Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО обратилась в Биробиджанский районный суд ЕАО с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, общей площадью 0,2067 га, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, категория – земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, взыскании задолженности по договору в размере 15 026, 25 руб., расходов в размере 46 руб.

В обоснование иска указано, что между администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО и ФИО1 был заключен договор аренды земли от 26.07.2012 № на земельный участок, общей площадью 0,2067 га, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> из категорий земель – земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Ответчик, являющийся арендатором, по условиям п.2.3 договора аренды земли от 26.07.2012 № должен вносить арендную плату ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца текущего квартала и до 1 декабря за четвёртый квартал текущего года. Обязанность им не выполняется с 2015 года и до настоящего времени. По состоянию на 31.12.2018 задолженность по договору составляет 15 026, 25 руб., по 5 008, 75 руб. за 2016, 2017, 2018 годы. В адрес ФИО1 была направлена претензия от 06.07.2018 с требованием устранить нарушения, однако к моменту обращения в суд обязательства не исполнены. Договор заключён сроком на 3 года, с 26.07.2012 по 25.07.2015. 19.07.2018 проведено обследование земельного участка.

Определением от 09.04.2019 дело передано в Ленинский районный суд ЕАО для рассмотрения по подсудности, принято к производству.

Определением от 15.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по ЕАО.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в материалах дела имеется письменные заявления представителя истца по доверенности ФИО2 о рассмотрении дела в их отсутствие, направлении копии решения суда.

Управление Росреестра по ЕАО участие своего представителя в рассмотрении дела не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, каких-либо заявлений или ходатайств не поступало.

В силу ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителей истца, третьего лица.

До рассмотрения дела по существу от ответчика ФИО1 поступило письменное заявление о признании исковых требований в части расторжения договора аренды от 26.07.2012. В заявлении указано, что последствия признания иска, предусмотренные ст.ст.39, 173 ГПК РФ ему разъяснены и понятны.

В судебном заседании ответчик ФИО1 заявление о признании исковых требований в части расторжения договора аренды от 26.07.2012 поддержал. Последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 39, 173 ГПК РФ ему разъяснены и понятны. В остальной части с иском не согласился.

Суду пояснил, что 26.07.2012 он заключил с администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО договор аренды земли от 26.07.2012 № на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. С условиями договора аренды согласился, договор подписал. Имел намерение построить на указанном участке дом. Сразу же получил разрешение на строительство в администрации. Очистил территорию, в 2012 году из-за дождей участок немного затопило. Из-за финансовых трудностей, строительство так не началось, земельный участок не использовался. В 2014 году его сосед по участку ФИО5 сказал, что житель <адрес>ФИО6 хочет строить дом в <адрес>. 18.06.2014 он решил передать права и обязанности по договору ФИО6. Они подготовили соответствующий договор, уведомление, также он написал заявление о прекращении аренды. Указанные документы они передали в администрацию Биробиджанского муниципального района ЕАО. Земельный участок по акту он не передавал, считал что его аренда прекратилась, никто ему не звонил, самостоятельно о результатах рассмотрения поданных в администрацию документов он не узнавал. В 2018 году ему стало известно, что договор аренды не расторгнут, в июле 2018 года он написал заявление о прекращении аренды земельного участка. Также ему никто не звонил, самостоятельно о результатах рассмотрения поданного в администрацию заявления он не узнавал. Соглашение о прекращении действия договора аренды и указанный земельный участок по акту не передавал. На расторжение договора согласен, так как земельный участок не использовал, строительство не планирует в связи с отсутствием возможностей. Считает, что арендную плату за 2016, 2017, 2018 годы платить не должен, так как все права передал в 2014 году ФИО6. ФИО6 умер в 2018 году.

Заслушав объяснения ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 ст.606 ГК РФ ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено при рассмотрении дела 26.07.2012 между администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земли №, согласно условиям которого:

Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 0,2067 га, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, из категорий земель – земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства (п.1.1);

Договор заключен сроком на 3 года, с 26.07.2012 по 25.07.2015 (п.1.2);

Арендатор ежеквартально вносит арендную плату в размере, определённом приложением 2 к данному Договору (п.2.1);

Арендная плата вносится ежеквартально, равными долями, не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала и до 1 декабря за четвёртый квартал текущего года (п.2.3);

Арендная плата вносится Арендатором лично либо посредством третьего лица на расчетный счет, указанный в приложении 2 к Договору (п.2.6);

Неиспользование участков Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п.2.7);

Арендатор обязан: зарегистрировать Договор в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; своевременно и в соответствии с Договором вносить арендную плату; получить в отделе архитектуры и градостроительства администрации муниципального района разрешение на строительство (п.4.2);

Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (п.4.3);

Договор вступает в силу с момента подписания и считается заключенным с момента его регистрации (п.9.2);

Право аренды прекращается со дня расторжения Договора и сдачи земельного участка по акту (п.9.3);

Договор может быть расторгнут при досрочном отказе Арендатора от права аренды при условии сдачи земельного участка по акту (п.9.4);

В случае если Арендатор не подал заявление о расторжении Договора и не сдал земельный участок по акту, Договор считается продленным на тех же условиях, на неопределённый срок (п.9.5);

Указанный договор был подписан сторонами, передан арендатору (приложение 3 к Договору), зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЕАО 05.09.2012 (выписка от 30.07.2018).

Разрешение на строительство на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> ФИО1 получено (утверждено постановлением администрации муниципального района от 23.10.2012 №949).

Относительно предоставленного ответчиком ФИО1 заявления о прекращении аренды земельного участка от 18.06.2014 суд учитывает, что согласно информации истца указанное заявление на рассмотрение в администрацию не поступало.

В приложении к уведомлению, поступившему в администрацию Биробиджанского муниципального района ЕАО 02.07.2014 указанное заявление также отсутствует, на самом заявлении входящий номер отсутствует.

Суд учитывает, что 30.07.2018 в администрацию Биробиджанского муниципального района ЕАО поступило заявление о прекращении аренды спорного земельного участка в связи с его неиспользованием.

Соглашение о прекращении действия договора аренды от 26.07.2012 и акт сдачи участка ФИО1 не подписаны, что не отрицалось ответчиком в судебном заседании.

Относительно доводов ответчика о том, что 18.06.2014 между ним и ФИО6 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 26.07.2012, суд учитывает следующее.

В силу п.2 ст.615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Буквальное толкование данной нормы означает, что в результате заключения договора перенайма с согласия арендодателя к новому арендатору переходят все права и обязанности, предусмотренные договором аренды с прежним арендатором, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма. То есть перенаем влечет за собой замену стороны в договоре и к новому арендатору должны перейти все права и обязанности прежнего арендатора в том виде, в каком они существовали на момент их передачи, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.

Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).

Согласно ст.391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Доказательств того, что администрация Биробиджанского муниципального района ЕАО дало свое согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 26.07.2012 ФИО1 ФИО7, в материалах дела не имеется, истцом отрицается.

Суду представлено лишь уведомление, согласно которому ответчик поставил истца в известность о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО6, что не свидетельствует о выполнении ФИО1 требований согласования с Арендодателем вопроса о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.07.2012.

При этом суд учитывает, что договор аренды между сторонами спора заключался на 3 года (п.1.2 Договора), соответственно положения п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий право арендатора земельного участка в пределах срока договора на передачу своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления – в указанном случае не применяются.

Кроме того, в соответствии с п.4.3 договора аренды от 26.07.2012 арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а изменения, дополнения и поправки к условиям Договора аренды действительны только тогда, когда сделаны в письменной форме и подписаны Арендодателем и Арендатором или уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в Договоре (п.7 Договора).

На основании изложенного, учитывая, что в случае отказа Арендатора от права аренды договор расторгается при условии сдачи земельного участка по акту, а перевод прав и обязанностей по договору аренды возможен только в случае согласия Арендодателя, суд приходит к выводу о том, что в настоящее время договор аренды земли от 26.07.2012, заключенный между сторонами спора, является действующий.

Согласно информации, предоставленной истцом по запросу суда, арендная плата за пользование спорным земельным участком от ФИО6 не поступала.

Ответчик иск в части расторжения договора аренды признал.

В силу ст.39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч.3 ст.173 ГПК РФ, при признании иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В силу подп.1 п.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п.3 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для принятия признания ответчиком ФИО1 иска администрации Биробиджанского муниципального района ЕАО в части расторжения договора аренды от 26.07.2012. Признание ответчиком иска не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц.

Оснований, предусмотренных ст. 39 ГПК РФ, по которым суд вправе не принимать признание иска ответчиком, поскольку это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц, судом при исследовании материалов данного дела, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая признание иска ответчиком и оценивая исследованные при рассмотрении дела письменные доказательства, суд считает, что заявленный иск в данной части подлежит удовлетворению, договор аренды от 26.07.2012, заключенный между сторонами спора – подлежит расторжению.

В соответствии с условия договора аренды от 26.07.2012 (п.2.1) Арендатор ежеквартально вносит арендную плату в размере, определённом приложением 2 к данному Договору.

В приложении 2 к договору указан расчет арендной платы. Договор аренды подписан сторонами и не оспорен.

Как следует из представленного расчета арендной платы земельного участка, арендная плата в соответствии с законом ЕАО от 01.07.2015 №747-ОЗ была изменена, право арендодателя на изменение арендной платы было согласовано сторонами договора (п.2.4), в спорный период (2016 – 2018 г.г.) арендная плата составляла за год – 5 008,75 руб., за квартал – 1 252, 19 руб.

Истец просил взыскать задолженность по арендной плате за 2016, 2017, 2018 годы в размере 15 026, 25 руб., по 5 008, 75 руб. за каждый год.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей ФИО1 по уплате арендных платежей по договору, администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО в адрес ФИО1 06.07.2018 была направлена претензия об уплате задолженности по договору аренды.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании указал, что в указанный период арендная плата по договору аренды от 26.07.2012 им арендодателю не вносилась.

Анализируя условия договора аренды от 26.07.2012, учитывая положения ст.614 ГК РФ и ненадлежащее исполнение ФИО1 обязательств по внесению арендной платы за землю, суд также приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания в пользу истца задолженности по арендной плате за землю в размере 15 026, 25 руб..

Расчет арендной платы, произведённый истцом, судом проверен, является арифметически верным, произведен в соответствии с действующим законодательством и не противоречит условиям договора аренды от 26.07.2012.

В ст.98 ГПК РФ указано, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд, расходы на оплату услуг представителей, расходы на производство осмотра на месте, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимые расходы.

В судебном заседании установлено, что истец понес расходы по направлению ответчику претензии в размере 46 руб., что подтверждается квитанцией от 31.08.2018.

Указанные расходы являются необходимыми, понесены истцом в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды, подлежат взысканию с ответчика.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в полном объёме.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в силу п.п.19 п.1 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме, а от уплаты государственной пошлины истец был освобожден в силу закона, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 700 руб. (300 руб. по требованию о расторжении договора, 400 руб. – по требованию о взыскании денежных средств) в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 56-57, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земли № от 26.07.2012 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области и Живиловым ИМ.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области задолженность по договору аренды от 26.07.2012 года № на 31.12.2018 года, за 2016, 2017, 2018 годы, в размере 15 026 (пятнадцати тысяч двадцати шести) рублей 25 копеек, судебные расходы, связанные с направлением претензии в размере 46 (сорока шести) рублей 00 копеек, всего взыскать 15 072 (пятнадцать тысяч семьдесят два) рубля 25 копеек.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере 700 (семисот) рублей 00 копеек в доход местного бюджета.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Ленинский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.В.Тимиров