Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Х.К.А. к Г.З.М., З.З.А., действующей в интересах несовершеннолетнего Г.Э.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и З.Э.И. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Х.К.А. обратилась в Прохладненский районный суд КБР с вышеуказанным иском к Г.З.М., З.З.А., действующей в интересах несовершеннолетнего Г.Э.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, З.Э.И. в котором просит:

Признать сделку – предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 513 кв.м., и жилого дома общей площадью 32,80 кв.м. в том числе жилая 22,50 кв.м., инв №, расположенные по адресу: <адрес> состоявшимся.

Признать за Х.К.А. право собственности на земельный участок - категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 513 кв.м. и жилой дом общей площадью 32,80 кв.м. в том числе жилая 22,50 кв.м., инв №, расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить право общей долевой собственности на земельный участок - категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 513 кв.м. и жилого 1 этажного дома общей площадью 32,80 кв.м. в том числе жилая 22,50 кв.м., инв. №, Лит. А от ДД.ММ.ГГГГ расположенный по адресу: <адрес> зарегистрированные за Г.З.М., З.З.А., З.Э.И., Г.Э.З.

В обосновании указанных требований указано, что на основании свидетельства о государственной регистрации права № и № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли продажи земельного участка – категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 513 кв.м. и жилого 1этажного дома общей площадью 32,80 кв.м. в том числе жилая 22,50 кв.м., инв №, Лит. А от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, за каждым ответчиком зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/4 доле в вышеуказанном жилом доме и земельном участке.

По договоренности с Г.З.М. и З.З.А., действовавшая по закону в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей – З.Э.И.ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Г.Э.З.ДД.ММ.ГГГГ года рождения ДД.ММ.ГГГГ истец передала деньги в размере 1 500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей З.З.А. в присутствии ее супруга Г.З.М. и моего супруга С.С.В. за покупку мной вышеуказанного домовладения.

В подтверждение договоренности о купле - продаже жилого дома и земельного участка по <адрес> городе Прохладный была написана расписка, то есть письменный предварительный договор о том, в связи, с чем переданы истцом З.З.А. и Г.З.М. денежные средства в размере один миллион пятьсот тысяч рублей.

В подтверждение того, что для оформления жилого дома и земельного участка не будет никаких препятствии, как с их стороны, так и со стороны закона, истцу было передано Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ местной Администрации городского округа Прохладный о выдаче разрешения на сделку купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/4 доли земельного участка, принадлежавших несовершеннолетнему Г.Э.З. по адресу: <адрес>.

Однако, несмотря на то, что даже до передачи денег за домовладение, истец уже пользовалась по устной договоренности с ответчиками данным жилым домом и земельным участком (о чем имеются и свидетели) с 2018 года, до настоящего времени ответчиками не предпринимаются меры для оформления перехода права собственности, ссылаясь на свои частые выезды за границу, учебу сына, за пределами КБР, в связи с чем истец вынуждена обратиться за защитой своих нарушенных прав в судебном порядке.

Истец Х.К.А. уведомлена о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствии, просила удовлетворить заявленные ею требования в полном объеме.

Ответчик Г.З.М. уведомлен о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела, не предоставил уважительности причин своей не явки.

Ответчики З.З.Х., несовершеннолетний Г.Э.З., З.Э.И. уведомлены о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии, исковые требования признали в полном объеме и просили удовлетворить заваленные требования.

Представитель третьего лица отдела опеки и попечительства городского округа Прохладный Г.И.В. предоставила ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствии, исковые требования полагала подлежащими удовлетворению.

Третье лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по КБР уведомлено о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не направило своего представителя, не представило письменной позиции по делу.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке.

Изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, Прохладненский районный суд Кабардино-Балкарской Республики приходит к следующим выводам.

Статьями 11 и 12 ГК РФ предусмотрены формы и способы защиты гражданских прав. В соответствии со ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права. В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 2 статьи 218 ГПК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан являются земельные участки приобретенные гражданами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

В Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России отмечено, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Тем самым в рамках действующего российского права для заключения договора не только недостаточно намерения заключить договор или совершения той или иной стороной действий, указывающих на предложение заключить договор (оферта путем совершения фактических действий) и принятие такого предложения опять-таки путем ответных действий или молчания, напротив, стороны должны недвусмысленно достигнуть согласия по всем существенным условиям подлежащего к заключению договора, кроме того, так или иначе выразить вовне факт достижения подобного согласия, в частности, путем формализации оферты и акцепта либо через форму самой сделки, возникающей в результате обмена оферты и акцепта.

Гражданский закон не содержит запрета заключения сделки путем совершения конклюдентных действий.

Более того, если исходить из системного анализа норм п. 2 ст. 158, п. 2 ст. 160, п. 2 ст. ст. 432 - 434, 438 ГК РФ, очевидно, что не только устные сделки могут быть совершены путем конклюдентных действий, но и другие сделки, в том числе сделки по продаже недвижимости. Общеизвестно, что из практических соображений, а также с учетом содержащихся в ГК РФ норм о государственной регистрации договора (в случае прямо указанных законом) и перехода права на недвижимость в гражданском обороте абсолютное большинство договоров (сделок) купли-продажи недвижимости заключается путем составления одного документа (договора), подписанного сторонами.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение в нем слов и выражений путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Между тем условия указанные в расписке и последующие действия и поведение сторон однозначно указывали на то, что общая воля и волеизъявление продавцов- ответчиков были направлены на отчуждение, а покупателя то есть истца - на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка.

Письменная расписка – предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в части купли-продажи жилого дома и земельного участка соответствует нормам гражданского закона: - между сторонами достигнуто соглашение по предмету и по всем другим существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ); - в нем предусмотрена цена недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ) и цена уплачена полностью покупателем; - состоялась передача недвижимости продавцами и принятие ее покупателем (ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, письменный предварительный договор еще раз подтверждает, то обстоятельство, что продавцы – ответчики имели намерение продать, а истец приобрести земельный участок и жилой дом в собственность и заключить с ответчиками договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Из этого следует, что письменный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает намерение истца и желание приобрести жилой дом и земельный участок в собственность, после чего предполагалось заключить основной договор купли-продажи этого земельного участка и жилого дома с ответчиками. На это также указывают условия, содержащиеся в письменном предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ – цена, факт передачи денег, оценка жилого дома и земельного участка, адрес нахождения.

Таким образом, в силу ст. ст. 432, 550, 555, 556 ГК РФ предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка прошу признать состоявшимся. Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон – все условия истцом соблюдены, ответчики с 2018года не проживают в данном домовладении, истец пользуется на правах собственника данным домовладением и никто претензии к истцу не предъявляет, в связи с чем полагаю установленным, что между сторонами был заключен предварительный договор и что между сторонами фактически состоялась сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора как мной указывалось выше принимается во внимание буквальное значение в нем слов, выражений путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Письменный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и последующие действия и поведение сторон однозначно указывают на то, что совершена сделка купли – продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

О состоявшемся договоре продажи дома и земельного участка также свидетельствуют совершение истцом - покупателем и продавцами – ответчиками конклюдентных действий.

Конклюдентные действия покупателя – истца на предложение продавцов – ответчиков о продаже недвижимости - совершение платежа истцом в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей за отчуждаемую недвижимость согласно договоренности с продавцами; - принятие истцом недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка; вселение в жилой дом в 2018 г., - регистрация члена семьи в жилом доме; - проживание с 2018 г. истцов в жилом доме; -исполнение с 2018 г. истцом бремени расходов, связанных со спорным домовладением - уплата налогов на имущество и землю, платежи за свет, газ и другие расходы.

Конклюдентные действия продавцов, ответчиков по делу, на предложение покупателя –истца о продаже недвижимости: - принятие от покупателя – истца денежных средств в размере один миллион пятьсот тысяч руб. в уплату за проданную недвижимую вещь - жилой дом и земельный участок; - передача ответчиками мне – истцу недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка; - согласие покупателей на вселение, проживание истца и членов семьи в жилом доме.

Следовательно, с учетом норм ст. 433, п. 3 ст. 438 ГК РФ предварительный письменный договор от ДД.ММ.ГГГГ между истцом - Х.К.А. и ответчиками Г.З.М., З.З.А., З.Э.И., Г.Э.З. и продавцами о купле-продаже жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> следует признать состоявшимся, но ответчики, злоупотребляя правом, в нарушение его условий, свои обязательства не выполняются.

Права на землю в данном случае являются производными от прав на жилой дом. Следовательно, на основании ст. ст. 28, 29, 36 Земельного кодекса РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" истец как собственник жилого дома имел исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, где расположен дом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права; отказ от осуществления принадлежащих им гражданских прав не влечет прекращения этих прав.

Фактически в 2018г. между сторонами состоялась устная договоренность и впоследствии данная устная договоренность оформлена в виде письменного предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ индивидуального жилого дома и земельного участка, находящихся в <адрес>, но до настоящего времени сделка надлежащим образом не зарегистрирована. Х.К.А. фактически владеет и пользуется домовладением, несет бремя его содержания как собственник.

Как видно из материалов дела и достоверно установлено в ходе его рассмотрения, что на основании свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли продажи земельного участка – категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 513 кв.м. и жилого 1этажного дома общей площадью 32,80 кв.м. в том числе жилая 22,50 кв.м., инв №, Лит. А от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, за каждым ответчиком зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/4 доле в вышеуказанном жилом доме и земельном участке.

Даже до передачи денег за домовладение, истец уже пользовалась по устной договоренности с ответчиками данным жилым домом и земельным участком (о чем имеются и свидетели) с 2018 года, до настоящего времени ответчиками не предпринимаются меры для оформления перехода права собственности, ссылаясь на свои частые выезды за границу, учебу сына, за пределами КБР, в связи с чем истец вынуждена обратиться за защитой своих нарушенных прав в судебном порядке.

Ответчики не возражали против удовлетворения заявленных истцом требований о чем заявили в своих ходатайствах.

Проанализировав все представленные доказательства и на основании изложенного суд полагает заявленные требований истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Прохладненский районный суд Кабардино-Балкарской Республики

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Х.К.А. к Г.З.М., З.З.А., действующей в интересах несовершеннолетнего Г.Э.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и З.Э.И. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности, удовлетворить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Прохладненский районный суд Кабардино-Балкарской республики в течение 1 (одного) месяца со дня изготовления мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Прохладненского районного суда

Кабардино-Балкарской Республики Л.В. Шапуленко