Гражданский кодекс часть 1

Свои требования мотивировал тем, что между истцом и ответчиком Дата был заключен предварительный договор купли-продажи и подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, на котором расположен жилой дом общей площадью 60,0 кв.м., материал наружных стен кирпич, кровля рубероид по деревянной обрешётке, права ответчика, на который в установленном законом порядке не зарегистрированы. В предварительном договоре купли-продажи были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего основного договора купли-продажи.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от Дата стороны обязались заключить основной договор купли-продажи на условиях предусмотренных предварительным договором купли-продажи п. 2 согласно которому, Покупатель до заключения основного договора купли-продажи должен уплатить Продавцу полную стоимость недвижимого имущества в размере 1.500.000 рублей. После выдачи доверенности с необходимыми полномочиями для осуществления сделки купли-продажи недвижимого имущества на имя доверенного лица Покупателя и подписания дополнительного соглашения о передаче денежных средств в размере 1.500.000 рублей. Основной договор должен быть заключен Сторонами или их представителями после регистрации уполномоченным органом прав собственности на основании решения суда на земельный участок на имя Продавца, но не позднее трёх дней после получения свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Согласно дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи п. 2. ответчик принимал на себя обязательство не отменять доверенность Номер от Дата года, выданную доверенному лицу Покупателя до момента осуществления сделки купли-продажи и перехода права собственности на имя Покупателя так как расчёт согласно дополнительному соглашению между Продавцом (ответчиком) и Покупателем (истцом) был произведён в полном объёме.

Дата истец с представителем обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Искитима для дальнейшей подготовки документов к сделке купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости узнал, что доверенность выданная ответчиком на имя представителя истца отменена распоряжением ответчика от Дата года, о чём ответчик не поставил в известность истца и его представителя, который продолжал выполнять действия на которые он был уполномочен ответчиком согласно выданной им доверенности.

В настоящее время истцу не известно получил ли свидетельство о праве собственности на вышеуказанное недвижимое имущество ответчик или нет. В связи с этим истцом была направлена телеграмма в адрес ответчика с требованием поставить в известность истца о получении свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и предложением заключить основной договор купли продажи вышеуказанного недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения. Однако ответчик проигнорировал телеграмму и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

На основании вышеизложенного истец просил обязать ответчика ФИО2 заключить основной договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <Адрес>, на котором расположен жилой дом общей площадью 60,0 кв.м., материал наружных стен кирпич, кровля рубероид по деревянной обрешётке, права ФИО2, на который в установленном законом порядке не зарегистрированы, в редакции согласованной предварительным договором купли-продажи и дополнительным соглашением от Дата в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Искитима с ним (ФИО1).

Истец в судебное заседание не явился, его интересы на основании доверенности от Дата представляет ФИО3, которая явилась в судебное заседание, иск поддержала, пояснила о вышеизложенном, дополнила, что дополнительное соглашение, так же было подписано ответчиком в день подписания договора купли-продажи, так как в день подписания предварительного договора купли-продажи истец фактически передал ответчику денежные средства в размере 1.500.000 рублей. В противном случае не один здравомыслящий человек не расписался бы четыре раза на двух разных документах.

Ответчик утверждает, что существенными условиями договора является идентификация объекта, а именно, что продаётся. Продаётся земельный участок принадлежащий ответчику на основании решения суда соответственно кадастровый номер участка уже существует, далее при подписании договора купли-продажи стороны четко описывают жилой дом, а именно: жилой дом общей площадью 60,0 кв.м., материал наружных стен кирпич, кровля рубероид по деревянной обрешётке, права Продавца, на который в установленном законом порядке не зарегистрированы. Данный факт подтверждается справкой администрации сельсовета Искитимского района от Дата и справкой ОГУП «Техцентр НСО» от Дата года. Поэтому доводы ответчика несостоятельны. Так же постановлением от Дата Номер (о вопросах, связанных с применением ЗК РФ). Пункт 11. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Ответчику принадлежит и дом и земля.

Утверждения ответчика о фальсификации содержания вышеуказанных договоров, путём подмены первых двух листов указанных документов опровергаются заключением эксперта.

Ответчик в судебное заседание не явился его интересы по доверенности от Дата представляет ФИО4, которая явилась в судебное заседание, пояснила, что иск не признает, поддерживает возражения, представленные в судебное заседание от Дата года, в которых указано, что ответчик с требованиями истца категорически не согласен, по следующим основаниям:

Представленный истцом предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от Дата не может повлечь для сторон никаких правовых последствий, создавать для его участников прав и обязанностей, поскольку является незаключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Статья 432 ГК РФ, гласит: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является предмет, цена и перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, (ст. ст. 554, 555, 558 ГК РФ).

Однако из предварительного договора купли-продажи от Дата следует, что не по всем существенным условиям договора сторонами достигнуто соглашение.

Во-первых, предметом рассматриваемого договора является продажа двух объектов недвижимого имущества, однако договор не содержит цены каждого продаваемого объекта. Поскольку стороны намеревались заключить договор купли-продажи в отношении не имущественного комплекса, а двух отдельных объектов недвижимости - земельного участка и жилого дома, в договоре должна быть определена цена каждого объекта.

То обстоятельство, что п. 2 предварительного договора купли-продажи от Дата года, установлена обязанность Покупателя до заключения основного договора купли-продажи уплатить полную стоимость недвижимого имущества в размере 1.500.000 рублей, недостаточно, чтобы признать договор заключенным.

Поскольку из предварительного договора следует, что подлежат отчуждению два объекта недвижимости, то соответственно, договор должен содержать цену каждого из них.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК, «Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 кодекса, не применяются.

Во-вторых, сторонами в предварительном договоре от Дата года, не достигнуто соглашение по перечню лиц, имеющих право на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Более того, имеется основание полагать, что истцом сфальсифицировано содержание предварительного договора купли-продажи от Дата и дополнения «предварительному договору купли-продажи от Дата года, путем подмены первых листов указанных документов.

Ответчиком не оспаривается подпись, сделанная на последних листах предварительного договора купли-продажи от Дата и дополнения к предварительному договору купли-продажи от Дата года. Однако содержание, подписанных ответчиком договоров было иное.

Между ответчиком и представителем истца ФИО3 был заключен договор об оказании юридических услуг, который был составлен на нескольких листах. На последнем листе данного договора содержались общие сведения о сторонах договора, который был подписан ответчиком.

Соответственно, поскольку предварительный договор купли-продажи и дополнение к нему от Дата года, ответчиком не заключался, денежные средства в размере 1.500.000 рублей ответчик не получал, а договор и дополнение к нему содержат на последнем листе подпись, сделанную рукой ответчика, то ответчик делает вывод, что произошла подмена листов.

Более того, п. 1 дополнительного соглашения к предварительному договору от Дата года, определено, что покупатель передал, а продавец получил денежные средства, согласно предварительному договору от Дата года. Однако данный договор истцом не предоставлен, соответственно факт передачи денежных средств не подтвержден.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком Дата был заключен предварительный договор купли-продажи и подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <Адрес>, на котором расположен жилой дом общей площадью 60,0 кв.м., материал наружных стен кирпич, кровля рубероид по деревянной обрешётке, права ответчика, на который в установленном законом порядке на тот момент не были зарегистрированы. В предварительном договоре купли-продажи были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего основного договора купли-продажи.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от Дата стороны обязались заключить основной договор купли-продажи на условиях предусмотренных предварительным договором купли-продажи п. 2 согласно которому, Покупатель до заключения основного договора купли-продажи должен уплатить Продавцу полную стоимость недвижимого имущества в размере 1.500.000 рублей. После выдачи доверенности с необходимыми полномочиями для осуществления сделки купли-продажи недвижимого имущества на имя доверенного лица Покупателя и подписания дополнительного соглашения о передаче денежных средств в размере 1. 500.000 рублей. Основной договор должен быть заключен Сторонами или их представителями после регистрации уполномоченным органом прав собственности на основании решения суда на земельный участок на имя Продавца, но не позднее трёх дней после получения свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Согласно дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи п. 2. ответчик принимал на себя обязательство не отменять доверенность Номер от Дата года, выданную доверенному лицу Покупателя до момента осуществления сделки купли-продажи и перехода права собственности на имя Покупателя так как расчёт согласно дополнительному соглашению между Продавцом (ответчиком) и Покупателем (истцом) был произведён в полном объёме.

В материалах дела имеется свидетельство о праве собственности, полученное ответчиком, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

В силу ст.429 ГК РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Часть 4 ст. 445 ГК РФ гласит: Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом по делу назначалась судебно-техническая экспертиза документов. На л.д. 114-124 имеется заключение экспертов, из выводов которого следует, что: Печатный текст на каждом листе предварительного договора купли-продажи от Дата и дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от Дата выполнен в один операционный прием, на одном печатающем устройстве. Не заменены первые листы предварительного договора купли-продажи и от Дата и дополнительного соглашения к предварительному договору купли - продажи от Дата первые листы каждого из документов совместно со вторым составляют единый документ.

Вышеизложенным полностью опровергаются доводы ответчика о том, что предварительный договор купли-продажи от Дата является незаключенным.

Руководствуясь ст. ст. 191-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать ФИО2 заключить основной договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <Адрес>, на котором расположен жилой дом общей площадью 60,0 кв.м., материал наружных стен кирпич, кровля рубероид по деревянной обрешётке, права ФИО2, на который в установленном законом порядке не зарегистрированы, в редакции согласованной предварительным договором купли-продажи и дополнительным соглашением от Дата в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Искитима с ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца.

Председательствующий –