Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Микляевой ФИО7 к АО «Управляющая компания <адрес>» о признании действий противоправными, обязании исключить пункт 4.2 из договора управления многоквартирным домом, применении последствий ничтожности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Микляева А. К. обратилась в суд с иском к АО «Управляющая компания <адрес>» о признании действий противоправными, обязании исключить пункт 4.2 из договора управления многоквартирным домом, применении последствий ничтожности сделки. Свои требования мотивирует тем, что Микляева А. К. является собственником <адрес> многоквартирном <адрес> и потребителем коммунальной услуги по содержанию и ремонту жилого помещения исполнителем которой является АО «УК <адрес>». Между истцом и ответчиком фактически сложились договорные отношения по поводу возмездного оказания коммунальных услуг, которые регулируются ЖК РФ, ГК РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей» и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на ответчика возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу выдать истцу надлежаще заверенные копии документов, в том числе и проекта договора управления между АО «УК <адрес>» и собственником жилого помещения <адрес> жилого <адрес>.

Согласно письма от ДД.ММ.ГГГГ№ Государственной жилищной инспекцией <адрес> по обращениям истца ДД.ММ.ГГГГ была проведена внеплановая документальная проверка ОАО «Управляющая компания <адрес>». В результате проверки установлено, что согласно п. 4.2 договора управления домом № по <адрес> размер платы за жилое помещение подлежит индексации с учетом уровня инфляции не чаще одного раза в год с момента утверждения настоящего договора общим собранием. Руководствуясь указанным положением договора управления, управляющая компания проиндексировала размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без проведения общего собрания собственников помещений по вопросу увеличения указанной платы, что является как указывает истец в исковом заявлении нарушением действующего законодательства, в частности требований ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были признаны незаконными действия ответчика по установлению с ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке тарифа в размере 11,41 руб. на кв.м.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было признано незаконным решение внеочередного общего собрания собственников многоквартирного <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, в том числе решение по утверждению условий договора управления многоквартирным домом с АО «УК <адрес>», содержащих пункт 4.2, в соответствии с которым «Размер платы за жилое помещение составляет ______, если иное не определено Общим собранием Собственников многоквартирного дома и не включает в себя индексацию с учетом уровня инфляции за предшествующий год.

В том числе:

Содержание и ремонт жилья - _________

Вывоз и утилизация отходов - _________

Внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №) были приняты решения:

- обязать исполнителя – АО «Управляющая компания <адрес>» уменьшить цену оказанной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ услуги по содержанию и ремонту жилого помещения на сумму излишне уплаченных ее потребителями денежных средств, произведя перерасчет размера платы за содержание и ремонт собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из тарифа 9,76 руб. на кв. м., включая вывоз твердых бытовых отходов.

- установить с ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном <адрес> исходя из размера тарифа 9,76 руб. на кв.м., включая вывоз твердых бытовых отходов.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были признаны незаконными действия ответчика по установлению с ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке тарифа в размере 12,94 руб. на кв.м. Суд обязал ответчика прекратить с ДД.ММ.ГГГГ начисление платы за содержание и ремонт принадлежащего истцу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> исходя из тарифа 12,94 руб. на кв.м. и начислять указанную плату с этого числа по тарифу 9,76 руб. на кв.м. до принятия общим собранием собственников помещения многоквартирного дома решения об изменении указанного тарифа.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были признаны незаконными действия ответчика по установлению с ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке тарифа в размере 14,41 руб. на кв.м.

Внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №) было принято решение установить с ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном <адрес> исходя из размера тарифа 9,76 руб. на кв.м., включая вывоз твердых бытовых отходов.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик в рамках исполнения решения <адрес> районного суда <адрес> направил истцу проект договора управления многоквартирным домом № по <адрес> АО «УК <адрес>», который в том числе содержит оспариваемый истцом пункт 4.2 следующего содержания и который ответчик фактически применяет с ДД.ММ.ГГГГ: «Размер платы за жилое помещение составляет ______, если иное не определено Общим собранием Собственников многоквартирного дома и не включает в себя индексацию с учетом уровня инфляции за предшествующий год.

В том числе:

Содержание и ремонт жилья - _________

Вывоз и утилизация отходов - _________

Указанный п. 4.2 структурно расположен в разделе 4 договора управления, который называется Размер и порядок оплаты.

Вместе с тем по содержанию условий договора, указанных в разделе 4, им в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ этот раздел должен называться Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы и относится к порядку определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома в настоящее время урегулирован ч. ч. 2, 4 ст. 154, ч.ч. 1, 7 ст. 156, п. 4 ч. 5 ст. 161.1, ч.ч. 1, 2.1, 3 ст. 162 ЖК РФ, п. 1-9, 11, 13, 14, 17, 29, 31, 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№) с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, 3 апреля, ДД.ММ.ГГГГ, Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ руб. (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), п. 3, 5 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, пп. в п. 4, п. 5, 6, 7, 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№.

Истец полагает, что управляющая организация в одностороннем порядке не вправе изменять размер спорной платы. Пункт 4.2 проекта договора управления многоквартирным домом № по <адрес> АО «УК <адрес>» в части права управляющей организации ежегодной индексации размера платы за ремонт и содержание жилья так же противоречит ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и является ничтожной сделкой.

Считая свои права и законные интересы нарушенными, истец Микляева А. К. обратилась в суд и просила признать действия АО «Управляющая компания <адрес>» по включению в договор управления многоквартирным домом № по <адрес> условия ущемляющего права потребителя, а именно пункт 4.2, в части ежегодной индексации размера платы за ремонт и содержание жилого помещения противоправными; обязать АО «Управляющая компания <адрес>» исключить из договора управления многоквартирным домом № по <адрес> п. 4.2 следующего содержания: «Размер платы за жилое помещение составляет ______, если иное не определено Общим собранием Собственников многоквартирного дома и не включает в себя индексацию с учетом уровня инфляции за предшествующий год.

В том числе:

Содержание и ремонт жилья - _________

Вывоз и утилизация отходов - _________

Размер платы подлежит индексации с учетом уровня инфляции не чаще одного раза в год с момента утверждения настоящего договора общим собранием. Индексация осуществляется Управляющей компанией исходя из изменения индекса потребительских цен за предшествующий год, рассчитанного государственными органами статистики РФ»; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно пункта 4.2 договора управления многоквартирным домом № по <адрес> в части ежегодной индексации размера платы за ремонт и содержание жилого помещения с момента фактического управления УК «<адрес>» многоквартирным домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

В судебное заседание истец Микляева А. К. не явилась, была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Кроме того, в судебном заседании пояснила, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд.

Суд, выслушав явившихся, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что Микляева А. К. является собственником <адрес>.

Исполнителем оплачиваемых истцом Микляевой А. К. услуг по содержанию и ремонту жилого помещения является АО «Управляющая компания <адрес>».

Между истцом и ответчиком фактически сложились договорные отношения по поводу возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту жилых помещений, управлению многоквартирным домом, представлению коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а так же по поводу информации об услугах и их исполнителе.

Однако, как пояснил в судебном заседании представитель истца, с истцом договор управления многоквартирным домом не заключался.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на ответчика возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу выдать истцу надлежаще заверенные копии документов, в том числе и проекта договора управления между ОАО «УК <адрес>» и собственником жилого помещения <адрес> жилого <адрес>.

Кроме того, решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано недействительным решение внеочередного общего собрания собственников многоквартирного <адрес> в <адрес>, оформленной протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования. Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Вышеуказанным решением было установлено, что согласно копии протокола № от ДД.ММ.ГГГГ были проведены внеочередные общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с постановкой в повестке дня, в том числе вопроса об утверждении условий договора управления с указанной организацией. По итогам проведения собрания собственниками были принято решение об утверждении условий и заключении договора управления ОАО «УК <адрес>».

Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ АО «Управляющая компания <адрес>» в рамках исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес истца, в том числе и проект договора управления многоквартирным домом.

Согласно п. 4.2 проекта договора управления многоквартирным домом, предусмотрено, что «Размер платы за жилое помещение составляет _____________________, если иное не определено Общим собранием Собственников многоквартирного дома и не включает в себя индексацию с учетом уровня инфляции за предшествующий год.

В том числе:

Содержание и ремонт жилья - ____________

Вывоз и утилизация мусора - ____________

Лифтовое оборудование - _______________

Размер платы подлежит индексации с учетом инфляции не чаще одного раза в год с момента утверждения настоящего договора общим собранием. Индексация осуществляется Управляющей компанией исходя из изменения индекса потребительских цен за предшествующий год, рассчитанного государственными органами статистики РФ.

Истец Микляева А.К. полагает, что условия договора управления многоквартирным домом с ежегодной индексации размера платы за ремонт и содержание жилья ущемляет ее права собственника квартиры как потребителя.

Согласно ст. 9 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ», п. 1 ст. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей» отношения с участием потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2).

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Частью 2 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ч.ч. 3, 4 ст. 154 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Возможность индексации управляющей компанией с учетом уровня инфляции размера платы за ремонт и содержание жилья нормами ЖК РФ, Закона РФ «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и иными нормативными актами РФ не предусмотрена.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Условия договора о ежегодной индексации управляющей компанией с учетом уровня инфляции размера платы за ремонт и содержание жилья в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожными.

Пунктом 2 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

С учетом вышеизложенного, суд полагает необходимым признать действия АО «Управляющая компания <адрес>» по включению в договор управления многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> пункта 4.2 о ежегодной индексации размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, незаконными. Обязать АО «Управляющая компания <адрес>» исключить из договора управления многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> пункт 4.2 о ежегодной индексации размера платы за ремонт и содержание жилого помещения. Применить последствия недействительности п. 4.2 договора, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. со следующего дня после вступления в законную силу решения суда о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников многоквартирного <адрес> в <адрес>, поскольку данным решением были одобрены собственниками условия договора.

Что касается довода представителя ответчика о том, что истцом Микляевой А. К. пропущен срок исковой давности для обращения в суд.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

Проект договора управления многоквартирным домом был получен истцом ДД.ММ.ГГГГ, является оспоримой сделкой, срок исковой давности по которой согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет один год и течение срока начинается со дня, когда истец узнала или должна была узнать о нарушении своего права. С учетом вышеизложенного, суд полагает, что истцом не пропущен срок исковой давности, поскольку истец обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, сложившиеся отношения между сторонами являются длящимися.

В силу взаимосвязанных положений ст.ст. 103 ГПК РФ, 333.19 НК РФ и 61.1 Бюджетного кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать действия АО «Управляющая компания <адрес>» по включению в договор управления многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> пункта 4.2 о ежегодной индексации размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, незаконными.

Обязать АО «Управляющая компания <адрес>» исключить из договора управления многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> пункт 4.2 о ежегодной индексации размера платы за ремонт и содержание жилого помещения.

Применить последствия недействительности п. 4.2 договора, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с АО «Управляющая компания <адрес>» в доход бюджета госпошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд через <адрес> районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Лисицкая

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ года