Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского поселения ФИО2 Ярославской области о признании права аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, просит признать за собой право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, обязать Администрацию г.п. ФИО2 заключить с ним договор аренды сроком на три года, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ года имеет в собственности объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке, срок аренды которого на сегодняшний день истек. Арендодатель - Администрация г.п. ФИО2 на его заявление о заключении нового договора аренды, с которым он обратился до истечения срока прежнего договора, ответил отказом. Он предпринимал меры, направленные на завершение строительства объекта, находящегося на земельном участке в срок, указанный в договоре аренды, однако, по ряду причин завершить строительство не удалось, готовность объекта на сегодняшний день составляет 70%, полностью выполнены технические условия для присоединения объекта к электрическим сетям, заключен договор электроснабжения, частично выполнены технические условия на присоединение к газораспределительным сетям - возведен и принят в эксплуатацию газопровод низкого давления, получены технические условия на подключение к централизованным сетям водоснабжения и канализации, получено разрешение на строительство со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Для завершения строительства необходимо оформить права на земельный участок.

Представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные требования в судебном заседании поддержала по доводам, изложенным в иске, пояснив, что до настоящего времени истец оплачивает арендные платежи, каких-либо замечаний по использованию земельного участка не имеет.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 настаивала на законности отказа истцу в заключении нового договора аренды земельного участка, решение по спору оставила на усмотрение суда, пояснила, что ответчик не намерен изымать у истца объект незавершенного строительства, полагала, что истцу необходимо предоставить возможность завершить строительство объекта на участке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В ходе судебного разбирательства установлено, что находящийся по адресу <адрес> земельный участок с кадастровым номером № площадью1263 кв.м по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ был передан Администрацией городского поселения ФИО2 ФИО5 на срок до ДД.ММ.ГГГГ однократно для завершения строительства здания офиса.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 продал находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства (степень готовности 10%) ФИО1 и в этот же день с согласия Арендодателя уступил ФИО1 права по договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Администрацию г.п. ФИО2 с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства. Постановлением Администрации городского поселения ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды без проведения торгов ФИО1 отказано.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

ФИО5, а значит и ФИО1, которому ФИО6 уступил свои права по договору аренды, земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ истец имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что заявление о заключении нового договора аренды подано ФИО1 до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного Кодекса РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ). Однако, основания для предоставления земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, в аренду без проведения торгов, предусмотренные п.п. 1-30 п. 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ отсутствовали. Следовательно, на момент принятия ответчиком решения об отказе истцу в заключении нового договора аренды земельного участка отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Вместе с тем, особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которой предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как пояснил представитель Администрации городского поселения ФИО2, ответчик не имеет намерения заявлять требование об изъятии находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства. Изъятие находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства является правом, а не обязанностью уполномоченного органа. Для изъятия объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги требуются затраты бюджета на оценку объекта, его изъятие и реализацию. В бюджете текущего года денежные средства на эти цели не предусмотрены. Необходимо закладывать деньги в бюджет поселения на следующий год. Процедура изъятия объекта незавершенного строительства и выставления его на торги затратная и требующая времени. В течение этого времени объект будет ветшать и приходить в негодность. С учетом того, что осталось достроить всего 30% от общего объема, проще и целесообразнее дать возможность истцу, который добросовестно без злоупотребления правами пользовался земельным участком и осуществлял на нем строительство, достроить объект и выкупить в установленном законом порядке землю. В этом случае бюджет гарантированно получит доход.

Анализируя перечисленные обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 1 Земельного Кодекса РФ).

В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статьи 127 Гражданского Кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В соответствии с правовой позицией сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ истцу принадлежит объект недвижимости, находящийся на земельном участке по адресу <адрес>, площадью застройки 343 кв.м. Строительство указанного объекта начато на основании разрешения на строительство, которое вновь выдано <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, орган государственной власти предоставил истцу право осуществлять строительство объекта на земельном участке, а отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка является препятствием в реализации этого права.

Поскольку земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим истцу, этот земельный участок необходим ему для использования названного объекта, для завершения строительства объекта и осуществления прав в соответствии с разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, требований об изъятии объекта недвижимости у собственника собственником участка не заявлено, следовательно, истец имеет право пользования земельным участком.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Кроме того, пунктом 1 статьи 10 Гражданского Кодекса РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Оценивая действия истца по надлежащему использованию земельного участка, направленные на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, суд пришел к выводу о том, что истцом в течение срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а в частности в течение срока когда к нему перешли права по этому договору (ДД.ММ.ГГГГ предпринимались все необходимые и возможные меры, направленные на завершение строительства объекта, находящегося на земельном участке. Доводы представителя истца в этой части подтверждаются имеющимися в материалах дела документами - акты о выполнении технических условий к договору и договор об осуществлении технологического присоединения с <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, заявка о предоставлении технических условий в <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, технические условия на подключение к централизованным сетям водопровода и канализации от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно технического плана объекта незавершенного строительства, выполненного кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта составляет 70%.

При таких обстоятельствах оснований для изъятия объекта незавершенного строительства судом не установлено, в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ участок должен быть предоставлен в аренду истцу однократно без проведения торгов.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о возможности заключения с истцом нового договора аренды земельного участка по адресу <адрес> без проведения торгов на три года, поскольку иной срок однократной аренды земельного участка без проведения торгов законом не предусмотрен.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить искровые требования ФИО1 в полном объеме, признав за ним право на заключение договора аренды земельного участка по адресу <адрес> без проведения торгов.

Обязать Администрацию городского поселения ФИО2 заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с целью завершения строительства здания офиса сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ростовский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Захарова