Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также по иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения от * года не заключённым, взыскании неосновательного обогащения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании суммы долга по договору аренды. В обоснование иска указал, что * года между истцом и ответчиком заключён договор аренды нежилого помещения общей площадью * кв.м. по адресу: г. Балаково, ул. *, *. Размер арендной платы установлен пунктом * договора и составляет * рублей в месяц. Ответчик нарушил условия договора аренды: расторг договор ранее установленного срока. В * года арендная плата выплачена в размере * рублей, задолженность за октябрь составляет *рубля и состоит из суммы основного долга, неустойки, процентов за пользования чужими денежными средствами. В * года, в * года истец терпит убытки по вине ответчика, который досрочно в одностороннем порядке расторг договор аренды. За * года ответчик должен выплатить истцу * рубля, за * года – *рублей, за январь * года - * рубля. Указанные суммы состоят из основного долга, неустойки, процентов за пользования чужими денежными средствами. ФИО1 просил взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 долг по договору аренды в общей сумме * рубля, в том числе, задолженность по арендной плате * рублей, неустойку * рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами * рублей, государственную пошлину * рублей.

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании договора аренды от * года не заключённым и взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска указал, что * года им был подписан договор аренды недвижимого жилого помещения по адресу: г. Балаково, ул. *, *. Арендная плата по договору составляла * рублей в месяц. Срок договора аренды сторонами не установлен, поэтому договор аренды подлежал государственной регистрации. Объект договора аренды не индивидуализирован. На основании свидетельства о государственной регистрации права серии * № *от * года ФИО1 принадлежит нежилое помещение площадью всего * кв.м. по адресу: г. *, ул. *, *. ФИО1 ввёл ФИО2 в заблуждение и подписал договор аренды помещения, не принадлежащего ФИО1 Акт о передаче нежилого помещения по договору аренды сторонами не составлялся, план помещения к договору не прилагался. Таким образом, арендодатель необоснованно получал * рублей ежемесячно за помещение, которое ему не принадлежит. Общая сумма неосновательного обогащения ФИО1 составила * рублей. ФИО2 просил признать договор аренды нежилого помещения от * года не заключенным и не соответствующим требованиям закона, взыскать с ФИО1 в свою пользу неосновательное обогащение в сумме * рублей, государственную пошлину в размере * рублей.

Определением от * года указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании ФИО1 поддержал свои исковые требования и просил их удовлетворить. В удовлетворении требований ФИО2 просил отказать. Пояснил, что в * года ФИО3 арендовал у него помещение. В договоре был пункт о том, что арендатор обязан сразу погасить плату за последний месяц. ФИО3 попросил рассрочить ему плату, на что Колосинский согласился. ФИО3 должен был в течение полугода пользоваться помещением, а за два месяца известить о намерении расторгнуть договор. ФИО3 досрочно прекратил пользоваться помещением, по телефону подтвердил, что съехал, требования арендодателя не признает, может быть заплатит позже за месяц. В * ФИО3 перестал платить за аренду, говорил, что у него нет денег. ФИО1 и его представитель предлагали ФИО3 решить вопрос в досудебном порядке, но он отказывался, на телефонные звонки не отвечал.

В судебном заседании представитель ФИО1 – адвокат Усачёва Г.П. поддержала требования своего доверителя, в удовлетворении требований ФИО2 просили отказать. Пояснила, что договор аренды помещения был заключен, сумма договора была определена, срок действия договора не определен, подписи сторон на договоре имеются. ФИО3 подписал договор добровольно, и изъявлял желание выполнять обязательства по нему. Расторжение договора оговаривалось в порядке предупреждения арендодателя за 6 месяцев о намерении расторгнуть договор, иначе договором предусмотрены штрафные санкции, которые также подтверждены гражданским законодательством. Сумма оплаты по договору была определена * рублей в месяц, без ссылки на площадь помещения. ФИО3 до заключения договора знал, что документы на оформление помещения находятся на регистрации, и что не все помещение было оформлено. Ильмушкин видел помещение до заключения договора, поэтому его утверждения о том, что он был введен Колосинским в заблуждение, являются несостоятельными. Все требования закона Колосинским были выполнены. Все, что зависело от Колосинского, он выполнил, никаких нарушений обязательств по договору он не допускал.

В судебном заседании ФИО2 просил удовлетворить свои исковые требования и отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 Пояснил, что по договору с Колосинским от 01.06.2013 года он получил помещение в аренду. Площадь помещения точно не знает, так как не измерял её. К договору не было приложено ни одного правоустанавливающего документа, срока договора не было указано, в регистрационной палате договор зарегистрирован не был, передаточный акт о передаче помещения в аренду не составлялся. ФИО3 предупреждал Колосинского о расторжении договора, направлял ему письмо, которое ФИО1 не получил. Никаких документов о правах на помещение ФИО1 не представил, потому что никаких документов у Колосинского не было. На этом основании считает данный договор аренды недействительным.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 не подлежащими удовлетворению, исковые требования ФИО2 к ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьёй 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с частью 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 9 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения является акт приемочной комиссии.

В судебном заседании установлено, что * года между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключён договор аренды нежилого помещения общей площадью * кв.м., находящегося по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. *, *, для осуществления розничной торговли одеждой (л.д. 7-9).

Согласно пункту * договора аренды помещение принадлежит арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права серии <...> от * года.

Согласно представленной ФИО1 копии свидетельства о государственной регистрации права серии * № * от * года, ему принадлежит на праве собственности встроено-пристроенное в первый этаж пятиэтажного жилого дома нежилое помещение общей площадью * кв.м. в г. Балаково, ул. *, *.

Также согласно представленной ФИО1 копии свидетельства о государственной регистрации права серии * от * года, ему принадлежит на праве собственности однокомнатная квартира общей площадью * кв.м. в г. Балаково, ул. *, *, кв. 66.

Согласно представленной ФИО1 копии технического паспорта нежилого помещения по адресу: г. *, ул. *, *, литера А, А, составленного по состоянию на * года, по указанному адресу за ФИО1 значится нежилое помещение общей площадью * кв.м.

Правоустанавливающих документов на оставшуюся площадь * кв.м. * ФИО1 суду не представил.

Согласно представленной ФИО1 копии акта приёмочной комиссии переустройства и (или) перепланировки, нежилое помещение по адресу: г. Балаково, ул. *, *, общей площадью * кв.м. подготовлено к вводу в эксплуатацию и принято приёмочной комиссией * года.

На основании приведённых доказательств суд приходит к выводу о том, что предмет договора аренды нежилого помещения от * года между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО4 не согласован, поскольку по ул. *, * г. Балаково отсутствует нежилое помещение общей площадью * кв.м., принадлежащее ФИО5

Указание в договоре аренды от * года на принадлежность ФИО1 сдаваемого в аренду нежилого помещения площадью * кв.м. на основании свидетельства о государственной регистрации права серии * от * года, является недостоверным.

Технический паспорт на нежилое помещение по адресу: г. *, ул. *, *, литера *, общей площадью * кв.м., составлен после заключения договора аренды от * года – по состоянию на * года.

Акт приёмки в эксплуатацию нежилого помещения по адресу: г. Балаково, ул. *, *, общей площадью * кв.м., утверждён лишь * года – после прекращения фактического использования нежилого помещения ФИО2

Право собственности ФИО1 на нежилое помещение по адресу: г. Балаково, ул. *, *, общей площадью * кв.м., не зарегистрировано до настоящего времени.

В соответствии со статьёй 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, ФИО1 подписал договор аренды в отношении нежилого помещения, которое на момент подписания договора аренды ему не принадлежало на праве собственности и которое не было принято в эксплуатацию, что является нарушением требований статьи 608 ГК РФ, части 9 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенными обстоятельствами требование ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения от *года не заключённым подлежит удовлетворению.

Довод ФИО2 о необходимости государственной регистрации договора аренды от * года суд считает необоснованным, поскольку срок действия указанного договора сторонами не определен. Поскольку срок действия договора от * года не определен, то нет оснований считать его заключённым на срок * год и более, а также оснований для обязательной государственной регистрации договора.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Таким образом, требования ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, основанные на договоре аренды нежилого помещения от * года, не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение (возврат полученного по сделке). Применительно к арендным правоотношениям полученное арендатором выражается в пользовании имуществом, то есть арендатор фактически пользовался имуществом, а потому обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

Факт использования индивидуальным предпринимателем ФИО2 спорного объекта недвижимости в заявленный временной период сторонами не оспаривается.

В пункте 1 статьи 1103 ГК РФ указано, что к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной (пункт 54 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В подписанном сторонами договоре аренды указана ставка аренды за соответствующее помещение, тем самым стороны оценили пользование этим помещением. Обоюдно выраженная в письменной форме воля контрагентов на этот счёт является надлежащим доказательством при определении наличия сравнимых обстоятельств.

При таких обстоятельствах требование ФИО2 о взыскании в качестве неосновательного обогащения денежных средств, уплаченных им за фактическое пользование нежилым помещением, не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами,- отказать.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор аренды нежилого помещения от 01.06.2013 года между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 не заключённым. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

В течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья С.Н. Кривошеин