Гражданский кодекс часть 1

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Гайнутдиновой А.С., при секретаре судебного заседания Сальниковой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волжского межрайонного прокурора к МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом», к Черняевой М.Ю., администрации ГО «Город Волжск» о признании незаконным постановления администрации ГО «Город Волжск» о предоставлении земельного участка, признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой,

установил:

Волжский межрайонный прокурор обратился в суд с вышеназванным иском, указывая следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным учреждением «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и Черняевой М.Ю. заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция № для целей индивидуального жилищного строительства сроком на 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ Волжским отделом Управления Росреестра по Республике Марий Эл произведена государственная регистрации вышеназванного договора аренды земельного участка, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №.

Волжской межрайонной прокуратурой в ходе осуществления надзора за исполнением земельного, градостроительного законодательства установлены существенные нарушения закона при предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду, что выразилось в следующем.

В нарушении ст.36 Конституции РФ, ст.ст.606-607 ГК РФ, ст.7.42.85 земельного кодекса РФ земельный участок предоставлен Черняевой М.Ю. для целей индивидуального жилищного строительства, в то время как согласно генеральному плану ГО «<адрес>», а также градостроительному регламенту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № территория зоны, в пределах которой находится земельный участок, относится к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (зона Ж-1).

Прокурор полагает, что предоставление Черняевой М.Ю. земельного участка вопреки установленным требованиям земельного и градостроительного законодательства нарушает интересы муниципального образования ГО «<адрес>», а также права неопределенного круга лиц при осуществлении градостроительной деятельности, поскольку создаёт препятствия в развитии территории для целей многоэтажного жилищного строительства, установленной нормативным правовым актом - генеральным планом ГО «<адрес>», регулировании застройки, создаёт препятствие в развитии инженерной, транспортной и социальной инфраструктур исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов, обеспечения учёта интересов граждан и их объединений в указанной сфере, может привести к необратимым нарушениям разрешенного использования земельного участка, повлиять на надёжность планируемых к возведению строений, чем создаётся угроза жизни и здоровью граждан.

В заявлении об уточнении исковых требований прокурор указывает также на нарушение порядка определения размера арендной платы, повлекшие существенное ее занижение.

Порядок определения размера арендной платы за землю на территории ГО «<адрес>» регулируется Положением о порядке определения годовой арендной платы за землю, утвержденным решением Собрания депутатов ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №152.

Согласно п.п.1, 2 Положения арендная плата за земельный участок представляет плату за право пользования земельным участком в соответствии с договором аренды. Годовая арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается по следующей формуле: Апз = Бса x Кдеят. x Кср. x Кдиф. x Ии x S, где: Апз - годовая арендная плата за землю, руб. коп.; Бса - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемого земельного участка, определяемой как произведение кадастровой стоимости земельного участка и размера налоговой ставки земельного налога; Кдеят. - коэффициент, характеризующий вид деятельности арендатора на арендуемом земельном участке и целевое использование земельного участка; Кср. - коэффициент, учитывающий срок аренды земельного участка; Кдиф. - дифференцирующий коэффициент для земельных участков площадью более 5000 кв. м = 0,3; Ии - индекс инфляции на текущий финансовый год; S - общая площадь сдаваемого в аренду земельного участка, кв. м.

Согласно договору аренды земельного участка размер арендной платы за земельный участок установлен 4845 руб. 14 коп. - в год; 435 руб. 36 коп. – в месяц.

Вместе с тем, данный размер платы за земельный участок, определенный сторонами договора, является необоснованным, не соответствует порядку определения годовой арендной платы за землю, установленному Положением.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 49128 руб., площадь участка – 1200 кв.м.

С учётом требований п.2 Положения годовой размер арендной платы за спорный земельный участок должен составлять:

49128 (кадастровая стоимость земельного участка) х 0.3 % (размер налоговой ставки земельного налога) х 5 (коэффициент деятельности) х 1,3 (коэффициент, учитывающий срок аренды) х 1 (дифференцирующий коэффициент) х 109,8 % (индекс инфляции) х 1200 (площадь земельного участка) = 1262255 руб. 52 коп.

Волжский межрайонный прокурор просит суд: 1.Признать незаконным постановление администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды Черняевой М.Ю. для индивидуального жилищного строительства».

2.Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция № между Муниципальным учреждением «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и Черняевой М.Ю. недействительной (ничтожной) сделкой;

3.Применить последствия недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция № между Муниципальным учреждением «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и Черняевой М.Ю., а именно: обязать Черняеву М. возвратить муниципальному образованию ГО «<адрес>» в лице Муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом» земельный участок общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция № путём подписания акта приёма-передачи данного земельного участка в двадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

4.Признать недействительной (незаконной) государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция №5, произведённую Волжским отделом Управления Росреестра по <адрес> Эл 23.04.2013, номер регистрации №.

5.Обязать Волжский отдел Управления Росреестра по <адрес> Эл аннулировать (погасить) запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ с номером № о государственной регистрации договора аренды земельного участка общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция № между Муниципальным учреждением «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и Черняевой М.Ю..

В судебном заседании помощник Волжского межрайонного прокурора Бузунов Ю.В. поддержал заявленные требования, показал суду соответствующее изложенному в иске.

Ответчики Черняева М.Ю., МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом», администрация ГО «<адрес>» в судебное заседание не явились, представили в адрес суда заявление и ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица Волжский отдел Управления Росреестра по РМЭ, Собрание депутатов ГО «<адрес>» извещенные о дне и времени рассмотрении дела, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав мнение прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд в интересах муниципального образования и неопределенного круга лиц.

Способами защиты гражданских прав, согласно ст.12 ГК РФ, являются восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии с п. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации

Согласно Градостроительного регламента отдела архитектуры градостроительства администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 12:1660802002:222, месторасположение РМЭ <адрес> южная часть кадастрового квартала №, поз.5 находится в Ж-1 Зоне застройки многоэтажными жилыми домами.

Постановлением администрации ГО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ Черняевой М.Ю. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 12:1660802002:222, месторасположение РМЭ <адрес> южная часть кадастрового квартала №, поз.5 для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 1200 кв.м. в пользование на условиях аренды на 10 лет.

После обращения прокурора в суд с данным иском, главой администрации ГО «<адрес>» принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ №873, которым внесены изменения в градостроительный регламент земельного участка, а именно произведено изменение вида разрешенного использования земельного участка с «зоны застройки многоэтажными жилыми домами» на «зону застройки индивидуальными жилыми домами».

Решением Волжского городского от 02.08.2013г. по заявлению Волжского межрайонного прокурора постановление администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка» (в ред. постановления администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №1046) признано противоречащим закону, недействующим и не подлежащим применению со дня его принятия.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РМЭ от ДД.ММ.ГГГГ данное решение оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и ФИО1 заключен договор аренды данного земельного участка, пунктом 2.3. договора сумма арендной платы за месяц составляет 435 руб.36 коп.

Вместе с тем, выделенный ФИО1 земельный участок, согласно генеральному плану ГО «<адрес>», а также градостроительному регламенту от ДД.ММ.ГГГГ г., относится к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (зона Ж-1).

Согласно ч.9 ст.1, ст.36 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи (в том числе земли населенных пунктов), используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

В соответствии с п. 6 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Таким образом, ФИО1 земельный участок предоставлен в аренду незаконно, в нарушении вышеприведенных норм Градостроительного Кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, в связи с чем постановление администрации ГО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО1 земельного участка является незаконным и подлежащим отмене.

Так как договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО1 заключен на основании незаконного постановления администрации ГО «<адрес>» его следует признать недействительной (ничтожной сделкой) в силу норм ст.168 ГК РФ.

Так, согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд соглашается с доводами прокурора о том, что при заключении договора аренды земельного участка допущено нарушение порядка определения размера арендной платы, установленное Положением о порядке определения размера арендной платы, повлекшее её занижение.

Согласно ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.65 п.3 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 данного Кодекса определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 582 (ред. от 26.10.2011) утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы за землю на территории ГО «<адрес>» регулируется Положением о порядке определения годовой арендной платы за землю, утвержденным решением Собрания депутатов ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Положение).

Согласно п.2.3.Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сумма арендной платы установлена в размере 435 руб.36 коп., что является необоснованным, не соответствующему порядку определения годовой арендной платы за землю, установленному Положением.

Так как условие о размере арендной платы является существенным условием договора, нарушение установленного муниципальным правовым актом порядка определения размера арендной платы влечет недействительность договора аренды.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то также подлежит признанию недействительным зарегистрированное право аренды ФИО1 на земельный участок.

Предоставление ФИО1 земельного участка вопреки установленным требованиям земельного и градостроительного законодательства нарушает интересы муниципального образования ГО «<адрес>», а также права неопределенного круга лиц при осуществлении градостроительной деятельности, поскольку создаёт препятствия в развитии территории для целей многоэтажного жилищного строительства, установленной нормативным правовым актом - генеральным планом ГО «<адрес>», регулировании застройки, создаёт препятствие в развитии инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.

Проанализировав вышеизложенное, суд приходит к выводу об обоснованности и законности требований прокурора.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

1.Признать незаконным постановление администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды ФИО1 для индивидуального жилищного строительства».

2.Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция № между Муниципальным учреждением «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и ФИО1 недействительной (ничтожной) сделкой;

3.Применить последствия недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция № между Муниципальным учреждением «Волжский городской комитет по управлению имуществом» и ФИО1, а именно: обязать ФИО1 возвратить муниципальному образованию ГО «<адрес>» в лице Муниципального учреждения «Волжский городской комитет по управлению имуществом» земельный участок общей площадью 1200 кв.м. (кадастровый номер – №), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в южной части кадастрового квартала №, позиция № путём подписания акта приёма-передачи данного земельного участка в двадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде.

Судья А.С.Гайнутдинова

В окончательном виде решение изготовлено 01 ноября 2013 года.