Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кузьменко Раисы Николаевны к ООО «Статус», Елисеевой Татьяне Петровне о признании недействительными : результатов публичных торгов по продаже жилого дома литер А, а,а1 и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Крупской, 265, протокола № 3 от 22.02.2012г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества, регистрации права собственности Елисеевой Татьяны Петровны на жилой дом по адресу: Краснодарский край, ст. Павловская, ул.Крупской, 265 общей площадью 63 кв.м., прекращении права собственности Елисеевой Татьяны Петровны на жилой дом по адресу: ст. Павловская ул. Крупской, 265 и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции

У С Т А Н О В ИЛ :

Кузьменко Р.Н. через своего представителя Мирошниченко А.И., Блажнову О.Ю. обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительными: результатов публичных торгов по продаже жилого дома литер А, а,а1 и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, протокола № 3 от 22.02.2012г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества, регистрации права собственности Елисеевой Татьяны Петровны на жилой дом по адресу: <адрес> общей площадью 63 кв.м., прекращении права собственности Елисеевой Татьяны Петровны на жилой дом по адресу: ст. Павловская ул. Крупской, 265 и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Указывает, что решением Павловского районного суда от 30.11.11г. по иску ОАО «Сбербанк России» в лице Павловского ОСБ № 1813 к Кузменко Р.Н. о взыскании кредитных платежей обращено взыскание на принадлежащий ей на праве собственности жилой дом в <адрес>, находящийся в залоге у ОАО «Сбербанк» в соответствии с кредитным договором № 4550700-10855 от 29.05.2006г. и договором ипотеки № 123 от 26.04.2011г., путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную цену на дом в сумме 800000руб. Также обращено взыскание на принадлежащее ей на основании договора аренды право аренды земельного участка по этому же адресу, по первоначальной продажной цене 142129,80руб. В рамках возбужденного исполнительного производства от 2.11.11г. был наложен арест на данное имущество и 18.11.11г. оно передано на торги, реализация поручена Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом –ООО «Статус». Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано в газете «Кубанские новости» № 232 от 28.12.11г. и первые торги были признаны несостоявшимися. Такое же сообщение о проведении повторных торгов было опубликовано 04.02.12г. в этой же газете, торги назначены на 22.02.12г. на 9час.30мин.по адресу: <адрес> и признаны состоявшимися, победителем признана Елисеева Т.П. В последующем ей было зарегистрировано право собственности на жилой дом и сведение внесены в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Считает, что торги были организованы с нарушением правил их подготовки, установленных ст.ст. 447, 448 ГК РФ и подлежат признанию недействительными в соответствии со ст. 449 ГК РФ. В опубликованной информации и первоначальной и повторной не содержится сведений о минимальной начальной цене и сумме задатка относительно выставленного на торги права аренды земельного участка площадью 843кв.м. по адресу : <адрес>., не опубликовано и не размещено сообщение о продаже имущества должника ; в нарушение п.2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов сделано организатором менее чем за тридцать дней до их проведения. Так информационное сообщение о проведении повторных торгов было опубликовано 04.02.12г. в газете «Кубанские новости», а торги состоялись 22.02.12г., что оказало существенное влияние на результат торгов. Уменьшилась возможность участия в торгах потенциальных покупателей, что затрагивает ее интересы в продаже имущества за наиболее высокую цену, привело к снижению начальной цены реализации имущества на 15 %. Торги были проведены ранее даты, указанной в извещении о торгах, что не соответствует опубликованной информации. Это следует из п.1.1 договора о задатке № 1 от 09.02.12г. заключенного между Елисеевой Т.П. и ООО «Статус», где указана дата вторичных торгов 22.02.12г., однако в п.2.1 этого же договора задаток должен быть внесен на счет ООО «Статус» заявителем не позднее даты окончания приема заявок,, указанной в извещении о проведении торгов -17марта 2012г. Нарушен порядок определения участников торгов, а именно в исполнительном производстве отсутствует информация относительно второго участника торгов, сведения о внесении им суммы задатка и возврата задатка. В нарушение п.8 ст. 57 ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке» организатором торгов не был заключен договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги, а основанием для регистрации явился протокол о результатах торгов пор продаже имущества № 3 от 22.02.12г. Просит признать недействительными результаты торгов по продаже жилого дома и права аренды земельного участка, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрацию права собственности Елисеевой Т.П. на жилой дом, прекратив ее право собственности на жилой дом по адресу: <адрес> и применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции.

В судебном заседании представители истицы Мирошниченко А.И. и Блажнова О.Ю. в полном объеме исковые требования поддержали.

От представителя ответчика ООО «Статус» поступило возражение, в котором он считает, что требования истицы необоснованны в полном обьеме. Указанное истцом имущество было передана на реализацию в ходе исполнительного производства одним лотом на сумму 942129руб. В соответствии со ст. 447,448 ГК РФ торгующей организацией было опубликовано информационное сообщение о проведении торгов в газете «Кубанские новости» №232 от 28.12.11г.с датой их проведения 30.01.12г.в котором были указаны сведения о минимальной цене лота и сумме задатка, торги признаны несостоявшимися. О повторных торгах была публикация в этой же газете № 20 от 04.02.12г., которая также содержала такую же информацию. Поэтому доводы истца об отсутствии информации в публикации СМИ о минимальной цене лота и сумме задатка необоснованны. В соответствии с п.2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. В то же время процедура проведения торгов регулируется ч. 3 ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» т.е. иными законами, а именно «Об ипотеке» и «О залоге». В соответствии с ч. 3 ст. 58 ФЗ «Об опотеке», если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное п.2 ст. 58 не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена снижается на 15 %. Таким образом фактическое проведение вторичных торгов ранее 30дневного срока с момента опубликования сообщения о проведении повторных торгов соответствует ч. 3 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», а ООО «Статус» не допустило порядка проведения торгов. Обязанность торгующей организации публиковать сообщение о результатах торгов законодательством не предусмотрено. Что касается доводов о несоответствии между датой окончания приема заявок и внесения задатка и фактической датой проведения торгов поясняют, что во –первых была допущена техническая ошибка /описка/ при оформлении документа, а во-вторых, в соответствии с п. 4 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» лица желающие принять участие в публичных торгах вносят задаток в размере, сроке и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах, т.е. до 17.03.12г. Покупатель Елисеева Т.П. внесла задаток в сумме 40040руб, указанной в извещении в соответствии с платежным поручением № 1132961 от 09.02.12г. т.е. до 17.03.12г. и до фактического проведения торгов, следовательно данное обоснование истца является формальным и не повлекло юридических последствий для собственника имущества. В соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора, поэтому вывод истца об отсутствии заключенного договора между ООО «Статус» и Елисеевой Т.П. является противоречащим действующему законодательству.

Соответчик Елисеева Т.П. поддержала позицию ответчика ООО «Статус».

Третьи лица Волкова Н.В., Кирьян М.Г., представитель ОАО «Сбербанк России» также возражают против исковых требований истицы, просят в их удовлетворении отказать.

Выслушав стороны, третьих лиц, исследовав письменные доказательства суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Свои требования Истец мотивирует тем, что в рамках исполнительного производства № 15737/11/57/23 от 02.11.2011 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника – Кузьменко Р.Н. – право аренды земельного участка площадью 843 кв.м., кадастровый номер 23:24:02 04 136:007 и жилой дом литер А,а,а,2, общей площадью 63 кв.м., находящийся по адресу: ст. Павловская, ул. Крупской, 265. 18.11.2011 г. судебным приставом-исполнителем Павловского РОСП вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю поручением от 05.12.2011 г. № 29417/4046-11, реализация имущества была поручена организации ООО «Статус» г. Краснодар. Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано в газете «Кубанские новости» № 232 от 28.12.2011 г. Первые торги были признаны несостоявшимися. Информационное сообщение о проведении повторных торгов было опубликовано 04.02.2012 г. в газете «Кубанские новости» № 20. Повторные торги были назначены на 22.02.2012 г., торги признаны состоявшимися, указанное арестованное недвижимое имущество было реализовано, победителем торгов признана Елисеева Т.П., что подтверждается протоколом № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Кузьменко Р.Н.

Истец считает, что торги были организованы с нарушением правил их подготовки, установленных ст. ст. 447,448 ГК РФ и подлежат признанию недействительными в соответствии со ст. 449 ГК РФ. Истец ссылается на то, что в опубликованной информации, как первоначальной, так и повторной, не содержатся сведений о минимальной начальной цене, и сумме задатка относительно выставленного на торги права аренды земельного участка, что тем самым противоречит действующему законодательству и это нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в ст. 435 ГК РФ, а именно определенности и признаку наличия существенных условий договора. Ответчик же – ООО «Статус», в свою очередь допустил следующие нарушения: не опубликовано и не размещено сообщение о продаже имущества должника; в нарушение п.2 ст.448 ГК РФ, извещение о проведении торгов сделано организатором менее, чем за 30 дней до их проведения. Указанное нарушение оказало существенное влияние на результат торгов. Информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей, и следовательно влияет на формирование цены реализации; торги были проведены ранее даты, указанной в извещении о торгах, что следует из договора о задатке № 1 от 09.02.2012 г., заключенного с Елисеевой Т.ПР. и ООО «Статус», где указан дата вторичных торгов 22.03.2012 г., а задаток должен быть внесен не позднее даты окончания приема заявок, указанного в извещении о проведении торгов – 17.03.2012 г.; в исполнительном производстве отсутствует информация относительно второго участника торгов, сведения, о внесении им суммы задатка и возврате задатка. В нарушение п.8 ст.57 от 16.07.1998 г. (ред. от 01.07.2011 г.) ФЗ «Об ипотеки» организатором торгов не был заключен договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги. В свидетельстве о государственной регистрации права, документом-основанием регистрации явился протокол о результатах торгов по продаже имущества № 3 от 22.02.2012 г.Таким образом, истец полагает, что публичные торги были проведены с нарушением закона, вопреки требованиям ст.448 ГК РФ.

Судом установлено, что ООО «Статус» - организатор торгов, провел торги в форме аукциона от 22.02.2012 г. в рамках исполнительного производства № 15737/11/57/23 от 02.11.2011 г. по арестованному имуществу принадлежащему должнику Кузьменко Р.Н. в виде права аренды земельного участка, площадь. 843 кв.м., расположенного по адресу: ст. Павловская, ул. Крупской, 265 и жилого дома, литер А,а,а1, общей площадью 63 кв.м, жилая – 39,4 кв.м. по указанному адресу. Указанное имущество было передано одним поручением на реализацию № 29417/40456-11 от 05.12.2011 г. ООО «Статус» на общую сумму 942 129 руб., т.е. одним лотом.

В соответствии со ст. 447, 448 ГК РФ торгующей организацией было опубликовано информационное сообщение о проведении торгов в газете «Кубанские новости» № 232 от 28.12.2011 г. с датой их проведения 30.01.2012 г., которые были признаны несостоявшимися. Газета «Кубанские новости» № 232 от 28.12.2011г. представлена на обозрение, в которой указаны сведения о минимальной цене лота и сумме задатка, о местонахождении недвижимого имущества.

В силу ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» № 229 ФЗ от 02.10.2007 г. (ред.30.12.2008 г. № 306-ФЗ) реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющим в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенном судебным актом. Как следует из материалов дела, начальная продажная цена на реализацию недвижимого имущества указана в поручении № 29417/4046-11 от 05.12.2011 г. судебный пристав-исполнитель для определения начальной рыночной стоимости руководствовался заочным решением Павловского районного суда от 30.09.2011 г. по делу № 2-768-11 г, в котором в судебном порядке установлена начальная стоимость недвижимого имущества.. Информационное сообщение о проведении повторных торгов было опубликовано в газете «Кубанские новости» № 20 от 04.02.2012 г., которое содержало в себе информацию о минимальной цене лота и сумме задатка, что подтверждается экземпляром газеты.

Ответчик – ООО «Статус» в судебном заседании опроверг заявления истца по поводу нарушения сроков извещения о проведении торгов не менее чем за 30 дней до их проведения (ст. 448 ГК РФ), мотивировав свои доводы п.2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов, должно быть сделано организатором торгов не менее чем за 30 дней до их проведения. В тоже время, процедура проведения торгов регулируется ч.3 ст.78 ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор торгов извещает о предстоящих торгах, не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, т.е. если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное п.2 ст.58, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена имущества снижена на 15 %. Данная правовая норма предусматривает наиболее поздний срок (30 дней) проведения вторичных торгов и не содержит указания на наиболее ранний срок, следовательно, фактическое проведение вторичных торгов ранее 30-ти дней с момента опубликования информационного сообщения о проведении повторных торгов соответствует п.3 ст.58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ответчиком в ходе судебного заседания по ходатайству истца о предоставлении доказательств внесения задатка участниками торгов: Елисеевой Т.П. и Русаковым А.А., представлены платежные поручения (подлинники) подтверждающие внесение задатка в сумме 40 040 руб. каждым участником, а также платежное поручение о возврате задатка Русакову А.А.

Истцом, также заявлено требование о несоответствии между датой окончания приема заявок и внесения задатка и фактической датой проведения торгов. Судом установлено ООО «Статус», что была допущена техническая ошибка (описка) при оформлении документа. Задаток покупателем – Елисеевой Т.П. внесен в соответствии с п. 4 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где определено, что лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроке и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах, т.е. до 17.03.2012 г. по платежному поручению № 1132961 от 09.02.2012 г., т.е. до 17.03.2012 г. и до фактического проведения торгов, следовательно обоснование истца, о несоответствии между датой окончания приема заявок и внесения задатка и фактической датой проведения торгов является формальным и не повлекло никаких юридических последствий для собственника имущества.

По итогам торгов в соответствии с п.5 ст.448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывает в день подписания аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора, следовательно, довод истца об отсутствии заключенного договора между ООО «Статус» и Елисеевой Т.П. является противоречащим действующему законодательству и доказательств иного суду не представлено.

Кроме того, истец в судебном заседании заявил, о нарушении организатором торгов требований п.2, п.3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно поставил под сомнение периодическое печатное издание «Кубанские новости», как не являющееся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъект Российской Федерации, в котором опубликована информационное сообщение о проведении торгов, считая, что опубликование должно быть в газете «Единство» местного уровня, издаваемое в ст. Павловской. А также, считает, что торги должны быть проведены по месту нахождения имущества.

В опровержение заявленных доводов истца ответчик ООО «Статус» пояснил, что требования п.2, п.3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», организатором торгов не нарушены, так как «Кубанские новости» является официальным печатным изданием органа исполнительной власти, так как газета издается и распространяется на территорию Краснодарского края, в которую входит и Павловский район, в связи с чем, был обеспечен максимальный охват потенциальных участников торгов. Факт проведения торгов в г. Краснодаре, а не в ст. Павловской не отразился на их результате, поскольку способ подачи заявок в форме направления закрытых конвертов не предполагает личного участия претендентов при вскрытии конвертов и не препятствовал предварительному ознакомлению с объектом права. Кроме того, законодательство не содержит специальных требований к печатным изданиям.

Истец, в судебном заседании заявил устное ходатайство о необходимости проведения почерковедческой экспертизы подписи второго участника торгов - Русакова А.А., так как имеется сомнение в том, что Русаков А.А., в торгах не участвовал и подпись на документах не его.

Против ходатайства ответчик возражал, заявив о том, что торги проводятся в присутствии 3-х членов комиссии, по результатам торгов подписывается протокол всеми членами комиссии и усомниться в том, что торги проводились в нарушение закона оснований нет. Возражение ответчика по удовлетворению ходатайства истца, поддержали третьи лица: Волкова Н.В. (поручитель по кредитному договору Кузьменко Р.Н.), Яценко Л.С. – представитель ОАО «Сбербанка России» в лице Павловского ОСБ № 1813 по доверенности, пояснив, заявленное ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы подписи - Русакова А.А., не относится к рассматриваемому делу, сомнений в проведении торгов быть не может, а направлено на «затягивание» судебного разбирательства. Судом отказано в удовлетворении ходатайства так как совокупностью доказательств подтверждается, что Русаков А.А. непосредственно участвовал в оспариваемом правоотношении по проводимым торгам и сомнений в том, что подпись на документах при надлежит ему у суда нет.

Истец указывает, что судебный пристав-исполнитель не известил должника и взыскателя о передаче имущества должника на реализацию, а также о дате проведения торгов.

Указанные обстоятельства не связаны с правилами проведения торгов, в связи с чем, не могут служить основанием для признания торгов недействительными. Не уведомление о совершении исполнительных действий не является исполнительным действием согласно ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве», в связи с чем, само по себе не уведомление не свидетельствует о нарушении правил совершения исполнительных действий. И это не может рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ. Кроме того, законодательством об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения. Яценко Л.С., также пояснила, что должником - Кузьменко Р.Н., не принимались меры по обжалованию решения Павловского суда от 30 сентября 2011 г. по иску Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, реализованное в рамках исполнительного производства. Кроме того, договорами ипотеки: договор № 1 от 09.06.2006 г. права аренды земельного участка и № 123 от 26.04.2011 г., жилого дома предусмотрена также залоговая стоимость, которая определена соглашением сторон, и относительно стоимости возражений у Кузьменко Р.Н. не возникало, тем более в судебном порядке не оспаривались.

Истец, также полагает, что судебным приставом - исполнителем нарушено требование об уведомлении собственника имущества о предстоящих торгах при реализации права аренды земельного участка.

В этой части нарушений правил проведения торгов также не допущено, как и не имелось правовых оснований для уведомления собственника земельного участка администрации МО Павловский район в соответствии со ст.35 «Земельного кодекса РФ ». При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для ее использования, на тех же условиях в том же объеме, что и прежний их собственник. Кроме того, при продаже с публичных торгов имущества, в рамках исполнительного производства согласия собственника не требуется (ст. 295 ГК РФ). Таким образом, отсутствуют основания подвергать сомнению законность регистрации права собственности жилого дома за Елисеевой Т.П. Торги по продаже арестованного недвижимого имущества должника Кузьменко Р.Н. проведены в соответствии с действующими правилами организации и проведения торгов, в связи с чем, оснований для признания торгов недействительными не имеется.

Истец в исковом заявлении просит признать договор купли-продажи с торгов не действительным. Данное требование истца не основано на законе, так как, должник не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.

Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений.

Оценивая в совокупности представленные доказательства Кузьменко Р.Н., ее представителей, суд считает, что они в полном объеме не подтверждают ее позицию.

Оценивая доказательства представленные ответчиками, третьими лицами суд считает их достоверными и достаточными, полностью опровергающими позицию истицы.

Руководствуясь ст.ст. 35 ЗК РФ, ФЗ «Об исполнительном производстве», ФЗ Об ипотеке/залоге недвижимости», ФЗ «О залоге», 448,449 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Кузьменко Раисы Николаевны к ООО «Статус», Елисеевой Татьяне Петровне о признании недействительными : результатов публичных торгов по продаже жилого дома литер А, а,а1 и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, протокола № 3 от 22.02.2012г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества, регистрации права собственности Елисеевой Татьяны Петровны на жилой дом по адресу: Краснодарский край, ст. Павловская, ул.Крупской, 265 общей площадью 63 кв.м., прекращении права собственности Елисеевой Татьяны Петровны на жилой дом по адресу: <адрес> и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течении 30 дней.

Судья А.А.Мышко