Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ин-Сочи» и Обществу с ограниченной ответственностью «СочиСтрой» о признании заключенными договоров долевого участия в строительстве, признании права на участие в долевом строительстве, возложении обязанности заключить основной договор об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 обратились в суд с иском к ООО «Строй-Ин-Сочи» (далее по тексту – Общество-1) и ООО «СочиСтрой» (далее по тексту – Общество-2), в котором просят обязать Общество-1 заключить с истцами основные договоры уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, согласно заключенным предварительным договорам.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что между каждым из них с одной стороны и Обществом-1 с другой стороны заключены предварительные договоры о подготовке и заключении в будущем договоров уступки права требования (цессии) по договору генерального подряда и участия в долевом строительстве № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении квартир, расположенных в многоквартирном доме по ул. <адрес>, 14-А в <адрес>. Расчет по указанным предварительным договорам каждым из истцов произведен полностью. Общество-1 при заключении с истцами предварительных договоров указывало себя правообладателем спорных квартир на основании договора генерального подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между заказчиком (Обществом-2) и подрядчиком (Обществом-1), по условиям которого спорные квартиры будут передаваться в качестве оплаты работ по строительству согласно Приложения №, № к договору генерального подряда. Однако до настоящего времени договоры о долевом участии в строительстве спорных квартиры между Обществом-1 и Обществом-2 не заключены, в связи с чем у Общества-1 отсутствует возможность исполнить свои обязательства по заключенным с истцами предварительным договорам и заключить основные договоры уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

В последующем истцы заявленные требования уточнили и просят признать заключенными договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14-2, между Обществом-1 и Обществом-2 на следующие квартиры:

- квартиру общей проектной площадью 74,94 кв.м, расположенную на 15 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 15.5;

- квартиру общей проектной площадью 46,68 кв.м, расположенную на 16 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 16.3;

- квартиру общей проектной площадью 74,94 кв.м, расположенную на 16 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 16.6;

- квартиру общей проектной площадью 75,74 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 3.1;

- квартиру общей проектной площадью 40,15 кв.м, расположенную на 16 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 16.12;

- квартиру общей проектной площадью 40,15 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.11;

- квартиру общей проектной площадью 35,20 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 3.11;

- квартиру общей проектной площадью 42,54 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.14;

- квартиру общей проектной площадью 74,94 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.6;

- квартиру общей проектной площадью 46,68 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.4;

- квартиру общей проектной площадью 32,6 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 3.9;

Кроме того, истцы просят: взыскать с Общества-1 и Общества-2 в солидарном порядке в пользу ФИО5 денежные средства в размере 2 482 730 рублей за реализованную третьим лицам квартиру общей проектной площадью 46,68 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.3, а также в пользу ФИО6 денежные средства в сумме 1 755 500 рублей за реализованную третьим лицам квартиру общей проектной площадью 35,11 кв.м, расположенную на 15 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 15.10.

Помимо изложенного, истцы просят признать их право на участие в долевом строительстве и обязать Общество-1 заключить основные договоры об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14а, на следующие квартиры:

- c ФИО2 на квартиру общей проектной площадью 74,94 кв.м, расположенную на 15 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 15.5, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО2 на квартиру общей проектной площадью 46,68 кв.м, расположенную на 16 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 16.3, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО2 на квартиру общей проектной площадью 74,94 кв.м, расположенную на 16 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 16.6, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО3 на квартиру общей проектной площадью 75,74 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 3.1, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО3 на квартиру общей проектной площадью 40,15 кв.м, расположенную на 16 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 16.12, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО4 на квартиру общей проектной площадью 40,15 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.11, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО4 на квартиру общей проектной площадью 35,20 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 3.11, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО4 на квартиру общей проектной площадью 42,54 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.14, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО4 на квартиру общей проектной площадью 42,54 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.13, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО4 на квартиру общей проектной площадью 40,15 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.12, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО5 на квартиру общей проектной площадью 74,94 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.6, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО5 на квартиру общей проектной площадью 46,68 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.4, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО5 на квартиру общей проектной площадью 32,6 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 3.9, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО6 на квартиру общей проектной площадью 74,94 кв.м, расположенную на 16 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 16.5, в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Также истцы просят указать в решении, что оно является основанием для государственной регистрации их права собственности на перечисленные квартиры.

Дополнительно в обоснование исковых требований истцы указали, что квартира общей проектной площадью 46,68 кв.м, расположенная на 14 этаже многоквартирного 19-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», будущий номер квартиры – 14.3, а также квартира общей проектной площадью 35,11 кв.м, расположенная на 15 этаже того же дома, будущий номер квартиры – 15.10, в настоящее время принадлежит третьим лицам на праве собственности на основании заключенных Обществом-2 в отношении данных квартир договоров, в связи с чем ФИО5 и ФИО6 просят взыскать с ответчиков уплаченные каждым из них по договору с Обществом-1 денежные средства.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом. Их представитель ФИО10 сообщил, что истцам известно о времени и месте судебного заседания, и они желают участвовать в деле через своего представителя.

В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст. 48, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов.

Представитель истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 – ФИО10 в судебном заседании доводы иска поддержал и просил удовлетворить его уточненные требования.

Представитель ответчика Общества-1 в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом. Ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. С исковыми требованиями согласился и просил иск удовлетворить в полном объеме.

В связи с изложенным и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика Общества-1.

Представитель ответчика Общества-2 – ФИО11 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска. Как в письменном отзыве на исковое заявление, так и в судебном заседании указал, что Общество-1 по заказу Общества-2 являлось генеральным подрядчиком по договору от ДД.ММ.ГГГГ подряда строительства многоквартирного дома по ул. <адрес>, 14А. Однако в связи с ненадлежащим выполнением генподрядчиком обязательств договор подряда с Обществом-1 был расторгнут, данная организация более работ на объекте по строительству многоквартирного дома не ведет, имеет задолженность перед Обществом-2. Согласия на передачу прав и обязанностей генподрядчика по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ иным лицам заказчик (Общество-2) не давало и никаких прав в отношении спорных квартир не передавало ни Обществу-1, ни иным лицам. Общество-2 не заключало с истцами никаких договоров, такие договоры заключены между истцами и Обществом-1, а в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Общество-1 не обладало правом на заключение предварительных договоров в отношении спорных квартир, которые принадлежат Обществу-2. Передача квартир третьим лицам возможна только с письменного согласия заказчика. Предварительные договоры с истцами генподрядчик заключил без согласования с заказчиком, хотя не приобрел права на указанные в договорах квартиры, ныне частично принадлежащие третьим лицам. ФИО11 разъяснил, что договор генподряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками, действительно содержал приложение в виде перечня квартир. Однако исходя из условий договора генподряда какие-либо права и обязанности в отношении данных объектов недвижимости Обществу-1 Обществом-2 не передавались. Передача прав на квартиры предполагалась оформлением дополнительного договора участия Общества-1 в долевом строительстве, заключение которых происходило по мере выполнения Обществом-1 работ, определенных в договоре подряда, и приемки этих работ Обществом-2. Договором генподряда устанавливалось, что строительство многоквартирного дома будет вестись не только силами Общества-1, но и приобретенными за его счет стройматериалами. Однако стройматериалы предоставлялись Обществом-2, и эти материалы были учтены в расчетах между Обществами, поэтому передавать ряд ранее оговоренных в соглашении квартир в оплату работ не понадобилось. Представитель Общества-2 отметил, что договор генподряда содержал перечень подлежащих передаче квартир в оплату выполненных работ, но не фактически переданных квартир (прав на участие в строительстве). Отметил, что истцы не лишены возможности защитить свое нарушенное право путем взыскания с Общества-1 неосновательного обогащения, полученного данным ответчиком по предварительным договорам в отношении имущества, права на которое у Общества-1 не возникли.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд находит требования иска подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как указано в п. 1 ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-2 (заказчик) и Обществом-2 (генподрядчик) заключен договор генерального подряда (далее по тексту – Договор подряда), в п. 1.1 которого оговорено, что заказчик поручает, а генподрядчик принимает на себя генеральный подряд на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А» в соответствии с утвержденной технической документацией, требованиями СНиП и действующих нормативных документов.

В силу п. 1.4 Договора подряда заказчик обязуется принять от генподрядчика результаты выполненных работ и оплатить обусловленную договором цену в порядке.

Исходя из п. 2.1 Договора оплата работ генподрядчика на 50% осуществляется перечислением средств на его расчетный счет, а 50% - путем передачи квартир генподрядчику на основании заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ договоров долевого участия из расчета 50 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартир с учетом балконов, на сумму 74 443 000, что составляет 1 488,86 кв.м.

К Договору приложен список квартир, передаваемых генподрядчику (согл. п. 2.1 настоящего договора) и планы этажей многоквартирного жилого дома, с выделенными квартирами.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-2 и Обществом-1 заключено дополнительное соглашение № к Договору, согласно которому п. 2.7 Договора изложен в следующей редакции: «Генеральный подрядчик имеет право на реализацию квартир и/или уступку прав требования на квартиры, которые заказчик передает генеральному подрядчику в качестве оплаты за выполненные работы, третьим лицам, только с письменного согласия заказчика».

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-2 и Обществом-1 заключено дополнительное соглашение № к Договору, согласно которому аннулирован п. 2.6 Договора, а его пункт 2.1 изложен в следующей редакции: «Стоимость подлежащих выполнению генподрядчиком по настоящему договору работ по строительству объекта, производство строительно-монтажных работ: каркаса здания и въездного пандуса, согласно графика работ (приложение № к настоящему договору) составляет 148 886 000 рублей, в том числе НДС 18% на сумму 27 711 423,73 рублей, и складывается из расчета 8 758 кв.м бетона по цене 17 000 рублей за 1 кб.м.

Указанная сумма перечисляется частями заказчиком на расчетный счет генподрядчика в соответствии с условиями п. 3.1-3.9 настоящего договора.

При этом заказчик имеет право 50% от указанной суммы оплатить генподрядчику путем передачи квартир на основании заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ договоров долевого участия из расчета 50 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартир с учетом балконов».

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-2 и Обществом-1 заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым внесены изменения в разделы 2 и 3, пункт 12.1 Договора подряда.

В частности, пункт 2.1 Договора подряда изложен в следующей редакции: «Стоимость подлежащих выполнению генподрядчиком по настоящему договору работ по строительству объекта, производство строительно-монтажных работ: каркаса здания, согласно графика работ (приложение 1 к договору) составляет 148 886 000 рублей, в том числе НДС 18% на сумму 22 711 423,73 рублей и складывается из расчета 8 758 кб.м бетона по цене 17 000 рублей за 1 кб.м.

При этом 50% от указанной суммы оплачиваются путем передачи квартир генподрядчику на основании заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ договоров долевого участия из расчета 50 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартир с учетом балконов, на сумму 74 443 000 рублей, что составляет 1 488,86 кв.м,

а 50% от указанной суммы оплачиваются путем передачи квартир генподрядчику на основании заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ договоров долевого участия из расчета 65 000 рублей на 1 кв.м общей площади с учетом балконов, на 74 443 000 рублей, что составляет 1 145,27 кв.м».

Названным дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в пункт 2.2 Договора подряда внесено изменение, согласно которому список квартир, передаваемых генподрядчику (согл. п. 2.1 настоящего договора) и планы этажей многоквартирного жилого дома, с выделенными квартирами, прилагаются к настоящему договору (приложение № – с выделенными квартирами общей площадью 1 488,86 кв.м, приложение № с выделенными квартирами общей площадью 1145,27 кв.м) и являются его неотъемлемой частью.

Пункты 3.1 и 3.2 Договора подряда изложены в следующей редакции: «3.1 Оплата в качестве квартир осуществляется заказчиком генподрядчику после подписания заказчиком акта о передаче квартир»; «3.2. Генеральный подрядчик имеет право на реализацию квартир и/или уступку прав требования на квартиры, которые заказчик передает генеральному подрядчику в качестве оплаты за выполненные работы, третьим лицам, только с письменного согласия заказчика».

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-2 и Обществом-1 вновь заключено дополнительное соглашение, которым внесены изменения в разделы 2 и 3, пункты 5.1.8, 6.1, 12.1 Договора подряда.

Так, согласно п. 2.1 в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость подлежащих выполнению генподрядчиком по настоящему договору работ по строительству объекта, производство строительно-монтажных работ: каркаса здания, согласно графика работ (приложение 1 к договору) составляет 148 886 000 рублей, в том числе НДС 18% на сумму 22 711 423,73 рублей и складывается из расчета 8 758 кб.м бетона по цене 17 000 рублей за 1 кб.м.

При этом 100% от указанной суммы оплачивается путем передачи квартир генподрядчику на основании заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ договоров долевого участия из расчета 57 500 рублей за 1 кв.м общей площади квартир с учетом балконов, на сумму 148 886 000 рублей, что составляет 2 634,13 кв.м.

Пункт 3.1 Договора подряда изложен в следующей редакции: «Заказчик имеет право на любом этапе произвести расчет денежными средствами путем перечисления заказчиком на расчетный счет генподрядчика в соответствии с условиями п. 3.1-3.9 договора по цене 18 000 рублей за 1 кб.м, при этом пропорционально выплаченным денежным средствам изменится количество передаваемых подрядчику площадей квартир, из расчета, приведенного в п. 2.1».

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-1 и ФИО5 заключен предварительный договор №, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки права требования (цессии) (далее именуемого – Основной договор) по договору генерального подряда и участия в долевом строительстве № б/н от ДД.ММ.ГГГГ передаче правообладателем правопреемнику права, заключающегося в праве требования от застройщика передачи в собственность квартир, расположенных в многоквартирном 19-этажном жилом доме, строящемся по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», по цене 53 186,16 рублей за 1 кв.м, а именно:

- этаж: 14, общей проектной площадью 74,94 кв.м, будущий номер <адрес>.6, по цене 3 985 771 рублей;

- этаж: 14, общей проектной площадью 46,68 кв.м, будущий номер <адрес>.3, по цене 2 482 730 рублей;

- этаж: 14, общей проектной площадью 46,68 кв.м, будущий номер <адрес>.4, по цене 2 482 730 рублей;

- этаж: 3, общей проектной площадью 32,6 кв.м, будущий номер <адрес>.6, по цене 1 733 869 рублей.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При этом Общество-1 обязалось заключить и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве объекта с застройщиком (п. 2.1), а также получить согласие Общества-2 на заключение Основного договора (п. 2.3).

Согласно предоставленной суду расписки генерального директора Общества-1 ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 54) оплата ФИО5 по договору произведена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-1 и ФИО3 заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки права требования (цессии) (далее именуемого – Основной договор) по договору участия в долевом строительстве, передаче правообладателем правопреемнику права, заключающегося в праве требования от застройщика передачи в собственность квартиры, расположенной в многоквартирном 19-этажном жилом доме, строящемся по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», этаж: 3, общей проектной площадью 75,74 кв.м, будущий номер <адрес>.1.

Согласно предоставленной суду расписки генерального директора Общества-1 ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 57) оплата ФИО3 по договору произведена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-1 и ФИО4 заключены пять предварительных договоров, по условиям которых стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договоров уступки права требования (цессии) (далее именуемого – Основной договор) по договору участия в долевом строительстве, передаче правообладателем правопреемнику права, заключающегося в праве требования от застройщика передачи в собственность следующих квартир, расположенных в многоквартирном 19-этажном жилом доме, строящемся по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А»,

- этаж: 14, общей проектной площадью 40,15 кв.м, будущий номер <адрес>.11 по цене 2 007 500 рублей;

- этаж: 3, общей проектной площадью 35,20 кв.м, будущий номер <адрес>.11 по цене 1 760 000 рублей;

- этаж: 14, общей проектной площадью 42,54 кв.м, будущий номер <адрес>.14 по цене 2 127 000 рублей;

- этаж: 14, общей проектной площадью 42,54 кв.м, будущий номер <адрес>.13 по цене 2 127 000 рублей;

- этаж: 14, общей проектной площадью 40,15 кв.м, будущий номер <адрес>.12 по цене 2 007 500 рублей.

В соответствии с п. 1.3 предварительных договоров стороны приняли на себя обязательства заключить основные договоры не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При этом Общество-1 обязалось заключить и зарегистрировать договоры долевого участия в строительстве объекта с застройщиком (п. 2.1), а также получить согласие Общества-2 на заключение Основных договоров (п. 2.3).

Согласно предоставленной суду расписки генерального директора Общества-1 ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 68) оплата ФИО4 по договору произведена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-1 и ФИО3 заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки права требования (цессии) (далее именуемого – Основной договор) по договору участия в долевом строительстве, передаче правообладателем правопреемнику права, заключающегося в праве требования от застройщика передачи в собственность квартиры, расположенной в многоквартирном 19-этажном жилом доме, строящемся по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А», этаж: 16, общей проектной площадью 40,15 кв.м, будущий номер <адрес>.12.

Согласно предоставленной суду расписки генерального директора Общества-1 ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 71) оплата ФИО3 по договору произведена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-1 и ФИО6 заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки права требования (цессии) (далее именуемого – Основной договор) по договору генерального подряда и участия в долевом строительстве №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, передаче правообладателем правопреемнику права, заключающегося в праве требования от застройщика передачи в собственность квартир, по цене за 1 кв.м – 50 000 рублей, расположенных в многоквартирном 19-этажном жилом доме, строящемся по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А»:

- этаж: 15 общей проектной площадью 35,11 кв.м, будущий номер <адрес>.10, по цене 1 755 500 рублей;

- этаж: 16 общей проектной площадью 74,94 кв.м, будущий номер <адрес>.5, по цене 3 747 000 рублей.

Согласно предоставленной суду расписки генерального директора Общества-1 ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 74) оплата ФИО6 по договору произведена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-1 и ФИО2 заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки права требования (цессии) (далее именуемого – Основной договор) по договору генерального подряда и участия в долевом строительстве №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, передаче правообладателем правопреемнику права, заключающегося в праве требования от застройщика передачи в собственность квартир, по цене за 1 кв.м – 50 000 рублей, расположенных в многоквартирном 19-этажном жилом доме, строящемся по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 14 «А»:

- этаж: 15 общей проектной площадью 74,94 кв.м, будущий номер <адрес>.5, по цене 3 747 000 рублей;

- этаж: 16 общей проектной площадью 46,68 кв.м, будущий номер <адрес>.3, по цене 2 334 000 рублей;

- этаж: 16 общей проектной площадью 74,94 кв.м, будущий номер <адрес>.6, по цене 3 747 000 рублей.

Согласно предоставленной суду расписки генерального директора Общества-1 ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 77) оплата ФИО2 по договору произведена в полном объеме.

Факт внесения истцами платы по вышеперечисленным предварительным договорам не оспаривался в судебном заседании и представителем Общества-1.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее по тексту – Постановление Пленума) судам разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплаты.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В свою очередь пунктом 5 Постановления Пленума разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как следует из п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ№-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и статью 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации», разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Разрешая исковые требования суд также учитывает, что земельный участок, на котором создается многоквартирный дом, находится в пользовании Общества-2 на условиях аренды (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№).

Обществом-2 заключены договоры долевого участия в строительстве указанного выше многоквартирного дома с рядом физических и юридических лиц. При этом в отношении квартир, указанных в заключенных между истцами и Обществом-2 предварительных договорах, между Обществом-1 и Обществом-2 договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома не заключалось.

В то же время <адрес>.10 общей проектной площадью 35,11 кв.м, этаж: 15, фигурирующая в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между Обществом-1 и ФИО6, является предметом договора №.10 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-2 и ФИО13;

<адрес>.3, указанная в предварительном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ между Обществом-1 и ФИО5, является предметом договора №.3 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного между Обществом-2 и ФИО14 Указанные договоры зарегистрированы в установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ порядке.

С учетом изложенного, требования иска ФИО6 о взыскании с Общества-1 1 755 500 рублей, и требования ФИО5 о взыскании с этого ответчика 2 482 730 рублей, уплаченных по предварительным договорам в отношении квартир №.10 и №.3 подлежат удовлетворению, так как установлено, что именно Общество-1 в лице его генерального директора ФИО12 получило по вышеперечисленным предварительным договорам денежные средства, однако ни на момент сделки, ни в настоящее время не может исполнить взятых на себя обязательств, так как не является правообладателем спорного имущества.

При этом Общество-2 не может отвечать солидарно по обязательствам, возникшим на основании сделки, в которой оно участия не принимало (п. 3 ст. 308 ГК РФ), в связи с чем в удовлетворении иска в этой части следует отказать.

Исходя из вышеприведенных фактических обстоятельств дела и требований закона, а также с учетом нижеизложенного следует отказать в удовлетворении и остальной части требований иска.

Так, заключение предварительного договора передачи имущества направлено на то, чтобы юридически связать стороны еще до появления у контрагента права на необходимую для исполнения вещь. Таким образом, в установленный в предварительном договоре срок будет восполнено отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Между тем, как установлено изучением предварительных договоров, заключенных Обществом-1 с ФИО3 (от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ), с ФИО4 (5 договоров от ДД.ММ.ГГГГ), с ФИО6 (от ДД.ММ.ГГГГ) и с ФИО2 (от ДД.ММ.ГГГГ), срок их исполнения в настоящее время не истек, что свидетельствует о возможности исполнения Обществом-1 принятых на себя по данным договорам обязательств (за исключением части предварительного договора с ФИО6 в отношении <адрес>.10, переданной Обществом-2 иному лицу в соответствии с договором долевого участия в строительстве), служит основанием для отказа в удовлетворении иска в этой части, но не является препятствием для обращения данных истцов в суд с иском о том же предмете и по тем же основанием по истечении установленного договором срока.

Что касается предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом-1 и ФИО5 (за исключением части этого договора в отношении <адрес>.3, переданной Обществом-2 иному лицу в соответствии с договором долевого участия в строительстве), срок его исполнения истек ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, как установлено выше, Общество-1 в настоящее время не является правообладателем перечисленных в пунктах 1.1.1, 1.1.3, 1.1.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ№ объектов недвижимости, как и не являлось им в момент совершения сделки с ФИО5

Заключенными между ответчиками Договором подряда и дополнительными соглашениями к нему предусматривалось право Общества-1 на реализацию квартир и/или уступку прав требования на квартиры, которые Общество-2 передает ему в качестве оплаты за выполненные работы, третьим лицам, только с письменного согласия Общества-2. Такого согласия материалы дела в отношении спорных квартир не содержат, на его наличие стороны не ссылаются.

На основании изложенного следует признать, что Общество-1 не приобрело право, которое намеревалось передать по основному договору, в связи с чем основной договор не может быть заключен.

Также не подлежат удовлетворению и требования иска о признании заключенным договора между Обществом-1 и Обществом-2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении перечисленных в иске квартир, поскольку в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Ни нормами ГК РФ, ни иными законами не предусматривается обязанность Общества-2 заключить с Обществом-1 договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Никаких обязательств по заключению данного договора Общество-2 не принимало. Соглашения по существенным условиям договора долевого участия в строительстве спорных квартир ответчиками не достигнуто.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований иска в указанной части необходимо отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО5 и ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ин-Сочи» и Обществу с ограниченной ответственностью «СочиСтрой» о признании заключенными договоров долевого участия в строительстве, признании права на участие в долевом строительстве, возложении обязанности заключить основной договор об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ин-Сочи» в пользу ФИО5 2 482 730 (два миллиона четыреста восемьдесят две тысячи семьсот тридцать) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ин-Сочи» в пользу ФИО6 1 755 500 (один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот) рублей.

В удовлетворении требований иска ФИО5 и ФИО6 в остальной части – отказать.

В удовлетворении требований иска ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ин-Сочи» и Обществу с ограниченной ответственностью «СочиСтрой» о признании заключенными договоров долевого участия в строительстве, признании права на участие в долевом строительстве, возложении обязанности заключить основной договор об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве – отказать.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.П. Богданович

Копия верна:

Судья Лазаревского

районного суда <адрес> С.П. Богданович