Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании делу по иску ФИО1 к ФИО2, Вид В.В. о признании соглашения о переводе прав недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора аренды,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам и с учетом уточнения исковых требований (т.2 л.д.60-62) просила признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ; расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

Свои требования обосновала тем, что ей принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 88000 кв.м с кадастровым номером № почтовый адрес ориентира<адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между нею и главой КФХ ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель обязалась передать арендатору во временное владение и пользование указанный участок сроком на 5 лет. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и представителем ответчика ФИО2 по доверенности было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок аренды продлевается на 10 лет, до 2029 года. Договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя к арендатору (п. 1.4. Договора). В пункте 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66). Либо согласие арендодателя может быть предоставлено в дополнительном соглашении сторон или односторонней сделкой. По смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Условием договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО2 был п.3.1.4. согласно которому Арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя. О том, что земельный участок был передан ответчиком в субаренду новому арендатору, истец узнала случайно, в сентябре 2020 года. Письменное согласие на передачу земельного участка в субаренду Истец не предоставляла, в известность о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ не поставлена. Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно условиям договора (пункт 3.1.4), стороны предусмотрели право арендатора передавать права и обязанность по договору в установленном законом порядке, при этом оговорили, что такое право может быть реализовано лишь с согласия арендодателя. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка подписано в пределах срока действия договора аренды, при этом истец считает, что следует признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного без согласия арендодателя. Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права и законные интересы истца, что подтверждается условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику ФИО2 требование (претензию) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, которое получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и оставлено без ответа. После получения выписки из ЕГРН истцу стало известно, что в отношении принадлежащего ей земельного участка имеются ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ареста. Таким образом, о судьбе земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, истец узнает случайным образом. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Определением Гулькевичского районного суда от 01 декабря 2020 года к участию в деле привлечен в качестве соответчика Вид В.В. (т. л.д.232).

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала свои требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представитель истца адвокат Иванова Ю.В. уточненные требования истца поддержала, пояснила суду, что ФИО1 имеет в собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения, соответственно имеет право распоряжаться этим земельным участком по своему усмотрению. В 2014 году между ней и ФИО2 был заключен договор аренды данного земельного участка. В 2018 году стороны заключили дополнительное соглашение о продлении срока аренды земельного участка на 10 лет. На протяжении этого времени ФИО1 получала арендную плату, которую ей передавала бухгалтер ФИО2. В сентябре 2020 года арендную плату передал истцу Вид В.В. Она поинтересовалась, кто он и почему привез ей деньги именно он, а не бухгалтер ФИО2. Вид В.В. ответил, что землей сейчас «занимается» он, ФИО3 уже не работает в этой сфере деятельности. После этого ФИО1 обратилась к ФИО2 с просьбой вернуть земельный участок и расторгнуть договор аренды. ФИО3 сообщил, что земельный участок он передал Вид В.В. по соглашению. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (сделка перенайма), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами, при этом данный пункт не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и безвозмездного пользования. По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку либо согласие арендодателя может быть предоставлено в дополнительном соглашении сторон или односторонней сделкой. По смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Условием Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между ФИО1 и ФИО2 был п.3.1.4, согласно которому Арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя. Письменное согласие на передачу земельного участка в субаренду истец не предоставляла, в известность о переходе прав арендатора по договору аренды не поставлена. Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно условиям договора (пункт 3.1.4), стороны предусмотрели право арендатора передавать права и обязанность по договору в установленном законом порядке, при этом оговорили, что такое право может быть реализовано лишь с согласия арендодателя. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права и законные интересы истца, что подтверждается условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ. При регистрации соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора для государственной регистрации прав должны быть истребованы и иные (дополнительные) документы, предусмотренные и, соответственно, необходимые в силу законодательства Российской Федерации для государственной регистрации. Оценить необходимость представления в орган регистрации прав каких-либо конкретных документов может государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы представленных для государственной регистрации документов. Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, переход прав арендатора к третьему лицу не требует заключения нового договора аренды земельного участка. В соответствии со ст. 389 ГК РФ переход прав по договору аренды совершается в соответствующей письменной форме, в данном случае это соглашение о передаче прав и обязанностей. Так, законом предусмотрена возможность арендатора как передать арендованный земельный участок в субаренду, так и передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т.е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Если же никаких ограничений в договоре нет, арендатор может осуществлять передачу своих прав или сдачу участка в субаренду и без согласия собственника земельного участка. Он обязан лишь уведомить об этом арендодателя. Такое правило установлено ст.22 ЗК РФ, следует иметь в виду, что эта особенность договора аренды земельного участка установлена именно Земельным кодексом; по Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду и передачу права аренды обязательно. Арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, в гражданском праве это называется «перенаем». В отличие от субаренды, в этом случае арендатором становится другое лицо на тех же условиях, на которых был заключен договор с первым арендатором, оформления нового договора земельного участка при этом не требуется. После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные. Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами. Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо. Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма). Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора. В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому. По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках. Исходя из сложившихся фактов, можно сделать вывод, что правовая экспертиза не производилась.

Ответчик Вид В.В. иск не признал, пояснил суду, что он взял землю у ФИО2 в аренду. Оформили все официально в МФЦ, договор зарегистрирован. Он выдает арендную плату, как предусмотрено по договору с ФИО2 – 88000 рублей арендную плату и платит земельный налог. Выдал уже за два года. Он лично письменное согласие у истца не получал, в известность ее не ставил. Он знает, что сейчас наложен арест на все земли Прикубанского, которые в аренде у ФИО2 были. Первый раз он передавал арендную плату через Татьяну, которая работала у ФИО2 бухгалтером и знала, кто, где живет. Второй раз он лично привозил арендную плату ФИО1.

Представитель ответчика Вид В.В. – Ситливый С.А. исковые требования ФИО1 считает не подлежащими удовлетворению. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Письменное предупреждение арендатору Вид В.В. о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, не направлялось, о том, что арендатором является именно Вид В.В., истец узнал, как указано в исковом заявлении, в сентябре 2020 года. В соответствии с ч. 2. ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Истцом не обосновано нарушение условий договора аренды в целях его расторжения, что является основанием для расторжения договора аренды в силу ст. 22 Земельного кодекса и ст. 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Истцом не представлено наличие обстоятельств, с которыми ст. 619 ГК РФ связывает возможность расторжения договора. Не указано, какие именно условия договора аренды нарушены и в чем выражается существенность этих нарушений. Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, п. 3.1.4 предусмотрено право арендатора на передачу земельного участка в субаренду с письменного согласия арендодателя. Обязанность на получение письменного согласия арендодателя этим пунктом, или другими пунктами договора аренды, на переуступку прав арендатора не предусмотрена. Специальным законом - Земельным кодексом РФ, ч. 5 ст. 22 - согласие арендатора на получение согласия арендодателя на передачу прав и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу не предусмотрено. В виду чего доводы истца в этой части не обоснованы. Для передачи прав и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу достаточно уведомления арендодателя, что не является существенным нарушением условий договора аренды и не влечет за собой недействительности сделки. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. Заявления о необходимости получения согласия или определенного уведомления при переходе прав арендатора как существенного условия договора аренды при его заключении сторонами не сделано. Соответственно, данное условие не является существенным для договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Если существенные условия не согласованы, договор может быть признан незаключенным. Но заявлять о незаключенности можно лишь при условии, что истец сам не подтвердил действие договора, например не принял от ответчика арендную плату. В обоснование недействительности сделки по переходу прав и обязанностей арендатора от ФИО2. к Вид В.В. истец ссылается на ч. 2 ст. 168 ГК РФ. Такие требования не подлежат удовлетворению, так как спорная переуступка прав и обязанностей по договору аренды не нарушает требования закона или иного правового акта и при этом, одновременно, не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В силу ч. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Истец дважды получил арендную плату от Вид В.В. в подтверждение признания спорной сделки действительной. Истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной. О спорной сделке истец узнал в декабре 2019 года при получении арендной платы от Вид В.В. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление подано в ноябре 2020 года, датировано ДД.ММ.ГГГГ, по истечении одного года, как истцу стало известно об оспариваемой сделке.

Ответчик ФИО3, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в своем заявлении исковые требования ФИО1 признал, дело просил рассматривать в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю П.С. пояснил суду, что согласно п. 3.1.4 договора аренды между ФИО1 и ФИО2 арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с письменного согласия арендодателя. Передача в субаренду – это возможность арендатора передать другому лицу объект, в данном случае, земельный участок, в пределах срока договора аренды, установленного договором. Но есть такой вид как передача прав и обязанностей по договору аренды, то есть права пользования участком по договору аренды и выполнения обязательств по договору. Когда идет субаренда обязательства выполняет арендатор, а субарендатор перед арендатором. При передаче прав и обязанностей выполнение обязанностей перед арендодателем осуществляет новый арендатор. Если бы в договоре аренды было указано, что передавать права и обязанности по договору аренды можно только с согласия арендодателя, то регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы принял бы это во внимание, приостановил регистрацию и затребовал согласие арендодателя. Субаренда и передач прав по договору регистрируются по разному. Права арендатора при субаренде не прекращаются, регистрируются права субарендатора. При переходе прав на основании соглашения между первоначальным и новым арендатором регистрируется соглашение, прекращается тот договор аренды и регистрируется сделка на основании соглашения о передаче прав арендатора и предыдущего договора аренды. Нужно было оговаривать в договоре аренды необходимость согласия на передачу прав. Правовая экспертиза предусматривает прием документов, рассмотрение документов, принятие решения. Регистрирующий орган принял решение в соответствии с требованиями законодательством и условиями договора. По его мнению, ФИО3 не должен был ставить в известность истца о передаче прав.

Суд, выслушав истца, ее представителя, ответчика, представителя третьего лица, изучив материалы дела, находит, что требования истца не подлежат удовлетворению.

На основании ч. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Из ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В ч. 1 ст. 609 данного кодекса указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, ч. 2, 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из ч. 2 указанной статьи следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя, в частности, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В ч. 1 ст. 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абз. 2 ч. 2 данной статьи оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства с кадастровым номером №, общей площадью 88000 кв.м, местоположение: <адрес> ( т.1 л.д. 14-18).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, именуемой в дальнейшем Арендодатель, и ИП главой КФХ ФИО2, именуемым в дальнейшем Арендатор, заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации с оговоренными размерами и условиями арендной платы, а также правами и обязанностями арендодателем и арендатора (т.1 л.д. 6-9).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, договор вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ и оканчивал свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение, которым они продлили действие договора аренды на 10 лет, то есть до 2029 года (т.1 л.д.10).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО3, именуемый в дальнейшем Первоначальный арендатор, и Вид В.В., именуемый в дальнейшем Новый арендатор, заключили соглашение о переходе прав арендатора, согласно которому Первоначальный арендатор передал, а Новый арендатор принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Первоначальным арендатором и ФИО1 (т.1 л.д.240).

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ и вступило в силу с момента государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно положениям абз. 4 ст. 12 ГК РФ защита прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в соответствии с ч. 2 ст. 607 и ч. 2 ст. 615 ГК РФ законом или иными правовыми актами могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды) арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В п. 16 данного Постановления указано, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В силу ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в п. 90 Постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному ч. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (ч. 2 ст. 3 ГК РФ).

С учетом приведенных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, договор передачи права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), заключенный без согласия арендодателя, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску арендодателя либо иного лица, указанного в законе.

С учетом вышеизложенных положений действующего законодательства, первоначальный арендатор земельного участка ФИО3 был вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления, поскольку договором аренды земельного участка не было предусмотрено иное. В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка Вид В.В., а заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Истец и его представитель ссылаются на пункт 3.1.4 договора аренды, согласно которому Арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя.

Применение данного пункта необоснованно, поскольку между ответчиками заключен не договор субаренды (поднаем - п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ), по которому ответственным перед истцом остается арендатор ФИО3, а Соглашение о передаче прав и обязанностей (перенаем - п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ), по которому ответственным перед арендодателем стал ответчик Вид В.В.

По смыслу закона, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст.22 Земельного кодекса РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Аналогичная правовая позиция высказана и в п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Однако такое требование истцом не заявлено.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ допускают уведомительный характер арендодателя о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды и исключает необходимость получения от арендодателя соответствующего согласия (разрешения), в связи с чем отсутствуют основания для признания соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой и применения последствий ее недействительности.

Разрешая заявленные требования о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 3.1.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 6.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в следующих случаях:

- использование земельного участка в нарушение его целевого назначения, определенного в п. 1.1 настоящего договора;

- использование земельного участка, приведшее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, только при наличии существенных нарушений со стороны арендатора.

Как установлено судом, получение согласия на передачу прав и обязанностей арендатора не требовалось, неполучение данного согласия у истца не является существенным нарушением условий договора аренды, иных существенных нарушений условий договора аренды со стороны ответчиков истцом не указано.

Не является таким нарушением наличие обременения участка истца в виде ареста, наложенного в качестве обеспечительной меры в рамках уголовного дела в отношении В.В., Т.В., К.О., К.А., К.Т., К.Т., Х.И., поскольку основанием к применению данной обеспечительной меры послужили не действия ответчиков.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, смысла положений ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 50 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 209 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31.03.1978 № 4 «О применении законодательства при рассмотрении судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)», ФИО1, как собственник имущества, на которое наложен арест в порядке ст. 115 УПК РФ, не являющийся участником уголовного процесса, с целью восстановления своих прав, нарушенных в результате наложения такого ареста, вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста.

Также арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу вышеприведенных норм, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку на основании соглашения о переходе прав и обязанностей арендатором истца является ответчик Вид В.В., данное соглашение не признано недействительной сделкой, следовательно, направление уведомления о расторжении договора надлежало осуществить в адрес Вид В.В. Между тем такого уведомления последнему истец не направляла.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Представителем ответчика Вид В.В. заявлено о пропуске срока исковой давности.

На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности истцом не нашли подтверждения в судебном заседании, поскольку истцом при подаче иска и в судебных заседаниях заявлялось, что о Соглашении, заключенном между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, ей стало известно в сентябре 2020 года, когда ответчик Вид В.В. лично привез ей арендную плату. Доказательств иного, более раннего уведомления истца о состоявшемся переходе прав по договору аренды суду не представлено.

С иском в суд истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, в течение годичного срока исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, Вид В.В. о признании недействительной сделкой соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ; применении последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ; расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с 01 марта 2021 года.

Судья

Гулькевичского районного суда

Краснодарского края И.А.Бочко