Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7 о взыскании неосновательного обогащения по предварительному договору в связи с не заключением основного договора купли-продажи недвижимого имущества; встречному исковому заявлению ФИО7 к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества незаключённым, применении последствий признания предварительного договора незаключённым,

У С Т А Н О В ИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО7 о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в счёт заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 3 800 000,00 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (Покупателем) и ФИО7 (Продавцом) был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамах данного предварительного договора, в п.1.1 стороны определили, что ФИО7 обязуется приобрести в собственность нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, после чего продать объект ФИО6 на условиях, установленных настоящим договором. Согласно п.2 предварительного договора, стороны согласовали условия основного договора: где в п.2.1. договора ФИО7 обязуется передать, а ФИО6 принять объект, указанный в п.1.1 настоящего договора по акту приёма-передачи непосредственно в день заключения основного договора; в п.2.2 договора стороны обязуется зарегистрировать основной договор купли-продажи объекта в Магнитогорском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в установленном порядке. Как следует из п.3.1 договора, ФИО6 оплатила ФИО7, а ФИО7 получил полную стоимость объекта, в сумме 3 800 000,00 рублей в качестве предварительной оплаты до подписания настоящего Договора. Указанная сумма выдана ФИО6 в счёт причитающихся с неё платежей по основному договору купли-продажи вышеуказанного объекта в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения. До настоящего времени основной договор не заключён. ФИО7 свои обязательства перед ФИО6 не исполнил, возврат денежных средств не произвёл (л.д.2, том 1).

ФИО7 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным, применении последствий признания предварительного договора незаключённым в виде признания (констатации) отсутствующим правоотношения между сторонами из него с ДД.ММ.ГГГГ – даты его подписания.

В обоснование встречных исковых требований указано, что согласно предварительному договору, ФИО7 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) определили, что в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ они обязуется заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, который ФИО7 обязался приобрести в собственность с целью заключения основного договора с ФИО6 на условиях предварительного. Подписание указанного предварительного договора сторонами не опровергается, его содержание определяется и исчерпывается текстом, представленным в материалы дела, в отношении изменения каких-либо его условий, продления срока действия, заявлений сторонами не сделано, каких-либо дополнительных соглашений к предварительному Договору не имеется. Таким образом, предварительный Договор от ДД.ММ.ГГГГ является прекращённым после ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с содержанием п.1.2 договора, в котором стороны согласовали срок для заключения основного договора купли-продажи имущества. ФИО6 с иском о понуждении ФИО7 к заключению основного договора, обязании передать имущество в натуре не обращалась. Кроме того, указанный выше предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключённым. Вопреки требованиям ч.4 ст.423, ч.3 ст.429, ст.554 Гражданского кодекса РФ, спорный предварительный договор купли-продажи не содержит данных, позволяющих определённо идентифицировать имущество, подлежащее передаче покупателю при заключении основного Договора. В связи с чем условие о предмете не согласовано в предварительном договоре, при том, что такое условие признаётся существенным для договоров такого вида, поэтому предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является незаключённым в связи с несогласованностью предмета организационного обязательства. Договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенного условия, не может признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, поскольку является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем (л.д.197-199, том 2).

ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, адресованном суду, просит дело рассмотреть в своё отсутствие, на удовлетворении своих исковых требованиях настаивает, со встречными исковыми требованиями ФИО7 не согласна (л.д.234, том 2).

Представитель ФИО6 - ФИО8, действующий по доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15, том 1), в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, в письменном заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, адресованном суду, просит дело рассмотреть в своё отсутствие (л.д.237, том 2).

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО6 - ФИО8 исковые требования ФИО6 поддержал в полном объёме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, на их удовлетворении настаивал (л.д.88-96, том 2).

ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом (л.д.218, 221, том 2), в письменных заявлениях, в том числе от ДД.ММ.ГГГГ, адресованных суду, просит дело рассмотреть в своё отсутствие (л.д.55, 75, том 2).

Представитель ФИО7 - ФИО9, действующая по доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41, том 2), в судебном заседании исковые требования ФИО6 не признала в полном объёме, встречные исковые требования ФИО7 поддержала в полном объёме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, на их удовлетворении настаивала. Представила письменный отзыв в отношении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-53, том 2), письменное мнение по существу спора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.240, том 2), в которых просила в удовлетворении первоначального иска ФИО6 отказать, а встречный иск ФИО7 удовлетворить в полном объёме.

Заслушав представителя ФИО7 - ФИО9, изучив представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд полагает, что исковые требования ФИО6 подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО7 не подлежат удовлетворению по следующим основанием.

Разрешая исковые требования ФИО6 (л.д.5-8, том 1), суд приходит к следующему.

В силу п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 3).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В соответствии с п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

В пункте 1 ст.549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст.550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

На основании ст.487 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1).

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, именуемым в дальнейшем «Продавцом», и ФИО6, именуемой с другой стороны «Покупателем» был заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Продавец обязуется приобрести в собственность нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, после чего продать указанный объект Покупателю на условиях, установленных настоящим Договором (пункт 1.1 Договора).

Условиями предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ также предусмотрено, что стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена объекта составит 3 800 000,00 рублей (пункт 1.2 Договора).

Продавец обязуется передать, а Покупатель принять Объект, указанный в п.1.1 настоящего договора, по акту приёма передачи непосредственно в день заключения основного договора (пункт 2.1 Договора).

Стороны обязуются зарегистрировать основной договор купли-продажи объекта в Магнитогорском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в установленном порядке (пункт 2.2).

Покупатель оплатил Продавцу, а Продавец получил полную стоимость объекта в сумме 3 800 000,00 рублей в качестве предварительной оплаты до подписания настоящего договора. Указанная сумма выдана Покупателем в счёт причитающихся с него платежей по основному договору купли-продажи вышеуказанного объекта в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения (пункт 3.1 Договора).

Право собственности Покупателя на объект возникает со дня регистрации сделки купли-продажи объекта по основному договору в Магнитогорском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (пункт 4.1 Договора).

Данный договор является предварительным. В случае если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путём обращения в суд (пункт 5.1 Договора) (л.д.7, том 1; л.д.77-78, том 2).

Факт подписания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на указанных выше условиях ФИО7 не оспаривается.

Кроме того, судом установлено, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ сторонами ранее не оспаривался, недействительным не признавался, до настоящего времени не расторгнут, какие-либо дополнительные соглашения об изменении условий предварительного договора сторонами не заключались.

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, которое ФИО7 обязался сначала приобрести в свою собственность и после чего, до ДД.ММ.ГГГГ, продать ФИО6 за 3 800 000,00 рублей, уплаченных ею ФИО7 до подписания настоящего договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку предварительным договором купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена оплата Покупателем Продавцу полной стоимости объекта, в сумме 3 800 000,00 рублей, то такой договор в соответствии с п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и, следовательно, правила ст.429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

Как следует из пояснений представителя ФИО6 - ФИО8 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. ФИО7 выполнял какие-то обязательства перед собственником данного объекта недвижимости, и спорное помещение должно было перейти ему в собственность. Передача денежных средств в размере 3 800 000,00 рублей была произведена ФИО6 ФИО7 фактически до подписания самого договора, что нашло своё отражение в тексте договора. В то же самое время обязательства со стороны ФИО7 по предварительному договору купли-продажи до настоящего времени не исполнены. Стороны общались устно по вопросу передачи имущества и заключению основного договора купли-продажи, как по указанному выше объекту, так и по другим объектам, поскольку ФИО7 предлагал ФИО6 иные объекты, чтобы выполнить свои обязательства по договору. Однако срок предварительного договора истёк, в связи с чем ФИО6 была вынуждена до истечения срока исковой давности обратиться в суд о взыскании денежных средств.

В подтверждение наличия у ФИО6 денежных средств на день подписания спорного предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, её представителем ФИО8 в материалы дела представлен Договор купли-продажи нежилого помещения, по адресу: <адрес>, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (Продавцом) и ФИО5 (Покупателем) на сумму 1 850 000,00 рублей, уплаченных до подписания договора вне помещения Управления Росреестра (л.д.83-84, том 2), а также представитель ссылается на то, что остальные денежные средства у ФИО6 были в наличие, поскольку она являлась владельцем кафе «Теремок», имела в собственности недвижимость, занималась предпринимательской деятельностью (л.д.169-176, том 2).

В то же самое время представитель ФИО7 - ФИО9 в судебных заседаниях, не отрицая факт подписания ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, на тех условиях, которые изложены в тексте самого договора, также указывает на то, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, подлежало передаче ФИО6 в качестве расчёта за приобретённую ФИО7 в ДД.ММ.ГГГГ долю в уставном капитале ООО «Кафе Теремок», номинальная стоимость которой составила 10 000,00 рублей. Договор купли-продажи доли в уставном капитале составлен на номинальную стоимость, а на остальную сумму ФИО7 и ФИО6 договорились, что заключают иные договора, в том числе договор купли-продажи спорного объекта недвижимости. Поэтому никакие денежные средства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 от ФИО6 не получал. ФИО7 приобрёл долю в уставном капитале ООО «Кафе Теремок», денежные средства в сумме 10 000,00 рублей были переданы, но оценка предприятия не была произведена. До ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 отказалась от приобретения спорного объекта, сообщив об этом ФИО7 устно. Никаких дополнительных соглашений, в связи с отказом ФИО6 от приобретения объекта недвижимости, к предварительному договору купли-продажи не заключалось.

Таким образом, из пояснений сторон следует, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, ФИО7 в собственность не приобреталось, в последующем ФИО6 по акту приёма-передачи не передавалось, основной договор, как предусмотрено условиями предварительного договора, сторонами не заключался, предложения принять либо передать спорной объект по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ сторонами Договора не направлялись.

Указанные обстоятельства подтверждаются Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.48-250, том 1; л.д.1-37, том 2), Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.190-195, том 2), из которых следует, что нежилое помещение, площадью 100 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, помещение №, расположенное на первом этаже многоквартирного дома, кадастровый №, было поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время находится в собственности ООО «Центр коррекции зрения «Альянс», номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в п.3.1 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО6 оплатила ФИО7, а ФИО7 получил полную стоимость объекта в сумме 3 800 000,00 рублей в качестве предварительной оплаты до подписания настоящего договора. Условий о рассрочке оплаты товара предварительный договор купли-продажи не содержит, как не содержит условий о том, что в подтверждение оплаты должна быть выдана расписка, либо иной документ.

Толкование указанных положений предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с однозначностью свидетельствует о том, что оплата полной стоимости объёкта в сумме 3 800 000,00 рублей и получение её ФИО7 имела место до подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО7 не оспаривает факт подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, он выразил своё согласие с его условиями, в том числе, с тем, что сумма в размере 3 800 000,00 рублей передана ему и получена им до подписания настоящего договора.

Таким образом, факт передачи ФИО7 денежных средств и надлежащего исполнения ФИО6 своих обязательств по передаче денежных средств подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя ФИО7 – ФИО9 о том, что природа предварительного договора определяется как согласование сторонами между собой условий организационного обязательства, которое регулируется нормами Гражданским кодексом РФ и признаётся неимущественным, что иных последствий, кроме принятия сторонами на себя обязанности заключить основное обязательство, предварительный договор не предполагает, что специфика организационного обязательства определяет особенности применения способов обеспечения его исполнения и возмещения потерь за его неисполнение, что ФИО6 после прекращения действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ и до момента обращения в суд с настоящим иском не считала нарушенным какое-либо своё право, с исками из соответствующих способов защиты права (о понуждении к передаче имущества и заключении основного договора или о переквалификации предварительного договора) в суд не обращалась, что устанавливает безразличное отношение ФИО6 по первоначальному иску к последствиям неисполнения предварительного договора в течение длительного (трёхлетнего) срока, суд считает несостоятельными, поскольку какой способ защиты права выбрать и когда заинтересованное лицо выбирает самостоятельно. Как следует из пояснений представителя ФИО6 - ФИО8 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу передачи имущества и заключению основного договора купли-продажи стороны общались устно, ФИО7 предлагал ФИО6 иные объекты, чтобы выполнить свои обязательства по договору. Когда все сроки истекли, ФИО6 обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями, выбрав способ защиты права – взыскание денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также считает несостоятельными доводы представителя ФИО7 – ФИО9 о том, что между ФИО7 и ФИО6 в спорном периоде возникли отношения из корпоративной сделки по покупке у ФИО6 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли в уставном капитале ООО «Кафе Теремок», что иных отношений, кроме исполнения ФИО7 неофициально принятого на себя обязательства уплатить ФИО6 сверх цены договора купли-продажи доли участия в ООО «Кафе Теремок» денежные средства, в том числе путём передачи прав собственности на различное имущество ФИО7 или иными третьими лицами в пользу ФИО6 в спорном периоде не имелось, что названное определяет неденежный и притворный характер всех сделок за пределами корпоративной с ФИО7 для ФИО6 включая и спорный предварительный договор, так как по соглашению сторон в спорном периоде она предполагалась кредитором, а ФИО7 – должником, поскольку бесспорных, убедительных и достоверных доказательств этому не представлено, отсутствуют они и в материалах дела, а также опровергаются условиями предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, факт подписания которого ФИО7 на указанных выше условий не оспаривается.

Действительно из представленных в материалы дела решения Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО4 к ФИО6, ФИО1, ФИО7 о переводе прав собственника на долю в уставном капитале, признании недействительным договора купли-продажи доли, договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д.140-144, том 2), решения Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО4 к ФИО6, ФИО7 о взыскании денежных средств; встречному иску ФИО7, к ФИО4, ФИО6 о признании предварительного договора, квитанции ничтожной, мнимой сделкой, основанной на подложных документах, совершённой с целью заведомо противной основам правопорядка, применении последствий ничтожной сделки (л.д.115-125, том 2), апелляционного определения Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО6, ФИО7 о взыскании денежных средств; встречному иску ФИО7, к ФИО4, ФИО6 о признании предварительного договора, квитанции ничтожной, мнимой сделкой, основанной на подложных документах, совершённой с целью заведомо противной основам правопорядка, применении последствий ничтожной сделки (л.д.126-139, том 2), решения единственного учредителя об отчуждении имущества, принадлежащего ООО кафе «Теремок» (л.д.152, том 2), постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО6, ФИО2 в отношении юриста ООО «Фемида» ФИО3, ФИО4 по факту мошеннических действий (л.д.155-157, том 2), договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО кафе «Теремок», в лице директора ФИО6 и ФИО1 в отношении нежилого здания - ООО кафе «Теремок», расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>л.д.158, том 2), приходно-кассовый ордер от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.159, том 2), договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО6 и ФИО7 о приобретении доли в размере 100% уставного капитала ООО кафе «Теремок» (л.д.167-168, том 2), следует только то, что ФИО6, действуя как единственный участник ООО кафе «Теремок» и его директор, ДД.ММ.ГГГГ продала нежилое помещение и земельный участок ФИО1, а ДД.ММ.ГГГГ еще продала и само Общество (предприятие) - ООО кафе «Теремок», как имущественный комплекс, ФИО4, у которого имеются притязания к Обществу вследствие неисполнения предварительного договора по передаче имущества, доли участия, невозвращению денежных средств уплаченных покупателю в кассу Общества.

Между тем из указанных выше документов однозначно и бесспорно не следует, что иных отношений, кроме исполнения ФИО7 неформально принятого на себя обязательства уплатить ФИО6 сверх цены договора купли-продажи доли участия в ООО кафе «Теремок» денежных средств, в том числе путём передачи прав собственности на различное имущество ФИО7 или иными третьими лицами в пользу ФИО6 в спорном периоде не имелось, иных доказательств этому в материалах дела не содержится.

Наоборот, из спорного предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, заключённого ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обязался сначала приобрести в свою собственность и после чего, до ДД.ММ.ГГГГ, продать ФИО6 нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, за 3 800 000,00 рублей, уплаченных ФИО6 ФИО7 до подписания настоящего договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Иного текст предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.2016 не содержит, доказательств, опровергающих указанные выше обстоятельства суду не представлено.

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя ФИО7 – ФИО9 о том, что решение ФИО6 по истечение трёх лет после подписания спорного предварительного договора купли-продажи имущества без каких-либо действий с её стороны по защите прав из неисполнения организационного обязательства должником отыскать неосновательное обогащение в сумме 3 800 000,00 рублей в соответствии с содержанием текста сделки неимущественного характера не основано на обстоятельствах дела, на законе, не обусловлено особенностями отношений сторон в спорном периоде и надумано, поскольку доказательств этому, как указывалось выше, суду не представлено, не содержатся они и в материалах дела. Кроме этого, ФИО7 не отрицает того, что подписывал предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на тех условиях, которые в нём изложены.

Также суд считает безосновательными доводы представителя ФИО7 – ФИО9 о том, что оснований считать обязательство из предварительного договора - денежным, а форму текста предварительного договора – идентичной расписке сторон ни в тексте иска, ни в пояснениях представителя не названо, что факт получения ФИО7 каких-либо сумм денежных средств при подписании спорного предварительного договора не подтверждён надлежащим доказательством (двухсторонней распиской) и опровергается, что более того безденежность отношений из обязанности по передаче имущества предполагалась, была обусловлена обстоятельствами отношений сторон в спорном периоде, что ссылка сторон в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества на полный расчёт между сторонами возможен, если действительность этого обстоятельства удостоверяется дополнительно государственной регистрации перехода права, получением покупателем имущества во владение взамен встречного денежного исполнения, нотариальным удостоверением сделки, поскольку приведённые выше положения ст.431 Гражданского кодекса РФ в совокупности с условиями предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливают достаточность подписанного сторонами договора, содержащего условие о произведённой оплате, что в свою очередь снимает необходимость представлять иные доказательства в подтверждение передачи денежных средств продавцу, в том числе и двусторонней расписки.

Доказательств того, что факт получения ФИО7 каких-либо сумм денежных средств при подписании спорного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ опровергается, что безденежность отношений сторон предполагалась и была обусловлена обстоятельствами отношений в спорном периоде, ничем не подтверждается, и опровергается условиями, заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ, подписание которого ФИО7 не оспаривается.

При этом суд обращает внимание на то, что переход права по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, либо по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате в отношении имущества, которое будем приобретено Продавцом в будущем не подлежит государственной регистрации, а имущество не может быть получено Покупателем взамен встречного денежного исполнения, так как оно ещё не принадлежит Покупателю.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.6 п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При таких обстоятельствах, учитывая, что факт подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 не оспорен, а из буквального значения слов и выражений, содержащихся в п.3.1 договора, следует, что ФИО6 оплатила ФИО7, а ФИО7 получил полную стоимость объекта в сумме 3 800 000,00 рублей в качестве предварительной оплаты до подписания настоящего договора, доказательств обратного ФИО7 в ходе судебного разбирательства не представлено, суд считает, что исковые требования ФИО6 являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объёме.

В соответствии со ст.195 Гражданского кодекса РФ, под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 ст.196 Гражданского кодекса РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Представителем ФИО7 – ФИО9 заявлено о пропуске ФИО6 срока для обращения в суд с данными исковыми требованиями, поскольку исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ.

В то же самое время из квитанций, представленных представителем ФИО6 - ФИО8 в материалы дела, исковое заявление было отправлено ФИО6 в Верхнеуральский районный суд почтой ДД.ММ.ГГГГ (л.д.79-80, том 2).

При таких обстоятельствах суд считает, что оснований для применения срока исковой давности не имеется, поскольку ФИО6 обратилась в суд и исковым заявлением своевременно, до истечения срока исковой давности.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования ФИО6 удовлетворены в полном объёме, то с ФИО7 в пользу ФИО6 следует взыскать 1 000,00 рублей в качестве возмещения расходов по уплаченной государственной пошлине, которые подтверждаются платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10, том 1), а также с ФИО7 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлины в размере 26 200,00 рублей. При взыскании суммы в качестве компенсации расходов по уплате государственной пошлины суд исходит из положений пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.

Разрешая встречные исковые требования ФИО7 (л.д.197-199, том 2), суд исходит из следующего.

Согласно ст.554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.3 ст.429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по её передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что согласно п.1.1. предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО7 и ФИО6, Продавец обязуется приобрести в собственность нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, после чего продать указанный объект Покупателю на условиях, установленных настоящим Договором (л.д.7, том 1; л.д.77-78, том 2).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.48-250, том 1; л.д.1-37, том 2), Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.190-195, том 2), общая площадь многоквартирного дома – <данные изъяты> кв.м., в том числе <данные изъяты> кв.м. – 179 квартир и 8 нежилых помещений; <данные изъяты> кв.м. – помещения общего пользования, принадлежащие на праве общей долевой собственности без выдела в натуре. Нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, помещение №, расположенное на первом этаже многоквартирного дома, кадастровый №, в многоквартирном доме одно, было поставлено на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время находится в собственности ООО «Центр коррекции зрения «Альянс», номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, на момент сделки реально существовало и данные, содержащиеся в договоре, позволяют его определённо идентифицировать, иных нежилых помещений с такими данными в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, больше не имеется.

Доказательств обратного представителем ФИО7 – ФИО9 суду не представлено, отсутствуют они и в материалах дела.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что встречные исковые требования ФИО7 к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества незаключённым, применении последствий признания предварительного договора незаключённым, являются незаконными, необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО6 к ФИО7 о взыскании неосновательного обогащения по предварительному договору в связи с не заключением основного договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 денежные средства в виде предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в счёт заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 3 800 000 (трёх миллионов восемьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 000 (одна тысяча рублей) 00 копеек.

Взыскать с ФИО7 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 26 200 (двадцать шесть тысяч двести) рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО7 к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключённым, применении последствий признания предварительного договора незаключённым, в виде признания (констатации) отсутствующим правоотношения между сторонами из него с ДД.ММ.ГГГГ – даты его подписания отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения через Верхнеуральский районный суд.

Председательствующий О.В. Артемьева

Мотивированное решение изготовлено 06.03.2020.

Судья О.В. Артемьева