Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии <адрес> к ЗАО «Сервисный металлоцентр», ООО «Планетастрой», ЗАО «СИБПРОМСНАБ», ООО «ДАРИЯВУД», ООО «Промышленные инжиниринговые системы», Бродецкому Я. В., Максименко Н. Г., ООО «РПК ПРОМ» о признании отсутствующим права аренды земельного участка, признания отсутствующим обременения права аренды в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указав, ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора за №м, по которому ответчикам передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 45235 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. До истечения срока действия договора, сторонами не достигнуто соглашение о его пролонгации, в связи с чем, он прекратил свое действие. При обращении в Управление Росреестра по НСО с заявлением о прекращении договора аренды, истец получил отказ в связи с наличием сведений о залоге права аренды у арендатора ООО «ПланетаСтрой», которое перешло к залогодержателю ПАО «Сбербанк», а затем передано по договору цессии ООО «РПК ПРОМ». Полагает, что в силу п/п 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды. Также истец указывает, что в настоящее время площадь земельного участка с кадастровым номером № изменилась в сторону уменьшения, поскольку из него был выделен земельный участок с кадастровым номером № Поскольку наличие записи в ЕГРП о праве аренды земельного участка и наличия обременения в виде залога права аренды препятствует истцу в распоряжении своими правами собственника, просит признать у ответчиков отсутствующим право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; признать отсутствующим обременение права аренды в виде ипотеки в пользу ООО «РПК ПРОМ»» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Указать в резолютивной части решения о том, что оно является основанием для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды у ответчиков по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 5-10 том 1, л.д. 47-51 том. 2).

В судебном заседании представитель истца – по доверенности Морозов А.В., поддержал доводы и требования иска.

Представитель ответчика ЗАО «СИБПРОМСНАБ» и ЗАО «Сервисный металлоцентр» - по доверенности Хижина Е.С., в судебном заседании доводы и требования иска признала полностью, указав, что из-за наличия обременения в виде ипотеки права аренды спорного земельного участка у ООО «РПК ПРОМ», невозможно зарегистрировать прекращение права аренды по указному истцом договору, что препятствует заключению нового договора аренда собственникам недвижимости, расположенной на спорном земельном участке.

Представитель ответчика ООО «Дауриявуд» - по доверенности Акулова А.Н., в судебном заседании поддержала доводы и требования иска, указав, что ООО «Дауриявуд» стало собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, однако, из-за отсутствия возможности зарегистрировать прекращение права аренды на земельный участок по указанному истцом договору, ООО «Дауриявуд» не может заключить договор аренды в отношении этого земельного участка, хотя фактически оплачивает аренду. Такая правовая неопределенность препятствует собственникам недвижимого имущества реализовывать свои права (л.д. 109т. 1).

Представитель ответчика ООО «РПК ПРОМ» - по доверенности Мартынов Е.И., в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что по указанному истцом договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в аренду передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 45235 кв.м. на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПланетаСтрой» (один из арендаторов по вышеуказанному договору) был признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Логинов О.А. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов включено требование ПАО «Сбербанк» в размере № рублей – просроченный основной долг, 1639191,84 рублей –просроченные проценты, 7377,05 рублей просроченная плата за обслуживание, 23507645,78 рублей – неустойка, из них обеспеченные залогом имущества должника – 587510456, 27 рублей.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление ПАО «Сбербанк» о замене конкурсного кредитора и включении в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ПланетаСтрой» на ООО «РПК ПРОМ», требования которого обеспечены, в том числе, залогом следующего недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 4834,9 кв.м. с кадастровым номером №; сооружение общей площадью 366,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; право аренды земельного участка общей площадью 45235 кв.м. из земель населенных пунктов – для эксплуатации производственных зданий, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Исходя из положений ст. 271 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 ч. 3 Земельного кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком и имеет преимущественное право покупки или аренды этого земельного участка. Исходя из позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ№, прекращение договора аренды земельного участка, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. В соответствии с положениями п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поскольку в настоящее время в отношении ООО «ПланетаСтрой» введена процедура конкурсного производства, право аренды земельного участка входит в конкурсную массу, то прекращение права аренды и возврат земельного участка повлечет нарушение прав и законных интересов ООО «РПК ПРОМ», а также иных кредиторов, лишит ООО «РПК ПРОМ» преимущественного права на погашение своих требований за счет средств, полученных от реализации предмета залога. В связи с этим просит в иске отказать (л.д. 100-102 том 2).

Представитель ответчика ООО «ПланетаСтрой» - конкурсный управляющий Логинов О.А. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, в отзыве указал, что в настоящее время ведется процедура банкротства ООО «ПланетаСтрой». В рамках указанной процедуры требования ООО «РПК ПРОМ» погашены частично в общем размере 31341069,75 рублей. Мероприятия по реализации предмета залога не завершены, запущены торги по реализации имущества ООО «ПланетаСтрой», в том числе, права аренды земельного участка общей площадью 45235 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, вместе с нежилыми помещениями площадью 4834,9 кв.м. сооружением общей площадью 366,5 кв.м., земельным участком площадью 1000 кв.м., для эксплуатации производственных зданий, расположенных по этому же адресу (лот №). Прекращение права аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимыми для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. В связи с этим полагает, что право аренды земельным участком ООО «ПланетаСтрой» не может быть прекращено (л.д. 95-96 том 2).

Представитель ответчика ООО «Промышленные инжиниринговые системы» в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, направил письменный отзыв, в котором не возражал против удовлетворения иска, просил дело рассмотреть без его участия (л.д. 34 том. 2).

Ответчики Бродецкий Я.В., Максименко Н.Г., и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Росреестра по НСО, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили, отзыва на иск не представили, ходатайств не заявляли.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судебным разбирательством установлено, что между мэрией <адрес> (арендодатель) и ООО «Проперти Инвестмент», ЗАО «Первая лизинговая компания», Максименко Н.Г., Бродецким Я.В., ЗАО «Сервисный Металлоцентр» (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора №м от ДД.ММ.ГГГГ, по которому арендатор передал арендаторам в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 45235 кв.м., расположенного по адресу <адрес>. Земельный участок передан для эксплуатации принадлежащих на праве собственности арендаторам нежилых помещений, расположенных по этому адресу (л.д. 11-14 т.1).

Согласно п. 1.5 указанно договора срок его действия установлен со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация договора и права аренды произведены ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ЗАО «Промышленные инжиниринговые системы» было заключено соглашение №, по которому данное юридическое лицо вступило на сторону арендатора по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и Ачапкиной О. А., Ввведенским А. Г. было заключено соглашение №, по которому данные физические лица вступили на сторону арендатора по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-18 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ООО «ПланетаСтрой» было заключено соглашение №, по которому данное юридическое лицо вступило на сторону арендатора по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ООО «Торгово-промышленная компания «Машимпэкс» было заключено соглашение №, по которому данное юридическое лицо вступило на сторону арендатора по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-22 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ООО «ДАУРИЯВУД» было заключено соглашение №, по которому данное юридическое лицо вступило на сторону арендатора по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-24 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ООО «Авангард» было заключено соглашение №, по которому данное юридическое лицо вступило на сторону арендатора по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-26 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ЗАО «СИБПРОМСНАБ» было заключено соглашение №, по которому данное юридическое лицо вступило на сторону арендатора по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-28 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ООО «Торгово-промышленная компания «Машимпэкс» заключено соглашение о расторжении договора аренды №м от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-30).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «ПРОПЕРТИ ИНВЕСТМЕНТ» ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ по заявлению учредителей (л.д. 38-41 т. 1); ЗАО «Первая лизинговая компания» ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ по заявлению учредителей (л.д. 42-44 т.1); ООО «Авангард» претило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 129-ФЗ (л.д. 45-47 т. 1).

ЗАО «Сервисный Металлоцентр» на основании решения арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим назначен Щукин А.О. (л.д. 54-58,76-79 т. 1).

ООО «ПланетаСтрой» признано несостоятельным (банкротом) решением от ДД.ММ.ГГГГ, конкурсным управляющим назначен Логинов О.А. (л.д. 59-64 т.1, 103 -104 т. 2).

ЗАО «СИБПРОМСНАБ» признано несостоятельным (банкротом) решением от ДД.ММ.ГГГГ, конкурсным управляющим назначен Комашинский А.А. (л.д. 65-68 т.1).

В соответствии с положениями части 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Истечение установленного договором срока является основанием для прекращения обязательства (статья 407 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку договор аренды был заключен на определенный срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то с ДД.ММ.ГГГГ он прекратил своей действие.

Как указывает истец, по истечении срока действия договора, внести запись о прекращении права аренды не представилось возможным, в связи с наличием зарегистрированного права ипотеки в пользу ООО «РПК ПРОМ».

Указанные истцом обстоятельства, подтверждаются следующими доказательствами:

Сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,которым истцу отказано в государственной регистрации прекращения сделки аренды на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, поскольку установлено, что на объекте недвижимости зарегистрированы обременения в виде ипотеки, внесены записи регистрации залога прав аренды (л.д. 31-32 т.1).

Согласно выписки из ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрированы аренда с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Проперти Инвестмент», ЗАО «Сервисный металлоцентр», ЗАО «Первая лизинговая компания», Бродецкого Я.В., Максименко Н.Г., ЗАО «Промышленные инжиниринговые системы», ООО «ПланетаСтрой», ООО «ДАУРИЯВУД», ООО «СИБПРОМСНАБ», ООО «Авангард».

ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована ипотека на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «РПК ПРОМ» на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-37 т. 1, л.д. 1-21 т. 2).

Из материалов регистрационного дела (л.д. 122-242 т. 1) и представленных ООО «РПК ПРОМ» документов (л.д. 103-159 т. 2) следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «ПланетаСтрой» (залогодатель) был заключен договор ипотеки №/И-1, предметом которого явилась передача залогодержателю принадлежащих на праве собственности залогодателю объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>:

-нежилые помещения общей площадью 4834,9 кв.м. с кадастровым номером №

- объект незавершенного строительства общей площадью 366,5 кв.м., с кадастровым номером №;

-земельный участок из земель населенных пунктом – занимаемого зданием силикатного цеха, сооружением (галерея силикатного цеха), сооружением (склад готовой продукции) и зданием трансформаторной подстанции силикатного цеха, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №;

- право аренды земельного участка сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с площадью 45235 кв.м. из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №

Предметом залога обеспечивается исполнение заемщиком ООО «ПланетаСтрой» обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 110-126 т. 2).

Аналогичный договор ипотеки с тем же предметом был заключен ДД.ММ.ГГГГ, по которому предмет залога обеспечивал исполнение ООО «ПланетаСтрой» обязательств по договору невозобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 127-159 т.2).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПланетаСтрой» (один из арендаторов по вышеуказанному договору) был признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Логинов О.А. (л.д. 103-104 т. 2).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов включено требование ПАО «Сбербанк» в размере 574725449,59 рублей – просроченный основной долг, 1639191,84 рублей –просроченные проценты, 7377,05 рублей просроченная плата за обслуживание, 23507645,78 рублей – неустойка, из них обеспеченные залогом имущества должника – 587510456, 27 рублей (л.д.105-107 т. 2).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление ПАО «Сбербанк» о замене конкурсного кредитора и включении в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ПланетаСтрой» на ОО «РПК ПРОМ», требования которого обеспечены в том числе, залогом следующего недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 4834,9 кв.м. с кадастровым номером №; сооружение общей площадью 366,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; право аренды земельного участка общей площадью 45235 кв.м. из земель населенных пунктов – для эксплуатации производственных зданий, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 108-109 т.2).

Несостоятельны доводы стороны ответчика ООО «РПК ПРОМ» о том, что поскольку право аренды земельного участка площадью 45235 кв.м. из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, являлось предметом договора ипотеки и передано по договору уступки прав требования ООО «РПК ПРОМ», то оно не может быть прекращено.

Во-первых, в силу статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право аренды земельного участка не могло выступать предметом договора ипотеки, поскольку не отнесено законом к числу недвижимого имущества.

Во-вторых, в названных договорах ипотеки указано, что право аренды земельного участка имеет срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок залога не может превышать сам срок аренды земельного участка.

В-третьих, в силу п/п 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, залог прекращается.

Таким образом, истечение срока действия договора аренды №м от ДД.ММ.ГГГГ прекращает залог данного права по договорам ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 52,53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Учитывая, что обременение права аренды земельного участка по договорам ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и это препятствует регистрации прекращения права аренды по договору №м от ДД.ММ.ГГГГ, то у истца не имеется иной возможности как требовать такого прекращения права в судебном порядке.

При этом, прекращение права аренды спорного земельного участка и залога указанного права не повлечет нарушение прав ООО «РПК ПРОМ», поскольку данное право включено в лот № наряду с правом собственности на объекты недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, соответственно, у лиц, приобретших право собственности на эти нежилые помещения, возникнет преимущественное право на заключение нового договора аренды для эксплуатации указанных объектов недвижимости.

С учетом изложенного, суд полагает исковые требования мэрии <адрес> подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск мэрии <адрес> удовлетворить.

Признать отсутствующим (прекратившим) право аренды ЗАО «Сервисный металлоцентр», ООО «Планетастрой», ЗАО «СИБПРОМСНАБ», ООО «ДАРИЯВУД», ООО «Промышленные инжиниринговые системы», Бродецкого Яна В., Максименко Н. Г., ООО «Проперти Инвестмент», ЗАО «Первая лизинговая компания», ООО «Авангард» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с истечением срока действия договора аренды №м от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать отсутствующим обременение права аренды в виде ипотеки в пользу ООО «РПК ПРОМ» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды ЗАО «Сервисный металлоцентр», ООО «Планетастрой», ЗАО «СИБПРОМСНАБ», ООО «ДАРИЯВУД», ООО «Промышленные инжиниринговые системы», Бродецкого Яна В., Максименко Н. Г., ООО «Проперти Инвестмент», ЗАО «Первая лизинговая компания», ООО «Авангард», возникшего на основании договора аренды №м от ДД.ММ.ГГГГ и прекращения обременения права аренды в виде ипотеки в пользу ООО «РПК ПРПОРМ» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с момента его изготовления в мотивированном виде, с подачей жалобы через Первомайский районный суд г. Новосибирска.

Дата изготовления мотивированного решения 12.09.2019 года.

Судья /подпись/ Т.В. Баринова