Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 21 декабря 2020 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о расторжении договора аренды, погашении записи об аренде в ЕГРН, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о расторжении договора №... аренды земельного участка от ** ** **, погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРН, взыскании 60 121 рублей, перечисленных в качестве задатка в соответствии с уведомлением о проведении аукциона, указав в обоснование требований на наличие существенных недостатков земельного участка, препятствующих его использованию по назначению.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Истец и представитель ответчика в суд не явились, извещены надлежаще.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, а также материалы дела №2-264/2020, суд приходит к следующему.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление №... об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с разрешенным использованием: предприятие IV класса вредности по классификации СанПин.

Извещение о проведении аукциона размещено ** ** ** на официальном сайте торгов torgi.gov.ru, а также опубликовано ** ** ** в газете «...».

Предметом аукциона по извещению №... по лоту №... являлся земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... составе земель населенных пунктов, предназначенный для строительства предприятия IV класса вредности по классификации СанПин по адресу: ....

Начальный размер арендной платы определен в сумме ... рублей, сумма задатка для участия в аукционе составила 60 121 рубль.

На участие в аукционе подали заявки ООО «...» и ФИО1

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от ** ** ** победителем аукциона признан ФИО1

** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар», далее (арендодатель), и ФИО1 (арендатор), заключен договор №... аренды земельного участка по которому арендодатель предоставил арендатору на пять лет земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: ..., для строительства объекта «Предприятие IV класса вредности по классификации СанПин», площадью ... кв.м.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН ** ** **.

По условиям договора сумма арендной платы за земельный участок за период с ** ** ** по ** ** ** составила ... руб., в том числе по срокам оплаты: ** ** ** - ... руб., сумма арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** составила ... руб., в том числе по срокам оплаты: ** ** ** - ... руб.

Задаток, внесенный ФИО1 для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, в размере 60 121 рубль (...** ** **) зачтен по договору аренды земельного участка №...** ** **, заключенному на основании Протокола о результатах аукциона от ** ** **.

С момента заключения договора арендные платежи ФИО1 не вносились.

** ** ** администрация направила в адрес ФИО1 претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате, после чего пригласила его на комиссию по ликвидации задолженности по неналоговым доходам бюджета муниципального образования городского округа «Сыктывкар».

Письмом от ** ** ** ФИО1 уведомил администрацию о невозможности использовать земельный участок по назначению по причине отсутствием автомобильного проезда на территорию участка в связи с прохождением газо- и тепло- сетей, наличием на участке строительного мусора.

В связи с наличием у ФИО1 непогашенной задолженности по арендной плате администрация МО ГО «Сыктывкар» обращалась в суд с иском о её взыскании.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №2-264/2020 требования администрации о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате и пени оставлены без удовлетворения.

Указанным решением суда установлено, что на дату предоставления в аренду земельный участок с кадастровым номером ... имел существенные недостатки, которые препятствовали и препятствуют арендатору использовать участок по назначению.

** ** ** ФИО1 направил в адрес администрации претензию с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от ** ** ** и возврате денежных средств, уплаченных в виде задатка за участие в аукционе.

К соглашению о расторжении договора стороны не пришли.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу указанных правовых норм основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением, а арендатора – по внесению платы за пользование ею. Учитывая, что договор аренды носит взаимный характер, то невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Таким образом, законом предусмотрено право арендатора на расторжение договора аренды при обнаружении им недостатков арендуемого имущества, препятствующих его использованию по назначению.

Наличие существенных недостатков переданного ФИО1 в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., препятствующих его использованию по назначению, установлено вступившим в законную силу решением суда от ** ** **, в связи с чем, указанные обстоятельства в силу статьи 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию вновь и на подлежат оспариванию в рамках настоящего дела.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о расторжении договора аренды являются законными и подлежат удовлетворению.

Решение суда в этой части является основанием для погашения регистрационного записи об аренде земельного участка с кадастровым номером ... в ЕГРН.

Рассматривая требования ФИО1 о возврате суммы задатка перечисленного в соответствии с уведомлением о проведении аукциона, и зачтенного администрацией в счет арендной платы по договору от ** ** **, суд приходит к следующему.

Из положений статей 611, 612, 614 и пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 содержатся разъяснения о том, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с таким обязательством.

Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том числе, когда одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.

С учетом изложенного, принимая во внимание установленный факт невозможности использования арендатором ФИО1 земельного участка с кадастровым номером ... расторжения в связи с этим договора аренды, у администрации МО ГО «Сыктывкар» возникло неосновательное обогащение в размере 60 121 рубля, уплаченных ФИО1 в качестве задатка, зачтенного впоследствии в счет арендной платы.

Таким образом, денежные средства в размере 60 121 рубль подлежат возврату администрацией ФИО1 на основании статьи 1102 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор №... аренды земельного участка от ** ** **, заключенный между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО1.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 60 121 рубль.

Указанное решение является основанием для погашения регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером ... в ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

...

Председательствующий О.Л. Саенко