Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 16 марта 2021 г. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, Департаменту архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, заключении договора аренды земельного участка, встречному иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск к ФИО1 об освобождении земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, Департаменту архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты> степень готовности <данные изъяты>, в соответствии с техническим планом от 24.12.2020, выполненным кадастровым инженером <данные изъяты> Просит обязать Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск заключить с ней договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, а также отозвать письмо от 30.09.2020 <данные изъяты> о прекращении договора аренды.

Свои требования мотивирует тем, что решением Рыбинского городского суда Ярославской области по делу <данные изъяты> Администрацию городского округа г.Рыбинск обязали заключить с ней без выкупа права аренды –договор аренды земельного участка, по адресу: <данные изъяты>. Данный земельный участок был аннулирован из государственного кадастра недвижимости 27.04.2012 и истице пришлось вновь проводить кадастровые работы в период действия договора аренды. С момента заключения договора аренды, она с супругом начала строительство дома, возвела заглубленный основательный фундамент. 30.05.2011 подвели к участку электричество, 16.05.2012 получили градостроительный план земельного участка. В 2012 г. продолжили засыпку грунта, засыпку внутренней площади фундамента песком. 10.09.2013 получила постановление о присвоении адреса участку. В августе 2013 г. обратилась в газсервис с целью проектирования подведения газа к участку. На участке расположено вспомогательное сооружение из металлоконструкции- гараж. В нем хранятся стройматериалы, установлена ленточная пилорама. В 2014 г. получила дополнительное соглашение к договору аренды о замене кадастрового номера арендуемого участка. Осенью 2015 г. истец устно обращалась в Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск с просьбой о продлении договора аренды, ей сообщили, что когда подготовят дополнительное соглашение к договору о продлении срока, тогда и договор зарегистрируют. 01.09.2020 обратилась с заявлением в Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о продлении договора аренды. 15.10.2021 получила уведомление от 30.09.2020 об отказе в договоре аренды и уведомлении о прекращении данного договора по истечении 3 месячного срока с даты получения настоящего уведомления. Обратилась вновь письменно, подав уведомление о начале строительства дома, в результате чего получила отказ от 30.11.2020 <данные изъяты> с основанием, что в ЕГРН нет сведений о правообладателе земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск обратился в суд со встречным иском к ФИО1 об освобождении земельного участка по адресу: <данные изъяты>. Требования мотивированы тем, что на основании дополнительного соглашения <данные изъяты> от 25.09.2014 к договору аренды изменен кадастровый номер земельного участка. В пункт 1.1 договора аренды внесены изменения, слова кадастровый номер <данные изъяты> заменен на кадастровый номер <данные изъяты>. С изменением кадастрового номера изменился и адрес земельного участка, вместо адреса: <данные изъяты>, верным следует считать адрес: <данные изъяты>. 01.09.2020 в Департамент поступило заявление ФИО1 о продлении договора аренды земельного участка по адресу: <данные изъяты>. 07.09.2020 отделом контроля использования муниципального имущества и земель Департамента проведено обследование земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>. В ходе обследования установлено, что земельный участок огорожен забором из металлического профиля. На момент обследования на земельном участке находится хозяйственная постройка, по периметру предполагаемого дома из красного кирпича выложена конструкция, которая предположительно является фундаментом (ширина конструкции в 1 кирпич). Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости по указанному адресу не зарегистрирован. Письмом Департамента от 30.09.2020 ФИО1 уведомлена, что договор аренды заключается на срок, установленный договором, кроме того, что по сведениям ЕГРН, акта обследования земельного участка, зарегистрированные права на объект недвижимого имущества по указанному адресу отсутствуют, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования. В связи с окончанием действия договора аренды земельного участка <данные изъяты> департаментом в адрес ФИО1 направлено уведомление от 30.09.2020 <данные изъяты> о прекращении договора. Приказом Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск <данные изъяты> от 15.02.2021 договор аренды земельного участка <данные изъяты> от 22.10.2020 прекращен.

Истец ФИО1 и ее представитель по устному ходатайству ФИО2 в судебном заседание исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признали.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, поддержала встречные исковые требования.

Представитель ответчика Департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств суду не представил.

Представители третьих лиц Департамента строительства Ярославской области, Администрации городского округа город Рыбинск в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав истца, его представителя, проверив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Решением Рыбинского городского суда Ярославской области от 29.12.2009, вступившим в законную силу, администрация городского округа город Рыбинск обязана заключить с ФИО1 без выкупа права аренды земельного участка – договор аренды земельного участка по адресу: <данные изъяты>, для индивидуального жилищного строительства на условиях типового договора аренды по действующим на территории городского округа город Рыбинск ставкам арендной платы.

20.10.2010 постановлением администрации городского округа город Рыбинск <данные изъяты> ФИО1 предоставлен в аренду сроком до 31.12.2015 земельный участок площадью <данные изъяты>., относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <данные изъяты>, для строительства индивидуального жилого дома.

22.10.2010 между Администрацией городского округа г.Рыбинск и ФИО1 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома сроком до 31.12.2015.

Постановлением администрации городского округа город Рыбинск от 16.05.2012 <данные изъяты> утвержден градостроительный план земельного участка, по адресу: <данные изъяты>.

10.09.2013 земельному участку присвоен адрес: <данные изъяты>.

На основании дополнительного соглашения <данные изъяты> от 25.09.2014 к договору аренды изменен кадастровый номер земельного участка. В пункт 1.1 договора аренды внесены изменения, слова кадастровый номер <данные изъяты> заменен на кадастровый номер <данные изъяты>

01.09.2020 в Департамент поступило заявление ФИО1 о продлении договора аренды земельного участка по адресу: <данные изъяты>.

07.09.2020 отделом контроля использования муниципального имущества и земель Департамента проведено обследование земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>. В ходе обследования установлено, что земельный участок огорожен забором из металлического профиля. На момент обследования на земельном участке находится хозяйственная постройка, по периметру предполагаемого дома из красного кирпича выложена конструкция, которая предположительно является фундаментом (ширина конструкции в 1 кирпич). Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости по указанному адресу не зарегистрирован.

Письмом Департамента от 30.09.2020 ФИО1 уведомлена, что в соответствии с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, установленный договором. В соответствии с п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. По сведениям ЕГРН, акта обследования земельного участка, зарегистрированные права на объект недвижимого имущества по указанному адресу отсутствуют, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, что является нарушением п.4.3.2 договора аренды земельного участка от 22.10.2010 <данные изъяты>. ФИО1 уведомлена об отказе от договора аренды земельного участка, прекращении данного договора по истечении 3-х месяцев с даты получения указанного уведомления.

30.11.2020 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск ФИО1 уведомлена о несоответствии параметров, указанных в уведомлении предельным параметрам разрешенного строительства по основанию, что уведомление подано лицом, не являющимся застройщиком, в связи с отсутствием прав на земельный участок29.12.2020 ФИО1 направила повторно заявление о продлении договора аренды земельного участка со ссылкой на п.6 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». К заявлению был приложен технический план объекта незавершенного строительства по адресу <данные изъяты>, изготовленный кадастровым инженером <данные изъяты> 24.12.2020.

Письмом Департамента от 22.01.2021 ФИО1 повторно уведомила о прекращении аренды земельного участка по адресу: <данные изъяты> в связи с истечением срока действия договора <данные изъяты> от 31.12.2015. Дополнительно разъяснено, что в соответствии с п.6 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 №98-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительно соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек. Срок действия договора истек 31.12.2015.

В связи с окончанием действия договора аренды земельного участка <данные изъяты> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, департаментом в адрес ФИО1 направлено уведомление от 30.09.2020 <данные изъяты> о прекращении договора.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск <данные изъяты> от 15.02.2021 договор аренды земельного участка <данные изъяты> от 22.10.2010 прекращен.

В обоснование своих требований ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что после заключения договора аренды приступила к строительству дома, построен фундамент, гараж, к участку подведено электричество, до настоящего времени ФИО1 вносит арендную плату, по направленным в ее адрес квитанциям. Строительство затянулось из-за сложного материального положения, на иждивении ФИО1 несовершеннолетние дети. ФИО1 намерена завершить строительство.

ФИО1 представлен технический план объекта незавершенного строительства, выполненный кадастровым инженером <данные изъяты>., согласно которому по адресу: <данные изъяты>, находится объект незавершенного строительства, выполнен фундамент, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>.

Согласно акту-приемки оказанных услуг от 30.05.2011 <данные изъяты> работы по присоединению мощности, предусмотренные договором технологического присоединения <данные изъяты> от 30.05.2011 выполнены полностью.

Свидетель <данные изъяты> в судебном заседании подтвердил, что истец на спорном земельном участке установил фундамент, установлены сваи, конструкция из красного кирпича.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО1 на предоставленном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, что подтверждается совокупностью представленных ей доказательств: техническим планом объекта незавершенного строительства, показаниями свидетеля <данные изъяты>., фотографиями. Данные доказательства согласованы между собой и сомнений у суда не вызывают. Кроме того, данные обстоятельства не опровергаются и представленным ответчиком актом обследования земельного участка от 07.09.2020.

Пояснения представителя департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о том, что фундамент не достроен и выполненные работы не соответствуют <данные изъяты> степени готовности, чем-либо не подтверждены. Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих технический план, составленный кадастровым инженером.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Срок договора аренды от 22.10.2010 истек 31.12.2015. При этом, арендатор продолжил пользоваться земельным участком и вносить арендную плату, возражения со стороны арендодателя отсутствовали. При указанных обстоятельствах, суд походит к выводу, что договор аренды продлен на неопределённый срок.

О расторжении договора Департамент уведомил ФИО1 30.09.2020, таким образом, договор действовал еще три месяца, то есть до 30.12.2020.

С уведомлением о планируемом строительств ФИО1 обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск 19.11.2020, то есть в пределах действия договор аренды. В связи с чем, уведомление о несоответствии по тому основанию, что у ФИО1 отсутствовали права на земельный участок, является незаконным.

В силу п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

В силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N. 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, истцу земельный участок был предоставлен без проведения торгов до 01.03.2015, поэтому в силу пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ она имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, на спорном земельном участке располагается объект недвижимости незавершённый строительством.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства и возложении обязанности заключить договор аренды подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 об отзыве письма от 30.09.2020 <данные изъяты> о прекращении договора аренды не имеется, поскольку как указано выше договор был продлен на неопределенный срок.

Соответственно, в удовлетворении встречных исковых требований Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск к ФИО1 об освобождении земельного участка суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты> процентов.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, заключить с ФИО4 договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В остальной части иска отказать.

Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск в иске к ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.С.Леонова