Гражданский кодекс часть 1

ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО1 признании недействительными договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» и гр. ФИО1, дополнительных соглашений к вышеуказанному договору аренды, соглашения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» и ФИО1 был заключен Договор аренды. Предметом договора являлась аренда нежилых помещений 3 этажа, №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенных по адресу: <адрес> для использования под офисные помещения. Согласно Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилые помещения 3 этажа, указанные в Договоре аренды, для использования под офисные помещения. ДД.ММ.ГГГГ Арендатор направил в адрес Арендодателя Уведомление о расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на основании п.5.5 договора аренды, в связи с тем, что Арендатором было найдено другое помещение для размещения офиса. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» было составлено Соглашение о расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ В ходе проверки внутреннего аудита, проводимой с 01.09.2019 г. по 31.01.2020 г. ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ», был проверен данный договор аренды. По договору были запрошены правоустанавливающие документы, в том числе выписка из ЕГРН на здание, в котором арендовались помещения под офис, и было выявлено, что нежилые помещения, сданные Арендодателем в аренду, находятся в здании с назначением «Жилой дом» и согласно технического паспорта имеют назначение «подсобные». Однако ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» арендовали помещения исключительно под офис, ответчику было об этом известно и указано в п. 1.1 Договора аренды. Сокрытием данной информации ответчик ввел арендатора в заблуждение, чем нарушил его права. После выявления данного нарушения со стороны ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ стороной истца была направлена претензия с требованием о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, всех дополнительных соглашений и соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительными в силу их ничтожности. Также просили вернуть ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» денежную сумму в размере 239 950 руб., выплаченную ему в виде арендной платы по договору за январь 2019 года, 239 950 руб. в виде арендной платы по договору за февраль 2019 года. ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» просили вернуть данные суммы в связи с тем, что фактически помещением, принадлежащим ответчику ФИО1, не пользовались, так как арендовали другое помещения под офис. В связи с тем, что ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» на протяжении 3-х лет пользовались помещением, исправно платили арендную плату за него, то и не просят вернуть все выплаты за фактическую аренду и коммунальные платежи. До настоящего времени ФИО1 ответ на вышеуказанную претензию истцу не направлен.

Представитель истца ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала, заявила о пропуске стороной истца срока исковой давности.

Суд, выслушав мнение представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» и ФИО1 был заключен договор аренды. Предметом договора являлась аренда нежилых помещений 3 этажа, №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенных по адресу: <адрес> для использования под офисные помещения.

Согласно Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения 3 этажа, указанные в Договоре аренды, для использования под офисные помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

ДД.ММ.ГГГГ арендатор направил в адрес арендодателя Уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на основании п.5.5 договора аренды, в связи с тем, что арендатором было найдено другое помещение для размещения офиса.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» было составлено Соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого стороны пришли к соглашению, что обеспечительный платеж, внесенный арендатором арендодателю согласно разделу 3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 239 950 рублей, засчитывается в счет оплаты арендатором арендной платы за февраль 2019 года.

Также, согласно разделу 4 Договора аренды, в связи с необходимостью произведения строительных и ремонтных работ в помещениях, возвращаемых арендатором арендодателю в связи с расторжением договора аренды, стороны пришли к соглашению, что арендатор производит компенсацию арендодателю стоимости таких строительных работ по приведению помещений в первоначальное состояние в сумме 653 000 руб.

Мотивируя свои требования, представитель истца указывает, что в ходе проверки внутреннего аудита, проводимой с 01.09.2019 г. по 31.01.2020 г. ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ», был проверен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ По данному договору были запрошены правоустанавливающие документы, в том числе выписка из ЕГРН на здание, в котором арендовались помещения под офис, и было выявлено, что нежилые помещения, сданные арендодателем в аренду, находятся в здании с назначением «Жилой дом» и согласно технического паспорта имеют назначение «Подсобное». Считает, что согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Следовательно, у ФИО1 не было законного основания сдавать в аренду принадлежащую ему часть жилого дома. О том, что ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» арендовали помещения исключительно под офис, ФИО1 было известно и указано в п. 1.1 Договора аренды. Договор был составлен ответчиком, Технический паспорт с экспликацией к поэтажному плану жилого дома представлен не был. Сокрытием данной информации ФИО1 ввел арендатора в заблуждение, чем нарушил его права.

Суд не может согласиться с данными доводами стороны истца, поскольку при заключении договора аренды в 2015 году директору ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» ФИО7 (действующему руководителю истца и подписанту искового заявления) перед заключением договора аренды было представлено свидетельство о праве собственности на здание ФИО1 Указанный факт подтверждается распечаткой письма с электронной почты о направлении свидетельства на почту директора ФИО7<данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ.

Также скан свидетельства о праве собственности на здание направлялось сотруднику истца - специалисту по недвижимости ФИО8 на почту <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ.

Помимо этого, при заключении договора аренды участвовал юрист компании ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» ФИО9, который изучал все имеющиеся документы в отношении здания, что подтверждается представленной стороной ответчика перепиской.

Кроме того, очевидно то, что истец, являющийся агентством недвижимости, т.е. профессиональной специализированной компанией по сделкам с недвижимостью, имеющий штат специалистов по недвижимости и предлагающий услуги по сопровождению сделок с недвижимостью, заключая договор аренды с ответчиком изучил имеющиеся документы о праве собственности и о статусе помещения.

Таким образом, на момент заключения договора аренды истец знал о статусе помещения, поскольку имел еще в 2015 году документы о праве собственности истца на объект аренды со статусом «жилой дом».

Помимо прочего, помещения, которые занимал истец, не имели статуса жилых, а являлись «подсобными», т.е. нежилыми, о чем сам истец указывает, ссылаясь на технический паспорт здания. Истец не мог самостоятельно получить технический паспорт здания, поскольку представление данного документа возможно только собственнику. Указанный факт подтверждает то, что документы на помещения были представлены истцу перед заключением договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что договор аренды, в отношении которого заявлено требование о признании недействительным, исполнялся обеими сторонами, истец пользовался арендованным помещением по требуемому назначению. При этом на момент предъявления требования о признании договора недействительным он уже был расторгнут.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающаяся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, требование истца предъявлено само по себе без цели восстановить нарушенное право, а направлено на уклонение от исполнения обязательств по выплате денежных средств, причитающихся в качестве компенсации причиненного ущерба помещению.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (т.е. с 19.01.2016 г.). Следовательно, на момент подачи иска в суд (март 2020 г.) срок исковой давности по заявленным требованиям истек.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является безусловным основанием к вынесению судом решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных в иске требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «ЭТАЖИ-КУБАНЬ» к ФИО1, о признании договора аренды недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение 1 месяца с момента вынесения.

Судья: