Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточненных исковых требований просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 60 994,10 рублей, сумму коммунальных платежей за июль и август 2020 года в размере 6 792,06 рублей, стоимость работ по восстановительному ремонту в размере 11 650рублей, стоимость материалов на ремонт в размере 15 277,95 рублей, стоимость утраченного имущества в размере 9 795,40 рублей, почтовые расходы в размере в размере 293,04 рублей, услуги по распечатке фото в размере 825 рублей, убытки за время проведения ремонтно-восстановительных работ в период с 02.08.2020 по 31.08.2020 в размере 18 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 3 672 рубля.

Требование мотивировано тем, что 02.03.218 между истцом и ответчиком заключен договор найма жилого помещения – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащей ФИО1 на праве собственности. Согласно Договору от 02.03.2018 истец обязывается передать ответчику во временное владение и пользование вышеуказанную квартиру, предметы обихода и обстановки, согласно Акту приема-передачи на срок 11 месяцев с момента подписания договора. Арендуемую квартиру ФИО2 фактически предоставлял посуточно, однако собственник ни в заключенном договоре, ни отдельным документом в письменном виде согласия на субаренду не давал. С момент заключения договора ответчик существенно нарушил его условия в части задолженности по арендной плате, оплате коммунальных услуг, отсутствовали вещи, переданные по акту приема-передачи от 02.03.2018, нанесен ущерб жилому помещению. Требования истца (претензия) от 10.08.2020 оставлены ответчиком без удовлетворения. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, настаивала на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, в удовлетворении иска просили отказать.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №.

02.03.2018 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор найма жилого помещения - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (п.1.1. договора).

Согласно п.1.3. Договора наниматель оплачивает наймодателю ежемесячную плату за найм в размере 18 000 рублей в сроки: 5 числа каждого месяца; залог за квартиру составляет 5 000 рублей.

В соответствии с п.2.1 Договора наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение, указанное в п.1.1. настоящего договора в течение 1 дня после его подписания сторонами, согласно акту приема-передачи жилого помещения.

В соответствии с п.п.2.2. наймодатель обязуется в течение срока действия настоящего договора не изменять в одностороннем порядке его условия, изложенные в п.1.1., 1.2., 1.3. настоящего договора.

Наниматель обязуется использовать жилое помещение исключительно для целей проживания.

Пунктом 2.7. Договора предусмотрено, что наниматель обязуется содержать обстановку жилого помещения, а также предметы обихода, полученные от наймодателя согласно Акту приема-передачи жилого помещения, в необходимом порядке и отвечать за их сохранность. В случае нанесения ущерба жилому помещению, предметам обихода, сантехническому оборудованию, местам общего пользования по вине нанимателя, он возмещает стоимость ущерба за свой счет.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за найм в срок по п.1.3., оплачивать счета за коммунальные услуги, согласно п.2.15.

Согласно пункту 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно требованиям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из пункта 1 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (пункт 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно представленному истцом расчету, ответчик производил оплату жилого помещения по договору найма от 02.03.2018 не в полном объеме:

В материалы дела представлены доказательства, произведенных ответчиком арендных платежей по договору найма жилого помещения от 02.03.218:

апрель 2018 года – 16776 рублей;

май 2018 года – 18 000 рублей;

июнь 2018 года – 12649 рублей;

июль 2018 года – 18 000 рублей;

август 2018 года 18 000 рублей;

сентябрь 2018 года – 18 000 рублей;

октябрь 2018 года – 18 000 рублей;

ноябрь 2018 года -18 000 рублей;

декабрь 2018 года – 18 000 рублей;

январь 2019 года - 18000 рублей;

февраль 2019 года – 18 000 рублей;

март 2019 года – 18 000 рублей;

апрель 2019 года – 18 000 рублей;

май 2019 года – 17 000 рублей;

июнь 2019 года – 17 000 рублей;

июль 2019 года – 17 000 рублей;

август 2019 года – 9900 рублей;

сентябрь 2019 года – 16 500 рублей;

октябрь 20019 года – 16 500 рублей;

ноябрь 2019 года – 17 000 рублей;

декабрь 2019 года 16 500 рублей;

январь 2020 года – 16 500 рублей;

февраль 2020 года – 16 500 рублей;

март 2020 года – 16 500 рублей;

апрель 2020 года – 16 569 рублей;

май 2020 года – 7 714 рублей;

июнь 2020 года – 13 031,90 рубль;

июль 2020 года – 19 366 рублей, которые подтверждаются платежными документами и не оспариваются сторонами. Итого, общая сумма задолженности по арендной плате составила – 60 994,10 руб.

Ответчик с представленным расчетом истца не согласился, указал, что за март 2018 года произвел оплату наличными денежными средствами в момент подписания договора в размере 18 000 рублей, произвел оплату залога в размере 5 000 рублей.

Вместе с тем, доказательства, подтверждающие произведенную оплату за март 2018 года, не представил; договор от 02.03.2018 не содержит положений о произведенной ответчиком арендной плате за март 2018 года.

Доводы ответчика о том, что недоплаты были вызваны приобретением в квартиру имущества, производстве в квартире ремонтных работ, улучшений, суд считает несостоятельными и не подтвержденными материалами дела.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Так, в подтверждение своих доводов о согласовании с истцом произведенных улучшений, приобретенных товаров в квартире, ответчик ссылается на переписку между «Елена хозяйка Синема Кв.34» и ФИО2

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства представитель истца отрицала какую-либо переписку с ответчиком, указала, что переписка, как следует из возражений ответчика, велась с марта 2018, в то время как доверенность на управлении и распоряжение имуществом ФИО1 выдал лишь в сентябре 2018 года. Кроме того, номер телефона, на который ссылается ответчик, ей не принадлежит.

Определением суда от 01.04.2021, по ходатайству ответчика, истребованы сведения у операторов сотовой связи о собственнике номера телефона «№».

В ходе рассмотрения дела, ответчик отказался от заявленного ходатайства, просил снять его с рассмотрения.

При изложенном, суд считает заявленные требования в части взыскания арендных платежей подлежащими удовлетворению в размере 60 994,10 рублей.

Также суд не принимает довод ответчика о том, что с июня 2019 года сторонами согласована новая цена за найм квартиры – 17 000 руле, поскольку доказательства, на которые ссылается ответчик – переписка между «Елена хозяйка Синема Кв.34» и ФИО2 суд не принимает, поскольку не возможно установить собственника номера телефона «№».

Также суд считает возможным, в соответствии с п.2.7. Договора, взыскать с ответчика сумму коммунальных платежей за июль 2020 в размере 3 227,42 рубля, которую ответчик признал в ходе судебного разбирательства и, которая подтверждается квитанцией представленной в материалы дела.

Суд не может согласиться с ответчиком, который просил, зачесть расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, уплаченным залогом в размере 5000 рублей, поскольку указанная выплата (залог в размере 5000 рублей) не нашла своего подтверждения при рассмотрении дела.

Также суд считает возможным отказать истцу во взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам за август в размере 3 564,64 рублей, поскольку 02.08.2020 ответчик передал квартиру истцу.

Разрешая требования в части взыскания стоимости работ по восстановительному ремонту квартиры, стоимости израсходованных материалов, стоимости утраченного имущества, суд приходит к следующему.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Обязанности нанимателя, в свою очередь, предусмотрены ст. 678 ГК РФ и предусматривают, что он должен использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Согласно п. 1 ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В отношении сданного в аренду имущества подлежат применению нормы ст. 622 ГК РФ, предусматривающие, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что при определении размера убытков, причиненных нанимателем в результате нарушения условий договора найма и требований ст. ст. 678, 622 ГК РФ, связанных с необеспечением сохранности жилого помещения и находящегося в нем имущества, должны приниматься во внимание, среди прочего, то, на кого возложена обязанность по текущему ремонту жилого помещения, в каком состоянии было передано имущество наймодателем и в каком состоянии оно должно быть возвращено ему, являются ли недостатки имущества результатом его повреждения от действий нанимателя или следствием нормального (естественного) износа.

Как установлено судом, квартира передавалась ответчику истцом по Акту приема-передачи, согласно п.2.1 Договора найма жилого помещения от 02.03.2018.

Истец в обоснование своих требований указал, что на момент осмотра квартиры при передаче ее ответчиком в квартире отсутствовали следующие предметы обихода, переданные ответчику по акту приема-передачи: швабра с насадкой из микрофибры, наматрасник, чайник, доска столовая, стаканы, половник, нож, ложка столовая, коврик придверный, тарелки. Представил расчет, согласно которому стоимость приобретенных предметов домашнего обихода, отсутствующих в квартире на момент выезда из нее ответчика, составил 9 795,40 рублей, что подтверждается копиями чеков, квитанций.

Ответчик не оспаривал отсутствие в переданной им истцу квартире указанных предметов обихода, вместе с тем не согласился со стоимостью приобретенных предметов обихода. Пояснил, что данные предметы могли быть приобретены за более доступную цену, приобретая указанные предметы, истец подразумевал их личное использование.

Суд не может согласиться с доводами ответчика, поскольку принимая квартиру по акту приема-передачи 02.03.2018, ответчик принял от истца указанные выше предметы домашнего обихода, однако при передаче квартиры ответчику в квартире указанных выше предметов не оказалось. Данный факт не отрицался ответчиком в ходе судебного разбирательства. Суд также отмечает, что в Акте приема-передачи от 02.03.2018 стоимость передаваемых предметов не указана.

В соответствии с Актом приема-передачи, п.2.7 Договора от 02.03.2018, положениями ст. 622 ГК РФ, суд считает возможным удовлетворить требование истца и взыскать с ответчика стоимость утраченного имущества в размере 9 795,40 рублей.

Согласно акту приема-передачи от 02.03.2018 указано, что в квартире до момента ее передачи Нанимателю был проведен новый ремонт и все передаваемое имущество является новым и в исправном состоянии.

Нанимателем (Ответчиком) допущены повреждения в квартире, требующие косметического ремонта, клиринга. В подтверждение истцом представлены фототаблицы выявленных дефектов и повреждений в квартире.

Наниматель уклонился от передачи квартиры по акту приема-передачи Наймодателю, доказательств обратного суду не представлено.

10.08.2020 истцом направлена претензия ответчику ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении с предложением в добровольном порядке устранить выявленные нарушения, однако никаких действий со стороны Ответчика предпринято не было.

Для устранения выявленных нарушений и приведения квартиры в надлежащее состояние, истцом заключен договор подряда с ООО «Циркуляционные системы» с составлением локального сметного расчета для выполнения восстановительного ремонта в квартире. Сторонами установлен срок выполнения работ с 12.08.2020 г. до 31.08.2020 г. Стоимость работ составила 11 650 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями. Сумма материалов, необходимых для проведения восстановительного ремонта составили 15 277 рублей 95 коп., что также подтверждается представленными в материалы дела квитанциями и чеками.

Разрешая исковые требования в указанной части, суд исходит из того, что в соответствии с п. 1 ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, которая им не была исполнена надлежащим образом.

Кроме того, ответчиком были нарушены существенные условия договора найма квартиры, а именно: п.2.5 Договора, согласно которому наниматель обязуется использовать жилое помещение исключительно для целей проживания.

Вместе с тем, в материалы дела представлены доказательства сдачи квартиры ответчиком посуточно, что также не отрицал ответчик в ходе судебного разбирательства, указывая на то, что истцу было известно о его намерении сдавать квартиру посуточно. Вместе с тем, доказательств в подтверждение своих доводов не представил.

В ходе судебного разбирательства ответчик возражал против удовлетворения требований о взыскании стоимости ремонтных работ в размере 11 650 рублей и материалов в размере 15 277 рублей. Указал, что ООО «Циркуляционные системы» не осуществляют работы по ремонту квартир; истцом не доказан факт причинения вреда квартире в период действия договора найма жилого помещения, в деле отсутствуют фото квартиры до ее сдачи внаем ответчику.

Оценив доводы ответчика, сопоставив их с пояснениями представителя истца, материалами дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 23.02.2021 ООО «Циркуляционные системы» осуществляет деятельность согласно ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЕС ред.2) «Производство прочих строительно-монтажных работ, код 43.29.

В материалы дела представлены фототаблицы с изображением квартиры истца (от 25.03.2018) распечатанные с сайта www.kvartirka.com. Из представленных фототаблиц видно, что квартира на указанную дату находилась в состоянии, соответствующей акту приема-передачи квартиры.

Кроме того, возражая против суммы расходов по восстановительному ремонту квартиры, суд отмечает, что ни ответчик ни его представитель не заявляли ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления стоимости затрат связанных с ремонтом квартиры.

Оценивая представленный расчет материалов, приобретенных истцом на устранение недостатков в квартире связанных с ремонтом и клинингом квартиры, а также подтвержденным квитанциями представленными в материалы дела, суд принимает его и считает возможным удовлетворить требования истца о взыскании с ответчика стоимости работ по восстановительному ремонту в размере 11 650рублей, стоимость материалов на ремонт в размере 15 277,95 рублей.

При этом суд исходит из обязанности ответчика, установленной ст. 681 ГК РФ производить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения, а также пояснений истца и его представителя, согласно которым ответчик признал наличие дефектов и повреждений в квартире.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, связанных с невозможностью сдачи квартиры в наем в период проведения ремонтных работ, суд исходит из того, что истец, как собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Проведение ремонта в квартире, а не сдача ее в аренду – право истца.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец понес расходы, связанные с распечаткой фото в размере 825 рублей и почтовые расходы в размере 293,04 рубля, что подтверждается материалами дела. Указанные расходы суд считает обоснованными и подлежащими взысканию с ответчика.

Истцом также оплачена государственная пошлина в размере 3 672 рубля, которую суд считает возможным взыскать с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 3 219 рублей.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 195 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд на основании ст. 67 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы, коммунальных услуг и причиненного ущерба, удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 60 994,10 рублей, сумму коммунальных платежей за июль 2020 года в размере 3 227,42 рублей, стоимость работ по восстановительному ремонту в размере 11 650 рублей, стоимость израсходованных на ремонт материалов в размере 15 277,95 рублей, стоимость утраченного имущества в размере 9 795,40 рублей, почтовые расходы в размере 293,04 рубля, расходы на оплату услуг по распечатке фото в размере 825 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 3 219 рублей, а всего 105 281 (сто пять тысяч двести восемьдесят один) рубль 91 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 15.06.2021.

Судья: