2013 г., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.02.2017 г. 21.08.2017 г. истец направил ответчикам претензию, в которой просил последних погасить задолженность по договору в течение 10 календарных дней с момента получения настоящей претензии. Претензии ответчиками были проигнорированы, задолженность по договору не погашена до настоящего времени. Кроме того, в соответствии с условиями договора, при просрочке платежей, предусмотренных п. 3.1. договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В соответствии с расчетом по состоянию на 06.09.2017 г. размер пени составляет 1811530,00 руб.

Истец, с учетом уменьшения размера иска вследствие частичного добровольного исполнения требований в сумме 716000 руб., просит взыскать с ответчиков в свою пользу в солидарном порядке задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 604000,00 руб., пени в размере 1811530,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 24158,00 руб., обратить взыскание на объект недвижимого имуществаобщей площадью 928,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> определить способ реализации заложенного имущества – с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3402368,00 руб.(80% от рыночной стоимости в размере 4252960,00 руб.)

В свою очередь ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения исполненным и прекращении залога.

Встречные требования мотивированы тем, что основной долг по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости, общей площадью 928,9 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> В соответствии с условиями данного договора истец обязался передать в собственность ответчикам указанный объект недвижимости, а ответчики обязались принять его в собственность и уплатить цену, указанную в разделе 3 данного договора. В соответствии с договором, стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 6 000 000,00 руб. В соответствии с условиями данного договора покупателям была предоставлена рассрочка платежа сроком до ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ истец передал указанный объект в собственность ответчиков, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ Основной долг по данному договору составляет 1025857,00 руб., поскольку истцом по первоначальному иску не учтены следующие расходы Покупателей:

- 290000,00 руб. – расписка от 13.12.2012 г.;

- 10000,00 руб. – перечисление электронного платежа от 24.09.2015 г.;

- 3000,00 руб. – перечисление электронного платежа от 12.10.2015 г.

До 2015 года Покупатели по договору имели возможность надлежащим образом исполнять свои обязанности по оплате задолженности по договору Выезд в 2015 году истца (ответчика) ФИО1 за переделы Кемеровской области создал для ответчиков, как Покупателей невозможность надлежащего исполнения своих обязательств по договору тем способом и в той форме (наличными денежными средствами), которые предусмотрены договором. Какого-либо дополнительного соглашения об изменении форм оплаты между сторонами не заключалось. По мнению истцов по встречному иску, все указанные обстоятельства свидетельствуют о просрочке кредитора. 30.12.2018 г. в депозит нотариуса была внесена оставшаяся сумма по оплате по договору от 22.04.2013 г.

Истцы по встречному иску просят признать договор купли-продажи нежилого помещения от 22.04.2013 г. исполненным; прекратить залог по договору купли-продажи нежилого помещения от 22.04.2013 г. вследствие исполнения основного договора.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании обстоятельства и доводы, изложенные в исковом заявлении, подтвердила, на иске, с учетом уменьшения его размера, настаивала, просила требования удовлетворить, заключение судебной экспертизы не оспорила. Пояснила, что истец ФИО6 выехал на проживание в <адрес> лишь в 2016 г., т.е. после окончания срока исполнения обязательства ответчиков по оплате, он сообщил свой телефон, номер банковской карты, на которую могли исполняться обязательства. Однако ответчики бездействовали, не исполняли обязательство, в связи с просрочкой начислена пени по дату обращения в суд, в размере, предусмотренном договором. Представитель истца встречный иск не признала, просила в удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме. Пояснила, что в счет погашения долга учтены денежные средства, внесенные по распискам с указанием соответствующего основания. Переводы на карту 3000 руб. и 10000 руб. это возмещение ущерба за порчу имущества ФИО6, а не возврат долга по договору купли, обратного ответчики не доказали. Представленная ответчиками расписка о получении якобы ФИО6 13.12.2012 г. денежных средств 291000 руб. как «задаток за продажу нежилого помещения по <адрес> задолго до оформления договора купли-продажи здания от 22.04.2013 г., при том, что в договоре купли вообще не указано о получении задатков, не относима к спору, поскольку ФИО6 отрицает её написание и получение указанных денежных средств, в расписке не конкретизировано, по какому обязательству (договору) получен «задаток», за какой объект недвижимости. В целях процессуальной экономии не заявляет ходатайств о производстве почерковедческой экспертизы, поскольку полагает, что расписка вообще не относимое доказательство к данному спору.

Ответчик ФИО2 и представитель последнего ФИО7, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.86/, в судебном заседании иск ФИО1 не признали, просили отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Обстоятельства и доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, подтвердили, на встречном иске настаивали, просили встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме. ФИО2 пояснил, что долга перед истцом не имеет, все оплатил, просрочка возникла в связи с отсутствием ФИО6 в Кемерово. Перечислять денежные средства на карту ФИО6, либо исполнять иным способом не пытался, т.к. полагает, что ФИО6 должен приехать и получить деньги лично, а не через представителя. Не знал местонахождение ФИО6 с осени 2015 г. До августа 2017 г. не предпринимал попыток исполнить обязательство. В августе 2017 г. направил ФИО6 письмо о необходимости прибытия и получения денег, но он не прибыл, считает данное обстоятельство просрочкой кредитора, следовательно его обязанности исполнены.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании иск не признал, настаивал на встречном иске, поддержал доводы и возражения ответчика ФИО2

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена своевременно и надлежащим образом (смс-уведомлением при наличии согласия на такой способ уведомления).

Представитель ФИО3 – адвокат Емельянов И.А, действующий на основании ордера /л.д.85/, иск не признал, просил отказать, поскольку обязательство исполнено в полном объеме, а пени начислены неосновательно, т.к. имеет место просрочка кредитора, размер пени несоразмерен.

Суд, на основании положений ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Судом установлено, что 22.04.2013 г. между истцом (ответчиком) и ответчиками (истцами) был заключен договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости, общей площадью 928,9 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>. (л.д. 18-19).

В соответствии с п. 1.3. Договора истец (ответчик) обязался передать в собственность ответчикам (истцам) указанный объект недвижимости, а ответчики (истцы) обязались принять его в собственность и уплатить цену, указанную в разделе 3 данного договора.

В соответствии с п. 3.1. Договора, стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 6 000 000,00 руб.

Покупателям по Договору была предоставлена рассрочка платежа сроком до 18.04.2015 г. (п. 3.1. Договора).

В соответствии с п. 3.1. Договора, Покупатель должен был оплатить стоимость объекта недвижимости в соответствии со следующим графиком платежей:

- 1500000,00 руб. – на момент подписания договора;

- 1500000,00 руб. – в срок до 31 мая 2013 г.;

- 3000000,00 руб. – в срок до 18 апреля 2015 г.

В соответствии с п. 2.1. Договора, до полной оплаты по настоящему договору имущество находится в залоге у Продавца.

30.04.2013 г. ФИО1 передал вышеуказанный объект недвижимости в общую долевую собственность ответчиков (истцов) (по 1/3 доли в праве собственности за каждым ответчиком (истцом); ограничение прав и обременение объекта недвижимости (ипотека, дата государственной регистрации 30.04.2013 г., срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – до 18.04.2015 г., основание государственной регистрации – договор купли-продажи от 22.04.2013 г., ограничение прав и обременение объекта недвижимости установлено в пользу ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.02.2017 г. (л.д. 20-23).

До настоящего времени ответчиками (истцами) обязательства по указанному договору не исполнены.

По Договору от 22.04.2013 г. ответчиками (истцами) были совершены следующие платежи:

- 1500000,00 руб. – на момент подписания договора;

- в срок до 31 мая 2013 г. – платежей от ответчиков не поступало;

- до 18 апреля 2015 г. – 3040000,00 руб.;

- после 18 апреля 2015 г. – 140000,00 руб.,

что подтверждается расписками, согласно которым последний платеж ответчиками (истцами) был произведен 22.06.2015 г. (л.д. 24-36).

02.03.2018 г. в депозит нотариуса Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО8 ответчиками ФИО2, ФИО4, ФИО3 внесена денежная сумма 716000,00 руб. для передачи ФИО1 во исполнение обязательств по договору купли-продажи от 22.04.2013 г., что подтверждается справкой №175 от 02.03.2018 г. (л.д. 224).

Истец ФИО6 в лице представителя указал, что указанная сумма получена и исковые требования уменьшены в части основного долга.

Судом также установлено, что 21.08.2017 г. истец (ответчик) направил ответчикам (истцам) претензию, в которой просил последних погасить задолженность по договору в течение 10 календарных дней с момента получения настоящей претензии (л.д. 37-39). Претензия ответчиками (истцами) была проигнорирована, задолженность по договору последними в полном объеме не погашена до настоящего времени.

Таким образом, судом установлено, что передача объекта недвижимости по договору была произведена, однако надлежащие доказательства исполнения со стороны ответчиков (истцов) обязательств по оплате товара в заявленном истцом (ответчиком) размере 604000,00 руб. отсутствуют, поэтому суд считает исковые требования о взыскании суммы задолженности по основному долгу по договору купли-продажи в размере 604000,00 руб. (1320000-716000 руб.) обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представленные ответчиками (истцами) расписка от 13.12.2012 г., согласно которой ФИО1 взял 290 000,00 руб. задаток за продажу 1/2 части нежилого помещения по <адрес> (л.д. 93), чек от 24.09.2015 г. – перечисление электронного платежа в размере 10 000,00 руб. (л.д. 73) и чек от 12.10.2015 г. – перечисление электронного платежа в размере 3 000,00 руб. (л.д. 74) не могут свидетельствовать об исполнении ответчиками (истцами) своих обязательств именно по договору купли-продажи от 22.04.2013 г. в связи со следующим.

Относительно представленной ответчиками (истцами) расписки от 13.12.2012 г., представитель истца в судебном заседании отрицал составление указанной расписки ФИО6, а также отрицал относимость расписки к настоящему спору.

Разрешая спор в данной части суд учитывает, что в данной расписке не указано, от кого ФИО1 получены денежные средства в размере 290 000,00 руб., кто являлся сторонами данного обязательства, не указано в счет какого конкретно обязательства переданы денежные средства, также указано, что денежные средства в указанном размере ФИО1 получены за 1/2 часть нежилого помещения, тогда как предметом данного договора купли-продажи от 22.04.2013 г. является объект недвижимости в целом. В самом договоре купли-продажи от 22.04.2013 г. также не указано о получении продавцом ранее подписания договора каких-либо сумм в счет его последующей оплаты.

Помимо этого, расписка датирована 13.12.2012 г., тогда как данный договор был составлен 22.04.2013 г.

Кроме того, стороной истца (ответчика) оспаривалось составление данной расписки от 13.12.2012 г. именно ФИО1 При этом ходатайств о назначении по делу почерковедческой экспертизы сторонами не заявлялось. Следовательно не установлена принадлежность выполненной расписки ФИО6.

При таких обстоятельствах суд не принимает данную расписку как доказательство исполнения обязательства ответчиков по договору купли-продажи от 22.04.2013 г.

В чеках от 24.09.2015 г. и от 12.10.2015 г. о перечислении денежных средств в размере трех и десяти тысяч рублей не указано основание платежа. Истец ФИО6 в лице представителя отрицает принятие данных сумм в счет неисполненного обязательства по договору от 22.04.2013г, указывает, что между сторонами были иные правоотношения, в результате чего за причиненные убытки ответчиками ФИО6 перечислены данные суммы. Учитывая, что надлежащее исполнение обязательства по оплате долга должен доказать должник, однако ответчиками не представлено доказательств того, что указанные суммы перечислены именно во исполнение обязательства по договору от 22.04.2013 г., то ответчиками не опровергнуты доводы истца и не подтверждено, что данные суммы перечислены в счет исполнения спорного обязательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о неотносимости к настоящему спору представленных ответчиками (истцами) доказательств – расписки от 13.12.2012 г., чека от 24.09.2015 г. и чека от 12.10.2015 г. в связи с чем названные суммы не подлежат к зачету с неисполненное обязательство.

Кроме того, согласно ответу № от ДД.ММ.ГГГГ нотариуса Кемеровского нотариального округа <адрес> ФИО8 на запрос суда, заявлениями ФИО4, ФИО3 и ФИО10 (так в документе) Н.Ф. от 30.10.2017 г. о принятии в депозит нотариуса денежной суммы в размере 291 567,00 руб. для перечисления ФИО1 в счет оплаты по договору купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> заведено депозитное дело и выдана справка исх. № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии указанной денежной суммы. ДД.ММ.ГГГГ исх. № в адрес ФИО1 было направлено извещение о принятии на его имя денежной суммы в размере 291 567,00 руб., где разъяснен порядок ее получения, время работы и местонахождение нотариальной конторы с указанием номера телефона; в соответствии с ч. 3 ст. 327 ГК РФ по заявлениям ФИО4, ФИО3 и ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ неполученная денежная сумма была им возвращена (л.д. 229).

Иных доказательств надлежащего исполнения ответчиками (истцами) обязанности по оплате стоимости переданного товара стороной ответчиков (истцов) суду не представлено.

Довод стороны ответчиков (истцов) о том, что надлежит считать обязательство ответчиков исполненным, поскольку в данном случае имеет место просрочка кредитора не состоятелен в связи со следующим.

Согласно ст.406 ГК РФ 1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

Следовательно, просрочка кредитора – не получение кредитором денежных средств, не освобождает должника от исполнения обязательства, а лишь дает должнику право на возмещение убытков и освобождает от обязанности оплатить проценты.

Как следует из вышеуказанной справки нотариуса Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО9№ от ДД.ММ.ГГГГ, извещение о принятии денежной суммы в размере 291 567,00 руб. было направлено в адрес ФИО1 30.10.2017 г. (л.д. 229), тогда как в суд с иском ФИО1 обратился 08.09.2018 г. (л.д.5).

При этом суд учитывает, что ответчикам было известно о не проживании ФИО6 по адресу, по которому направлялось уведомление, кроме того, в судебном заседании представителем ФИО6 – ФИО6 представлена доверенность на получение денежных средств по исполнению данного договора, но ответчики, зная о фактическом отсутствии кредитора по месту регистрации, о возможности исполнения обязательства путем передачи денежных средств представителю, предъявившему нотариально удостоверенную доверенность на получение указанных денежных средств, обязательство не исполнили.

Таким образом, внесение денежных средств в депозит нотариуса в сумме 291567 руб., при том, что данная сумма возвращена ответчику, не влечет прекращение обязательства ответчиков в данной части.

Учитывая изложенное, с ответчиков (истцов) в пользу истца (ответчика) в солидарном порядке подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи от 22.04.2013 г. в размере 604000,00 руб.

Кроме того, истцом (ответчиком) заявлены требования о взыскании с ответчиков (истцов) пени за просрочку платежей по договору купли-продажи от 22.04.2013 г.

В соответствии с п. 4.2. Договора, в случае просрочки платежей, предусмотренных п. 3.1. настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчиками (истцами) допущена просрочка исполнения обязательств по договору купли-продажи от 22.04.2013 г., форма соглашения о неустойке соблюдена, требование истца (ответчика) о взыскании неустойки является правомерным.

В соответствии с расчетом пени по состоянию на 06.09.2017 г., представленным стороной истца (ответчика), размер пени составляет 1811530,00 руб. (л.д. 10-11).

Расчет пени, представленный стороной истца (ответчика), судом проверен и признан верным, также не оспорен стороной ответчиков (истцов), последними контррасчет не представлен.

В соответствии с абз.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с лиц, не являющихся коммерческими организациями, индивидуальными предпринимателями, правила ст.333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п.1 ст.333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (ст.56 ГПК РФ,). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст.333 ГК РФ.

Ответчики (истцы) по настоящему спору являются физическими лицами, давали пояснения о несоразмерности неустойки.

При вынесении настоящего решения суд считает необходимым применить положения ст.333 ГК РФ, поскольку заявленная ко взысканию с ответчиков (истцов) неустойка, по мнению суда, является явно несоразмерной последствиям нарушения принятых на себя ответчиками (истцами) обязательств, кроме того, из письменных материалов дела следует, что никаких тяжелых последствий в результате просрочки возврата указанных денежных средств для истца (ответчика) не наступило. Помимо этого, суд учитывает то обстоятельство, что в 2015 году ФИО1 выехал за пределы Кемеровской области, в связи с чем были созданы препятствия для надлежащего исполнения ответчиками (истцами) Договора купли-продажи от 22.04.2013 г. тем способом и в той форме (наличными денежными средствами), которые предусмотрены данным договором, при этом какого-либо дополнительного соглашения об изменении форм оплаты между сторонами Договора не заключалось. Вместе с тем ответчиками не представлено каких-либо иных значимых обстоятельств невозможности своевременного исполнения обязательства. Также суд учитывает длительность неисполнения обязательства, значительную сумму неисполненного обязательства, то, что ответчики совершали действия, направленные на погашение долга после просрочки с апреля 2015 г. лишь с августа 2017 г. – направляли письмо ФИО6 по месту его регистрации о необходимости получения долга, но при этом зная об его отсутствии по названному адресу, в ходе судебного разбирательства вносили суммы в депозит нотариуса, исполнили значительную сумму основного долга в ходе рассмотрения дела. Снижение размера неустойки должно восстановить баланс интересов должника и кредитора, при этом не освобождать необоснованно должника от ответственности и не способствовать обогащению кредитора. Суд учитывает, что договорная неустойка составляет 36,5% годовых, что превышает среднюю банковскую ставку. Вместе с тем у суда нет оснований уменьшать неустойку и до ставки рефинансирования, поскольку истец не является кредитной организацией и не вправе получать денежные средства под процент ставки рефинансирования. При таких обстоятельствах суд считает разумным и соразмерным уменьшить размер неустойки начисленной с начала просрочки по 08.09.2017 г. до 1000000,00 руб.

Таким образом, с ответчиков (истцов) в пользу истца (ответчика) в солидарном порядке подлежит взысканию неустойка в размере 1000 00,00 руб.

Кроме того, истец просит обратить взыскание на заложенное имущество –объект недвижимого имущества общей площадью 928,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>

Согласно ч.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Как указано выше,в соответствии с п. 2.1. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, до полной оплаты по настоящему договору объектнедвижимого имущества общей площадью 928,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес> находится в залоге у Продавца.

В соответствии с п. 3.1. Договора, стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 6000000,00 руб.

Согласно п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии со п.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.54.1. ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п.9 ст.77.1 настоящего Федерального закона.

Учитывая, что ответчиками (истцами) допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей по Договору купли-продажи от 22.04.2013 г. - более чем три раза в течение 12 месяцев, они прекратили исполнение обязательств по Договору, то суд считает требование истца (ответчика) об обращении взыскания на заложенное имущество, переданное в залог в соответствии с Договором от 22.04.2013 г. (п. 2.1. Договора ), обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец (ответчик) просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости.

Определением суда от 31.10.2017 г. по ходатайству стороны ответчиков (истцов) была назначена судебная экспертиза (л.д. 125-128).

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, общей площадью 928,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с учетом имеющихся улучшений внутренней и внешней отделки, наличия оборудования – на день проведения экспертного исследования, составляет 5676000,00 руб. (л.д. 176-208).

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, суд считает возможным определить начальную продажную стоимостьобъекта недвижимого имущества, общей площадью 928,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 4540800,00 руб., что равняется 80% рыночной стоимости имущества.

Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично.

Поскольку судом сделан вывод о неисполнении ответчиками (истцами) своих обязательств по договору купли-продажи от 22.04.2013 г., встречный иск о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 22.04.2013 г. исполненным и прекращении залога по договору купли-продажи нежилого помещения от 22.04.2013 г. вследствие исполнения основного договора, - подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку настоящим решением суда исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, а встречные исковые требования оставлены без удовлетворения в полном объеме, то в пользу истца (ответчика) с ответчиков (истцов) в солидарном порядке подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 24158,00 руб. (23857,65 руб. – за требование имущественного характера и 300,00 руб. – за требование неимущественного характера). Государственная пошлина подлежит взысканию в полном объеме, поскольку ответчики исполнили обязательство в части уже в ходе рассмотрения спора, а неустойка снижена судом.

Кроме того, как следует из приложения к заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ., оплата за проведенную экспертизу, обязанность по оплате за проведение которой была возложена на ответчиков, произведена не была, в связи с чем ООО «Независимая Профессиональная Оценка» было представлено соответствующее ходатайство и Счет № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием реквизитов для оплаты проведенной судебной экспертизы в размере 20000,00 руб. (л.д. 173-174).

В соответствии с ч. 3 ст. 95 ГПК РФ эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым взыскать расходы по оплате проведенной ООО «Независимая Профессиональная Оценка» по настоящему делу судебной экспертизы с ответчиков солидарно в пользу ООО «Независимая Профессиональная Оценка» в размере 20000,00 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК Ф, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого объекта недвижимости с обращением взыскания на заложенное имущество, - удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 604000,00 руб., неустойку в размере 1000000,00 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 24 158,00 руб.

Обратить взыскание на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № общей площадью 928,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4,, определить способ реализации Объекта путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 4540800,00 руб.

В остальной части в первоначальном иске отказать.

Встречный иск ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения исполненным и прекращении залога, - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Независимая Профессиональная Оценка» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 30.03.2018 г.

Судья Л.Н. Матвеева

<данные изъяты>