Гражданский кодекс часть 1

Гражданское дело по иску Кондрашовой Е.В. к Хомутову В.М. о признании договора об ипотеке недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Кондрашова Е.В. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что является собственницей квартиры расположенной по <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. Указанная квартира является единственным местом её проживания.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор займа, согласно которому она получила у ответчика денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяца. Заем был получен для потребительских целей. Одновременно ответчик заключил с ней договор о залоге (ипотеке) однокомнатной квартиры расположенной по <адрес> в обеспечение обязательства договора займа от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация договора ипотеки.

Считает, что указанный договор заключен с существенным нарушением норм действующего законодательства и является недействительным, а регистрация договора произведена с нарушением требований ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 13 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при регистрации указанной сделки УФРС по Пензенской области должно было провести правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, и отказать в государственной регистрации сделки.

Договор о залоге (ипотеке) не соответствует требованиям закона, который не допускает обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Как следует из буквального толкования ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру с прекращением права пользованиями ими залогодателя возможны лишь при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или нового жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство дома или квартиры.

Таким образом, исходя из системного толкования ст.ст. 6, 78 Федерального закона «Об ипотеке залоге недвижимости)», ст. 446 ГПК РФ единственное пригодное для проживания жилое помещение не может быть предметом ипотеки в том случае, если заем получен на иные, нежели в пункте 1 статьи 78 Закона, цели.

Таким образом, на жилое помещение, являющееся для гражданина-должника и членов ее семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не может быть обращено взыскание в том случае, если данное жилое помещение является предметом договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита не на приобретение или строительство жилья, или его капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения жилого помещения, а в иные цели. Соответственно, в отношении такого жилого помещения заключение договора ипотеки в обеспечение возврата кредита, взятые на потребительские цели, не допускается в силу п. 2 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Просит признать договор об ипотеке oт ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ней и Хомутовым В.М. недействительным. Применить последствия недействительной сделки прекратив регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке квартиры, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв. м. расположенную по <адрес>.Взыскать с Хомутова В.М. госпошлину в размере <данные изъяты> рублей, расходы на услуги представителя в размере <данные изъяты> рублей.

Впоследствии истец дополнил основания признания сделки недействительной, указав что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой по следующим основаниям:

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как указано в п. 2 ст. 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть запрещен или ограничен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ «Об Ипотеки» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Статья 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ не допускает обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Заложенная квартира принадлежит Кондрашовой Е.В. на праве собственности до заключения договора займа. Заем был предоставлен не на приобретение жилья, а на потребительские нужды. Деньги, полученные по займу, не использовались на приобретение квартиры. Эта квартира является для Кондрашовой Е.В. единственным пригодным для проживания жилым помещением.

Таким образом, исходя из системного толкования ст.ст. 6, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 446 ГПК РФ единственное пригодное для проживания жилое помещение не может быть предметом ипотеки в том случае, если заем получен на иные, нежели указанные в пункте 1 статьи 78 Закона, цели.

В судебном заседании истец Кондрашова Е.В. и её представитель адвокат Черкасов В.П. исковые требования поддержали в полном объеме и просили удовлетворить, ссылаясь на доводы, изложенные в иске и в дополнении к иску.

Ответчик Хомутов В.М. и его представитель Волохина Е.Ю., действующая на основании доверенности иск не признали и просили в его удовлетворении отказать, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между Хомутовым В.М. (Займодавец) и Кондрашовой Е.В. (Заемщик) был заключен договор займа.

В соответствии со ст. 2 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть, указания закона на то, что займ должен быть целевым не имеется.

Для обеспечения исполнения обязательств по договору займа Заемщик передал Заимодавцу квартиру № состоящую из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 26 (двадцать шесть) кв. м., расположенной на первом этаже жилого дома по <адрес>, кадастровый № Договор об ипотеке был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

Ст. 446 ГК РФ содержит перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Так не может быть обращено взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением если данное жилое помещение является предметом ипотеки.

Таким образом, если жилое помещение является предметом ипотеки, ограничений для обращения взыскания на такое жилое помещение законом не предусмотрено.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если она нарушает требования закона или иного правового акта. В данном случае договор об ипотеке был заключен в соответствии с требованиями гражданского законодательства, предусмотренными для таких сделок: в договоре о залоге указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, договор заключен в письменной форме, подписан сторонами и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Оснований для признания договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Хомутовым В.М. и Кондрашовой Е.В., недействительным не имеется.

Считают, что обращение Кондрашовой Е,В. в суд с исковым заявлением о признании договора об ипотеке недействительным в действительности вызвано нежеланием исполнять свои обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ С ДД.ММ.ГГГГ. истица не внесла ни одного платежа для погашения своей задолженности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области Баишева М.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие, возражает в удовлетворении заявленных требований, по основаниям изложенным в письменных возражениях.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст.168 ГК РФ ( в редакции действующей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Кондрашовой Е.В. и ответчиком Хомутовым В.М. был заключен договор займа, согласно которому Кондрашова Е.В. получила от Хомутова В.М. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяца. В тот же день, те же стороны заключили договор о залоге (ипотеке) однокомнатной квартиры расположенной по <адрес>,принадлежащей истице, в обеспечение обязательства договора займа от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. была проведена государственная регистрация договора ипотеки.

Оспаривая договор об ипотеки, истец ссылается, что квартира, являющаяся предметом залога это единственное для нее место проживания, ссылаясь на ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вместе с тем, на момент заключения указанного договора, Кондрашова Е.В. была зарегистрирована по <адрес> а не в указанной выше квартире.

При этом показания свидетелей К. и М. о том, что Кондрашова Е.В. около <данные изъяты> лет проживает <адрес>, а не на <адрес>, суд не может принять во внимание, поскольку указанное обстоятельство не имеет юридического значения.

Так, пункт 1 статьи 2 Федерального Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)», в редакции, действующей на момент заключения договора, предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с п. 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229- ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно п. 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, запрет обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, что прямо предусмотрено ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Из содержания указанных выше положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной); обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает лишь заключенных до или после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.

При этом положения п.1 ст.78 Закона об ипотеке предусматривают прекращение права пользования жилым помещением, являющимся предметом залога, залогодателя и иных лиц, проживающих в таком помещении, в случае, когда договор об ипотеке жилого помещения заключен в целях обеспечения обязательств по кредиту, предоставленному на цели, установленные названной нормой.

Вместе с тем данной нормой не устанавливается запрет на обращение залогодержателем взыскания на заложенное имущество и его реализацию; не предусматривается сохранение права пользования жилым помещением, являющимся предметом залога, залогодателя и иных лиц, проживающих в таком помещении, в случае, когда договор об ипотеке жилого помещения заключен для обеспечения обязательств по кредиту, предоставленному не на цели, установленные в п.1 ст.78 Закона об ипотеке, а на иные цели.

Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки, прекратив регистрационную запись. В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Прекращение регистрационной записи не является последствием недействительности сделки.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку не основаны на законе.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Кондрашовой Е.В. к Хомутову В.М. о признании договора об ипотеке недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский Областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.05.2014 года.

Судья М.А. Горланова