Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-763/2020 по исковому заявлению Войтко А. А. к Администрации городского округа Чехов Московской области о восстановлении нарушенного права на формирование земельного участка и постановку его на государственный кадастровый учет,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчику с исковыми требованиями: обязать администрацию городского округа Чехов Московской области сформировать земельный участок, на котором расположен МКД по адресу: <адрес> элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, с учетом сложившихся правил землепользования, площадью <данные изъяты> согласно Проекта планировки микрорайона «Губернский» в городе Чехове Московской области, утвержденного распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области 22.04.2016г. № ПЗЗ/964, согласно «Схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» и поставить его на государственный кадастровый учет; обязать администрацию городского округа Чехов до постановки сформированного земельного участка на государственный кадастровый учет обеспечить права собственников жилых помещений на соблюдение сложившихся правил землепользования земельным участком под данный дом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, уважительности причин своей неявки суду не представил.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства в силу ст.233 ГПК РФ, против чего представитель истца не возражал.

3-е лицо- представитель Управления Росреестра по Московской области был надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, уважительности причин своей не явки суду не представили.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав пояснения Воюйкина В.А., исследовав материалы дела, суд нашел исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Войтко А. А. является собственником жилого помещения по адресу: <адрес> на основании заочного решения Чеховского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что Войтко А.А. обратился в администрацию городского округа Чехов с просьбой о формировании земельного участка под указанным МКД.

ДД.ММ.ГГГГ ему был дан ответ, что МКД № на <адрес> расположен на земельном участке с №, принадлежащем на праве собственности ЗАО «МОИСК» и решением от ДД.ММ.ГГГГ, после получения которого и будут определены дальнейшие пути решения вопроса по оформлению земельных участком под многоквартирными домами на <адрес> уже был рассмотрен иск об обязании сформировать данный участок и поставить его кадастровый учет.

Судом установлено, что решение по делу №, на которое ссылается ответчик до настоящего времени в законную силу не вступило и обжалуется Администрации городского округа Чехов

Согласно Выписке из проекта планировки микрорайона «Губернский» в <адрес> площадь земельного участка под МКД по адресу: <адрес>,ул.3емская,<адрес> составляет 10359,00кв.м.

Права собственника помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом закреплены в Земельном кодексе РФ (ст.36),Жилином кодексе РФ(ст.ст.36.37,44, Федерального закона от 29.12.2004г.№189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»(ст.16), Федерального закона от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»,Федерального закона от 21.07.1997г.№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приказ Министерства юстиции РФ от14.02.2007г.№29, разъяснения Министерства юстиции России(письмо от 21 апреля2006 года№04/3201- ЕЗ),Министерства финансов России(письмо от 17мая 2006года№03-06-02-02/65) и других нормативно-правовых актах.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавший до 01 января 2017 года) предусматривалось, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01 января 2017 года.

Согласно пункту 136 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (Приложение № 1 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765) при внесении в Единый государственный реестр прав первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение) в записи, содержащие особые отметки регистратора, ко всем записям со статусом "актуальная" подраздела Ш-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: «С.. . (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства». Каждая такая запись погашается одновременно с проведением государственной регистрацией права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера, которым идентифицирован соответствующий раздел Единого государственного реестра прав, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

Если жилое или нежилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащего застройщику на праве собственности, также осуществляются следующие действия: запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном разделом VI настоящих Правил. Одновременно в подраздел II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности). При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства» либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений», далее указываются сведения о помещении (помещениях), принадлежащем застройщику.

С 1 января 2017 года вступил в силу новый Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок № 943).

Согласно пункту 138 Порядка № 943 при внесении в ЕЕРН первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, машино-место, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), во все записи со статусом «актуальная» о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: «С... (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства». Такие сведения погашаются одновременно с проведением государственной регистрации права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера соответствующего объекта долевого строительства, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

Порядок погашения в ЕГРН записи о праве собственности застройщика, публичного образования на основании разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при первичной государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ, предусмотрен пунктом 139, согласно которому, если жилое или нежилое помещение, машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, также осуществляются следующие действия, в том числе: запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка. Одновременно в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства», либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест», далее указываются сведения о помещении, машино-месте (помещениях, машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства) о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа- основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.

При этом в Письме Росреестра от 05.02.2015 № 14-01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства» отменено, что порядок внесения в ЕГРП записей о праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором создавался многоквартирный дом, собственника данного земельного участка и собственников помещений в созданном многоквартирном доме, предусмотренный пунктом 136 новых Правил, направлен на урегулирование коллизии между заявительным порядком государственной регистрации прекращения права и положениями действующего законодательства о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме.

Действующее законодательство не предусматривает совершения застройщиком действий по фактической передаче земельного участка под объектом участникам долевого строительства. Получая от застройщика помещения в многоквартирном жилом доме, собственники вступают и во владение соответствующим земельным участком. Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в силу закона, при этом погашение в ЕГРН записи о праве собственности застройщика на земельный участок производится поэтапно на основании заявлений собственников объекта долевого строительства.

В соответствии с требованиями ст.16 189- ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» пункте1 «В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме ».

В пункте 3 ст.16 данного закона отмечается, что «в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010(ред. От 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других венных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 3 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории(ста 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть1 стать ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном участке в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме с одной стороны вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен МКД, а с другой стороны, имеют право на защиту своего владения как законные владельцы. В частности, собственники помещений имеют право обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч.3ст.16 Вводного закона) либо в судебном порядке оспорить действия(бездействие)органов власти по формированию земельного участка.

В части 6 статьи 16 Вводного закона указано, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в том случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также ин объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Комитет по земельным отношениям и строительству Государственной Думы Р4 письме от 18.01.2016 №3.31-21/20 разъяснил положения части 6 статьи 16 Закона:

Как предусмотрено частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав того многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Конституционный суд РФ в своем Постановлении №12-П от 28.055.2010г. указал, что впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, вытекающих из настоящего Постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».

Переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Его осуществление федеральный законодатель возложил на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В соответствии с ч. 4 ст. 43 градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Из анализа приведенных норм следует, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, а потому органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Федеральная налоговая служба разъяснила, что обязанность застройщика по уплате земельного налога в отношении земельного участка, расположенного под многоквартирным домом прекращается с момента перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома или при наличии других предусмотренных гражданским законодательством оснований (письмо ФНС России от 15 августа 2017 г. № ЗН-4- 21/160б4@).

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физлица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст.389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).

В свою очередь собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (л. 1 ст. 36 Жилищного кодекса).

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г, № 214-ФЗ "Об участии е долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные Российской Федерации).

Госрегистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

То есть земельный участок поступает в долевую собственность жильцов с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 11642/11).

Таким образом, исковые требования правомерны в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 2,56, 67,167, 194-199,233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Войтко А. А. – удовлетворить

Обязать администрацию городского округа Чехов Московской области сформировать земельный участок, на котором расположен МКД по адресу: <адрес> элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, с учетом сложившихся правил землепользования, площадью <данные изъяты>м согласно Проекта планировки микрорайона «Губернский» в городе <адрес>, утвержденного распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области 22.04.2016г. № ПЗЗ/964, согласно «Схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» и поставить его на государственный кадастровый учет.

Обязать администрацию городского округа Чехов до постановки сформированного земельного участка на государственный кадастровый учет обеспечить права собственников жилых помещений на соблюдение сложившихся правил землепользования земельным участком под данный дом.

Ответчик вправе подать в Чеховский городской суд Московской области заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

На заочное решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: подпись В.Л.Василевич

Копия верна: