Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО4 ФИО11 к мэрии городского округа о признании преимущественного права на заключение договора аренды и права на перенайм земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 ФИО11 обратился с иском к мэрии городского округа о признании преимущественного права на заключение договора аренды и права на перенайм земельного участка площадью 27,0 кв.м., расположенного <адрес>, западнее <адрес>, около стоянки №.

В обоснование заявленных требований указал, что 31.05.2013 г. решением Департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии г.о. Тольятти ему отказано в удовлетворении заявления о даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 36 от 20.12.1996 г., площадью 27.0 кв. м. расположенного г. <адрес> Свой отказ мэрия г.о. Тольятти мотивирует тем, что истек срок действия договора, и в соответствии со ст. 22 ЗК РФ арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу в пределах срока договор аренды. Так же Мэрия указывает, что срок действия договора аренды земельного участка истек 31.12.1997 г. Считает доводы Мэрии г.о. Тольятти ошибочными. Согласно ч. 3 ст. 22 ЗК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. По истечении срока договора ни одна из сторон не заявляла о расторжении договора. Согласно ч. 3 ст. 158 ГК РФ молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Земельный участок на условиях аренды используется до настоящего времени, что подтверждается оплатой арендных платежей и фактическим использованием земельного участка для эксплуатации павильона, площадью 27.0 кв.м., расположенный <адрес>, <адрес> №. Кроме того, ранее Мэрия не заявляла об истечении срока аренды и трижды давала согласие на право перенайма земельного участка, что подтверждается сообщениями о даче согласия на перенайм земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Просит признать за ФИО4 ФИО11 преимущественное право на заключение договора аренды и право на перенайм земельного участка, площадью 27,0 кв.м., расположенный г. <адрес> <адрес>, около стоянки № 2. Обязать мэрию г.о. Тольятти выдать согласие на перенайм земельного участка, площадью 27,0 кв.м., расположенный <адрес>, <адрес>, около стоянки №.

Представитель ответчика мэрии г.о. Тольятти в судебном заседании с иском не согласилась, представила отзыв на иск (л.д. 24-25). Пояснила, что между <адрес>, правопреемницей которой в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти № 2440-1/П от 12.04.2006 г. является мэрия городского округа Тольятти, и ТОО «Тандем Компани» был заключен договор аренды земельного участка № 36 от 20.12.1996 г., зарегистрированный в Городском Комитете по земельным, ресурсам и землеустройству за № 63-09-01-003072а от 12.05.1997 г. В настоящий момент согласно договору перенайма земельного участка от 21.03.2011 г. Арендатором данного земельного участка является ФИО4 ФИО11. В соответствии с действующим законодательством (ст. 11 Земельного кодекса РФ, ст. 6 Закона Самарской области «О земле», ст. 7 Устава г. Тольятти) органами местного самоуправления осуществляется управление распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

До разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах полномочий (п. 10 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Договор аренды между истцом и ответчиком заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, в связи с чем, необходимо применять не п. 5 ст. 22 Земельного кодекса, как указывает истец в исковом заявлении, а п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в котором указано, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Учитывая данную норму закона, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в иных случая (срок менее 5 лет, или срок в договоре не определён), арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с согласия собственника. В данном случае мэрия городского округа Тольятти отказала ФИО4 в передаче прав и обязанности по данному договору аренды третьему лицу. Считает, что нормы п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 621 Гражданского кодекса РФ не возлагают на орган местного самоуправления обязательство по заключение нового договора аренды. Кроме того, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ. Просит суд в удовлетворении требований отказать полностью.

Представитель третьего лица - ФИО5 с исковыми требованиями согласен. Поддержал позицию представителя истца. Представил отзыв на иск (л.д. 31).

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ТОО «Тандем Компани» 08.07.1994 г. Администрацией Автозаводского района г. Тольятти предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок под установку торгового павильона площадью 27 кв.м. западнее <адрес> (постановление № 1136/7 - л.д. 51).

Между Администрацией Автозаводского района г. Тольятти, правопреемницей которой в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти № 2440-1/П от 12.04.2006 г. является мэрия городского округа Тольятти, и ТОО «Тандем Компани» был заключен договор аренды земельного участка № 36 от 20.12.1996 г., зарегистрированный в Городском Комитете по земельным, ресурсам и землеустройству за № 63-09-01-003072а от 12.05.1997 г. (л.д. 6-7).

В связи продажей объекта и в соответствии с пунктом 2.4. договора аренды земельного участка № 36 от 20.12.1996 г. ООО «Тандем Компани» просит разрешить осуществить перенайм спорного земельного участка (заявление от 26.10.2005 г. л.д. 53).

В настоящий момент согласно договору перенайма земельного участка от 21.03.2011 г. Арендатором данного земельного участка является ФИО4 ФИО11 (л.д. 15). Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РФ, ст. 6 Закона Самарской области «О земле», ст. 7 Устава г. Тольятти органами местного самоуправления осуществляется управление распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

До разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах полномочий в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ введении в действие Земельного кодекса РФ».

Договор аренды между истцом и ответчиком заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности, на который не разграничено (л.д. 35). Данные обстоятельства сторонами не оспариваются. Разрешенное использование земельного участка: для дальнейшей эксплуатации: торговый павильон.

28.02.2013 г. истец направил ответчику заявление о даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 36 от 20.12.1996 г., в связи с продажей торгового павильона ФИО5, расположенного на спорном земельном участке (заявление - л.д. 54).

31.05.2013 г. ответчик отказал истцу в даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 36 от 20.12.1996 г., мотивируя тем, что срок действия договора аренды земельного участка истек 31.12.1997 г. (л.д. 5).

Однако, суд считает, что отказ мэрии г.о. Тольятти является необоснованным по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 22 ЗК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

По истечении срока договора 31.12.1997 г. ни одна из сторон не заявляла о расторжении договора. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Согласно ч. 3 ст. 158 ГК РФ молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Земельный участок на условиях аренды используется до настоящего времени, что подтверждается оплатой арендных платежей (л.д. 16-17, 39-40) и фактическим использованием земельного участка для эксплуатации павильона, площадью 27.0 кв.м., расположенный <адрес>, <адрес>, около стоянки №. Таким образом, фактически договор заключен на неопределенный срок.

Кроме того, ранее Мэрия г.о. Тольятти не заявляла об истечении срока аренды и трижды давала согласие на право перенайма земельного участка, что подтверждается сообщениями о даче согласия на перенайм земельного участка.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При применении пунктов 5,6,9статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, закон не требует обязательного согласия собственника земельного участка, а требует лишь письменного уведомления арендодателя, в данном случае мэрии г.о. Тольятти на передачу в пределах срока договора аренды своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.

Поскольку фактически договор аренды земельного участка № 36 от 20.12.1996 г. бессрочный, и действует уже более пяти лет, следовательно, арендатор ФИО4 имеет преимущественное право в пределах срока договора аренды земельного участка на заключение нового договора аренды и передачу своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания права. Истец вправе самостоятельно избрать способ защиты своего нарушенного права.

В связи с этим, суд считает, что исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь пунктами 15, 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», ст.ст. 12, 158, 607, 621 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 ФИО11 к мэрии городского округа о признании преимущественного права на заключение договора аренды и права на перенайм земельного участка, удовлетворить.

Признать за ФИО4 ФИО11 преимущественное право на заключение договора аренды и право на перенайм земельного участка, площадью 27,0 кв.м., расположенный г. <адрес>, около стоянки №.

Обязать мэрию г.о. Тольятти выдать согласие на перенайм земельного участка, площадью 27,0 кв.м., расположенный <адрес>, западнее <адрес> №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.10.2013 г.

Судья В.М.Лапина