Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Жилой комплекс «Виктория» о признании недействительным одностороннего расторжения договоров долевого участия, признании договоров действующими, признании недействительным письма,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ЖК «Виктория» о признании недействительным одностороннего расторжения договоров долевого участия, признании договоров действующими. Указав, что между истцом и ответчиком было заключено три договора долевого участия на строительство квартир в жилом доме по адресу {Адрес изъят}: {Номер изъят} от {Дата изъята} на строительство квартиры строительный {Номер изъят}, площадью 40,82 кв.м., стоимостью 1 387 880 руб.; {Номер изъят} от {Дата изъята} на строительство квартиры строительный {Номер изъят}, площадью 62,65 кв.м., стоимостью 2 130 100 руб.; {Номер изъят} от {Дата изъята} на строительство квартиры строительный {Номер изъят}, площадью 62,65 кв.м., стоимостью 2 130 100 руб. Обязанность по уплате за квартиры истцом выполнена путем взаимозачета встречных однородных требований от {Дата изъята}, отметка о получении ответчиком {Дата изъята} В дальнейшем квартиры были уступлены по договорам уступки прав требования. Однако регистрация договора уступки в отношении квартиры {Номер изъят} была приостановлена {Дата изъята} в связи с наличием письма директора ООО «ЖК «Виктория» ФИО2 от {Дата изъята} о неисполнении договоров долевого участия в части оплаты. {Дата изъята} директором ООО «ЖК «Виктория» в адрес истца были направлены предупреждения о неуплате цены договоров участия в долевом строительстве. Истец считает, что ее права нарушены, в связи с чем, просит признать недействительным одностороннее расторжение договоров долевого участия {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, признать договоры действующими, признать недействительным письмо ООО «ЖК «Виктория» от {Дата изъята} о неисполнении договоров долевого участия, находящееся в Управлении Росреестра.

В судебном заседании представитель истца и третье лицо ФИО3 поддержала исковые требования, подтвердила изложенное в исковом заявлении. Пояснила, что фактически денежные средства в счет оплаты квартир истцом не вносились, их оплата была осуществлена на основании зачета однородных требований, т.к. между истцом и ответчиком ранее был заключен договор займа, по которому ответчик являлся должником, договоры долевого участия фактически являлись обеспечением договора займа. В отношении квартир {Номер изъят} и {Номер изъят} право требования по ним было уступлено иным лицам, договоры уступки прошли государственную регистрацию. Регистрация договора уступки на квартиру {Номер изъят}, была приостановлена в связи с наличием письма ответчика о неисполнении обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве. Однако сотруднику ответчика К.Е.Л. было вручено уведомление о зачете встречных однородных требований. Считает обязательство ФИО1 по оплате договора долевого участия исполненным, а односторонний отказ ответчика от исполнения договора недействительным.

Представители ответчика ООО «ЖК «Виктория» ФИО2, ФИО4, ФИО5 исковые требования не признали. Указав, что после заключения договоров участия в долевом строительстве жилья и их регистрации истец не произвела по ним оплату, при этом ссылается на зачет встречных однородных требований, тогда как в договорах уступки в качестве произведенной оплаты между истцом и ответчиком указаны справки об оплате, сведения об уведомлении о зачете от {Дата изъята} в договорах уступки отсутствуют. Договоры уступки заключены истцом с нарушением необходимого условия об оплате цены договора, сведения о переводе долга на нового участника долевого строительства договоры уступки не содержат. Уведомление ФИО6 о зачете долга ответчику не поступало, такие сведения в бухгалтерских документах отсутствуют. Заем, оформленный договором займа от {Дата изъята}{Номер изъят} на сумму 21 769 518 руб., является безденежным, заключен после договоров участия в долевом строительстве и не содержит условий об оплате квартир. Договор займа и договоры участия в долевом строительстве не взаимосвязаны, являются самостоятельными сделками. Поскольку истцом не выполнено требование об оплате по договору долевого участия действия ответчика по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве являются законными и обоснованными. Просят в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть в свое отсутствие. Представлен письменный отзыв, согласно которому по состоянию на {Дата изъята} ФИО1 является участником долевого строительства объекта долевого строительства- двухкомнатной квартиры {Номер изъят}, проектной площадью 62,65 кв.м. в {Адрес изъят} на основании договора долевого участия в долевом строительстве жилья от {Дата изъята}{Номер изъят}. {Дата изъята} за регистрацией договора уступки прав требования обратились ФИО1 и ФИО3, представлена справка ООО «ЖК «Виктория» от {Дата изъята}, согласно которой расчет по договору участия в долевом строительстве {Номер изъят} от {Дата изъята} произведен полностью. В реестровом деле имеется письмо директора ООО «ЖК «Виктория» ФИО2 от {Дата изъята} о неисполнении договоров участия в долевом строительстве по оплате, в т.ч. на вышеуказанный объект, при этом договор уступки права требования не предусматривает перевод долга на нового участника долевого строительства, в связи с чем, регистрация договора уступки прав была приостановлена. {Дата изъята} директор ООО «ЖК «Виктория» ФИО2 обратился за внесением изменений в ЕГРН в связи с односторонним отказом от исполнения договора участия в долевом строительстве. Участником долевого строительства квартиры {Адрес изъят} является ФИО7 на основании договора участия в долевом строительстве {Номер изъят} от {Дата изъята} и договора уступки прав требования от {Дата изъята} Участником долевого строительства квартиры {Адрес изъят}. ФИО8 является ФИО9 на основании договора участия в долевом строительстве {Номер изъят} от {Дата изъята} и договора уступки прав требования от {Дата изъята} Сведения об обращении с заявлениями о расторжении в одностороннем порядке в отношении квартиры {Номер изъят} и {Номер изъят} не имеется.

Третьи лица ФИО7, ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомили.

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 4 ФЗ Об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

{Дата изъята},{Дата изъята} между ООО «Жилой комплекс Виктория» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключены три договора участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят}, {Номер изъят} и {Номер изъят}, согласно условиям которого, участник долевого строительства осуществляет вложение инвестиций в строительство квартир в жилом доме по адресу: {Адрес изъят}, а застройщик обязуется обеспечить возведение указанного дома, и после завершения строительства и завершения всех расчетов по договору при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиры в собственность участника долевого строительства.

Объектом договора участия в долевом строительстве жилья {Номер изъят} является двухкомнатная квартира строительный {Номер изъят}, площадью 62,65 кв.м., стоимостью 2 130 100 руб., {Номер изъят} – двухкомнатная квартира строительный {Номер изъят}, площадью 62,65 кв.м., стоимостью 2 130 100 руб., и {Номер изъят} – однокомнатная квартира строительный {Номер изъят}, площадью 40,82 кв.м., стоимостью 1 387 880 руб.

В соответствии с п. 1.2 договоров его цена должна быть оплачена в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном порядке в органах Росреестра соответственно {Дата изъята} и {Дата изъята}.

Согласно справкам ООО «ЖК «Виктория» {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} и 07 от {Дата изъята} оплата ФИО1 за квартиру {Номер изъят} в размере 1 387 880 руб., за квартиру {Номер изъят} в размере 2 130 100 руб., за квартиру {Номер изъят} в размере 2 130 000 руб. произведена в полном объеме.

Из пояснений представителя истца следует, что оплата по договорам долевого участия была произведена ФИО1 путем зачета встречных однородных требований, поскольку между ООО «ЖК «Виктория» и ФИО1 {Дата изъята} был заключен договор займа {Номер изъят} на сумму 21 769 518 руб., по которому должником является ООО «ЖК «Виктория». Общая сумма зачета встречных требований составила 5 648 080 руб.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Требования, необходимые для прекращения обязательств зачетом, должны быть встречными, однородными и реально существующими.

При этом Гражданский Кодекс РФ не устанавливает каких-либо требований к оформлению взаимозачетов, и хозяйствующие субъекты составляют документ (акт взаимозачета), подтверждающий проведение зачета взаимных требований, в любой форме, но с соблюдением требований к первичным документам, предъявляемым ст. 9 ФЗ 402-ФЗ "О бухгалтерском учете".

Истцом в материалы дела представлено уведомление от {Дата изъята} о зачете встречных однородных требований, которое содержит дату получения {Дата изъята} финансовым директором ФИО11

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно ч. 1 ст. 11 ФЗ Об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

{Дата изъята} ФИО1 заключен договор уступки права требования по договору долевого участия {Номер изъят} от {Дата изъята} с ФИО10; {Дата изъята} договор уступки права требования по договору долевого участия {Номер изъят} от {Дата изъята} с ФИО7; {Дата изъята} договор уступки права требования по договору долевого участия {Номер изъят} от {Дата изъята} с ФИО3

Договоры уступки, заключенные с ФИО7 и ФИО10 зарегистрированы в Управлении Росреестра.

При регистрации договора уступки прав требования в отношении квартиры строительный {Номер изъят} Управлением Росреестра по Кировской области его регистрация была приостановлена на основании письма директора ООО «ЖК «Виктория» от {Дата изъята} о неисполнении договоров участия в долевом строительстве по оплате.

Согласно ч. 4 ст. 5. ФЗ Об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 3 ст. 9 ФЗ Об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

{Дата изъята} в адрес ФИО1 ответчиком направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, разъяснено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Получение предупреждения стороной истца подтверждено, в том числе указанное отражено в исковом заявлении.

{Дата изъята} ООО «ЖК «Виктория» направило в адрес истца информационное письмо об отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята} заказной корреспонденцией с описью вложения.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, письмо получено ФИО1 {Дата изъята}

Допрошенная в судебном заседании свидетель К.Е.Л. пояснила, что в период с {Дата изъята} по {Дата изъята} работала в ООО «ЖК «Виктория», в ее обязанности входило ведение бухгалтерского учета, проведение расчетов с покупателями по договорам долевого участия, составление отчетности, ведение налоговой документации. У ООО «ЖК «Виктория» перед ФИО1 был долг, в рамках обеспечения которого ответчик передал истцу несколько квартир по договору участия в долевом строительстве. Ею было получено уведомление ФИО1 о зачете однородных встречных требований, о чем поставила подпись на экземпляре уведомления истца, указала дату его получения. Взаимозачет был отражен бухгалтерскими проводками в программе 1:С Бухгалтерия. Уведомление передала ФИО2, но знакомился ли он с ним, не известно. Такая ситуация с расчетами возникла, поскольку на счета ООО «ЖК «Виктория» был наложен арест, денежные средства дольщиками передавались директору ФИО2, заключались договоры займа. Поскольку обязательства по возврату денег не исполнялись, заключались договоры участия в долевом строительстве. Поступление денежных средств отражалось в кассовой книге, дольщикам выдавались справки об оплате, в которых в основном расписывался ФИО2, иногда по поручению директора в справках ставила свою подпись. Поскольку у нее не было полномочий подписывать такие справки, в последующем старались такие справки заменить на надлежащие.

Разрешить вопрос о соответствии даты нанесения отметки о получении уведомления сотрудником ООО «ЖК «Виктория» К.Е.Л. о зачете встречных однородных требований, дате, указанной в нем {Дата изъята} экспертным путем не представилось возможным по причине непригодности материала письма исследуемой записи для проведения такого исследования в рамках применяемой методики, что отражено в заключении АНО { ... } от {Дата изъята}, а также подтверждено пояснениями эксперта ФИО12, данных в судебном заседании.

Согласно заключению АНО { ... } от {Дата изъята} подписи от имени ФИО2, расположенные в графах «Директор ООО «Жилой комплекс «Виктория» справок выданных ООО «ЖК «Виктория» за исх. {Номер изъят} от {Дата изъята} и за исх. {Номер изъят} от {Дата изъята} выполнены самим ФИО2, в справке {Номер изъят} от {Дата изъята} выполнена не самим ФИО2

Экспертные заключения судом принимаются в качестве допустимых доказательств, поскольку заключения полностью соответствуют требованиям ст. 86 ГПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализируя и оценивая в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены доказательства, бесспорно и достоверно подтверждающие факт исполнения ФИО1 обязательств по внесению оплаты по договорам долевого участия.

В обоснование заявленных доводов об оплате по договорам, истец ссылается на выданные ответчиком справки {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} и 07 от {Дата изъята} об оплате за квартиру {Номер изъят} в размере 1 387 880 руб., за квартиру {Номер изъят} в размере 2 130 100 руб., за квартиру {Номер изъят} в размере 2 130 000 руб. в полном объеме.

Между тем, в силу Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ (редакции от 03.07.2016 г.) «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа» организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт обязаны применять контрольно-кассовую технику, включенную в государственный реестр, выдавать в момент оплаты отпечатанные контрольно-кассовой техникой кассовые чеки.

Согласно ст. 13 Порядка ведения кассовых операций в РФ, утвержденного Решением Совета директоров ЦБРФ 22.09.1993 г., прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия. О приеме денег выдается квитанция к приходному кассовому ордеру за подписями главного бухгалтера или лица на это уполномоченного и кассира, заверенная печатью (штампом) кассира или оттиском кассового аппарат.

Поскольку нормы действующего законодательства императивно устанавливают порядок проведения расчетов (наличных и безналичных), а также требования к документам, подтверждающим проведение этих расчетов (приходный кассовый ордер, квитанция к нему, расчетные (платежные) документы), нарушение этих требований влечет за собой отказ в признании допустимыми тех доказательств, которые этим требованиям не соответствуют.

Таким образом, справки об оплате по договорам долевого участия не являются доказательствами исполнения обязанности по договору долевого участия, и не могут быть приятны судом при рассмотрении спора.

Кроме того, из заключения эксперта следует, что справка {Номер изъят} от {Дата изъята} директором ООО «ЖК «Виктория» ФИО2 не подписывалась. А в материалы дела представлены дублирующие справки с отличными реквизитами.

Уведомление о зачете встречных требований не содержит надлежащих реквизитов, свидетельствующих о его поступлении в адрес юридического лица, а именно отсутствуют сведения о входящем номере, подпись руководителя, печать.

Представленные ООО «ЖК «Виктория» оборотно-сальдовые ведомости по счету 76.06.М за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} с квитанции о приеме налоговой декларации в электронном виде, подтверждают отсутствие бухгалтерской проводки в отношении зачета требований ФИО1 Отсутствуют бухгалтерская справка, и также акт взаимных расчетов с учетом зачета требований, подписанный сторонами.

Таким образом, показания свидетеля К.Е.Л. в части проведения зачета требований в бухгалтерской отчетности, опровергнуты представленными письменными доказательствами. Достоверные доказательства, подтверждающие направление либо вручение уведомления о зачете от {Дата изъята} ответчику, не представлены.

Более того, учитывая дату проведения зачета (согласно уведомлению) {Дата изъята}, сведения о зачете как надлежащей оплаты по договорам долевого участия в договорах уступки прав от {Дата изъята}, {Дата изъята}, {Дата изъята} отсутствуют. По договорам уступки переданы только справки об оплате и договоры долевого участия.

Так же судом обращается внимание на то, что из представленной бухгалтерской документации ответчика не представляется возможным установить отражение заемных денежных средств по договору займа от {Дата изъята} в бухгалтерской (финансовой) отчетности, при том, что в силу требований о бухгалтерском учете отражение каждого факта хозяйственной деятельности организации в документах бухгалтерского учета является обязательным.

Представленные истцом копии кассовой книги, копия договора уступки права требования части долга по договору займа ФИО13 от {Дата изъята}, копия договора о переводе долга от {Дата изъята}, копия квитанции от {Дата изъята} на сумму 17 192 469 руб., копия договора займа {Номер изъят} от {Дата изъята}, заключенного между ФИО13, и ООО «ЖК «Виктория-2», соглашение о его расторжении от {Дата изъята} в силу требований ст. 71 ГПК РФ не могут быть приняты в качестве доказательств по рассматриваемому спору, оригиналы указанных документов не представлены, их копии надлежащим образом не заверены, кроме того, требованиям относимости доказательств не соответствуют.

Таким образом, при отсутствии достоверных, достаточных и бесспорных доказательств оплаты ФИО1 по договорам долевого участия, действия ответчика по одностороннему расторжению указанных договоров являются обоснованным, в связи с чем основания для признания недействительными одностороннего расторжения договоров долевого участия, признании действующими договоры долевого участия {Номер изъят} о {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, признании недействительным письма ООО «Жилой комплекс «Виктория» от {Дата изъята} о неисполнении договоров долевого участия в строительстве отсутствуют. При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат отклонению.

Руководствуясь ст. ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в иске ООО «Жилой комплекс «Виктория» о признании недействительным одностороннего расторжения договоров долевого участия {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, заключенных между ФИО1 и ООО «Жилой комплекс «Виктория», признании действующими договоров долевого участия {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, признании недействительным письма ООО «Жилой комплекс «Виктория» от {Дата изъята} о неисполнении договоров долевого участия в строительстве – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 апреля 2018 года.

Судья Волкоморова Е.А.