Гражданский кодекс часть 1

Зиминский городской суд Иркутской области в составе судьи Гоголь Ю.Н., при секретаре судебного заседания Сурановой С.А., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» к ФИО2 взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что **.**.** между МО «город Саянск» в лице председателя Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» и акционерным обществом по строительной деятельности специализированный застройщик «Восток-центр» (далее - АО СД СЗ «Восток-Центр») был заключен договор аренды земельного участка № на срок с **.**.** по **.**.**. В соответствии с п.1.1 договора, АО СД СЗ «Восток-Центр» был передан в аренду земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для использования в целях размещения и эксплуатации объектов объединения производственных предприятий, общей площадью 155 334 кв.м. Согласно п.3.1 договора, размер арендной платы составляет 1 980 797 руб. 42 коп. в год. **.**.** между АО СД СЗ «Восток-Центр» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: №, который является предметом договора аренды земельного участка № от **.**.**. Согласно договору купли-продажи, ФИО2 были переданы следующие нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности АО СД СЗ «Восток-Центр»: 1. сооружение галереи БСУ-2, общей площадью 7241 кв.м, кадастровый №; 2. одноэтажное каркасное сооружение, общей площадью 12246 кв.м, кадастровый №; 3. одноэтажное каркасно-панельное железобетонное здание РММ с пристроенным административно-бытовым двухэтажным кирпичным корпусом, общей площадью 1138,3 кв.м, кадастровый №/Д; 4. одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 149,4 кв.м, кадастровый №; 5. одноэтажное здание из железо-бетонных панелей, общей площадью 1247,10 кв.м, кадастровый №. Соглашением от **.**.** о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от **.**.** арендатор земельного участка АО СД СЗ «Восток-Центр» заменен на ФИО2 Ответчик пользуется указанным земельным участком с **.**.** (с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость), при этом плату за пользование землей не вносит. В связи с чем образовалась задолженность частично за 4 квартал 2020 и 1, 2 кварталы 2021 г. в размере 1 219 247 руб. 84 коп., пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 110 793 руб. 09 коп., всего - 1 330 040 руб. 93 коп. **.**.** ответчику была направлена претензия № о погашении задолженности по арендной плате и пени в срок до **.**.**. Претензия ответчиком получена **.**.**, однако до настоящего времени задолженность не погашена. Истец просит взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, за период с **.**.** по **.**.** в размере 1 219 247 руб. 84 коп. и пени в размере 110 793 руб. 09 коп., всего 1 330 040 руб. 93 коп.

Представитель истца МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» ФИО1, действующая на основании доверенности от **.**.**, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указав, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**, заключенного с АО СД СЗ «Восток-Центр», он является собственником 5 объектов недвижимого имущества, общей площадью 22021,8 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> Согласно условиям договора, одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество покупателю передаются права на земельный участок (часть земельного участка), занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В п.5.1 договора указано, что земельный участок принадлежит продавцу АО СД СЗ «Восток-Центр» на праве аренды на основании договора № от **.**.**. Согласно п.1.6 договора, продавец в течение 30 календарных дней производит межевание частей земельного участка, необходимых для эксплуатации зданий, переданных покупателю в рамках договора. С момента передачи материалов межевания покупателю продавец снимает с себя обязательства по оплате соответствующей части земельного участка, подлежащего передаче в пользование покупателю, а покупатель дает обязательство нести обязанности по оплате права пользования таким участком, в том числе до момента утверждения результатов межевания МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» и заключения договора (фактического пользования земельным участком) (п.1.8 договора). До настоящего времени АО СД СЗ «Восток-Центр» не исполнил обязанность по межеванию земельного участка на части, необходимые для эксплуатации зданий, являющихся предметом договора купли-продажи. Материалы межевания ФИО2 не передавались, в связи с чем ответчик не обращался в МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» для заключения договора аренды или фактического пользования земельными участками. **.**.** между МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» (арендодатель), АО СД СЗ «Восток-Центр» (арендатор) и ФИО2 (арендатор) было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от **.**.**. В соответствии с условиями соглашения, в преамбуле обязательства произошла смена арендатора с АО СД СЗ «Восток-Центр» на нового арендатора ФИО2 с **.**.**. Данное изменение связано с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**. Ответчик, не обладая юридическим знаниями, ошибочно подписал вышеуказанное соглашение, копия договора аренды земельного участка № от **.**.** ему не предоставлялась. Трехстороннее соглашение об уступке права требования от **.**.** не содержит сведений, свидетельствующих о наличии определенности между сторонами относительно предмета соглашения. В данном соглашении отсутствует сумма арендной платы, площадь земельного участка, позволяющие сделать вывод об уступке прав по договору аренды №. Площадь земельного участка, являющегося предметом договора аренды № от **.**.**, составляет 155 334 кв.м, расчет задолженности по арендной плате за пользование земельным участком рассчитан истцом из размера 132 568 кв.м. Поскольку по договору аренды изменился как субъект, так и объект (площадь участка), то стороны должны были заключить самостоятельный договор аренды в отношении земельного участка, а не подписывать соглашение об уступке от **.**.**, которое является незаключенным. Из сравнительного анализа трехстороннего соглашения от **.**.** и п.1.5 договора купли-продажи от **.**.**, где отражено, что земельный участок принадлежит на праве аренды продавцу на основании иного договора № от **.**.**, следует, что к ответчику никак не могли перейти права и обязанности по договору аренды №, поскольку данный договор не был отражен при заключении основной сделки - договора купли-продажи зданий. Со стороны МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» и АО СД СЗ «Восток-Центр» при подписании соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от **.**.** было допущено недобросовестное поведение по введению нового арендатора - ответчика в заблуждение относительно обязательства, связанного с использованием части земельного участка, занятого зданиями, принадлежащими ему на праве собственности. Третье лицо АО СД СЗ «Восток-Центр», не исполнив корреспондирующую ему обязанность по межеванию земельного участка с кадастровым номером 38:28:010903:0070 на части, необходимые для эксплуатации зданий, являющихся предметом договора купли-продажи от **.**.**, действовало недобросовестно, не соотносило свое поведение с интересами ответчика ФИО2 и истца. Также ответчик не согласен с расчетом задолженности и размером взыскиваемой арендной платы. Истцом дата начала взыскания задолженности указана - **.**.**, тогда как трехстороннее соглашение было подписано **.**.**. Акт приема-передачи земельного участка площадью 132 568 кв.м между сторонами не подписывался. Имущество с такой площадью ни ответчику, ни третьему лицу не передавалось. Начисление арендной платы с **.**.** является необоснованным, поскольку расчет арендной платы необходимо исчислять с даты подписания трехстороннего соглашения - **.**.**. Так как ответчик является собственником 5-ти объектов недвижимости, общей площадью 22021,8 кв.м, то должен нести обязанности арендатора только в части земельных участков, занятых зданием, строением, сооружением и необходимыми для их использования. Учитывая недобросовестное поведение истца и третьего лица, а также отсутствие заключенного договора аренды и согласование существенных условий непосредственно между истцом и ответчиком, обращение в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды № от **.**.** является ненадлежащим способом защиты.

Представитель третьего лица - генеральный директор АО СД СЗ «Восток-Центр» ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя 3-го лица. **.**.** от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что **.**.** между АО СД СЗ «Восток-Центр» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Земельный участок, общей площадью 155 334 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи принадлежал АО СД СЗ «Восток-Центр» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от **.**.**, действие которого распространялось до **.**.**. На вышеуказанном земельном участке по факту располагается единый имущественный комплекс, состоящий из множества основных и вспомогательных сооружений, объектов инфраструктуры, в связи с чем предоставлен единый большой участок для его эксплуатации. ФИО2 был проинформирован об этом обстоятельстве, а также о том существенном факте сделки, что АО СД СЗ «Восток-Центр» продает именно имущественный комплекс в целом, за исключением 3 объектов недвижимости на территории производственной базы, поскольку они до настоящего времени задействованы в производственном процессе АО СД СЗ «Восток-Центр». В связи с этим, согласно п.1.6 договора купли-продажи от **.**.**, АО СД СЗ «Восток-Центр» произвел межевание земельного участка, выделил три земельных участка с кадастровыми номерами №, №, № под эксплуатацию собственных объектов недвижимости и обратился в Комитет по управлению имуществом администрации МО «город Саянск» с заявлением о внесении изменений в договор аренды в связи с исключением частей земельного участка и заключением новых договоров аренды на вновь образованные земельные участки. Согласно п.1.7 договора купли-продажи от **.**.**, покупатель самостоятельно обращается с материалами межевания в Комитет по управлению имуществом администрации МО «город Саянск» для разделения земельного участка и заключения договора аренды. ФИО2 данные условия договора купли-продажи не выполнил. До момента регистрации договора аренды земельного участка № от **.**.** на отношения между истцом и АО СД СЗ «Восток-Центр» распространялись действия договора аренды земельного участка № от **.**.**, который был пролонгирован на неопределенный срок на тех же условиях, в связи с чем в п.1.5 договора купли-продажи от **.**.** указан вышеназванный договор. Договор аренды земельного участка № от **.**.** был подписан АО СД СЗ «Восток-Центр» при обращении в Комитет по управлению имуществом администрации МО «город Саянск» с заявлением о разделении земельного участка с кадастровым номером № в связи с продажей объектов недвижимости (утверждение плана межевания земельного участка), поскольку была изменена кадастровая стоимость земель данной категории. АО СД СЗ «Восток-Центр» полагал, что данные изменения будут оформлены новым дополнительным соглашением к договору аренды № от **.**.**, однако было предложено подписать новый договор № от **.**.**. Подписание данного договора было обязательным условием согласования плана межевания земельного участка и перераспределения площадей между собственниками объектов. Сведения о земельном участке, его площади, обременениях, в том числе и о кадастровой стоимости размещены на публичной кадастровой карте Иркутской области и доступны для свободного обозрения в сети Интернет, и ответчика перед совершением сделки никто не ограничивал в правах данные сведения проверить и изучить. Также ФИО2 совершены конклюдентные действия, подтверждающие понимание всей ситуации относительно существа исполнения договора: **.**.** ФИО2 было подписано дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка № от **.**.**, которое зарегистрировано в установленном законом порядке. При подписании соглашения ФИО2 не были заданы вопросы относительно площади земельного участка и размера арендной платы, он не отказался подписать данное соглашение при непонимании существа сделки. При совершении данной сделки ФИО2 был ознакомлен представителями органа муниципальной власти о существенных условиях договора - его предмете, площади участка, его назначении и стоимости арендной платы в год, никаких устных либо письменных возражений на момент совершения сделки заявлено не было. ФИО2 никто не лишал права привлекать для анализа и контроля совершения сделки профессиональных юристов и консультантов, и в любом случае контрагент при совершении сделки должен действовать осмотрительно, а добросовестность сторон презюмируется, пока не доказано иное. Кроме того, ФИО2 самовольно **.**.** перекрыл проезд на территорию базы, при разборе принадлежащих ему зданий захламил строительным мусором весь земельный участок, перекрыл на нем дорогу, что подтверждает использованием им всего земельного участка. Таким образом, в силу ст.552 ГК РФ с момента государственной регистрации права на объекты недвижимости по договору купли-продажи от **.**.** к ФИО2 перешло право на пользование соответствующей частью земельного участка под объектами недвижимости и принята обязанность по внесению арендной платы за соответствующую часть земельного участка на условиях заключенного договора аренды № от **.**.**.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя 3-го лица на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 11 Земельного кодекса РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что **.**.** между муниципальным образованием «город Саянск» в лице председателя Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» и АО СД СЗ «Восток-Центр» был заключен договор аренды № земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, для размещения и эксплуатации объектов объединения производственных предприятий, общей площадью 155 334 кв.м.

Вышеуказанный земельный участок был принят АО СД СЗ «Восток-Центр», что подтверждается актом сдачи-приемки земельного участка от **.**.**.

Договор аренды заключен на срок с **.**.** по **.**.**, размер арендной платы составляет 1 980 797 руб. 42 коп. в год (п.п. 2.1, 3.1 договора).

Договор аренды № от **.**.** зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области **.**.**, регистрационный номер №.

**.**.** между АО СД СЗ «Восток-Центр» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: 1) сооружение галереи БСУ-2, общей площадью 7241 кв.м, кадастровый №; 2) одноэтажное каркасное сооружение, общей площадью 12246 кв.м, кадастровый №; 3) одноэтажное каркасно-панельное железобетонное здание РММ с пристроенным административно-бытовым двухэтажным кирпичным корпусом, общей площадью 1138,3 кв.м, кадастровый №/Д; 4) одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 149,4 кв.м, кадастровый №; 5) одноэтажное здание из железо-бетонных панелей, общей площадью 1247,10 кв.м, кадастровый №.

**.**.** Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на вышеуказанные нежилые помещения по договору купли-продажи от **.**.**.

Согласно п.п. 1.4 договора купли - продажи, в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре, передаются права на земельный участок (часть земельного участка), занятый недвижимостью и необходимый для её использования.

Земельный участок принадлежит на праве аренды на основании договора № от **.**.**, имеет кадастровый номер №, общей площадью 155 334 кв.м, находится по адресу: <адрес>, <адрес> (п.п. 1.5 договора купли-продажи).

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, ФИО2, приобретая объекты недвижимости, в силу прямого указания закона одновременно приобрел право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и АО СД СЗ «Восток-Центр», с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, тем самым приняв на себя права и обязанности арендатора земельного участка и став стороной договора аренды.

Из материалов дела следует, что АО СД СЗ «Восток-Центр» после заключения договора купли-продажи от **.**.** произвел межевание земельного участка с кадастровым номером № и выделил три земельных участка с кадастровыми номерами №, №, № под эксплуатацию собственных объектов недвижимости. В связи с чем **.**.** обратился в Комитет по управлению имуществом администрации МО «город Саянск» с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от **.**.** в связи с исключением частей земельного участка и заключением новых договоров аренды на вновь образованные земельные участки.

**.**.** между МО «город Саянск» в лице председателя Комитета по управлению имуществом администрации МО «город Саянск» и АО СД СЗ «Восток-Центр» было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от **.**.**, согласно которому п.1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, для использования в целях размещения и эксплуатации объектов, объединения производственных предприятий, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 132 568 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора аренды, после заключения вышеуказанного соглашения размер арендной платы за участок с **.**.** составляет 1 753036 руб. 65 коп.

**.**.** между МО «город Саянск» в лице председателя Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» (арендодатель), АО СД СЗ «Восток-Центр» (арендатор) и ФИО2 (арендатор) было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от **.**.**, которым была произведена замена арендатора земельного участка с АО СД СЗ «Восток-Центр» на ФИО2 с **.**.**.

Вышеназванное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области **.**.**.

В связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ФИО2 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от **.**.** с внесенными в него изменениями, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка № установлено, что арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 10 числа второго месяца квартала путем перечисления на счет арендодателя.

ФИО2 пользуется земельным участком с **.**.** - с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от **.**.**.

Положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Однако в нарушение принятых на себя обязательств ФИО2 не исполняет свои обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности частично за 4 квартал 2020 г. с **.**.** и за 1, 2 кварталы 2021 г. в размере 1 219 247 руб. 84 коп., исходя из следующего расчета:

с **.**.** арендная плата в год составляет 1 690 488,58 руб. (193,21 (кадастровая стоимость 1 кв.м) х 132 568 (S земельного участка, кв.м) х 1,5 % (базовая ставка арендной платы) х 4,4 (коэфф. вида использования));

- за 4 квартал 2020 г.: 1 690 488,58 руб. (арендная плата за 2020 г. / 365 (дней) х 74 дн. (**.**.** по **.**.**) = 342 729 руб. 52 коп.;

- за 1, 2 квартал 2021 г.: 1 753 036,65 (арендная плата за 2021 г.) / 4 (квартал) х 2 (квартала) = 876 518 руб. 32 коп.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени составляет 110 793 руб. 09 коп., исходя из следующего расчета:

- за период с **.**.** по **.**.**: 189 дн. х 342729,52 х 0,1 % = 64 775 руб. 88 коп.;

- за период с **.**.** по **.**.**: 97 дн. х 438 259,16 (арендная плата в квартал) х 0,1 % = 42 511 руб. 14 коп.;

- за период с **.**.** по **.**.**: 8 дн. х 438 259,16 х 0,1 % = 3 506 руб. 07 коп.

Представленный в обоснование иска расчет задолженности проверен судом. Он является обоснованным, составленным в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды, не противоречит нормам действующего законодательства. Ответчик арендную плату не вносит, мер к добровольному урегулированию спора, полному или частичному погашению долга не принимает. При этом обстоятельства, свидетельствующие о невозможности исполнения своих обязательств, ответчиком не приведены, и доказательства, подтверждающие их наличие, суду не представлены.

Истцом в адрес ФИО2 была направлена претензия от **.**.** о необходимости погашения задолженности по арендной плате в срок до **.**.**. Претензия получена ответчиком **.**.**.

Однако до настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не погашена.

Таким образом, установив факт возникновения арендных правоотношений между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» и ФИО2 и ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания образовавшейся задолженности.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что до настоящего времени АО СД СЗ «Восток-Центр» не исполнил обязанность по межеванию земельного участка на части, необходимые для эксплуатации зданий, являющихся предметом договора купли-продажи.

Согласно п. 1.6 договора купли-продажи от **.**.**, продавец в течение 30 календарных дней производит межевание частей указанного земельного участка, необходимых для пользования объектами, принадлежащими на праве собственности продавцу и эксплуатируемыми им в дальнейшем по назначению, и части, необходимые для эксплуатации зданий, переданных покупателю в рамках данного договора.

Покупатель самостоятельно обращается с материалами межевания в МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» для разделения земельного участка и заключения договора аренды (п.1.7 договора купли-продажи).

Продавец с момента передачи материалов межевания продавцу снимает с себя обязательства по оплате соответствующей части земельного участка, подлежащего передаче в пользование покупателю, а покупатель дает обязательство нести обязанности по оплате права пользования таким участком, в том числе и до момента утверждения результатов межевания МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» и заключения договора (фактическое пользование частью земельного участка) (п.1.8 договора купли-продажи).

Вместе с тем из материалов дела следует, что АО СД СЗ «Восток-Центр» после заключения договора купли-продажи от **.**.** произвел межевание земельного участка с кадастровым номером 38:28:010903:71 и выделил три земельных участка с кадастровыми номерами №, №, № под эксплуатацию собственных объектов недвижимости. В связи с чем **.**.** обратился в Комитет по управлению имуществом администрации МО «город Саянск» с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от **.**.** в связи с исключением частей земельного участка и заключением новых договоров аренды на вновь образованные земельные участки.

Кроме того, указанный договор купли-продажи от **.**.** заключен между АО СД СЗ «Восток-Центр» и ФИО2; Комитет по управлению имуществом администрации МО «город Саянск» стороной указанной сделки не является, в связи с чем неисполнение продавцом условий договора купли-продажи от **.**.** в части межевания земельных участков, необходимых для эксплуатации зданий, переданных покупателю, не влияет на юридическую квалификацию отношений между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» и ФИО2, в том числе на право истца на получение от арендатора арендной платы.

Доводы ФИО2 о том, что он как собственник 5 объектов недвижимого имущества, общей площадью 22021,8 кв.м, должен нести обязанности арендатора лишь в части земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимыми для их использования, являются необоснованными, поскольку межевание земельного участка с кадастровым номером 38:28:010903:71 на части, необходимые для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости, в том числе самим ФИО2, не произведено, в Комитет для разделения участка он не обращался, спорный земельный участок, являющийся предметом договора аренды, на котором находятся принадлежащие ответчику объекты недвижимости, представляет собой единый земельный участок, площадью 132 568 кв.м.

Доводы ответчика о том, что соглашение от **.**.** было подписано им ошибочно, подлежат отклонению, поскольку, согласно п.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст.9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что ФИО2 добровольно было принято решение о подписании соглашения от **.**.** на указанных в нем условиях. Ответчик не был лишен возможности отказаться от заключения соглашения. При этом суд полагает обоснованной позицию представителя 3-го лица о том, что ФИО2 были совершены конклюдентные действия, подтверждающие понимание всей ситуации относительно существа исполнения договора и подписания данного соглашения, которые выразились в том, что при подписании соглашения ФИО2 не были заданы вопросы относительно площади земельного участка и размера арендной платы, он не отказался подписать данное соглашение при непонимании существа сделки, он был ознакомлен представителями органа муниципальной власти о существенных условиях договора - его предмете, площади участка, его назначении и стоимости арендной платы в год, никаких устных либо письменных возражений на момент совершения сделки заявлено не было. Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке. ФИО2 никто не лишал права привлекать для анализа и контроля совершения сделки профессиональных юристов и консультантов, и в любом случае контрагент при совершении сделки должен действовать осмотрительно, а добросовестность сторон презюмируется, пока не доказано иное. Доказательств введения ответчика в заблуждение со стороны истца и 3-го лица относительно обязательства, связанного с использованием части земельного участка, занятого зданиями, принадлежащими ФИО2 на праве собственности, последним, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, суду не представлено.

Ссылки ответчика на незаключенность соглашения от **.**.** по причине отсутствия в нем сведений о сумме арендной платы, площади земельного участка являются необоснованными, поскольку данным соглашением лишь вносятся изменения в договор аренды земельного участка № от **.**.**, содержащий все существенные условия договора. При этом в п.2 соглашения от **.**.** указано, что остальные условия договора аренды, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными, и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

При этом данное соглашение не является соглашением об уступке права требования, поскольку в силу разъяснений, содержащихся в п.16
Информационного письма Президиума ВАС РФ от **.**.** N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, в данном случае в порядке перенайма. По смыслу указанных разъяснений, по договору уступки требований права арендатора переданы быть не могут.

Несоответствие площади земельного участка, указанной в договоре аренды № от **.**.** (155 334 кв.м), площади, указанной в расчете задолженности (132 568 кв.м), является следствием межевания АО СД СЗ «Восток-Центр» земельного участка с кадастровым номером № и выделения трех земельных участка с кадастровыми номерами №, №, № под эксплуатацию собственных объектов недвижимости. В связи с чем площадь спорного земельного участка уменьшилась с 155 334 кв.м до 132 568 кв.м, о чем было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от **.**.**. При этом вопреки утверждениям ответчика подписание акта приема-передачи земельного участка площадью 132 568 кв.м между сторонами не требуется.

Кроме того, в силу вышеуказанных разъяснений содержащихся в п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 о том, что к покупателю недвижимости переходит право пользования земельным участком и связанные с этим правом обязанности с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, подлежат отклонению доводы ответчика о необоснованности расчета арендной платы в части указания даты начала взыскания - **.**.**, тогда как трехстороннее соглашение подписано сторонами **.**.**. При этом в соглашении от **.**.** стороны указали, что замена арендатора производится с **.**.**.

При рассмотрении настоящего спора о взыскании задолженности по договору аренды не имеет правового значения то обстоятельство, что в договоре купли-продажи указано, что земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора № от **.**.**, поскольку из материалов дела следует, что земельный участок был предоставлен изначально АО СД СЗ «Восток-Центр» на основании договора аренды № от **.**.**, срок действия которого неоднократно продлялся соглашениями сторон. До момента государственной регистрации договора аренды земельного участка № от **.**.** на отношения между истцом и третьим лицом АО СД СЗ «Восток-Центр» распространялось действие договора аренды земельного участка № от **.**.**.

С ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, по правилам ч.1 ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию определенная согласно пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ государственная пошлина в размере 14850 руб. 20 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования муниципального казенного учреждения «Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты>, в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «город Саянск» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от **.**.** за период с **.**.** по **.**.** в размере 1 219 247 руб. 84 коп., пени за просрочку платежа в размере 110 793 руб. 09 коп., всего взыскать 1 330 040 (один миллион триста тридцать тысяч сорок) рублей 93 копейки.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 14 850 (четырнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 20 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Зиминский городской суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.Н. Гоголь

Мотивированное решение суда изготовлено 27 октября2021 г.