Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к <данные изъяты> о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Сакский районный суд Республики Крым с иском, с учетом уточнения, к <данные изъяты> о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и <данные изъяты> был заключен договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом. В соответствии с условиями договора, ответчик передал истцу во временное пользование: следующее недвижимое имущество:

летний домик №, в секторе 10, расположенный в <адрес>, общей площадью 71,3 кв.м., в литере «А».

Пунктом 3.5. договора было установлено, что истец вправе выкупить арендованное имущество. Истец и ответчик согласовали выкупную стоимость имущества в размере 162 200 (сто шестьдесят две тысячи двести) гривен (п. 5.4. договора). Также истец и ответчик согласовали, что выкупная стоимость имущества уменьшается на сумму выплаченных арендных платежей.

Истец оплатил арендные платежи в размере 48 700 гривен. Также истец оплатил ответчику выкупную стоимость недвижимого имущества, в размере 113 500 (сто тринадцать тысяч пятьсот) гривен.

В соответствии с п. 3.1.1 договора ответчик принял на себя обязательство в течение 6-ти месячного срока со дня подписания настоящего договора поставить недвижимое имущество на кадастровый учет, а также произвести действия, необходимые для регистрации недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством, которые до настоящего времени не исполнил.

Истец направил ответчику претензии от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, которые были получены ответчиком, ДД.ММ.ГГГГ годи и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, однако оставлены без удовлетворения.

Просит, с учетом уточнения, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые здания, расположенные в секторе 10 по адресу: <адрес> : летний домик № площадью 71,3 кв.м., в литере «А», летний домик № площадью 71,3 кв.м., в литере «А», летний домик № площадью 71,3 кв.м., в литере «А», на основании договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком.

В судебном заседании представитель истца ФИО8 поддержал исковые требования своего доверителя о государственной регистрации перехода прав собственности на спорное недвижимое имущество, уточнив, что он не настаивает на признании права собственности на данные Объекты. Пояснил, что истец приобрел по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>. Считает, что все существенные условия договора сторонами соблюдены, денежные средства за Объекты истцом оплачены, Объекты фактически переданы истцу в собственность, но ответчик, находясь в Украине, уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права собственности на истца. Договор аренды с последующим выкупом содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Просит государственную пошлину с ответчика не взыскивать.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Представитель ответчика - Тернопольского национального экономического университета, ФИО4, действующий по доверенности, в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ уточненные исковые требования признал. О признании исковых требований ответчиком предоставлено письменное заявление, в котором указано, что он добровольно признает исковые требования, последствия признания иска ответчиком, предусмотренные ст.173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ему разъяснены и понятны. Ответчик по политическим причинам не может явиться в государственный орган Российской Федерации для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, расположенное в <адрес>, но подтверждает, что оплата за Объекты внесена истцом в полном объеме, Объекты переданы истцу во владение и пользование, имущественных притязаний на данные Объекты у ответчика не имеется. Представил в суд письменный отзыв на иск. Просит в дальнейшем гражданское дело рассматривать в его отсутствие.

Суд, учитывая мнение представителя истца, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (ст.ст. 8, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу положений ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации ( ч.2 ст.651 ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком- Тернопольским национальным экономическим университетом в лице ФИО5, действующей на основании доверенности, был заключен письменный договор аренды с правом выкупа( далее по тексту- Договор) следующего недвижимого имущества( далее по тексту-Объекты):

-летний домик №, в секторе 10, расположенный в <адрес>, общей площадью 71,3 кв.м., в литере «А»;

-летний домик №, в секторе 10, расположенный в <адрес>, общей площадью 71,3 кв.м., в литере «А».

В соответствии с п.1 статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно п.2.1. Договор заключен сроком на 11 месяцев с даты его подписания. В случае, если ни одна сторона из сторон не заявит о его расторжении путем направления соответствующего заявления другой стороне за 10 календарных дней до даты окончания срока действия договора, настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, Договор не требует регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Пунктом 3.5. Договора было установлено, что истец вправе выкупить арендованное имущество.

Истец и ответчик согласовали выкупную стоимость имущества в размере 162 200 (сто шестьдесят две тысячи двести) гривен (п. 5.4. договора). Также истец и ответчик согласовали, что выкупная стоимость имущества уменьшается на сумму выплаченных арендных платежей.

Согласно приходно-кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, истец оплатил арендные платежи в размере 48 700 гривен.

Истец оплатил ответчику выкупную стоимость ФИО1 в размере 113 500 (сто тринадцать тысяч пятьсот) гривен, что подтверждается приходно-кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. Всего истцом оплачено 162 200 грн.

В соответствии с п. 3.1.1 Договора ответчик принял на себя обязательство в течение 6-ти месячного срока со дня подписания настоящего договора поставить недвижимое имущество на кадастровый учет, а также произвести действия, необходимые для регистрации недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования н распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Судом установлено, что согласно справки КП СРМБО «Прибой» от ДД.ММ.ГГГГ№, летние домики на базе отдыха <данные изъяты> по <адрес> в <адрес>, секция 10, <адрес>,2,3 принадлежат на праве собственности Тернопольскому национальному экономическому университету.

Принадлежность ответчику ФИО1 подтверждается договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении у ПКФ «Коопсельхозобъединение» следующего недвижимого имущество:

-летний домик №, общей площадью 71,3 кв.м., в литере «А» в секторе 10, расположенный в <адрес>, удостоверенный государственным нотариусом <адрес>ной государственной нотариальной конторы ФИО6, зарегистрированного в реестре за №;

Согласно технических паспортов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выполненных <данные изъяты>», летний домик № по <адрес>, сектор 10 <адрес>, имеет общую площадь 71,3 кв.м.; летний домик № по <адрес>, сектор 10 <адрес>, имеет общую площадь 71,3 кв.м.; летний домик № по <адрес>, сектор 10 <адрес>, имеет общую площадь 71,3 кв.м.

Филиалом <данные изъяты> в <адрес> в суд предоставлена информация, подтверждающая регистрацию права собственности на Объекты по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за Тернопольской академией народного хозяйства на основании договоров, удостоверенных Сакской нотариальной конторой ДД.ММ.ГГГГ ( 09.02.1999г.) по реестру №№, 297,299.

Согласно учредительных документов, Тернопольский национальный экономический университет является правоприемником Тернопольской академии народного хозяйства.

Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет были заключены с Сакским городским советом АР Крым договора аренды земельных участков по <адрес> в <адрес> с целевым назначением: для обслуживания летних домиков по <адрес> в <адрес>.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Заключенный между истцом и ответчиком договор является смешанным договором аренды и купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 624 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это недвижимое имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли- продажи такого имущества.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 статьи 550 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 2 п. 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно акта приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, истец принял, а ответчик передал спорные Объекты, расположенные по адресу: <адрес>, согласовав выкупную стоимость недвижимого имущества в сумме 162 200 гривен.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 60,61 и пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»- государственная регистрация-это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, записей о праве о праве на недвижимое имущество в Единый государственный реестр недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Давая оценку представленному истцом Договору, суд считает, что указанная сделка полностью соответствует требованиям действующего законодательства: в ней оговорены все существенные условия договора: стороны, предмет, цена, порядок и сроки исполнения обязательств. Условия договора сторонами исполнены. Право собственности Продавца на Объект подтверждено данными о государственной регистрации права в органах БТИ.

Вместе с тем, длительное время ответчик не предпринимал действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на Объекты.

Судом установлено, что истец направил ответчику претензии от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, которые были получены ответчиком, ДД.ММ.ГГГГ годи и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, однако ответчик, нарушая п. 3.1.1 Договора, не исполнил принятое на себя обязательство в течение 6-ти месячного срока со дня подписания настоящего договора поставить недвижимое имущество на кадастровый учет, а также произвести действия, необходимые для регистрации недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством. В настоящее время позиция ответчика осталась неизменной и в связи с политической ситуацией и позицией государства Украины относительно вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации, ответчик не намерен исполнять вышеуказанное обязательство по государственной регистрации перехода права.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что факт совершения сделки по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки не оспаривается, имущество передано, оплата стоимости ФИО1 произведена в полном объеме, что подтверждается платежными документами, правопритязания третьих лиц на спорное помещение отсутствуют, суд пришел к выводу, что истец вправе самостоятельно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для осуществления регистрации перехода права собственности на Объекты.

В соответствии со ст.18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

По существу, требование о государственной регистрации права собственности преследует одну материальную цель - зарегистрировать право лица, получившего вещь, в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном ГПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом суд отмечает, что для покупателя неприемлемо предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости на основании исполненного договора, по которому не регистрировался переход права собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что указанные обстоятельства не дают возможности истцу зарегистрировать переход права собственности на Объекты и препятствуют в полном объеме распоряжаться имуществом, суд находит требования истца произвести государственную регистрацию перехода прав на Объекты на основании договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, а также свидетельствующих о наличии иных лиц, претендующих на вышеуказанный земельный участок, суду не представлено.

В судебном заседании представитель истца не настаивал на взыскании с ответчика судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые здания:

- летний домик № в секторе 10, расположенный в <адрес>, общей площадью 71,3 кв.м., в литере «А»;

- летний домик №, в секторе 10, расположенный в <адрес>, общей площадью 71,3 кв.м., в литере «А»;

- летний домик №, в секторе 10, расположенный в <адрес>, общей площадью 71,3 кв.м., в литере «А», от <данные изъяты> к ФИО2 на основании договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым в течение месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья М.И. Мазалова