Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств системы аудио-протоколирования гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Жилищная управляющая компания» об обязании заключении договор аренда, признании незаконными действий управляющее компании,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания» (далее – ООО «Жилищная управляющая компания») об обязании заключить договора аренды нежилого помещения от 01.12.2020 г. с истцом; просил признать действия ООО «Жилищная управляющая компания» по самозахвату и установке общедомового имущества в нежилом помещении по адресу: АДРЕС незаконными.

В обоснование иска указал, что он является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, общей площадью 196,9 кв.м. Помещение приобреталось для осуществления предпринимательской деятельности. Данное помещение им было приобретено в собственность в декабре 2016 года на аукционе по средством публичного предложения в территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области. Данное помещение не имело каких-либо обременений или ограничений. После приобретения в собственность им были получены ключи, в январе 2017 года при осмотре принадлежащего ему помещения, было обнаружено, что в одном из помещений установлено (смонтированное) без согласия и уведомления собственника техническое оборудование, теплоснабжения (центральная система отопления) и бойлерная установка являющееся общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома. В момент приобретения указанного помещения в нем уже располагалось оборудование бойлерной установки, сети тепло и водоснабжения. После выяснения причин было выяснено, что данное оборудование является общедомовым, и никаких документов на установку данного оборудования у Управляющей компании нет. То есть данное оборудование установлено незаконно в помещении, данное помещение никогда не являлось общедомовым имуществом, и не является специально предназначенным для размещения бойлера помещением, тем самым был произведен самозахват. С момента приобретения. Он пытался решить данный вопрос с ответчиком, однако, без результата. 30 ноября 2017 года в адрес ответчика направлено письмо по решению вопроса по переносу бойлерной или аренде помещения, где находится бойлерная. Однако ответчик от ответчика так и не поступил. До сегодняшнего момента ответчик, незаконно пользуется данным помещением без заключения договора аренды на данное помещение. Он как собственник помещения не может должным образом использовать помещение в своих целях по прямому назначению. В связи с нахождением общедомового имущества он не мог сдавать данное помещение в аренду и получать прибыль от сдачи в аренду. Данное имущество является общедомовым имуществом, которое создает явные неудобства, связанные с необходимостью доступа для его обслуживания, и представляет серьезную угрозу имуществу истца в случае прорыва труб водоснабжения и отопления. При возникновении аварийной ситуации истец вынужден круглосуточно предоставлять доступ представителям управляющей компании, включая ночное время. Истец считает, что управляющая компания произвела самозахват помещения без согласия собственников жилья без какой-либо разрешительной документации самовольно, поэтому действия управляющей компании нужно признать незаконными.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Жилищная управляющая компания» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменный отзыв.

Судом в качестве третьего лица привлечено обслуживающая организация ООО «Копижилбыт», о дате, времени и месте слушания дела извещены, представитель не явился.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения НОМЕР, общей площадью 196,9 кв.м., этаж НОМЕР с кадастровыми номерами НОМЕР и НОМЕР по адресу: АДРЕС.

ООО «Жилищная управляющая компания» осуществляла управление многоквартирным домом НОМЕР по АДРЕС до 01 апреля 2019 г.

Решением ГУ «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» от 01 апреля 2019 г. НОМЕР ООО «Жилищная управляющая компания» исключены из реестра лицензий Челябинской области многоквартирного дома по адресу: АДРЕС.

Обслуживание вышеуказанного многоквартирного дома осуществляет ООО «Копижилбыт» (ранее - ООО «Жилищно-коммунальные услуги») на основании заключенного с ООО «Жилищная управляющая компания» договора НОМЕР на выполнение работ по содержанию и ремонту ОИ собственником жилых помещений от 01.06.2018 г.

Согласно поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану в нежилом помещении НОМЕР, площадью 7,9 кв.м. находится данное техническое помещение.

13 ноября 2020 года было проведено комиссионное обследование с участием представителя истца и главного инженера ООО «Копижилбыт» нежилого помещения. При обследовании установлено, в нежилом помещении расположены вводе системы отопления, запорная арматура – затворы, вертикальный стояк отопления верхнего разлива, на обратном трубопроводе отопления установлен циркуляционный насос, установлен теплообменник «Редан», постоячная разводка, на системе отопления подводящей к теплообменнику трубы металл, установлен циркуляционный насос на системе ГВС. Для переноса теплоузла и теплообменника без изменений инженерных сетей дома невозможно.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В силу подпункта "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354, в жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг.

В соответствии с п.п.5 и 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков. Ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, распложенного на ответвлениях от стояков. Указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. А также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков. Обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, положениями указанных актов предполагается возможность расположения являющегося общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома общего имущества такого дома, как единого объекта. В том числе внутри помещений, являющихся объектами индивидуальной собственности.

При этом обязанность других собственников, либо управляющей компании компенсировать такому собственнику определенные ограничения в свободе усмотрения использования части своего помещения, в которой расположены объекты общего имущества многоквартирного дома, положениями закона не предусмотрена.

Напротив, собственники помещений дома обязаны предоставлять возможность организации, осуществляющей работы по ремонту и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, производить необходимые для его обслуживания осмотры и работы.

Так, в соответствии с ч.1.2 ст.161 Жилищного кодекса российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать, в том числе соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно подп. «а», «б» и «г» п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава. Конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, в который в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводится собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пп.11,13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Кроме того, в соответствии с подп. «б» п.32 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. № 354 исполнитель коммунальной услуги также имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое пли нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – по мере необходимости, для ликвидаций аварий – в любое время.

В силу подп. «е» п.34 указанных Правил потребитель обязан для выполнения указанных работ допускать представителей исполнителя в занимаемое им помещение многоквартирного дома.

По смыслу приведенных норм требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем. Оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении).

Поскольку нежилое помещение истца расположено в многоквартирном доме, все эти требования относятся к нему в равной степени как и к другим собственникам помещений дома, в которых находится общедомовое инженерное оборудование дома. При этом осуществление управляющими организациями или исполнителями коммунальной услуги какой-либо платы собственникам помещений, в которых часть таких помещений занята общедомовым имуществом, не предусмотрена.

Являясь также собственником общего имущества многоквартирного дома как собственник нежилого помещения в доме, истец в соответствии с положениями ст.ст.209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, наравне с другими собственниками обязан нести бремя содержания такого имущества.

Из приведенных положений следует, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу закона обязан нести расходы на содержание находящегося у него во владении, пользовании, распоряжении помещения, участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества дома.

Доказательств того, что ООО «Жилищная управляющая компания» произвела самозахват и установку общедомового имущества истцом не представлено.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что заявленные требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению, следовательно, в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Жилищная управляющая компания» о обязании заключении договора аренды нежилого помещении, о признании действий по самозахвату и установке общедомового имущества в нежилом помещении по адресу: АДРЕС незаконными, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Кузнецова