Гражданский кодекс часть 1

29.03.2016 Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Мурашова А.С., при секретаре Остроуховой Н.С., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-782/2016 по иску Индивидуального предпринимателя ФИО4 ФИО8 к ФИО2 ФИО9 о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратился в суд вышеуказанным иском, указав в обоснование своих исковых требований, что он являются собственником офисных помещений, расположенных на 1 этаже офисного центра по адресу: <адрес>, протоколом Внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений с принятием решения в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ утверждена форма договора управления. В приложении к договору, утвержденному решением общего собрания, содержится расчет стоимости услуг, согласно которому плата за содержание и обслуживание общего имущества, взимаемая с собственников офисных помещений составляет 78,46 руб. за 1 кв.м., с собственников паркинга - 15,00 руб. Истец считает решение общего собрания в части, устанавливающей дифференцированные ставки на содержание и обслуживание общего имущества в зависимости от целевого назначения принадлежащего собственнику помещения, недействительным, поскольку противоречит нормам ст. 37, 39, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за содержание и обслуживание общего имущества в здании для собственников офисов превышен более чем на 10 руб. за 1 кв.м. ежемесячно по сравнению с размером платы, который должен быть установлен исходя из требований действующего законодательства.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила: Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений офисного центра, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении формы договора управления в части, устанавливающей дифференцированные ставки платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества офисного здания в зависимости от целевого назначения помещения (офисы и паркинг) (Вопрос 4 Протокола, столбцы 4-7 расчета стоимости услуг, являющегося приложением к форме договора); Установить стоимость услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, исходя из деления общей суммы расходов, установленной решением общего собрания (столбец 3, п. 11 расчета стоимости услуг, являющегося приложением к форме договора) пропорционально доле в праве собственности каждого собственника на общее имущество здания (68,06 руб. за 1 кв.м, площади помещения каждого собственника).

Ответчик ФИО2 и представитель третьего лица ООО «Ремстройкомплекс» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что офисное здание с паркингом по <адрес> является завершенным объектом строительства, введенным в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством РФ. Право собственности на помещения в указанном административном здании зарегистрировано за владельцами в установленном законно порядке, паркинг не может являться общим имуществом, а представляет из себя отдельный объект права собственности, право на который регистрировались за каждым из собственников отдельно, у паркинга и офисного здания отдельные инженерные коммуникации, расходы по их содержанию разные, сам паркинг представляет собой наземную постройку, незакрытого типа, не остекленного, с отсутствием отопления, а следовательно затраты и комплекс услуг, который необходим для его содержания является небольшим по сравнению с содержанием офисного помещения. Объем услуг по техническому обслуживанию и содержанию для собственников помещений в паркинге и для собственников нежилых помещений фактически различается, а наличие систем обслуживания паркинга позволяет отдельно учитывать расходы по его содержанию, установление разных тарифов для собственников офисных помещений и собственников машино-мест, не противоречит нормам Жилищного кодекса Российской Федерации. Истец голосовал против оспариваемых им в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ вопросов, что не повлияло на результаты голосования, несогласие истца с установленной общим собранием дифференцированной ставкой для собственников офисов и собственников паркинга обязательных платежей, связанных с содержанием общего имущества офисного здания не может явиться основанием для признания принятого решения незаконным. Более того, истец обладает правом инициировать собрание собственников помещений в данном здании и поставить указанные вопросы на повестку дня (к примеру, утверждение единой ставки для всех типов помещений). Требование об установлении стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания и установлении ставки не подлежит удовлетворению, поскольку не входит в компетенцию суда, а является в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений указанного здания.

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В силу ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; утверждение смет доходов и расходов товарищества и др.

Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации установление размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме относится к компетенции ТСЖ.

На основании п. 3 ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником офисных помещений, расположенных на 1 этаже офисного центра по адресу: <адрес>.

Протоколом Внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений с принятием решения в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ утверждена форма договора управления. В приложении к договору, утвержденному решением общего собрания, содержится расчет стоимости услуг.

Истец считает данное решение незаконным, указывая, что плата за содержание и обслуживание общего имущества, для собственников офисных помещений составляет 78,46 руб. за 1 кв.м., для собственников паркинга - 15,00 руб., считает, что установление дифференцированных ставок нарушает его права, что при определении доли обязательных расходов на содержание общего имущества учитывается размер доли собственника в праве общей собственности.

Положения статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Вместе с тем, утвержденные решением общего собрания ставки обязательных платежей и взносов направлены только на покрытие эксплуатационных расходов паркинга, а не на содержание площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанного с системами жизнеобеспечения всего офисного здания.

Как следует из расчета стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию офисов и паркинга здания:

- в состав ставки обязательных платежей на содержание офисных помещений входят расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание здания, обслуживание лифтов, систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электроэнергии, обслуживание системы вентиляции, пожарной сигнализации;

- в состав ставки обязательных платежей на содержание и текущий ремонт паркинга входят: эксплуатационные расходы по уборке территории.

Таким образом, в размер ставок обязательных платежей на содержание офисных помещений и паркинга, утвержденных оспариваемым решением общего собрания, не включаются расходы на содержание общего имущества всего офисного здания с паркингом. Размер ставок определен только исходя из расходов, непосредственно связанных с эксплуатацией соответственно офисных помещений и паркинга.

При этом необходимо учитывать, что офисное здание по адресу: <адрес>, характеризуется такими показателями как: - наличие площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанной с системами жизнеобеспечения офисного центра (клетки лестничные, кладовые, санузлы, электрощитовая, лестницы, тамбуры, коридоры); - наличие площади общего пользования и инженерного назначения паркинга (тамбур, венткамера, подсобное помещение, электрощитовая, кладовая светильников, насосная, помещение охраны, проезжая часть);

Из приведенных обстоятельств следует, что в здании имеются обособленные площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения офисной части объекта, и площади общего пользования и инженерного назначения паркинга. Следовательно, у парковки своя инженерная система, не связанная с инженерной системой офисной части объекта; отдельные места общего пользования, не связанные с местами общего пользования офисного центра, что предполагает различные коммунальные расходы по их содержанию; отдельная система охраны, направленная только на охрану паркинга; отдельные услуги по уборке.

Установление отдельных ставок на эксплуатационное обслуживание, текущий ремонт паркинга и на эксплуатационное содержание, текущий ремонт офисных помещений здания, исходя из конкретного объёма и характера оказанных услуг, фактически произведенных затрат, входит в компетенцию общего собрания на основании статьи 137 Жилищного кодекса РФ и обеспечивает соблюдение требований пункта 1 статьи 210 Гражданского кодекса РФ, статьи 158 Жилищного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах суд считает законным и обоснованным установление решением общего собрания отдельных ставок на эксплуатационное обслуживание, текущий ремонт паркинга и на эксплуатационное содержание, текущий ремонт офисных помещений здания.

Как следует из пояснений сторон, паркинг здания по указанному адресу, к общему имущества офисного здания никакого отношения не имеет, паркинг является отдельным помещением, обособленным и автономным объектом недвижимости. Коммуникации, инженерные системы паркинга и оборудование являются автономными и обслуживающими только паркинг. Наличие обособленных систем и инженерного оборудования обуславливает различную в сравнении с офисными помещениями структуру расходов по содержанию и техническому обслуживанию паркинга. Расходы по содержанию паркинга выставляются только собственникам машиномест в паркинге.

Поскольку объем услуг по техническому обслуживанию и содержанию для собственников помещений в паркинге и для собственников офисных помещений фактически различается, а наличие самостоятельных автономных систем обслуживания паркинга позволяет отдельно учитывать расходы по его содержанию, суд полагает, что установление разных тарифов для собственников офисных помещений и собственников машиномест, не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации.

Принимая во внимание, что не все собственники офисных помещений здания являются собственниками машино-мест в паркинге, а также не все собственники машино-мест являются собственниками офисных помещений в здании, паркинг является изолированным помещением, отдельно спроектированным, обособленным и автономным объектом недвижимости, коммуникации, инженерные системы паркинга и оборудование являются автономными и обслуживающими только паркинг, как и инженерные системы и коммуникации офисной части здания только указанную часть объекта, паркинг не может являться общим имуществом всех собственников офисных помещений, собрание обоснованно установило различные тарифы для собственников офисных помещений и паркинга (машино-мест), поскольку распределение затрат по содержанию общего имущества паркинга между всеми собственниками здания будет неправомерным, так же как и возложение бремени содержания общего имущества, относящегося к собственникам офисных помещений на собственников машино-мест.

Выделение затраты на содержание и ремонт общего имущества для офисных помещений, а также для паркинга, в отдельные финансово-хозяйственные планы (сметы) не противоречит действующему законодательству по вопросам содержания и эксплуатации жилого фонда в Российской Федерации. Все затраты делятся между собственниками офисных помещений и собственниками паркинга, пропорционально принадлежащих им на праве собственности помещений и их долей.

С учетом изложенного, оснований для признания недействительным указанного решения общего собрания об утверждении для собственников машиномест ставки тарифа на содержание и ремонт общего имущества не имеется, в связи с чем нет оснований для удовлетворения требования истца об установлении стоимости услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества здания, исходя из деления общей суммы расходов, установленной решением общего собрания пропорционально доле в праве собственности каждого собственника на общее имущество здания.

На основании изложенного руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска Индивидуального предпринимателя ФИО4 ФИО10 к ФИО2 ФИО11 о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме путём подачи жалобы через Сысертский районный суд.

Судья: Мурашов А.С.

<данные изъяты>