Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старкова Андрея Владимировича, Старковой Марии Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная корпорация «Лидер» о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств,

установил:

Старков А.В., Старкова М.М. обратились в суд с иском к ООО «ФСК «Лидер» о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 22.06.2019 заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве, согласно условиям которого, ответчик обязался построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, и в срок не позднее 30.06.2020 передать истцам трехкомнатную квартиру, расположенную в доме. Цена договора составила 7 172 844 руб.

По мнению истцов, ответчик включил в цену договора дополнительные услуги, не предусмотренные положениями Федерального закона № 214-ФЗ, чем нарушил их права и законные интересы как дольщиков.

Старков А.В. и Старкова М.М. просят суд признать п. 4.1.2 № участия в долевом строительстве от 22.06.2019 недействительным;

взыскать с ООО «ФСК «Лидер» в их пользу денежные средства, уплаченные согласно п. 4.1.2 договора № участия в долевом строительстве от 22.06.2019 в размере 378 518,70 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Представитель истцов в судебном заседании иск поддержал.

Ответчик – представитель от ООО «ФСК «Лидер» в судебном заседании иск не признал.

Суд, выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, приходит к следующему.

Установлено, что 22.06.2019 между ООО «ФСК «Лидер» и Старковым А.В., Старковой М.М. заключен договор № участия в долевом строительстве (л.д. 7-15).

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС и привлекающее денежные средства участника долевого строительства в соответствии с настоящим договором, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства (создания) на земельном участке в соответствии с проектной документацией многоквартирного жилого дома, включая затраты на приобретение, в том числе оформление права собственности на вышеуказанный земельный участок, затраты по подготовке документации по планировке территории (на которой расположен земельный участок под стоящимся многоквартирным жилым домом) и выполнение работ по обустройству прилегающей к строящемуся многоквартирному жилому дому территории и необходимых для его жизнеобеспечения объектов инженерной инфраструктуры (внеплощадочные, внутриплощадочные сети, сети и сооружения электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, хозяйственно-бытового и ливневого канализования и др.), и иные затраты застройщика, предусмотренные ст. 18 Закона № 214-ФЗ.

Согласно п. 1.2 договора участник долевого строительства – лицо, вносящее застройщику денежные средства для строительства (создания) многоквартирного жилого дома на условиях настоящего договора, включая затраты на приобретение застройщиком, в том числе оформление права собственности на указанный в п. 1.1 договора земельный участок, затраты по подготовке документации по планировке территории (на которой расположен земельный участок под строящимся многоквартирным жилым домом) и выполнения работ по обустройству прилегающей к строящемуся многоквартирному жилому дому территории и необходимых для его жизнеобеспечения объектов инженерной инфраструктуры, в том числе затрат согласно п. 1.1, п. 1.2 договора, относящихся к объекту долевого строительства, и иные затраты застройщика, предусмотренные ст. 18 Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с п. 1.5 договора участник подтверждает, что до подписания договора получил от застройщика всю необходимую, полную, достоверную и удовлетворяющую участника информацию, включая, но не ограничиваясь о полном объеме своих прав и обязанностей по договору. Все положения настоящего договора участнику разъяснены и понятны им полностью, возражений не имеется.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства построить (создать_ 3-х секционный многоэтажный жилой АДРЕС по ГП со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и ИТП по строительному адресу: АДРЕС и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного жилого дома жилое помещение – трехкомнатную квартиру с номером по проекту №, общей площадью 64,5 кв.м, расположенную на 22 этаже в секции 3 с целью оформления участником долевого строительства общей совместной собственности на объект долевого строительства, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными сетями, объекта инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории, в объеме, предусмотренной проектной документацией, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные договором.

Согласно п. 2.3 договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30 июня 2020 г., при условии надлежащего исполнения обязательств по договору в полном объеме.

В соответствии с подп. 3.2.1 договора участник обязуется внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100% оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроке и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом № 214-ФЗ.

Также согласно подп. 3.2.3.1 договора участник обязан в случае наличия оснований для доплаты в соответствии с п. 4.5 договора, внести соответствующие денежные средства на расчетный счет застройщика.

Цена договора и порядок расчетов определены сторонами в ст. 4 договора.

Согласно п. 4.1 договора цена договора состоит из суммы денежных средств:

п. 4.1.1 по возмещению затрат на строительство (создание) и выполнение работ по обустройству территории многоквартирного дома, в том числе затрат, согласно п. п. 1.1, 1.2, 2.1 договора, относящихся к объекту долевого строительства, а также затрат согласно ст. 18 Закона № 214-ФЗ;

п. 4.1.2 на оплату услуг застройщика, которая в свою очередь состоит из:

а) услуг застройщика, связанных со строительство объекта, и составляет 5% от цены настоящего договора, НДС не облагается;

б) услуг застройщика, связанных с передачей объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь, привлечением кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию многоквартирного дома в целом, постановку многоквартирного дома и объекта на кадастровый учет, извещением участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче, фактической и юридической передачей объекта, предоставлением в орган регистрации прав документов застройщика, размер которых составит не более 315 руб.за кв.м, НДС не облагается.

Сумма, рассчитанная в соответствии с подп. «б», подлежит оплате участником до подписания акта приема-передачи объекта.

В соответствии с п. 4.2 договора на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 7 172 844 рублей, без учета услуг застройщика по подп. «б» п. 4.1.2 договора. Стороны пришли к соглашению, что цена договора может быть изменена только в случае, указанном в подп. «б» п. 4.1.2 и п. 4.5 договора.

Пунктом 4.5 договора установлено, что цена договора подлежит изменению в порядке, установленном настоящим договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательства Российской Федерации. Стороны после получения участником от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации обязаны произвести между собой следующие расчеты:

сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации многоквартирного дома и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п. 2.1 договора умножается на стоимость равную 111 206,88 руб.

Также доплате участником подлежит сумма, рассчитанная в соответствии с пп. «б» п. 4.1.2 договора.

Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются участником в течение 15 рабочих дней после получения от застройщика сообщения, указанного п. 3.2.3 договора, но в любом случае до подписания акта приема-передачи объекта. В случае неуплаты участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.7 договора оформление государственной регистрации права собственности участника на объект и связанные с ним затраты оплачиваются участником дополнительно и не входят в стоимость настоящего договора.

Согласно п. 7.1.1 договора в случае прекращения договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствии вины застройщика, участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику, понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по настоящему договору. Стороны настоящим согласны, что застройщик несет указанные расходы с момента получения разрешения на строительство многоквартирного дома.

Возмещению участником долевого строительства подлежат следующие расходы, которые несет застройщик в связи с исполнением настоящего договора, включая но не ограничиваясь, расходы, связанные с имущественным страхованием; расходы, понесенные застройщиком в связи с реализацией объекта долевого строительства, включая расходы на рекламу; расходы, связанные с осуществлением технической инвентаризации многоквартирного дома; расходы по организации мероприятий по приему-передаче многоквартирного дома в управление управляющей копании; расходы застройщика, связанные с привлечением денежных средств для возврата денежных средств участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту) и прочие расходы, в том числе, не включенные в цену настоящего договора.

Размер таких расходов застройщика, подлежащих возмещению участником долевого строительства, определяется по данным бухгалтерского учета застройщика и составляет не более 10% от цены настоящего договора. Стороны договора установили, что подтверждением несения застройщиком расходов, связанных с исполнением настоящего договора, являются данные бухгалтерского учета, оформляемые в виде справок, выписок.

29.05.2020 застройщиком в адрес участников направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (л.д. 45-50).

В сообщении указано на необходимость произведения окончательных расчетов, а именно об обязанности участников произвести оплату услуг застройщика, связанных с передачей квартиры, в соответствии с положениями пп. «б» п. 4.1.2 договора, цена которых исчисляется, исходя из стоимости 315 руб. за 1 кв.м, и составляет 19 876,50 руб. Оплата указанных денежных средств осуществляется в течение 15 рабочих дней с момента получения сообщения и до подписания акта приема-передачи квартиры.

20.06.2020 застройщиком получено заявление истцов о готовности принять объект долевого строительства (л.д. 51).

23.06.2020 истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возврате денежных средств, уплаченных за неоказанные услуги по договору участия в долевом строительстве (л.д. 19-20).

9.07.2020 состоял первичный осмотр квартиры, о чем составлен акт (л.д. 55).

9.07.2020 между ООО «ФСК «Лидер» и Старковым А.В., Старковой М.М. подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 56).

В соответствии с п. 4 акта обязательства сторон по договору исполнены надлежащим образом. Все расчеты по договору произведены. Участником долевого строительства оплачено, а застройщиком получено 7 192 720,50 руб. Стороны не имеют каких-либо финансовых и иных претензий друг к другу, в том числе по срокам приемки-передачи квартиры.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в заключенном между сторонами договоре, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Инициируя настоящее разбирательство, истцы ссылались на положения ст. 5 Закона № 214-ФЗ, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Включение застройщиком в условия договора пункта об оплате его услуг, связанных как со строительством объекта, так и с его передачей, противоречат положениям Закона № 214-ФЗ, поскольку застройщик не имеет права брать дополнительную плату, кроме той, которая определена в качестве цены по договору, уплаченной за конкретный объект недвижимости.

Вместе с тем, приведенная истцами редакция ст. 5 Закона № 214-ФЗ не применима к сложившимся между сторонами правоотношениям, поскольку в соответствии с ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ст. ст. 2, 3, ч. 1 ст. 5, ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Из дела следует, что разрешение на строительство получено застройщиком 26.12.2017 (л.д. 62-67).

Таким образом, к возникшим между сторонами правоотношениям применяются положениям ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в редакции от 01.07.2017 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 2 ст. 5 этого Закона предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В силу п. 2 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 01.07.2017 в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

По смыслу приведенных норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме (п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № «О защите прав потребителей»).

В рассматриваемом случае цена договора, подлежащая уплате участником застройщику для строительства объекта, определена договором как сумма затрат на строительство (создание) и выполнение работ по обустройству территории многоквартирного дома, затрат согласно ст. 18 Закона № 214-ФЗ, а также оплату услуг застройщика.

При этом, в свою очередь оплата услуг застройщика состоит из услуг, связанных со строительством объекта, и услуг, связанных с передачей объекта.

Из указанного следует, что сторонами согласовано условие о цене договора, состоящей из возмещения затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

При этом, какие именно услуги застройщика входят в цену договора, раскрывается в п. 7.1.1 договора.

Цена услуг, перечисленных в п. 7.1.1 договора определена застройщиком в размере 5% от цены договора, и составляет 358 642,20 руб.

Кроме того, из буквального толкования условий договора следует, что стороны пришли к соглашению, что цена договора может быть изменена только в случае, указанном в подп. «б» п. 4.1.2 и п. 4.5 договора, а именно при расчете стоимости услуг застройщика, связанных с передачей объекта, размер которых составляет не более 315 руб. за кв.м.

Как следует из материалов дела, на основании полученной технической документации, застройщик произвел расчет оплату своих услуг, связанных с передачей квартиры, в соответствии с положениями пп. «б» п. 4.1.2 договора, которая составила 19 876,50 руб.

Указанная сумма была оплачена истцами в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи квартиры, в котором отражено изменение цены договора с 7 172 844 руб. на 7 192 720,50 руб.

При таких обстоятельствах, поскольку условия договора об изменении цены, случаи и условия ее изменения согласованы сторонами при его заключении, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 01.07.2017, оснований для признания оспариваемого условия указанного договора по основаниям, приведенным в ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» суд не усматривает.

Договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, не является публичным, поскольку предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истцы согласились с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал их заключить договор на определенных условиях, суду не представили.

Названное условие договора не противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, положениям ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 01.07.2017 и не являются нарушением Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для истцов, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

В момент заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома стороны находились в равном положении, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о стоимости услуг застройщика, возможности изменения цены договора по итогам расчета услуг застройщика, связанных с передачей объекта, что не влечет нарушения прав истцов и не является основанием для признании недействительными оспариваемого пункта указанного договора.

Истцы добровольно заключили с застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на приведенных выше условиях, приняла квартиру от застройщика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний.

Также в ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске истцами срока исковой давности (л.д. 42).

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Так, истцы должны были узнать о том, что оспариваемый пункт договора долевого участия в строительстве нарушает их права, в момент его заключения, а именно 22.06.2019.

Таким образом, срок исковой давности по данному требованию истек 22.06.2020, в суд с настоящим иском истцы обратились 03.08.2020, при этом сведений о том, что срок исковой давности пропущен истцами по уважительной причине, ходатайств о его восстановлении материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, требование Старкова А.В. и Старковой М.М. о признании недействительным п. 4.1.2 договора, не подлежат удовлетворению в связи с пропуском истцами срока исковой давности по данному требованию.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении требования о признании пункта договора недействительным, постольку отсутствуют основания для удовлетворения требования истцов о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных согласно указанного пункту договора, а также компенсации морального вреда и штрафа.

Руководствуясь положениями ст. ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Старкова Андрея Владимировича, Старковой Марии Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная корпорация «Лидер» о признании п. 4.1.2 договора участия в долевом строительства № участия в долевом строительстве от 22.06.2019 недействительным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Саркисова