Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Тимохиной Е.В.,
при участии представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,
представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Саров Нижегородской области к ФИО3 о взыскании арендной платы и пени за несвоевременное внесение арендных платежей по договору аренды земельного участка и по встречному иску о зачете первоначального требования, признании договора аренды земельного участка ничтожной сделкой

УСТАНОВИЛ:

Истец - Администрация г.Саров, обратился с иском в суд, мотивируя требования тем, что 19 июня 1007 года между Администрацией г.Саров и Д. был заключен договор аренды земельного участка №. Земельный участок площадью 1996 кв.м. расположен по адресу: ..., квартал ... и предоставлен арендатору для проектирования и строительства комплексного здания по обслуживанию населения, строительный номер №. 18 декабря 2007 года была проведена государственная регистрация договора аренды. 3 марта 2008 года между Д. и ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды. 6 марта 2008 года была проведена государственная регистрация аренды за ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: ..., квартал .... Земельный участок был предоставлен арендатору до 27 апреля 2010 года, затем возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. 28 декабря 2010 года были прекращены арендные отношения, и земельный участок возвращен. В соответствии с п. 3.6 договора арендатор обязан завершить строительство объекта и благоустройства территории в срок до 27 апреля 2010 года, указанное условие договора выполнено не было. В соответствии с п. 3.16 договора при превышении срока строительства 27 апреля 2010 года арендная плата взимается в пятикратном размере. Между тем, ответчик своих обязательств не выполнил. В период с 27 апреля 2010 года по 28 декабря 2010 года ФИО3 был обязан уплатить 206992, 98 руб. За указанный период был осуществлен платеж на сумму 18999,36 руб.

Истец, основывая свои требования на ст.ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ, первоначально просил взыскать 187993, 62 рубля задолженность и 20414,35 рублей пени, рассчитанные в соответствии с п. 6.3. договора и ст. 330 Гражданского кодекса РФ, а всего 208407,97 рублей.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО1 уменьшила сумму требований в связи с внесением ответчиком 28000 рублей в счет оплаты арендной платы по договору, до 180407,97 руб.

Ответчик ФИО3 обратился со встречным иском, указывая следующее.

Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка №, упомянутого выше, срок окончания договора установлен 27 апреля 2010 года, что, по мнению ФИО3 указывает на срочный характер договора. Ответчик выполнил обязанность по оплате арендной платы согласно уведомлению № в размере 18999, 36 рублей, где в остальных периодах указаны нули, 15 марта 2010 года, что подтверждает квитанция №. 16 февраля 2011 года при обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области Саровского отдела, было осуществлено снятие обременения по договору аренды, прекращенного 27 апреля 2010 года.

На требования администрации о продлении договора на условиях оплаты арендной платы в пятикратном размере с 27 апреля 2010 года по 28 декабря 2010 года, указанных в п. 2 Соглашения от 28 декабря 2010 года № ФИО3 ответил отказом, так как считает, что изменение обстоятельств - повышение размера арендной платы, является существенным, и требует, чтобы было выражено согласие в письменной форме. Поскольку в этой части согласия между ними достигнуто не было, в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, соглашение о расторжении продленного договора должно быть признано, по мнению ФИО3, ничтожной сделкой.

Просит признать договор аренды № прекращенным 27 апреля 2010 года, соглашение от 28 декабря 2010 года № ничтожной сделкой, и в удовлетворении требований истца отказать.

В обоснование исковых требований представитель истца (ответчика по встречном иску) ФИО1 указала, что ответчик неправомерно уклоняется от уплаты арендной платы, предусмотренной договором. По ее мнению, договор был возобновлен на прежних условиях, поскольку от сторон не поступило возражений, 27 апреля 2010 года, и был прекращен 28 декабря 2010 года по соглашению сторон. Она не отрицала, что на экземпляре договора №, который находился в делах администрации, имеется подпись ФИО3 с оговоркой, что он не согласен с п. 2 Соглашения. Однако полагает, что поскольку на регистрацию ФИО3 подал другие документы, без указания на такое несогласие, тем самым он признал условия соглашения. Просит взыскать сумму задолженности и пени за нарушение срока уплаты.

Встречный иск ФИО1 не признала, просила в удовлетворении требований отказать. Считает, что договор был подписан и согласован сторонами, затем зарегистрирован в установленном законом порядке, и поэтому оснований для признания его недействительным не имеется.

Возражая на требования истца - Администрации г.Саров, и поддерживая требования ФИО3, представитель ответчика (истца по встречном иску) ФИО2 указал, что ФИО3 не начинал строительства на земельном участке, о чем Администрация г.Саров была осведомлена, в связи с чем особые условия договора к нему не применимы, он не должен нести ответственность за то, что не закончил строительство объекта. Полагает, что по п. 2 соглашения о расторжении договора аренды не достигнуто соглашение сторонами, в связи с чем договор должен быть признан недействительным. Кроме того, заявление о досрочном расторжении договора, поданное от имени ФИО3, считает не доказывающим обстоятельства продления договора аренды, так как это заявление написано под диктовку сотрудников Администрации г.Саров. ФИО2 также указал, что сроки строительства были продлены, и согласования получены на более поздний срок. Считает, что ФИО3 не мог предвидеть возникновение у него финансовых трудностей, препятствующих дальнейшему строительству, и особые условия договора аренды не применимы в данном случае. Просит в иске отказать, встречный иск удовлетворить.

В письменном отзыве на иск ФИО3 также указал, что считает, что договор аренды срочный, и он должен был оплатить в 2010 году 18999, 36 рублей за 4 месяца, с января по апрель 2010 года, по уведомлению № на уплату арендной платы земли за 4 месяца 2010 года. Кроме того, он считает, что размер арендной платы является существенным условием договора, и ее изменение - увеличение в пятикратном размере, влечет существенное ухудшение положения арендатора. ФИО3 не согласен с тем, что он продолжал пользоваться земельным участком, так как не огораживал строительную площадку и не вел никаких работ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из указанной нормы, плата относится к существенным условиям договора аренды.

Договором аренды между сторонами указанное существенное условие было согласовано при заключении договора аренды земельного участка между Администрацией г.Саров и Д.. Исходя из п. 2.1 договора аренды № от 27 апреля 2007 года, арендная плата определялась в соответствии с решением городской Думы города Сарова от 7 декабря 2006 года №. При этом было установлено в п. 2.5. договора о том, что в случае изменения правовых актов Российской Федерации и (или) Нижегородской области и (или) органов местного самоуправления, регулирующих порядок определения размера, внесения, условия и сроки внесения арендной платы арендатор либо самостоятельно делает перерасчет и осуществляет доплату, либо обращается с заявлением о зачете переплаченных сумм в счет будущих платежей (л.д. ...). Указанный договор был зарегистрирован в соответствии с законом (л.д. ...). Правопреемником по договору аренды согласно договору о передаче прав и обязанностей от 6 марта 2008 года стал ФИО3, о чем также была проведена регистрация права (л.д. ...).

Как видно из решения городской Думы от 29.10.2009 г. № ГД арендная плата установлена данным актом местного самоуправления, в том числе предусмотрено, что рекомендовано предусматривать в договорах аренды условие о взимании арендной платы в пятикратном размере за превышение срока строительства (л.д. ...).

Как видно из представленного Администрацией г.Саров экземпляра соглашения № от 28.12.2010г. о расторжении договора аренды № от 19.06.2007г., его целью было не заключение договора аренды, а его прекращение, следовательно, при заключении данного соглашения стороны преследовали иную, отличную от аренды правовую цель - прекращение правоотношений, вытекающих из договора аренды. В п. 1 соглашения указано, что стороны согласились во исполнения постановления администрации г.Саров от 28.10.2010 г. № расторгнуть договор аренды земельного участка (л.д....). В экземпляре договора аренды, представленном суду ФИО3 отсутствует запись о несогласии с п. 2 при его подписании (л.д....).

Постановление Администрации г.Саров Нижегородской области от 28.10.2010 г. №, вынесенное на основании заявления ФИО3, основанное на ст.ст. 11 и 29 Земельного кодекса РФ, о расторжении договора аренды земельного участка принято 28 декабря 2010 года (л.д. ...). Указанное постановление ФИО3 не оспаривалось, и послужило основанием для прекращения права аренды. Кроме того, о своем несогласии ФИО3 с п. 2 соглашения о расторжении договора аренды, арендатор указал на одном из трех экземпляров оспариваемого соглашения, в то же время, обратившись с заявлением в Росреестр для регистрационных действий, ФИО3 представил заявление и договор к нему, в котором добровольно оставил текст соглашения неизмененным (л.д. ...). Таким образом, то обстоятельство, что ФИО3 не был согласен с п. 2 соглашения о расторжении договора аренды о задолженности, не означает прекращения действия договора аренды с ним до указанного времени, как видно из вышеизложенного, а на расторжение договора аренды до указанного срока не указывает ни одно из представленных доказательств.

Согласно ч.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В данном случае согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок до 27 апреля 2010 года для проектирования и строительства комплексного здания по обслуживанию населения. Из буквального толкования указанного пункта в совокупности с п. 3.16 договора о том, что при превышении срока строительства 27.04.2010 г. арендная плата взимается в пятикратном размере и п. 10.4 договора о том, что право аренды прекращается со дня расторжения Договора либо в связи с окончанием срока действия договора при условии предварительного уведомления Арендодателя (в любой момент до окончания срока действия договора) о своем нежелании разрешить Арендатору после истечения срока Договора использование земельного участка, следует вывод, что прекращение права аренды арендодателем поставлено в зависимость от условия, которое может не наступить, а именно - предварительного уведомления до окончания срока действия договора о своем нежелании разрешить дальнейшее использование участка.

Согласно ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Указанное обстоятельство о неопределенном сроке договора аренды подтверждает также заявление ФИО3 о том, что он просит досрочно расторгнуть договор аренды № от 27 апреля 2007 года в связи со сложившейся экономической нестабильностью и финансовыми трудностями (л.д....). При этом уведомление № на уплату арендной платы за землю на 2010 года не опровергает эти данные, поскольку выставлено 28 февраля 2010 года, т.е. в период, когда еще не наступил срок окончания строительства, определенный как 27 апреля 2010 года (л.д. ...).

Суд основывает свои выводы на тех доказательствах, которые были представлены сторонами. Других доказательств, исчерпав свои возможности, стороны не представили.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды № от 27 апреля 2007 года установлена ответственность арендатора за невнесение платы в установленный срок в виде пени в размере 1/300 действующей на момент уплаты ставки рефинансирования Банка России.

ФИО3 оплатил 18999,35 руб. 15 марта 2010 года, что подтверждается копией квитанции (л.д. ...).

Задолженность ФИО3 по арендной плате, таким образом, составила за период с мая по декабрь 2010 года, как заявляет истец, 187993,62 руб., и пени в размере 20414,35 руб..

С учетом того, что ФИО3 внес денежную сумму в размере 28000 рублей, истец уменьшил свои требования, и просил взыскать долг в сумме 180407, 97 руб. и пени 20414,35 руб.

Суд считает, что эти требования подлежат удовлетворению. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ, суд не усматривает, кроме того, ответчик о необходимости уменьшения пени не заявлял.

Требования встречного иска суд считает необоснованными, и не подлежащими удовлетворению, по основаниям, указанным выше, кроме того, суд считает, что ФИО3 не представил достаточных доказательств тому, что он не пользовался земельным участком. Суд учитывает также, что довод ФИО3 о том, что он не был согласен с суммой арендной платы - существенным условием договора, не имеет значения при решении вопроса о существенных условиях соглашения о расторжении договора аренды. Вопрос о размере арендной платы не является существенным при решении вопроса о расторжении договора, по убеждению суда, а относится к существенным условиям договора при его заключении, на что и указывают нормы ст. 432 Гражданского кодекса РФ. При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны определили дату прекращения договора 28 декабря 2010 года, суд считает соглашение о расторжении договора заключенным, действительным и не находит оснований для удовлетворения встречного иска.

Довод ФИО3 о том, что договор аренды имеет неясности в части порядка его расторжения, суд считает необоснованными, особенно с учетом его заявления, поданного в администрацию г.Саров о причинах его расторжения.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить исковые требования полностью, в удовлетворении встречного иска отказать.

В связи с тем, что истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, с ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина на основании ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, и ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ.

руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Иск Администрации г.Саров Нижегородской области к ФИО3 о взыскании арендной платы и пени за несвоевременное внесение арендных платежей по договору аренды земельного участка удовлетворить полностью.

Взыскать с ФИО3 в пользу Администрации г.Саров Нижегородской области долг по арендной плате в сумме 180407, 97 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 20414,35 руб., а всего 200822 рублей 32 копейки.

Взыскать с ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5208 рублей 22 копейки.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к Администрации г.Саров Нижегородской области о зачете первоначального требования, признании договора аренды прекращенным, соглашения о расторжении договора аренды земельного участка ничтожной сделкой отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья п/п Н.Ю.Ушакова

...

Судья Н.Ю.Ушакова