Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «РИАБАНК» к ФИО2 об истребовании имущества из незаконного владения и встречному исковому заявлению ФИО2 к акционерному обществу «РИАБАНК» о признании права собственности на недвижимое имущество, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обязывании передать права аренды земельных участков,

у с т а н о в и л:

АО «РИАБАНК» в лице конкурсного управляющего Агентства по страхованию вкладов обратилось в суд с иском к ФИО2 об истребовании из незаконного владения имущества, согласно которому просило суд обязать ответчика освободить и передать истцу следующее имущество: часть сооружения замощения (лит111-З), общей площадью 4129,60 кв.м., инвентарный №, условный №, расположенного по адресу: <адрес>; часть сооружения водозаборного узла: водонапорную башню (лит. В5), общей площадью 4,5 кв.м., насосную станцию над артезианской скважиной, артезианскую скважину (лит.В6) общей площадью 9,4 кв.м., условный №, расположенного по адресу: <адрес>; часть сооружения подъездных путей (лит.11-З), общей площадью 2930,40 кв.м., инвентарный №, условный №, расположенного по адресу: <адрес>; здание, назначение по БТИ: склад запасных частей (лит.В4), общей площадью 1445,60 кв.м., инвентарный №, условный №, расположенного по адресу: <адрес>; а также права аренды земельного участка площадью 19530 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> права аренды земельного участка площадью 10260 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.1-3).

В судебном заседании по делу от 13.03.2018 года представитель истца вышеуказанные требования письменно уточнил, согласно уточненным исковым требованиям просит суд обязать ответчика освободить и передать истцу вышеуказанное недвижимое имущество, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами № и № (л.д.99,100,221,222).

В судебном заседании по делу от 13.03.2018 года ответчиком ФИО2 к истцу АО «РИАБАНК» было предъявлено встречное исковое заявление, согласно которому ответчик ФИО2 просит суд признать за ним право собственности на вышеуказанное спорное недвижимое имущество, в связи с признанием права собственности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на такое имущество от АО «РИАБАНК» на ответчика ФИО2, обязать АО «РИАБАНК» передать ответчику ФИО2 права аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № (л.д.101-110).

В соответствии с абзацем 7 ч.1 ст.126 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" предъявляемые к должнику-банкроту исковые требования о признании права собственности независимо от введения в отношении должника процедуры конкурсного производства составляют исключение и рассматриваются в судебном порядке по общим правилам подведомственности и подсудности споров, установленным законом. При этом, требования ответчика о регистрации перехода права собственности и обязывании передать права аренды являются производными от основного заявленного во встречном иске требования о признании права собственности на недвижимое имущество. В то время, как в соответствии с требованиями ч.2 ст.31 ГПК РФ встречный иск предъявляется в суд по месту рассмотрения первоначального иска, и в данном случае в соответствии с требованиями ст.138 ГПК РФ удовлетворение вышеуказанного встречного иска исключает полностью удовлетворение заявленных истцом первоначальных исковых требований. В соответствии с ч.4 ст.22 ГПК РФ при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами и правовыми положениями действующего законодательства вышеуказанное встречное исковое заявление ответчика ФИО2 к истцу АО «РИАБАНК» также было принято к производству судом в соответствии с требованиями ст.ст.137, 138 ГПК РФ (л.д.222).

В судебном заседании представитель истца вышеуказанные уточненные исковые требования поддержал, со встречными исковыми требованиями ответчика не согласился, суду пояснил, что истец является собственником вышеперечисленного недвижимого имущества и арендатором вышеуказанных земельных участков, на которых располагается такое имущество. 05.05.2016 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи вышеназванного недвижимого имущества, согласно которому истец и ответчик обязались в срок до 05.08.2016 года заключить между собой основной договор купли-продажи данного имущества на условиях предварительного договора. Однако, в указанный в предварительном договоре от 05.05.2016 года срок, т.е. до 05.08.2016 года, основной договор купли-продажи спорного имущества заключен между истцом и ответчиком не был, ни одна из сторон в срок до 05.08.2016 года не обращалась к другой стороне с каким-либо письменным предложением заключить такой договор. В течение 6-ти месяцев со дня окончания установленного предварительным договором срока требование о понуждении к заключению основного договора сторонами также не заявлялось. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.10.2017 года истец был признан банкротом, и в отношении истца было открыто конкурсное производство, в связи с чем данное имущество является конкурсной массой, подлежащей реализации в соответствии с требованиями ФЗ «О банкротстве». При выявлении данного имущества истца для его включения в конкурсную массу выяснилось, что ответчик фактически пользуется спорным имуществом, не смотря на то, что основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен не был, а само имущество юридически ответчику не передавалось. По изложенным обстоятельствам, ссылаясь на правовые положения ст.429 и ст.301 ГК РФ, просит суд удовлетворить вышеуказанные уточненные исковые требования и отказать ответчику в удовлетворении его встречного искового заявления, применив, предусмотренный ч.5 ст.429 ГПК РФ срок давности.

В судебном заседании ответчик и представитель ответчика с исковыми требованиями истца не согласились, встречные исковые требования поддержали, суду пояснили, что ранее по договору аренды от 25.12.2015 года ответчик являлся арендатором части спорного имущества, принадлежащего истцу. 05.05.2016 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи вышеназванного недвижимого имущества, согласно которому истец и ответчик обязались в срок до 05.08.2016 года заключить между собой основной договор купли-продажи данного имущества на условиях, предусмотренных таким предварительным договором. В указанный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи заключен не был, письменно с требованиями о заключении такого договора в указанный срок ответчик ФИО2 к истцу не обращался, равно, как не обращался с письменными требованиями о понуждении заключения основного договора и в течение 6 месяцев со дня окончания установленного предварительным договором срока. Данное обстоятельство объясняют тем, что представители ответчика обещали истцу, что договор купли-продажи спорного имущества будет заключен и по окончании установленного предварительным договором срока, после оформления на него всех технических документов.При этом ответчик стал фактически пользоваться всем спорным имуществом и по настоящее время все спорное имущество находится в таком пользовании у ответчика ФИО2. За данное имущество ответчик ФИО2 оплатил истцу указанную в предварительном договоре его стоимость. В августе 2017 года ответчик ФИО2 узнал, что у истца отозвана лицензия на осуществление банковской деятельности, в связи с чем обратился к истцу с претензией о признании за ним права собственности на данное имущество и о переоформлении на такое имущество права собственности, которая осталась без удовлетворения. Ссылаясь на п.8 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011 года, полагают, что между истцом и ответчиком 05.05.2016 года по своей юридической сути был заключен не предварительный договор, поименованный таковым, а договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. И поскольку ответчик выполнил все условия такого договора, оплатив стоимость спорного имущества и приняв его в фактическое владение, просят суд отказать истцу в удовлетворении его уточненных исковых требований, удовлетворив встречные исковые требования ответчика.

Третьи лица по делу Администрация городского округа Шаховская и УФСГРКиК по МО (л.д.101,222) о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д.229,230), на судебное заседание представители третьих лиц не явились. При этом Администрация городского округа Шаховская в суд направила письменный отзыв, в котором полностью поддерживает доводы встречного искового заявления ответчика ФИО2 и просит удовлетворить его встречный иск, отказав истцу в удовлетворении его исковых требований (л.д.231,233).

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд считает, что уточненные исковые требования акционерного общества «РИАБАНК» к ФИО2 об истребовании имущества из незаконного владения подлежат удовлетворению в полном объеме, в то время, как в удовлетворении встречного иска ФИО2 к АО «РИАБАНК» о признании права собственности на недвижимое имущество, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обязывании передать права аренды земельных участков следует отказать по следующим основаниям.

Согласно выпискам из ЕГРН (л.д.5-38), а также договорам аренды земельного участка от 26.06.2006 года и от 14.07.2006 года (л.д.61-72), истец на момент обращения в суд с данным иском и на момент рассмотрения дела судом является собственником части сооружения замощения (лит111-З), общей площадью 4129,60 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №; части сооружения водозаборного узла: водонапорной башни (лит. В5), общей площадью 4,5 кв.м., насосной станции над артезианской скважиной, артезианской скважины (лит.В6) общей площадью 9,4 кв.м., условный №, кадастровый №; части сооружения подъездных путей (лит.11-З), общей площадью 2930,40 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> а также здания, назначение по БТИ: склад запасных частей (лит.В4), общей площадью 1445,60 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Истцу также, как арендатору, принадлежат права аренды земельного участка площадью 19530 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка площадью 10260 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, на которых находятся вышеуказанные сооружения.

Согласно п. 1.1., 1.2., 1.3., 2.1. и 2.3 предварительного договора от 05.05.2016 года истец и ответчик обязались на условиях данного предварительного договора заключить в будущем договор купли-продажи, предметом которого будет являться отчуждение истцом в собственность ответчика вышеуказанного и принадлежащего истцу недвижимого имущества за плату в общем размере 14001040 рублей, а также уступка истцом ответчику права аренды вышеназванных земельных участков, на которых такое имущество расположено. В п.2.1 предварительного договора от 05.05.2016 года истец и ответчик определили, что основной договор купли-продажи спорного имущества должен быть заключен между ними в срок до 05.08.2016 года. В п.2.4 предварительного договора от 05.05.2016 года стороны также предусмотрели, что спорные объекты недвижимости буду переданы истцом ответчику по основному договору купли-продажи по подписанному сторонами передаточному акту не позднее 2-х рабочих дней с даты выдачи регистрирующим органом истцу свидетельств о государственной регистрации его права собственности на такое имущество. Кроме того, в п.4.1 предварительного договора от 05.05.2016 года стороны также указали, что данный предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до даты, указанной в п.2.1 предварительного договора, т.е. до 05.08.2016 года (л.д.39-42). В п.п. 2.3. и 2.4 предварительного договора стороны предусмотрели, что вышеуказанное имущество будет продано истцом ответчику за общую сумму в размере 14001040 рублей, из них денежная сумма в размере 2000000 рублей подлежала оплате ответчиком истцу в день заключения предварительного договора в качестве задатка, оставшаяся сумма подлежала оплате ответчиком истцу не позднее дня заключения основного договора (л.д.40,41). В дальнейшем, 18.08.2016 года истец и ответчик заключили дополнительное соглашение № к предварительному договору от 05.04.2016 года, согласно которому изменили срок оплаты оставшейся суммы, указав, что денежная сумма в размере 12001040 рублей подлежит оплате ответчиком истцу в срок, не позднее 10.09.2016 года (л.д.43). В остальных условиях, в том числе и в предусмотренном в нем сроке заключения основного договора, предварительный договор от 05.05.2016 года был оставлен указанным дополнительным соглашением без изменения (л.д.43).

В соответствии с ч.1-4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В свою очередь, применяя правовые положения ст.431 ГК РФ при анализе вышеизложенных условий заключенного сторонами предварительного договора от 05.05.2016 года в сопоставлении их с правовыми требованиями ст.429 ГК РФ, суд полагает, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор от 05.05.2016 года по своей юридической сути и изложенным в нем условиям действительно является предварительным договором. В связи с чем доводы ответчика и его представителя о том, что между истцом и ответчиком 05.05.2016 года по своей юридической сути был заключен не предварительный договор, поименованный таковым, а договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате – являются несостоятельными, поскольку вызваны неверным и ошибочным толкованием действующего законодательства и разъяснений судебных органов.

Действительно, из разъяснений п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Однако, в данном случае, как следует из вышеизложенных условий предварительного договора от 05.05.2016 года, предметом такого договора не являлась продажа какой-либо будущей вещи, т.е. какого-либо имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, поскольку все спорное имущество согласно условиям предварительного договора от 05.05.2016 года уже существовало как фактически, так и юридически, и на момент заключения между сторонами спора сделки от 05.05.2016 года принадлежало истцу АО «РИАБАНК» на праве собственности. В частности из п.1.2 предварительного договора от 05.05.2016 года следует, что право собственности истца АО «РИАБАНК» на спорное имущество подтверждается как свидетельствами о государственной регистрации такого права, так и записями в ЕГРП, оформленными 11 ноября 2013 года (л.д.39). При этом, сам предварительный договор от 05.05.2016 года не содержит также какую-либо обязанность ответчика до заключения основного договора, т.е. до 05 августа 2016 года (по п.2.1 договора), уплатить истцу всю цену спорного недвижимого имущества или существенную ее часть.

Таким образом, поскольку предметом предварительного договора от 05.05.2016 года не являлась продажа какой-либо будущей вещи, т.е. какого-либо имущества, которое будет создано или приобретено истцом в последующем, то заключенный между сторонами спора договор от 05.05.2016 года является предварительным договором, а не договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Однако, как следует из материалов дела, в срок, предусмотренный п.2.1 предварительного договора от 05.05.2016 года, т.е. в срок до 05.08.2016 года, основной договор купли-продажи вышеуказанного спорного имущества между истцом и ответчиком заключен не был. Данное недвижимое имущество также не передавалось истцом ответчику по соответствующему акту приема-передачи. С какими-либо требованиями о заключении основного договора купли-продажи спорного имущества стороны друг к другу в указанный срок также не обращались.

В соответствии с ч.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. При этом, требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Таким образом, поскольку предварительным договором от 05.05.2016 года был установлен срок заключения основного договора до 05.08.2016 года, требование о понуждении к заключению основного договора могло быть предъявлено ответчиком истцу в соответствии с вышеизложенным императивным правовым положением ч.5 ст.429 ГК РФ не позднее, чем до 05.02.2017 года.

Однако, как следует из материалов дела, с таким требованием в установленный ч.5 ст.429 ГК РФ срок ответчик к истцу, а равно и в суд, не обращался. Доказательств обратного ответчиком суду в порядке ст.56 ГПК РФ не предоставлено.

В связи с изложенными обстоятельствами и правовыми положениями ч.5 ст.429 ГПК РФ доводы ответчика и его представителя об имевшейся у сторон спора договоренности заключить основной договор купли-продажи и после истечения установленного предварительным договором срока не могут являться какими-либо правовыми основаниями для удовлетворения встречных исковых требований ответчика. Тем более, что какие-либо допустимые и достоверные доказательства такой договоренности суду не предоставлены.

В соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Фактически аналогичное положение содержится и в п.4.1 самого предварительного договора от 05.05.2016 года, согласно которому такой предварительный договор действует до даты, указанной в п.2.1 данного договора, т.е. до 05.08.2016 года.

Следовательно, поскольку до окончания срока, предусмотренного предварительным договором от 05.05.2016 года, основной договор купли-продажи спорного имущества заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор, и поскольку требование о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора в данном случае также не заявлялось – в соответствии с правовыми положениями ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства сторон спора, предусмотренные предварительным договором от 05.05.2016 года, считаются прекращенными. В связи с чем, какого-либо самостоятельного юридического значения в данном споре не имеет и то обстоятельство, что 24.08.2017 года ответчиком истцу была направлена претензия о признании за ним права собственности на спорные объекты и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на них (л.д.45-50), поскольку такая претензия была направлена после прекращения действия предварительного договора от 05.05.2016 года и после истечения, установленного ч.5 ст.429 ГК РФ срока предъявления требование о понуждении к заключению основного договора. По указанным обстоятельствам доводы ответчика о том, что данное имущество находится в его фактическом владении и о том, что стоимость такого имущества была оплачена им истцу, также не могут служить какими-либо правовыми основаниями для отказа в удовлетворении заявленных истцом исковых требований и для удовлетворения встречных исковых требований ответчика, поскольку, как уже было изложено выше, в правовом порядке, предусмотренном условиями предварительного договора от 05.05.2016 года, а также ст.556 ГК РФ, т.е. по соответствующему передаточному акту, данное имущество истцом ответчику не передавалось, а, как следует из претензии ответчика от 24.08.2017 года – часть платежа денежной суммы в размере 4001040 рублей была осуществлена ответчиком по платежному поручению только 30.01.2017 года, т.е. в нарушение вышеуказанного в дополнительном соглашении к предварительному договору срока и в тот период времени, когда такой предварительный договор и обязательства по нему в соответствии с требованиями ч.6 ст.429 ГК РФ уже прекратили свое действие.

Таким образом, вышеизложенные судом обстоятельства и их доказательства в совокупности позволяют суду сделать вывод о том, что принадлежащее на праве собственности истцу спорное недвижимое имущество независимо от оплаты его стоимости находится у ответчика без каких-либо законных на то оснований, т.е. незаконно.

Вышеизложенные выводы суда подтверждаются и соответствующей судебной практикой судов вышестоящей инстанции по аналогичным спорам. В частности, определением Верховного Суда РФ от 2 сентября 2014 г. N 18-КГ14-84, апелляционными определениями Московского областного суда от 19 октября 2015 г. по делу N 33-25643/2015, от 21 октября 2015 г. по делу N 33-25799/2015, от 30 марта 2016 г. по делу N 33-8336/2016.

Кроме того, суд также отмечает то обстоятельство, что согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2017 года истец признан несостоятельным (банкротом), и в отношении истца открыто конкурсное производство (л.д.97,98). В связи с чем, в соответствии с требованиями ч.1 ст.131 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" спорное имущество, принадлежащее истцу, в настоящее время составляет конкурсную массу, распоряжение которой осуществляется в соответствии с правовыми положениями вышеуказанного федерального закона.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В связи с чем, ответчика следует обязать освободить и передать истцу вышеуказанное недвижимое имущество, в то время, как в удовлетворении вышеизложенных встречных исковых требований к истцу – ответчику ФИО2 следует отказать.

Поскольку уточненные исковые требования истца удовлетворяются судом в полном объеме, в соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует также взыскать расходы истца по оплате государственной пошлины по данному спору в сумме 6000 рублей (л.д.4).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

обязать ФИО2ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> освободить и передать АО «РИАБАНК»:

- находящуюся на земельном участке с кадастровым номером № часть сооружения замощения (лит111-З), общей площадью 4129,60 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>;

находящиеся на земельном участке с кадастровым номером №

- часть сооружения водозаборного узла: водонапорную башню (лит. В5), общей площадью 4,5 кв.м., насосную станцию над артезианской скважиной, артезианскую скважину (лит.В6) общей площадью 9,4 кв.м., условный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>;

- часть сооружения подъездных путей (лит.11-З), общей площадью 2930,40 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>;

- здание, назначение по БТИ: склад запасных частей (лит.В4), общей площадью 1445,60 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «РИАБАНК» судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу в сумме 6000 рублей.

ФИО2 в удовлетворении встречного искового заявления к АО «РИАБАНК» о признании права собственности на часть сооружения замощения (лит111-З), общей площадью 4129,60 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; часть сооружения водозаборного узла: водонапорную башню (лит. В5), общей площадью 4,5 кв.м., насосную станцию над артезианской скважиной, артезианскую скважину (лит.В6) общей площадью 9,4 кв.м., условный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> часть сооружения подъездных путей (лит.11-З), общей площадью 2930,40 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; здание, назначение по БТИ: склад запасных частей (лит.В4), общей площадью 1445,60 кв.м., инвентарный №, условный №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>; государственной регистрации перехода права собственности от АО «РИАБАНК» на указанное имущество к ФИО2, обязывании АО «РИАБАНК» передать ФИО2 права аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Председательствующий: