Гражданский кодекс часть 1

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Мельчинского С.Н., при секретаре Решетниковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью СТК «Плюс» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов, аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО СТК «Плюс», указав следующее.

12.07.2016 года между ФИО1 и ООО СТК «Плюс» был заключен долгосрочный договор аренды № 157, предметом которого является передача ФИО1 ООО СТК «Плюс» во временное владение и пользование за плату части нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 11.07.2021 года. Согласно условий договора аренды ответчик обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 1000,00 руб. не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным. Согласно п. 6.3. договора аренды арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив эб этом арендатора за 30 дней по предполагаемой даты расторжения. Истцом ФИО1 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды от 19.11.2017 года. 20.11.2017 года между истцами ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, согласно которому право собственности на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, перешло к ФИО2 Начиная с октября 2017 года ответчик перестал платить арендную плату, в связи с чем истцы просят расторгнуть договор аренды и аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды, взыскать с ответчика в пользу ФИО1 3000,00 руб. в счет арендной платы за октябрь – декабрь 2017 года, в пользу ФИО2 – 4000,00 руб. в счет арендной платы за январь – апрель 2018 года, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины, услуг за составление искового заявления, почтовых расходов.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 настаивали на удовлетворении заявленных требований, увеличив сумму иска по требованию ФИО2 до 4000,00 руб., дополнительно включив в расчет задолженности неполученную арендную плату за апрель 2018 года в размере 1000,00 руб.

В своих дополнениях истцы пояснили, что сдача имущества в аренду не является для них предпринимательской деятельностью, помещение, сдаваемое в аренду, приобретено ими как физическими лицами на кредитные средства ПАО «Банк Левобережный». В настоящее время обязательства по кредитному договору исполнены, банком снято ограничение по ипотеке. Расчет по договору аренды ответчик производил до сентября 2017 года включительно, по расходным кассовым ордерам путем передачи ФИО1 наличных денежных средств, которые привозил менеджер ООО СТК «Плюс». Арендная плата составляла 870,00 руб., исчисленных из размера арендной платы по договору (1000,00 руб.) за вычетом 13-процентного налога на доходы физических лиц (130,00 руб.), которые ООО СТК «Плюс», как налоговый агент, должен был перечислять в бюджет. Начиная с октября 2017 года, плату по договору аренды ответчик не осуществлял, а в ноябре 2017 года директор ООО СТК «Плюс» забрал все имущество из арендованного помещения. 19.11.2017 года ФИО1 решила отказаться от дальнейшего исполнения договора аренды и направила ответчику письменное уведомление о расторжении договора аренды в связи с неоплатой за октябрь – ноябрь 2017 года, однако договор аренды в установленном порядке не расторгнут, что препятствует заключению договоров аренды с другими арендаторами. С утверждением представителя ответчика о выплате арендной платы за октябрь 2017 года в размере 870,00 руб. по расходному кассовому ордеру от 09.11.2017 года истец ФИО1 не согласилась, пояснив, что в указанном расходном кассовом ордере в графе «получатель» проставлена не ее подпись.

Представитель ответчика ООО СТК «Плюс» Тен М.Д.Х. в судебном заседании исковые требования ФИО1 признала в части задолженности по арендной плате за ноябрь 2017 года, в удовлетворении оставшейся части заявленных требований ФИО1 и ФИО2 просила отказать, по тем основаниям, что арендную плату за октябрь 2017 года ФИО1 получила по расходному кассовому ордеру 09.11.2017 года, а в ноябре 2017 года ответчик вывез все имущество из арендованного помещения и больше арендованным имуществом не пользовался. Кроме того, истец ФИО1 не уведомила ответчика о смене собственника, хотя после 09.11.2017 года (дата последнего платежа) оплата арендной платы ни в пользу ФИО2 (нового собственника помещения), ни в пользу ФИО1, с которой был заключен договор аренды, не производилась. С уведомлением о расторжении договора аренды, предусмотренным соответствующим пунктом договора, ответчик к истцу ФИО1 не обращался, уведомление ФИО1 о расторжении договора аренды от 19.11.2017 года ответчик не получил, но в силу производственных причин и отсутствия заинтересованности в помещении, от исполнения договора фактически отказался, освободив занимаемое помещение в ноябре 2017 года.

Выслушав в судебном заседании истцов ФИО1, ФИО2, представителя ответчика Тен М.Д.Х., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

По правилам ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614 и 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В судебном заседании установлено, что 12.07.2016 года между ФИО1 и ООО СТК «Плюс» был заключен долгосрочный договор аренды № 157, предметом которого является передача ФИО1 ООО СТК «Плюс» во временное владение и пользование за плату части нежилого здания площадью 51,9 кв.м. (номера на поэтажном плане: 1, 2, 4), расположенной в здании общей площадью 94,8 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 11.07.2021 года (л.д. 6 – 8). Указанное имущество передано ООО СТК «Плюс» по акту приема – передачи от 12.07.2016 года (л.д. 9). Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (л.д. 37). Дополнительным соглашением от 15.09.2016 года стороны договора аренды установили, что объект аренды обременен ипотекой по договору об ипотеке № от 28.04.2014 года, заключенного с Банком «Левобережный» (ПАО) (л.д. 11). Уведомлением ПАО «Банк Леввобережный» в Управление Россрестра от 21.09.2017 года кредитор просил снять обременение с заложенного имущества по договору об ипотеке № от 28.04.2014 года (л.д. 72). Согласно условий договора аренды ответчик обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 1000,00 руб. не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным (п. 4.1, п. 4.4 договора аренды, л.д. 7). Согласно расходному кассовому ордеру № 190 от 09.11.2017 года ООО СТК «Плюс» выдало ФИО1 870,00 руб. по долгосрочному договору аренды части нежилого здания № 157 от 25.10.2016 года (л.д. 57). Согласно п. 6.3. договора аренды арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив эб этом арендатора за 30 дней по предполагаемой даты расторжения. Истцом ФИО1 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды от 19.11.2017 года (л.д. 35). 20.11.2017 года между истцами ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, согласно которому право собственности на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, перешло к ФИО2 (л.д. 43 – 44). Согласно информации, полученной из Межрайонной ИФНС России № 3 по Новосибирской области и ИФНС России по Ленинскому району г. Новосибирска сведения о доходах физических лиц по форме 2-НДФЛ за 2017 год ООО СТК «Плюс» в отношении ФИО1 в инспекцию не представляло (л.д. 75, 77).

Согласно уточненных требований и представленного расчета задолженности по арендной плате ответчик ООО СТК «Плюс» платежей по арендной плате не вносил, начиная с октября 2017 года, по состоянию на дату рассмотрения дела судом (21.05.2018 года) сумма задолженности по арендной плате, по мнению истцов, в пользу ФИО1 составила 3000,00 руб. (период с октября 2017 года по декабрь 2017 года включительно), в пользу ФИО2 сумма задолженности составила 4000,00 руб. (период с января по апрель 2018 года включительно).

Оценивая доказательства, представленные сторонами в судебное заседание, суд считает доказанным факт заключения между ФИО1 и ООО СТК «Плюс» договора аренды № 157 от 12.07.2016 года на срок до 12.07.2021 года, предусматривающего обязанность ответчика ежемесячно вносить арендную плату в размере 1000,00 руб. не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным.

Рассматривая заявленное требование о расторжении договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды № 157 от 12.07.2016 года в одностороннем порядке в соответствии с п. 6.3. договора, письменно уведомив об этом арендатора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При рассмотрении дела судом установлено, что 19.11.2017 года истец ФИО1 (арендодатель) направила ответчику письменное уведомление о расторжении договора аренды № 157 от 12.07.2016 года, которое истцом расценивалось как отказ от исполнения договора аренды, соответственно, арендодателем были приняты меры, направленные на прекращение арендных отношений с ООО СТК «Плюс», а значит предусмотренный законом порядок расторжения договора аренды ответчиком был соблюден, что также соответствует п. 6.3. договора аренды. В соответствии с п. 6.8. договора аренды любые требования, уведомления, претензии или иные сообщения направляются по адресу стороны, указанному в настоящем договоре, либо по адресу, содержащемся в ЕГРЮЛ. Каждая из сторон договора подтверждает факт надлежащего исполнения второй стороной обязательства по направлению в ее адрес корреспонденции, в случае ее направления по предусмотренным в настоящем пункте адресам. Уведомление ФИО1 о расторжении договора было направлено ООО СТК «Плюс» по адресу: <адрес> что соответствует адресу арендатора, указанному в договоре. Отказ от исполнения договора аренды также подтверждается фактическими действиями ответчика, который в ноябре 2017 года вывез все свое имущество из арендуемого помещения и в дальнейшем им не пользовался.

Таким образом, на момент обращения в суд с настоящим иском договор аренды № от 12.07.2016 года является прекращенным с учетом истечения установленного соглашением сторон 30-дневного срока, исчисленного с момента направления арендодателем соответствующего уведомления (19.11.2017 года).

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды земельного участка № от 12.07.2016 года, заключенного с ООО СТК «Плюс», а также производного требования об аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды.

Оценивая заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходит из следующего.

Согласно расходному кассовому ордеру № от 09.11.2017 года, представленному ответчиком в качестве доказательства произведенной оплаты арендной платы за октябрь 2017 года, 09.11.2017 года ООО СТК «Плюс» выдало ФИО1 870,00 руб. по долгосрочному договору аренды части нежилого здания № от 25.10.2016 года. Однако, учитывая объяснения ФИО1 о том, что указанную сумму она не получала, отсутствие в указанном кассовом документе расшифровки подписи получателя и обязательной информации в виде наименования, номере, дате и места выдачи документа, удостоверяющего личность получателя, а также указание на дату договора аренды – 25.10.2016 года, не соответствующего дате заключения договора аренды № по спорным правоотношениям (12.07.2016 года), суд не признает в качестве доказательства оплаты ответчиком арендной платы за октябрь 2017 года и в этой части считает исковые требования в пользу ФИО1 подлежащими удовлетворению в размере 1000,00 руб.

Учитывая отсутствие доказательств исполнения обязательств ответчиком по оплате арендной платы за ноябрь 2017 года, исковые требования ФИО1 за указанный период также подлежат удовлетворению в размере 1000,00 руб.

Относительно заявленных ФИО1 требований о взыскании арендной платы за декабрь 2017 года, суд учитывает, что согласно уведомления ФИО1 от 19.11.2017 года, договор аренды № от 12.07.2016 года был расторгнут арендодателем 19.12.2017 года, то есть спустя 30 дней с момента уведомления (п. 6.3. договора аренды). Согласно п. 4.3. договора аренды в случае, если период аренды составит менее месячного срока, оплата арендных платежей производится арендатором пропорционально дням фактического пользования объектом аренды. Таким образом, учитывая объяснения истцов и представителя ответчика о том, что в ноябре 2017 года ответчик вывез все свое имущество и фактически прекратил пользование арендованным имуществом, отсутствие доказательств исполнения обязательств ответчиком по оплате арендной платы за декабрь 2017 года, с ответчика подлежит взысканию арендная плата пропорционально соответствующему периоду действия договора аренды с 01.12.2017 года до его расторжения (19.12.2017 года), что составляет 633,33 руб.

При этом, поскольку 11.12.2017 года осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на объект аренды, вышеуказанная сумма арендной платы подлежит взысканию в размере 333,33 руб. в пользу прежнего собственника ФИО1 (за период с 01.12.2017 года по 10.12.2017 года) и в размере 300,00 руб. в пользу нового собственника ФИО2 (за период с 11.12.2017 года по 19.12.2017 года).

Таким образом, с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежит взыскания арендная плата за период с 01.10.2017 года по 10.12.2017 года в размере 2333,33 руб., в пользу истца ФИО2 – арендная плата за период с 11.12.2017 года по 19.12.2017 года в размере 300,00 руб.

По правилам ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 судебные расходы по оплате почтовых услуг при отправке претензии, которые составляют 217,78 руб. (л.д. 33), в пользу истца ФИО1 – расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. При разрешении заявления ФИО1 о взыскании расходов на оплату услуг за подготовку искового заявления, составляющих 3065,00 руб. (л.д. 38), суд исходит из того, что исковые требования по данному делу были удовлетворены частично. При определении размера подлежащей взысканию с ответчика суммы расходов суд полагает возможным взыскать с ООО СТК «Плюс» в пользу ФИО1 понесенные ей расходы с учетом категории дела, его конкретных обстоятельств, в размере 1500,00 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

отказать ФИО1, ФИО2 в удовлетворении иска о расторжении долгосрочного договора аренды части нежилого здания № от 12.07.2016 года, аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды № от 11.12.2017 года.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СТК «Плюс» в пользу ФИО1 задолженность в размере 2333,33 руб., расходы за подготовку искового заявления в размере 1500,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 400,00 руб., а всего 4233,33 руб.

Взыскать с ООО СТК «Плюс» в пользу ФИО2 задолженность в размере 300,00 руб., судебные расходы по оплате почтовых услуг в размере 217,78 руб., а всего 517,78 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 21.05.2018 г.

Судья /подпись/ С.Н. Мельчинский