Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Научно-производственный центр «Нефтехимэнергоснаб» к ФИО1 о взыскании денежных средств за увеличенную площадь объекта долевого строительства,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Научно-производственный центр «Нефтехимэнергоснаб» (далее – ООО НПЦ «Нефтехимэнергоснаб», истец) обратилось в суд с иском к ФИО1 (далее ответчик) о взыскании денежных средств за увеличенную площадь объекта долевого строительства, указав в обоснование, что 30.03.2016 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №... согласно которому объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира (строительный номер 21) общей площадью 89,71 кв.м., жилой площадью – 47,85 кв.м., этаж – 3, подъезд – 1. 27.11.2017 ФИО2 уступил право требования ФИО1 от застройщика на свою ? долю в вышеуказанной квартире.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 20 сентября 2018 года застройщик передал, а участники долевого строительства приняли без замечаний трехкомнатную квартиру общей площадью 91,3 кв.м. Действующая на момент ввода в эксплуатацию жилого дома рыночная стоимость одного квадратного метра трехкомнатной квартиры № 21, принятой участниками долевого строительства по акту от 20 сентября 2018 года, составляет 46485 рублей, рыночная стоимость площади квартир участников долевого строительства в жилом доме № ... г. Набережные Челны определена на основании отчета об оценке № ... от 26 ноября 2018 года общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка». Участники долевого строительства от исполнения денежного обязательства, предусмотренного договором, отказались. 08.04.2019 года в адрес ответчиков направлена претензия с требованием оплатить разницу фактической площади в сумме 73911 рублей 15 копеек, исходя из расчета 46485 рублей (рыночная стоимость 1 кв.м.) х 1,59 кв.м. На основании изложенного просит взыскать с ответчиков задолженность по договору долевого участия в сумме 73911 рублей 15 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2417 рублей.

Представитель истца ООО НПЦ «Нефтехимэнергоснаб» по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, а также поддержал заявление о взыскании судебных расходов на участие представителя в сумме 15 000 рублей.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО4 иск не признала, при этом указала, что стоимость квадратного метра жилья при заключении договора составляла 39 000 рублей. В договоре (пункт 2.6) заложена формула перерасчета за увеличенную жилую площадь, которая предоставляет возможность пересчитать всю стоимость квартиры, в том числе оплаченные метры при заключении договора, что нарушает требования статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о неизменности цены. Более того, в случае уменьшения площади застройщик выплатил бы разницу стоимости квадратных метров по цене квадратного метра, указанной при заключении договора. Кроме того, застройщик нарушил сроки строительства, что соответственно, влечет увеличение цены за квадратный метр ввиду инфляции.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В силу положений статьи 431Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствие со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве жилья), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве жилья в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено, что 30 марта 2016 заключен договор участия в долевом строительстве №... согласно которому объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира (строительный номер 21) общей площадью 89,71 кв.м., жилой площадью – 47,85 кв.м., этаж – 3, подъезд – 1. Согласно пункту 2.5 договора участия в долевом строительстве № ... фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участниками долевого строительства, уточняется по результатам обмера, произведенного организацией технической инвентаризации. В случае отличия общей площади объекта долевого строительства от указанной в пункте 1.4 настоящего договора более чем на 0,5 кв.м. (в большую или меньшую стороны) производится перерасчет платежей, в порядке указанном в пунктах 2.6 и 2.7 настоящего договора, в сторону их пропорционального увеличения или уменьшения.

Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, участник долевого строительства обязан в течение 5 дней со дня получения уведомления об этом от застройщика внести дополнительные денежные средства (пункт 2.6).

Окончательная стоимость объекта, указанного в пункте 1.4 настоящего договора, определяется на момент подписания акта приема-передачи объектов, где общая площадь квартиры указывается на основании сведений организацией технической инвентаризации (пункт 2.10).

Стоимость квадратного метра жилья при заключении договора участия в долевом строительстве составляла 39 000 рублей.

В части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из пункта 2 статьи 2 вышеуказанного Закона, в редакции действовавшей на момент заключения договора следует, что объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Учитывая, что при заключении договора сторонами была предусмотрена возможность увеличения площади объекта долевого строительства, истцом предполагалось несение соответствующих затрат, соответственно при привлечении денежных средств участника долевого строительства им были заложены данные расходы и определена стоимость квадратного метра жилья в размере 39 000 рублей.

При строительстве жилья истец исходил из стоимости квадратного метра в 39 000 рублей, стоимость объекта долевого строительства не изменилась, хотя договором предусмотрена возможность её изменения в случае наступления определенных обстоятельств, в связи с чем оснований для оплаты квадратных метров по стоимости больше чем было установлено при заключении договора не имеется.

Согласно акту приема-передачи от 20 сентября 2018 года, между истцом и ответчиком состоялась приемка и передача вышеуказанной квартиры, при этом фактическая общая площадь квартиры оказалась 91,3 кв.м. Отсюда, разница между проектной площадью и фактической оплачиваемой площадью квартиры составляет 1,59 кв.м.

При таком положении ответчики во исполнение условий договора участия в долевом строительстве обязаны доплатить застройщику еще 62 010 рублей (1,59 кв.м. х 39 000 рублей).

При определении стоимости квадратного метра, подлежащего использованию, суд принимает во внимание принцип, заложенный в законе о долевом строительстве о неизменности цены, отсутствие и недоказанность обстоятельств, указанных в пункте 2.4 договора долевого строительства, заключенного между сторонами. Также суд учитывает, что не может быть применена для расчета суммы за увеличенную площадь квартиры ответчика формула, указанная в пункте 2.6 договора, как очевидно несправедливая, так как указанная формула при наличии расхождения в площади квартиры позволяет пересчитать всю площадь квартиры по цене, существующей на момент внесения дополнительные денежных средств, что составляет более семисот тысяч рублей.

Также суд учитывает тот факт, что по условиям договора застройщик обязан был ввести многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2017 года, в то время как квартира передана участнику долевого строительства в сентябре 2018 года. Очевидно, и это видно из динамики увеличения цены с 39 000 рублей до 46 485 рублей, что цена за квадратный метр за указанный период росла.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а также в разумных пределах расходы на участие представителя.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск общества с ограниченной ответственностью Научно-производственный центр «Нефтехимэнергоснаб» к ФИО1 о взыскании денежных средств за увеличенную площадь объекта долевого строительства - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственный центр «Нефтехимэнергоснаб» задолженность по договору участия в долевом строительстве от 30 марта 2016 года № 13 в сумме 62 010 (шестьдесят две тысячи десять) рублей, расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 2060 (две тысячи шестьдесят) рублей 30 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 7000 (семь тысяч) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья «подпись» Виноградова О.А. Согласовано.